그래도 부동산

그래도 부동산 - 2번의 역전세와 2년의 하락장으로 깨달은 투자자의 확신
최은주 지음 / 한빛비즈 / 2024년 9월

부동산 상승기에 엄청나게 많은 부동산 책이 나왔다. 다양한 방법으로 투자를 해서 돈을 벌었다는 이야기로 가득했다. 시중에 나온 책 중에 돈을 못 벌었다는 책은 없었다. 수도권 아파트에 투자해서 돈을 벌었다. 광역시에 가서 돈을 벌었다. 지방 소도시로 남들이 오지 않을 때 자신은 먼저 들어가서 돈을 벌었다. 1억 이하 아파트를 매수해서 돈을 벌었다. 갭투자로 수십채를 투자해서 현재 얼마다. 재건축과 재개발에 들어가서 엄청난 돈을 벌었다는 책 내용이었다.

책 제목에도 10억 부자는 명함에도 끼지 못했다. 100억 정도는 써 있어야 성공한 사람으로 인정되었다. 당시에 책을 쓴 수많은 투자자가 현재 활발히 활동하는 경우도 있지만 지금은 조용하다. 또는 여전히 활발히 활동하지만 예전처럼 적극적으로 대외 활동을 안 한다. 누구도 예상하지 못했던 급등이 왔었던 것처럼 더욱 몰랐던 하락이 있었다. 21년에 급등은 누구도 예상하지 못했다. 부동산 가격이 이미 상당히 상승한 상태에서 그렇게 많이 오를 것이라고는 몰랐다.

당시에 정말로 열심히 뛰어 다니며 부동산 투자를 한 사람이 많다. 투자와 함께 가격이 상승하며 곧 경제적 자유를 손에 넣을 것으로 희망에 찼다. 언제나 문제는 뜻밖의 상황이다. 문제가 아닐 때는 문제가 안 되지만 문제가 될 때는 문제가 된다. 갭투자에서 가장 큰 리스크는 역전세다. 갭투자할 때는 누구도 역전세를 꿈도 꾸지 못했다. 원래 투자한다는 건 하락이 아닌 상승을 기대한다. 상승하지 않을 자산을 취득하는 사람은 없다. 부동산은 특히나 오로지 상승에만 베팅하는 투자다.

당연히 상승을 기대하며 아파트를 매수했다. 실제로 매수 후 얼마되지 않아 가격이 상승했다. 투자란 이런 것이다. 내가 용기가 없어 이런 걸 몰랐구나. 용기만 내고 매수하면 이렇게 쉽게 돈을 벌 수 있구나. 이런 걸 왜 나는 지금까지 몰랐을까. 더 열심히 했어야 한다며 후회한다. 후회에 멈추지 않고 더 열심히 노력한다. 성공하기 위해서 노력하는 건 아름답다. 할 수 있는 최대한 돈을 다 끌어들여 영끌이라는 표현처럼 투자를 했다. 투자할 때마다 가격 상승에 더욱 신난다.

투자하다보니 어느새 다주택자가 되었다. 생각지도 못한 상황이 펼쳐졌다. 역전세가 시작되었다. 여기에 상승만 하던 아파트 가격이 하락하기 시작했다. 한마디로 이중고가 시작되었다. 갭투자는 원래 아파트 가격이 아닌 전세 가격만 하락하지 않으면 버틸 수 있다. 문제는 전세가격과 매매가격이 다 하락했다. 전세입자를 구하려면 내 돈을 지출해야만 가능했다. 매도하면 그나마 된다. 문제는 이렇게 하락할 때는 내 마음처럼 팔리지 않는다는 것이 문제다.

주식처럼 환급성이 좋은 건 손해를 보면서 즉시 팔 수 있다. 아파트와 같은 부동산은 내가 팔고 싶어도 거래가 되지 않는다. 이러다보니 역전세는 당장 해결해야 하는데 쉽지 않다. 그나마 이게 1~2채 정도로 감당 가능하다면 피를 토하는 어려움은 있어도 하면 된다. 그 이상 보유하고 있으면 이를 해결하는 건 자신이 생각해도 앞이 깜깜해진다. 바로 이런 상황에 대해 알려주는 책이 <그래도 부동산>이다. 이 책 저자는 열심히 노력하다보니 무려 70채나 보유하게 되었다.

당장 경제적 자유를 얻고 희망찬 미래가 펼쳐질 것이라고 봤다. 세상 사가 뜻대로 되지 않았다. 역전세가 시작되면서 불면의 밤이 펼쳐졌다. 하나를 막으면 끝이 아니었다. 계속 펼쳐지는 역전세로 인해 흔한 말로 피똥을 쌀 정도였다. 그래도 이겨낼 수 있었던 건 그나마 수입이 있었기 때문이다. 또한 본인이 욕심을 버리고 손해를 보고라도 팔았다. 하나가 해결해도 또 이어지는 상황에서 저자가 택한 건 수익화였다. 초반에 빌라투자하며 월세 세팅을 했었다.

그 후에 갭투자로 시세차익을 노리는 게 훨씬 더 좋다는 걸 알게 되었다. 그런 후 다시 현금 흐름에 집중하는 투자를 하게 되었다. 돌고 돌아 처음으로 돌아온 듯하다. 결코 그렇지 않다. 처음 월세 투자와 달리 지금 현금화를 위한 투자는 결이 다르다. 단순히 아파트 투자는 아니다. 정확하게는 사업이라고 해야 한다. 기본적으로 중개업소를 하며 월 1억을 벌 정도로 잘 나가고 잘했다고 한다. 그 덕분에 부동산 투자를 더 잘했다고 하는데 그게 오히려 화를 불러일으켰다고도 할 수 있다.

지금은 끊임없이 돌아오는 역전세를 이겨내기 위해 현금흐름이 생기는 투자를 하고 있다. 고시원, 무인 아이스크림, 호프 등. 여전히 중개업소도 하고 있다. 이런 것들이 전부 살기 위해시작했다. 현재는 경험을 해가면서 더욱 잘 살 수 있는 토대를 마련한 듯하다. 책을 읽어보면 얼마나 치열하게 살았는지 알 수 있다. 치열하게 산만큼 경제적 자유를 이룩하지 못했다. 그래도 경제적 여유는 생겼다고 말한다. 솔직히 이게 현실이다. 대부분 투자자에게 솔직한 현실.

수많은 부동산 책과 강의를 하는 투자자가 내세우는 건 허상까지는 아니지만 과장이 많다. 그들 중 진짜 경제적 자유를 이룩한 사람은 극히 드물다. 나도 10년도 훨씬 넘게 부동산 바닥에 있으면서 봤다. 부동산 투자로 경제적 자유를 이룩했다며 그토록 열심히 강의하는게 제일 이해가 안 된다. 내가 알고 있는 찐부자는 그렇지 않았다. 책에서 저자는 솔직힉 자신의 흥망성쇠를 알리고 있다. 시중에 이런 부동산 책은 거의 없다. 진짜 현실을 알고 있다면 이런 책을 읽으면서 투자하는 게 정답이라고 본다.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 같은 내용 반복이 좀 많다.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 부동산 투자하려면 읽는 게 좋다.