통쾌한 명도비법 - 여걸 박사무장

여걸 박사무장의 통쾌한 명도비법 ㅣ 매경 부동산 경매 시리즈 1
박사영 지음 / 매일경제신문사 / 2010년 8월

실용서를 읽는 이유는 분명한 목적이 있다. 아무 이유없이 시간이 남아 돌아 읽는 경우가 없다. 소설이나 기타 인문서적은 그럴 수 있지만 실용서적은 분명한 목적을 갖고 읽게 되어 있고, 그 안에서 여러 개의 새로운 가르침을 얻게 되면 제일 좋고 그렇지 않더라도 단 하나의 가르침이라도 알게 된다면 실용서는 충분히 그 가치를 세상에 보여 준 것이라 본다.

 

부동산 경매도 꽤 많은 사람들이 참여를 할 만큼 그 수요가 상당히 많다. 부동산 경매 책들이 이제 막 시작하는 사람들에게 가장 많은 선택을 받게 되기에 깊은 내용을 설명하기 보다는 부동산 경매를 시작하는 사람들이 흥미를 있어 할 만한 내용들이 주로 책으로 나오고 어쩔 수 없이 저자들도 그런 편이다.

 

유치권이나 지분경매등과 같은 특수물건이라 불리는 투자 건들은 판례를 찾아보고 그에 맞게 대처하는 방법으로 책이 구성되지만 이제 입문 하는 사람들에게 가장 두려워 하고 호기심을 갖는 내용은 역시 누가 뭐래도 투자자가 낙찰받아 내 집으로 만들기 위해 낙찰 전에 살고 있던 사람들을 내 보내는 과정이 아닐까 한다.

 

대화로써 하는 방법도 있고, 내용증명이나 판례를 보여 주며 법원의 도움을 받아 강제집행으로 보내는 방법도 있다. 어느 것이 가장 좋은 방법이냐의 딱 떨어지는 유일한 정답은 없지만 아무래도 대화로써 서로 웃으면서 깔끔하게 내 집으로 만드는 방법만큼 모든 사람에게 행복한 방법은 없을 것이다. 문제는 그런 경우가 힘들다는 것이다.

 

낙찰을 받아 내 집이라 사람의 입장과 지금까지 내가 살고있던 터전을 하루 아침에 나가야 한다는 (자신이 투입했던 모든 돈을 받는 경우는 제외하고) 사람의 입장이 다를 수 밖에 없기때문에 명도라는 과정은 서로가 합일점을 찾아가는 긴 여행이라 할 수 있다. 일부 책에서 나오는 내 집이니 살고 있는 세입자나 전 소유자를 내 권리를 침해하는 사람으로 볼 수만 없는 것이라 할 수 있다.

 

이 책은 그런 명도에 관한 이야기만 실려 있는 것으로 봤는데 꼭 그렇지는 않았다. 입찰에서 명도후 재 매매하는 과정까지 그려져 있다. 다만, 좋을 수도 있고 나쁠 수도 있는데 너무 세세하게 쓰여져 있다. 실용서답지 않게 스토리텔링 연구소 대표라 그런지 소설같은 묘사들이 많아 쓸데없이 글이 길었다.

 

덕분에 처음 부동산 경매를 입문하는 사람들에게는 살아있는 생생한 간접경험을 할 수 도 있겠지만 명도하는 과정의 심리묘사는 너무 자신에게 유리한 쪽으로 되어 있거나 저자의 상대방들이 저자에게 감동 거의 비슷한 감정까지 느낀다고 하는 묘사는 좀 너무 나간 것이 아닐까했다.

 

이 책에서 가장 아쉬운 점은 다양한 명도사례가 실려 있지만 저자 자신이 직접 낙찰받고 명도하여 수익을 낸 사례가 없다는 것이다. 전부 자신의 법인에 의뢰가 들어온 물건을 처리한 내용이라는 것이다. 결과가 전부 좋게 끝이 나 명도과정을 쫓아 갈 수 있지만 본인이 직접 하는 투자와 남을 것을 대신 해주는 투자는 다를 수 밖에 없다.

 

장기를 직접 두는 사람보다 옆에서 훈수두는 사람이 더 넓게 보고 몇 수 앞을 내다본다고 하지만 직접 하는 사람이 갖고 있는 심리는 절대로 조언하는 사람이 알 수 없는 것이다. 남이 볼 때와 직접 할 때가 다른 것이다. 그 점을 모르면 그는 투자자가 아니다. 수익이 날지 손해가 날지에 대한 고려나 초조함, 명도대상자를 상대로 협상을 진행할 때 내것이라는 생각을 갖고 하는 마음가짐과 내 고객을 위해서 한다는 마음가짐은 부인하려고 해도 부인 할 수 없는 다른 감정이다. 입찰가를 쓰는 가격도 실제로 자기 돈이 투자되는 사람의 입장과 옆에서 조언하는 사람의 입장은 다르다. 그런 측면에서 자신이 직접 투자한 사례가 없다는 것이 옥의 티로 보인다.

 

본인이 직접 명도과정을 전부 통제하고 협상했더라도 마지막에 가서는 대부분 자신이 아니라 실제 낙찰자와 협상하는 장면이 꽤 많은 것은 바로 그런 이유가 아닐까 한다. 책에 나오는 명도과정등을 볼 때 분명히 본인 스스로도 입찰하고 낙찰받아 명도까지 하여 수익을 낸 물건들이 상당히 많을텐데 책에 올리지 않은 것은 다음 책으로 중급과정이라 할 수 있는 명도과정을 펴 내려고 한 것이라 본다.

 

끝에 가서 부동산경매에 도움이 될 만한 책들을 소개했는데 내가 그 책들중에 반도 못 읽어 하는 시기, 질투가 아니라 부동산 경매보다는 협상에 도움이 될만한 책들이 아닐까 한다. 절대로 내가 다 못 읽었다고 하는 시기가 아니다. ^.^;;

 

몇몇 명도과정에서 보이는 사례 중 일부는 다른 책에서 나온 사례가 좀 더 효율적이기는 하지만 전체적으로 명도의 처음부터 끝까지 이 책처럼 자세하게 소개하고 있는 책은 없는 듯 하다. 부동산 경매에 관심을 갖고 보니 명도라는 것을 어떻게 풀어나가야 할 지 모르는 사람들은 이 책을 통해 간접경험을 할 수 있지 않을까 한다.