당신만 몰랐던 부동산 투자 - 다양한 투자 방법

당신만 몰랐던 부동산 투자 - 입지의 신 빠숑과 임장의 신 블루999의 투자 비법
김학렬(빠숑).김우람(블루999) 지음 / 베가북스 / 2021년 10월

서울, 수도권의 아파트 가격이 계속 상승했다. 지난 몇 년 동안 단 한 해도 빠지지 않고 올랐다. 1년을 놓고 볼 때 하락한 시기도 있었지만 년초 대비로 볼 때 전부 올랐다. 이렇게 오르니 많은 사람들이 관심을 갖고 뛰어들었다. 투자자라고 하는 사람들뿐만 아니라 실수요자들도 함께 뛰어들었다. 시간이 지나면서 투자자들보다는 실수요자가 서울, 수도권에 많이 뛰어 들었다. 이로 인해 아파트 가격 상승을 막기 위해 정부는 다양한 규제를 하나씩 시장에 내놓았다.

현재 허들이 엄청나게 높아져서 이를 감당할 수 없는 투자자들은 진작에 관망모드로 들어갔다. 실수요자들은 무리를 해서도 아파트 한 채를 마련하기 위해 노력했다. 대체적으로 당장 아파트에 입주가 불가능하니 전세를 끼고 샀으니 이들을 투자자로 봐도 될 듯하지만 뉘앙스가 다르다고 할 수 있다. 이런 상황이 펼쳐지면서 투자자와 실수요자의 구분이 다소 모호해졌다. 거의 칼로 물을 자르듯이 딱 잘라 구분해서 규제를 할 수는 없는 상황이 펼쳐지면서 불만은 늘었다.

그렇다해도 현재 서울과 수도권에 갭투자를 하는 사람들은 거의 대부분 실수요자라고 할 수 있다. 규제도 규제지만 세금 측면에서 가격이 상승해도 이득이 그다지 크지 않아 그렇다. 사람들이 대부분 눈을 다른 곳으로 돌리면서 유행처럼 그때마다 몰려가는 투자처가 생겼다. 과거와 달리 거의 실시간으로 단톡 등으로 정보가 전달되면서 사람들이 몰려갔다. 갈수록 부동산 투자를 하기 힘들어졌지만 여전히 열심히 임장하면서 투자를 하는 사람들도 많이 있다.

이 책인 <당신만 몰랐던 부동산 투자>는 제목에 들어간 것처럼 부동산 투자를 알려준다. 실수요자나 실거주를 하려는 사람들을 위한 책은 아니다. 투자를 하고 싶은 사람들에게 이런 투자처와 방법이 있으니 참고하라는 뜻이다. 책은 임장의 신(닉네임이 너무 거창하지 않나하지만)이라는 블루 999와 입지 전문가 빠숑(여기도 신이라고 표현했네)가 공동 저술을 했다. 읽어보니 책의 80% 이상은 블루999가 현장에서 직접 돌아다니며 쓴 임장보고서를 근거로 쓴 듯하다.

갭투자에 대해 첫번째로 알려준다. 갭투자는 이제 누구나 다 알고 있는 주택 투자 방법이 되었다. 갭투자를 위한 전제 조건은 전세다. 전세가 없다면 갭투자는 존재할 수 없다. 한국에서만 존재하는 투자 방법이라 할 수 있다. 갭투자에서 제일 중요한 것은 전세가와 매매가의 차이다. 얼마나 차이가 나느냐가 핵심이다. 대체적으로 갭이 적은 걸 투자하기 마련인데 그보다는 전세가가 향후에도 상승할 것인가가 더 중요하지 않을까한다. 이런 주택을 찾아 투자하는 방법이라 본다.

전세가율이 너무 큰 차이가 난다면 매매가가 더이상 상승하기는 힘들다. 이와 관련되어 최근에는 공시지가 1억 이하 아파트가 유행이다. 이는 주택에 대한 세금 때문에 그렇다. 다주택자가 되면 낼 세금을 따지면 어느 정도 가격이 큰 폭으로 상승하지 않으면 무의미해졌다. 이를 벗어나는 방법이 공시지가 1억 이하 아파트를 매수하는 것이다. 이러다보니 광역시도 아닌 그보다 인구가 적은 도시로 사람들이 몰려갔다. 그로 인해 청주 등은 움직임이 없던 아파트가 꿈틀거리며 상승했다.

