아무도 가르쳐주지 않는 실전경매 - 상가경매

아무도 가르쳐주지 않는 실전경매
다노 이재균 지음 / 파르마(도서출판) / 2014년 5월

책이 상당히 얇아 마음만 먹으면 금방 읽을 수 있는 책이 '아무도 가르쳐주지 않는 실전 경매'이다. 책의 내용마저도 쉽게 읽을 수 있다는 뜻은 아니다. 책의 제목을 부동산 경매가 아니라 실전 경매라고 한 이유가 있다. 책에는 부동산 경매만 나온 것이 아니라 부동산이 아닌 동산 경매에 대해서도 나온다. 부동산 경매는 꽤 많은 돈이 들어간다. 잘 찾아보면 몇 백만원이나 몇 십 만원으로도 가능한 것도 있지만 돈을 벌기 위해 하는 것이 경매라고 할 때면 땡기지 않는 것이 사실이다.

경매는 해 보고 싶은데 갖고 있는 돈은 얼마 되지도 않고 경매라는 것을 한 번 체험해 보고 싶은데 꽤 큰 돈이 들어 주저하는 사람을 위해 책에서는 해결책을 제시한다. 적은 돈으로도 얼마든지 할 수 있는 경매를 해 보라고 한다. 정확하게는 경매가 아닌 공매를 알려준다. 공매로 별의별 것들이 다 나온다. 이 중에 얼마든지 우리가 부담없이 할 수 있는 자전거 공매를 알려준다. 자전거라면 부담도 없고 잘 못 되어도 조금의 손해를 보는 것이고 타고 다니면 된다. 이도 아니면 중고나라 같은 곳에 다시 팔면 된다.

고철도 할 수 있다고 알려준다. 이와 같이 한 번의 싸이클을 경험해 보면 어떻게 돌아가는지 알 수 있으니 이를 통해 사전 연습을 하라고 알려준다. 입찰하고 낙찰받아 잔급납부하고 물건을 사용하거나 다시 파는 경험을 비록 작은 금액으로 해도 충분히 모든 경험을 할 수 있다. 이런 점은 책에서 알려주는 가장 좋은 방법으로 보였다. 혹, 돈을 벌어도 용돈정도이고 잃어도 아무런 부담이 없는 한도내에서 할 수 있는 투자 방법이다. 본격적인 투자에 앞서서.

책은 정확하게 두 가지로 구성되어 있다. 부담없이 할 수 있는 경매를 제외하면 상가 투자에 대한 방법과 명도에 대한 방법을 알려준다. 흔히 상가투자라고 하면 대부분의 책에서 알려주는 것은 상가 분석하는 방법이다. 어떻게 상가를 파악해야 하고 상가가 잘 되는지 여부를 알려주는데 많은 부분을 할애한다. 유동인구의 흐름을 파악하고 어떤 업종이 좋은지, 인구가 흘러가는지 모이는지 여부를 파악하는 방법을 알려준다.

'아무도 알려주지 않는 실전경매'에서도 이런 점을 알려준다. 현장에 가기 전에 컴퓨터를 갖고 알아낼 수 있는 최대한의 방법을 설명한다. 인터넷 지도로 대략적인 동선이나 전체적인 윤곽을 파악하고 거리뷰의 사진을 통해 간접적으로 여러가지 유추하는 방법을 알려준다. 이를 통해 직접 현장에 가지 않고도 사전에 가야 할 물건이지 가지 않아도 될 물건이지를 미리 파악할 수 있게 해 준다.

가장 많은 지면을 할애하는 부분은 수익률을 계산하는 방법이다. 경매로 나온 상가를 어떻게 입찰할 것인지 여부를 떠나 얼마에 입찰해야 수익률을 낼 수 있는 것인지를 파악하는 것이 가장 핵심인데 이 부분에 있어 길고 자세하게 설명을 해 준다. 환산법이라는 용어를 통해 그 방법을 알려준다. 완전히 새롭고 참신한 방법이라고 할 수는 없지만 임대수익률을 계산하기 위해 간결하고 쉽게 파악할 수 있게 만들어주는 장점은 있다.

실제로 임대수익률의 핵심은 상가 임차인이 보증금 얼마에 임차료를 얼마에 내느냐가 핵심이다. 그 금액에 따라 수익률이 결정된다. 내가 원하는 수익률을 얻기 위해서는 조건에 맞는 금액에 낙찰 받아야 한다. 대체적으로 그러기 위해서는 약간의 계산이 들어 갈 수 밖에 없다. 현재의 이자율을 근거로 해서 내 돈 투자가 얼마인지에 대해 그 이상 몇 프로의 수익률을 볼 것인지를 감안해야 한다. 보통 상가 수익률은 대출은 감안하지 않고 6~8%로 보고 들어간다고 하는데 경매하는 사람들은 이 정도 수익률로 들어가지는 않는다. 물론, 돈이 있는 사람들은 저 정도 수익률로 들어간다. 그 이유가 다 있다는 것은 이 책과 상관없어 패스!!

환산법이라는 명칭을 통해 임대수익률을 계산하는 간단한 방법을 알려주는 점은 상가 투자에 대해 고려하고 있는 사람에게는 큰 도움이 될 듯 하다. 그 방법은 꽤 시간이 걸려 직접 책을 읽으라고 말 할 수 밖에 없다. 물론, 쓰기에 오래 걸리는 것이지 암산만으로도 계산할 수 있다. 명도에 대한 이야기는 이 책에서만 나오는 독특한 내용은 아니지만 그래도 착한, 나쁜, 버티는, 나가는 식으로 구분한 것은 설명하기에는 편해 보인다.

책은 얇고 책의 표지도 조금은 아쉽지만 책의 내용은 좋다. 쓸데없이 이것 저것 알려주기보다는 핵심만 정확하게 알려주는 책이다. 완전히 초보가 읽기에는 다소 힘들수는 있다. 용어에 대한 설명등이 없어. 그래도 상가에 대해 경매로 낙찰받고 싶어하는 사람에게는 도움이 될 책이다.

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