서울 아파트 마지막 폭등장에 올라타라 - 입주권

서울 아파트 마지막 폭등장에 올라타라 - 오윤섭의 부동산 투자 인사이트
오윤섭 지음 / 원앤원북스 / 2021년 3월

현재 상당히 애매한 상황이 펼쳐지고 있다. 서울 아파트는 가격 상승을 지난 7년 동안 했다. 이렇게 오랜 시간동안 쉼없이 서울아파트가 상승한 것은 내가 알기로는 데이터로 지수화한 후에는 처음 있는 일이다. 무엇 때문에 이렇게 되었는지에 대해서는 다양한 의견이 있다. 수요와 공급으로 이야기하는 사람도 있다. 유동성 문제로 보는 사람도 있다. 정부의 정책 실패로 보는 사람도 있다. 각자 어떤 가치관과 투자관과 세계관을 갖고 있느냐에 따라 다른 이야기를 한다.

무엇이 정답이라고 하기는 애매하다. 여러가지 복합적인 상황이 맞물려서 펼쳐지고 있다고 생각한다. 어느 하나만 놓고 이런 일이 벌어진다고 생각하지 않는다. 그렇기에는 우리가 살아가는 세상은 복잡계이다. 복잡계에서 벌어지는 모든 현상은 단 하나의 현상이 지배하지 않는다. 수없이 많은 것들이 서로 연결되고 연관되며 시너지 효과를 일으켜서 벌어진다. 반면에 대부분의 사람들은 이런 식의 설명을 좋아하지 않는다. 아주 단순하게 설명해야만 좋아한다.

틀리든 맞든 그렇게 해야 이해하기도 편하다. 이 중에서 가장 대표적인 것이 수요와 공급이다. 현재 수요에 비해 공급이 너무 적어 서울아파트 가격이 상승했다는 주장이다. 주장이라는 표현을 할 만큼 난 팩트라고 생각하지 않는다. 여러 요소 중 하나라고 볼 뿐이다. 이와 관련하여 다양한 의견을 제시하는 사람이 많다. 최근 몇 년을 놓고본다면 패턴이 존재하긴 했다. 대체적으로 상저하고라고 해야 한다. 상반기에는 서울아파트 가격이 다소 소강상태거나 하락했다.

하반기에 들어 서울 아파트 가격이 상승하면서 한 해의 등락률이 결국에는 상승으로 끝맺었다. 이게 무서운 것은 이런 패턴이 나타났다고 해도 보합하거나 하락하는 시기가 1~2달만 나타나도 갈등하고 어떻게 해야 할 지에 대한 결정을 내리지 못한다. 그러다 매도를 하는 사람도 있다. 매수를 하려던 사람도 눈치를 보다 다시 상승을 할 때 그때가서야 다소 후회하며 뒤늦은 매수를 선택한 경우가 많았다. 이렇게 해도 매수한 사람 입장에서는 가격이 상승했기에 심리적인 안정감을 가졌다.

제목이 <서울 아파트 마지막 폭등장에 올라타라>이다. 제목에서 유추할 수 있는 것은 서울 아파트가 상승할 것이지만 조만간 하락할 것이라는 뉘앙스다. 마지막으로 상승할 장에서 과감히 매수하라는 전략을 저자는 말한다. 대체적으로 2025년 정도를 바라본다. 꽤 많은 사람들이 2025년을 지목한다. 2025년 정도가 하락할 것이라 말이다. 가장 큰 이유는 역시나 수요와 공급이다. 현재 서울 아파트의 공급은 1~2년 내로는 별로 많지 않기에 상승을 지속할 듯하다.

그 후에는 꽤 많은 공급이 예정되어 있다. 3기 신도시를 비롯한 공급으로 상승이 멈출 것이라고 한다. 이번 상승기의 끝을 그 정도에서 끝나지 않을 것인가라는 예측을 하는 사람이 많다. 그 전에 유동성 문제에 따라 가격이 하락할 가능성에 대해서 이야기하는 사람은 많지 않다. 우선 유동성에 따른 하락은 지난 2008년에도 실질적으로 유동성 파티의 끝에 따른 하락이 아닌 실질적으로 공급에 따른 하락이라고 주장한다. 더구나 유동성이 언제 끝날지는 누구도 모른다.

유동성이 어떤 식으로 언제 끝날지도 모르는 상황에서 지레짐작으로 그걸 무서워서 매수를 주저하는 것은 올바른 판단이 아니라는 것이다. 이런 식으로 주장하는 전문가들이 꽤 많다. 결론은 어떻게 날 지는 결국에는 시간이 알려줄 듯하다. 이 책의 저자는 시종일관 일관성있게 거의 대부분 상급지에 대해 설명한다. 상급지를 기준으로 전망을 하고 시황을 설명한다. 동남권이라 표현하는 곳과 동마용성 정도까지 저자가 계속 이야기하는 서울 아파트의 시황이다.

이런 곳들이 거의 대부분 서울은 물론이고 수도권까지 주도하는 지역이라는 사실때문에 그런 듯도 하다. 한편으로는 그 정도만 제대로 분석해도 다른 지역에 미치는 파급력을 볼 때 충분하다고 생각하는지도 모르겠다. 이와 관련되어 저자는 특별한 일이 없다면 동남권 아파트를 매수하고 한다. 강남구, 서초구, 송파구, 강동구까지다. 혹시나 하락장이 오더라도 이 지역의 아파트를 매수한 상태에서 하락을 버티라고 한다. 특히나 지금의 세금체계에서 가장 강력히 매수를 권하는 것은 입주권이다.

입주권을 매수하면 최소한 그 기간동안 주택으로 산정되지 않아 세금을 내지 않는다. 서울 아파트는 입주 후 거주까지 채워야 하는 꽤 장기간 보유해야하지만 입주권을 매수한 상태에서 보유주택을 매도하고 입주하면 된다. 책은 블로그에 쓴 글을 편집한 듯하다. 책의 순서가 날짜 순대로 되지 않아 다소 내용이 왔다갔다 하는 느낌은 있었다. 서울 아파트가 어떤 식으로 진행 될 것인지에 대해 큰 그림을 그리고 싶은 사람은 저자의 책을 읽는다면 충분히 도움이 되지 않을까한다.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 날짜 순대로 편집했다면.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 서울 아파트의 향방이 궁금하다면.

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