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부동산 트렌드 2023 - 하버드 박사 김경민 교수의 부동산 투자 리포트
김경민 지음 / 와이즈맵 / 2022년 11월
평점 : 
해마다 그 해와 다음 해의 트렌드에 대해 알려주는 책이 많이 나오고 있다. 그 중에서 압도적으로 인기를 끌고 있는 책도 있다. 대부분 그 정도는 아니라도 사람들의 관심을 끌고 있다. 트렌드는 언제나 궁금하고 알고 싶은 정보다. 유행이라는 건 사람들이 관심있어 하는 것들의 총합이다. 내가 그 유행을 모르고 동떨어져 있을 때 더욱 도움이 된다. 이런 트렌드와 관련되어 부동산은 없었다. 부동산은 트렌드보다는 현재 상황과 돈이 되는 곳들을 알려주는 정보가 대다수다.
부동산을 배우는 이유는 결국에 돈을 벌기위해서다. 그러니 그런 부분에 집중하는 책이 잘 팔린다. 사람들이 관심을 갖고 있기 때문이다. 부동산에 트렌드라는 용어로 들여다보는 책이 <부동산 트렌드 2023>이다. 가끔 부동산 책을 읽을 때 이건 당시에만 통용되는 책이라고 말한다. 시간이 지나면 소용이 없을 것이라고 말한다. 살짝 낮게 치부하는 뉘앙스인데 그러면 어떤가. 덕분에 당시 트렌드를 알 수 있게 된다. 시간이 지난 후에 지금과 비교할 수 있으니 좋다.
책에서 나온 여러 데이터가 있다. 아파트 관련 데이터는 대부분 코로나 이전과 지금을 비교한다. 이미 전작이 2022로 있기에 그런 비교를 하지 않았을까도 한다. 그 보다는 현재 하락이라는 표현을 책에서는 한다. 지금은 하락한 시점이라 이전과 비교하며 현재의 상황을 알려주기 위함이다. 이 책에 나온 여러 내용을 읽으면서 대부분 공감했다. 무엇보다 강남불패라는 단어다. 절대로 강남불패는 없다. 강남불패를 이야기하는 사람은 제대로 알고 하는 것인지 모르겠다.
최근 강남 아파트 가격이 상승하는 걸 보고 말한다. 강남 아파트는 인식할 때마다 늘 비싸기 때문에 또 그렇다. 정작 강남아파트가 하락할 때는 더 많이 하락한다. 등하락률은 서울 어느 아파트나 비슷하지만 가격은 그렇다. 가격 단위가 크기에 떨어질 때도 폭이 크다. 이런 부분에 있어 책에서는 데이터를 보여주며 알린다. 나도 강의할 때는 강남 아파트 시세를 보여주며 확인시켜주긴 했다. 책에서는 서울 관련하여 강남3구와 노동성을 근거로 해서 비교하며 알려준다.
코로나를 기준으로 서울 아파트 가격은 나뉜다. 코로나 이전에도 가격 상승은 했지만 코로나 이후에 상당히 큰 폭으로 상승했다. 서울 아파트 중에서도 강남3구보다는 책에서 설명하는 노도성이다. 노원구, 도봉구, 성북구를 의미한다. 코로나 이전 강남 3구는 많은 상승을 했고, 노도성은 가격 상승이 적었는데 코로나 이후 폭발적으로 상승했다. 그로 인해 버블이 많이 생겼다. 최근 노도성 아파트의 하락이 좀 더 크다. 과도한 상승으로 인한 하락이라 보면 된다.
책에서 상황을 알려주기 위해 한 방법은 랜드마크 아파트끼리 비교다. 보통 랜드마크라고 하면 해당 구에서 세대수가 좀 되고 비싼 아파트라고 할 수 있다. 그런 방법보다는 3000세대 이상으로 한정했다. 서울에서 3000세대 이상은 얼마 되지 않는다. 이런 아파트 단지로 비교하며 어떤 식으로 부동산 가격이 움직였는지 보여준다. 아파트의 적정가격에 대해 다양한 의견이 있다. 이 부분에 있어서 한국을 제외하면 대부분 월세 수익률을 근거로 한다.
해당 아파트의 가격대비 월세를 1년치로 한 비율이다. 이 비율이 금리에 비해 어느 정도냐를 근거로 적정여부를 따진다. 무위험 수익률인 기준 금리 대비로 어느 정도냐에 따라 따진다. 이 부분은 약간 한국에서는 힘들다. 전세가 있어 이걸로 산정하기는 어렵다. 나도 이런 이유로 이게 진짜 저평가와 고평가를 따지는 것이라 생각해서 강의 때 설명도 하지만 활용을 잘 안하긴 한다. 해당 아파트의 지난 월세 수익률을 근거로 할 때 좀 더 정확한 팩트가 나올 수 있긴 하다.
분자와 분모에서 해당 아파트 매매가격과 월세를 근거로 따지면 된다. 과도하게 상승했으면 매매가격이 떨어지거나 월세가 올라가야 한다. 지금은 둘 다 이뤄지고 있는 상태다. 다소 과도하게 상승했던 아파트가 정상화되는 과정이라고 볼 수 있다. 이를 위해서 책에서 중요하게 보는 기준은 기준금리를 근거로 한다. 현재 기준금리가 워낙 올랐기에 아파트 매매가격의 과도한 가격이 더욱 위태하다고 본다. 이 뿐만 아니라 꼬마빌딩과 상가에 대한 이야기도 함께 전달한다.
꼬마빌딩도 역시나 금리로 볼 때 다소 위험한 상태다. 상가는 지역별로 저자가 선정한 지역이 있다. 2022년에 선정한 지역이 현재 어떻게 변했는지 알려준다. 23년에 주목할 지역을 선정했다. 신당, 도산공원, 북촌, 명동, 한남동과 이태워이 서울에서 선정했고 전국편으로는 제주와 동해안을 선정했다. 상가편에서는 해당 지역에서 활동하는 전문가의 인터뷰까지 실려있어 꽤 도움이 된다. 데이터로 부동산을 들여다보는 투자자에게는 큰 도움이 될 책이라 본다. 책 제목처럼 매년 나왔으면 좋겠다.
증정 받아 읽었습니다.
까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 저자 예측대로 될까?
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 팩트체크를 통한 부동산 트렌드 들여다보기.
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