책에는 이외에도 목포를 소개한다. 지난 1년 동안 목포는 거의 움직임이 없었고 오히려 하락을 하다 최근에 그나마 하락은 멈춘 상태다. 아마도 미리 선점하려는 투자자들이 있기에 소개한 것이 아닐까한다. 다음으로 썩빌을 소개한다. 썩은 빌리라는 뜻인데 이런 걸 투자한다고 하니 다소 의아할 수 있는데 결국에는 현재가 아닌 미래를 보는 투자 방법이다. 빌라가 썩을 정도로 오래 되었기에 뭐라도 해야한다. 재개발이나 가로정비사업이든 뭐라도 하지 않을까에 대한 기대다.

이런 기대감은 또한 정부가 최근에 다소 면적이 적은 지역이라도 손쉽게 개발 하 수 있게 만든 덕분에 유행이 되었다. 이런 걸 보면 투자자들은 정부를 욕하지만 정부가 판을 깔아주는 걸 부지런히 쫓아다닌다. 대부분 서울 지역을 소개하는 데 아직까지 아파트 비중이 50% 정도니 충분히 개발 될 가능성이 풍부하다. 인천처럼 상대적으로 저렴한 지역도 있는데 조심할 필요는 있어 보인다. 주택에 대한 규제가 크다보니 자연스럽게 오피스텔에 대한 관심을 넘어 투자하는 사람들이 많아졌다.

취득세가 높을 지라도 다주택자에게는 오히려 취득세거 더 낮다. 도심 중심에 있는 오피스텔은 임대를 선호하는 임차인도 많은데 수익형에서 차익형으로 덕분에 변했다. 최근에는 이런 유행을 근거로 하이엔드 오피스텔이 있는데 워낙 초고가에 세대수도 작아 아무나 매수할 수 있는 투자처는 아니라 본다. 마지막으로 지식산업센터다. 이마저도 수익형에서 차익형으로 최근에는 변했다. 어떻게 보면 낮은 금리에 부동산 투자를 하려는 투자자들에게는 모든 게 돈으로 변하는 듯도 하다.

끝으로 꼬마빌딩과 토지도 함께 소개를 한다. 이 부분은 너무 짧게 소개하고 있어 이걸 근거로 투자하기는 좀 힘들 듯하고 그런 투자도 있구나라는 정도로 아는 걸로 되지 않을까한다. 책의 가장 큰 장점은 실제로 현장을 돌아다니면서 해당 장소에 갔을 당시의 분위기가 잘 소개되었다는 점이다. 현장에서 캐치할 수 있는 점이 소개되어 있다. 2021년 후반기인 지금 어떤 부동산 투자를 해야 할 지를 알고 싶은 사람이라면 이 책을 통해 배울 수 있으리라 본다.

증정 받아 읽었습니다.(커다란 도장과 함께)

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 1,2장을 좀 더 많이 풀었으면.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 당신도 알게되는 부동산 투자 방법

함께 읽을 책

https://blog.naver.com/ljb1202/221732211100

대한민국 부동산 사용설명서 - 빠숑

최근 서울만 놓고 본다면 부동산에 대한 관심이 상당히 크다. 이렇게 표현하면 다소 잘못 시장을 볼 수 있...

blog.naver.com

https://blog.naver.com/ljb1202/221346337622

서울이 아니어도 오를 곳은 오른다 - 빠숑

부동산이 최근에 뜨겁다. 이렇게 표현하면 좀 웃긴다. 여기서 말하는 뜨겁다고 하는 곳은 한정되어있다. 전...

blog.naver.com

https://blog.naver.com/ljb1202/221464349153

지금도 사야 할 아파트는 있다 - 입지 전문가

현재 부동산 분야에서 가장 유명한 딱 한 사람을 꼽으라고 하면 빠숑이라는 닉네임을 쓰는 김학렬이다. 부...

blog.naver.com