대박상가 번성입지 - 문제는 입지

대박상가 번성입지 - 금맥을 찾는 상가입지의 98가지 비밀
하야시바라 야스노리 지음, 최원철 외 옮김 / 매일경제신문사 / 2013년 7월

한 방에 가장 많은 수익을 볼 수 있는 것은 토지이지만 예전과 달리 도시의 확장은 더이상 늘어나지 않는다는 측면에서 예전과 같은 이익을 보는 것은 쉽지 않아졌다. 가장 안정적으로 수익을 볼 수 있는 부동산 투자는 상가라고 할 수 있다. 모든 사람의 로망중에 하나가 건물주가 되는 것이라 할 수 있는데 건물에서 많은 입주자들이 월세를 꼬박꼬박 내는 것을 꿈꾸고 있기 때문이다.

상가는 바로 그런 꿈에 가장 가깝고 쉽게(?) 할 수 있는 투자 방법이다. 하지만, 상가는 무척이나 어렵다. 주택과 달리 상가는 장소만 있다고 되는 것이 아니다. 주택은 비싸면 싸게라도 내 놓아서 누군가 들어와 살게 되지만 상가는 그 장소에서 영업을 통해 돈을 벌어야 하는 장소이기에 아무리 싸다고 해도 영업을 할 수 없는 장소이거나 영업을 해도 돈을 벌 수 없는 곳이라면 쉽게 들어오지 않는다.

장사를 하려고 하는 사람 입장에서는 장사를 하기로 마음먹고 시설을 설치하고 인건비에 임대료를 비롯한 각종 지출을 감안했을 때 일정 이상의 수입이 없다면 그 곳에서 창업을 할 메리트가 전혀 없게 된다. 이런 이유로 상가에 대한 투자는 쉽지 않은 것이 사실이다. 누구나 상가를 통해 임대료를 받기 원하거나 상가에 입주해서 돈을 벌기 원하지만 쉽지 않은 것이 현실이다.

부동산 투자의 입장이 아니라 돈을 벌기위한 상가 선정하는 사람의 입장에서 '대박상가 번성입지'는 써져 있다. 직접 돈을 벌어야 하는 사람이라는 입장에서는 더욱 절박한 사람들이다. 실제로, 장사를 잘 하는 사람들은 상가를 보는 눈도 좋다. 자신이 어떤 식으로 돈을 벌었고 어떤 장소에서 장사를 해서 성공했다는 사실을 온 몸으로 체득한 것이라 저절로 깨닫게 된 것이다.

상가에서 가장 중요한 것은 입지다. 죽었다가 깨어나도 입지보다 중요한 것은 없다. 별의별 이론과 경험과 현실에 적용을 한다고 해도 이 놈의 입지보다 중요한 것은 없다. 입지를 무시한 방법으로 성공한 경우도 있지만 모든 법칙에는 예외가 있다는 특별한 현상일 뿐이다. 다시 한 번 이야기하자면 무조건 입지이다. 입지를 뛰어넘는 상가 선정은 과거에도 지금도 앞으로도 없을 것이다.

입지라는 것이 이토록 중요하다면 도대체 입지란 무엇을 말한다 말인가? 부동산의 특징상 특정 장소를 가르킨다고 할 수 있다. 특정 장소가 바로 좋은 입지이고 나쁜 입지이다. 좋은 입지와 나쁜 입지의 차이는 무엇인가 말이다. 이러한 내용은 이미 많은 사람들이 잘 알고 있다. 사람이 많이 몰리거나 지나가거나 입지라는 것은 사람이 많은 곳을 이야기한다. 

입지 선정은 이토록 중요한데 우리나라에서만 통용하는 것은 아니다. 일본이라고 다를 바는 없다. 우리보다 훨씬 사람이 많고 복잡한 일본에서는 더욱 더 중요하다. 우리보다 여러 면에서 몇 년 정도 앞서있다고 하는 일본에서 입지를 선정하는 방법이라면 우리에게도 충분히 적용할 수 있을 것이다. 일본이라고 장사를 해야하는 입지가 우리와 다를 바는 전혀 없다.

