로또 재개발 - 보상마진

친절한 고수의 LOTTO 재개발
정현석(잘사는흥부) 지음 / 다다리더스 / 2021년 9월

확실히 지금 부동산에서 대세는 누가 뭐래도 재건축과 재개발인 듯하다. 그 중에서도 재개발이 더욱 큰 각광을 받고 많은 사람들이 관심을 갖고 있는 듯하다. 의도치 않게 지난 한 달 동안 무려 3권이나 되는 재개발 관련 책을 읽게 되었다. 일부러 찾아 읽은 것이 아닌 재개발 책이 신간으로 나와 읽게 되었다. 공교롭게도 이렇게 비슷한 시기에 같은 분야의 책이 동시에 나온다는 점도 신기하다. 그만큼 지금 부동산에서 가장 많은 사람들이 관심 갖는 주택 구입 유형이다.

좁게는 지난 1년을 볼 때 갭투자 등은 여전히 성행하지만 쉽지 않다. 어느 정도 자금이 있는 사람들에게 가격 상승이라는 측면에서 쉽게 움직이지 못하게 만든다. 취득세와 양도 소득세나 보유세를 볼 때 과연 투자를 할 가치가 있는가이 대한 고민을 하게 된다. 세금 때문이라도 어지간한 투자수익은 오히려 실수령금이 터무니 없게 작아진다. 이런 상황이니 대부분 망설이게 된다. 이럴 때 재개발은 나름 좋은 대안이 된다. 누구나 원하는 신축을 매수할 수 있는 기회다.

갭 투자 등은 이미 상승한 상태에서 더 오를 것을 기대하면서 투자하는 방법이다. 이에 반해 재개발은 어떻게 보면 분양가 상한제와 같은 제도적인 혜택으로 인해 수익을 볼 수 있는 기회가 더 높다. 특별한 일이 없다면 확정 수익이 가능할 정도다. 분양가와 기존 입주가 끝난 신축 아파트와 비교하면 충분히 메리트가 많다. 이를 얻을 가장 좋은 방법은 일반 분양이다. 당첨만 된다면 시세 차익을 그 자리에서 즉시 볼 수 있다. 문제는 당첨될 확률이 너무 적다는 점이다.

확률상 당첨될 가능성이 적으니 다음으로 좋은 것은 신축아파트가 될 가능성이 높은 구축 주택을 매수하는 것이다. 재건축이나 재개발이 이런 면에서 자연스럽게 사람들의 관심을 끌어낼 수밖에 없다. 재건축은 어느 정도 많은 부분에 있어 공개된 것이 많이 상대적으로 먹을 것이 별로 없다. 재개발은 그런 면에서 사람들의 주저하는 면이 있기에 기회가 좀 더 크다. 재개발은 아파트가 아니라서 여러면에서 투자를 하는 것이 힘들고 어렵다는 인상이 아무래도 크다.

이미 몇 년전부터 재개발도 그렇게 힘든 것은 아니라고 알려져있다. 새롭게 지식과 이론과 현장 경험으로 무장한 투자자들이 선진입하며 자신들의 노하우를 많이 알려주고 있었다. 상대적으로 책이 나오지 않았는데 이제는 책마저 많이 나온다. 각 책마다 각자의 핵심 포인트가 있다. 그 부분을 좀 더 눈여겨보고 읽으면 좋다. <친절한 고수의 LOTTO 재개발>은 보상마진이라는 개념을 들고 나왔다. 다른 책에서는 볼 수 없었던 개념이라 흥미를 갖고 읽을 수 있었다.

보상마진은 마진이라는 표현처럼 수익이다. 내가 이걸 투자하면서 받는 보상을 말한다. 단순하게 본다면 내가 투자한 재개발 물건과 주변에 있는 비교대상과의 차이라 할 수 있다. 내가 프리미엄까지 포함해서 구입한 금액에 향후 낼 분담금까지 포함해서 5억이다. 주변 비교대상인 신축 아파트가 현재 7억에 거래된다. 이럴 때 보상마진은 2억이 된다. 여기서 끝나는 것은 또 아니다. 대체적으로 이 정도에 재개발 투자를 할 때 계산하고 투자여부를 결정한다.

여기에 책의 저자는 추가적인 마진을 따져본다. 입지마진, 연식마진, 세대수마진, 브랜드마진, 기타마진까지 기본마진에 더해 수익을 계산한다. 주변에 비교대상에 비해 입지가 더 좋은가, 나쁜가를 살펴 플러스 마이너스를 한다. 세대수가 더 많은지와 브랜드가 더 좋은지, 건폐율 등에 따라 동과 동 간격 등을 포함한다. 이렇게 해서 최종적으로 마진을 계산한다. 이렇게 하면 단순히 내가 얻는 수익이 현재가 아닌 미래에 어느 정도 될 것인지를 보고서 투자를 선택한다.

여러 마진을 계산할 때 무조건 좋게 하는 것은 아니고 냉정하게 판단하고 결정해야 한다. 이를 위해 책에서는 몇 군데의 실제 현장에 나온 예를 근거로 계산을 한다. 대부분 좋게 평가된다는 한계(?)는 있다. 실제 사업장을 갖고 하니 아마도 나쁘게 평가하는 것은 힘들지 않았을까한다. 그렇다하더라도 그런 예시도 계산해서 보여줬으면 더 좋지 않았을까 한다. 계산할 때는 현재가 아닌 미래이기에 보정률을 넣어준다. 책에서 나온 모든 사례가 다 긍정적이긴 했다.

재개발 투자를 위해서는 상당히 복잡한 계산이 필요할 것 같은데 이걸 나름 편하게 도식화 한 것이 이 책의 가장 큰 장점이다. 그 외에도 직접적으로 현장에서 진행되고 있는 물건을 근거로 계산을 보여줬기에 그대로 따라하면 된다. 다른 지역을 책에 나온 것처럼 표를 만든 후에 하나씩 기입해서 투자여부를 결정하면 판단에 도움이 될 듯하다. 단순히 표만 만드는 것이 아닌 자잘한 팁도 함께 알려주고 있어 이를 적용해서 재개발 물건을 대입해서 살펴보면 괜찮을 듯하다.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 굳이 대화체를 넣을 필요는.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 보상마진을 잘 활용하는.

함께 읽을 책

https://blog.naver.com/ljb1202/222492481415

대한민국 재건축 재개발 지도 - 사진 한 장

아마도 지금까지 읽은 부동산 책 중에 이 책만큼 도입부가 강렬한 책은 없었던 듯하다. 소설은 대게 첫 문...

blog.naver.com

https://blog.naver.com/ljb1202/222462162631

재개발 모르면 부자될 수 없다 - 입주권

최근 가장 인기 좋은 부동산 투자 중 하나가 입주권이다. 재개발과 재건축은 새로운 아파트로 변화는 방법...

blog.naver.com

https://blog.naver.com/ljb1202/222404606618

서울 재개발 투자지도 - 한 권으로 끝내는

표현은 다소 그렇지만 부동산이 상승할 때 대부분 중간 이상에서 가장 각광을 받는 분야가 재건축과 재개발...

blog.naver.com