'대박상가 번성입지'에서도 다양한 입지 선정 방법에 대해 알려준다. 역에서 가까운 곳이나 교차로, 대형 쇼핑몰이나 랜드마크가 될 수 있는 건물 주변 입지나 사람들의 통행이 잦은 길같은 곳이 좋은 입지라는 이야기는 별 차이점이 없다. 비록, 맥도널드도 철수 한 매장이 있지만 맥도널도가 입지한 장소는 틀림없이 좋은 장소라는 것은 의심할 여지가 없는데 - 그런 이유로 맥도널드는 햄버거가 아닌 부동산 투자를 한다고 한다 - 일본에서도 똑같은 가 보다.

책에서는 TG를 가장 중요하게 본다. Traffic Generator의 약자로써 우리 말로 번역하면 교통 발상지라는 의미다. 교통이 시작되거나 교통이 끝나는 지점을 말한다. 결국, 사람들이 많이 몰리는 곳이라는 뜻이다. 이런 곳은 어지간해서는 입지에서 최고이다. 누구나 알고 있지만 임대료가 비싸다는 것이 함정이다. 

꼭, TG중심에서 장사를 해야 할 필요는 없다. TG가 뻗어나가는 방향으로 조사를 하고 꼭 직접 가는 길이 아니라도 최소 15M이내에 시야가 확보된 곳이라면 그곳도 나쁜 선택은 아니라고 한다. 그만큼 임대료를 절약할 수 있어 그렇다는 이야기지만. 그 이야기는 사람이 몰리는 곳이 아니라도 사람들의 동선이 중요하다. 어떤 길을 통해 사람들이 움직이는지 파악하고 그들의 주목적이 무엇인지 아는 것이 중요하다.

유동인구가 아무리 많아도 그저 흘러가는 인원일 수도 있다. 실제로 7호선이 개통되면서 상가가 번영될 것이라 예상했던 특정 지역이 오히려 그보다 더 큰 입지로 사람들이 유홍을 즐겨 - 역으로는 2~3정거장 - 장사가 더 안된다는 이야기도 있었다. 특정 목적을 갖고 지나가는 길인지 별 목적없이 지나가는 길인지의 여부도 그만큼 중요하다고 할 수 있다.

그림과 사진과 함께 상가 입지 선정에 대한 방법이 소개되고 있어 글로만 읽는 불편함과 시각성을 극복해서 상가에 관심있는 사람들에게 도움이 될 것으로 보인다. 아무리, 훌륭한 영업력을 갖고 있어도 어느 곳에서 오픈을 하느냐가 핵심중에 핵심이라 할 수 있다. 이걸 무시하고 자신의 영업력만 믿고 창업을 하게 되면 성공해도 엄청난 고생을 동반하게 될 것이다. 

다 좋은 데 책 중간에 대략 20페이지 정도가 엉뚱한 페이지가 나온다. 이미 읽은 페이지가 다시 한 번 반복되면서 내용이 아예 소개되지 않는다. 내가 읽은 책만 그런지 전체 책이 전부 그런지는 모르겠다. 그 부분을 읽지 않았어도 책 내용을 아는 것에는 큰 문제는 없었지만.

주택도 그렇지만 상가도 지하는 다소 꺼려지는 것이 사실인데 이 책을 통해 지하 상가도 어떻게 하느냐에 따라 얼마든지 잘 활용할 수 있겠다라는 판단이 들었다. 물론, 그러기 위해서는 출입구가 중요하지만. '대박상가 번성입지'는 우리보다 앞 서 있는 일본에서 통하는 상가선정 방법이라 우리에게도 충분히 통할 것이라 본다. 또한, 책 마지막에는 우리나라에서 적용할 수 있게 관련된 사이트와 방법을 소개하고 있어 참고해서 적용하면 좋을 듯 하다.

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