빅데이터 부동산 투자 2021 대전망 - 데이터로 보는

빅데이터 부동산 투자 2021 대전망
김기원.이지윤 지음 / 클라우드나인 / 2021년 1월

부동산 관련되어 엄청나게 많은 툴이 나왔다. 이제는 아예 프롭테크라는 명칭이 생겼다. 초반에는 엑셀을 갖고 시작했던 데이터가 발전의 발전을 거듭해서 이제는 시각적으로도 훌륭한 프로그램들이 개발되었다. 개인들도 엑셀을 갖고 여전히 만들고 있기도 하다. 이런 데이터를 활용하는 것은 어디까지나 투자를 위해서 지역을 찾고 적정한 가격에 아파트를 매수하기 위해서다. 아파트라는 표현을 한 것은 대부분 데이터가 오로지 아파트만을 취급하기 때문이다.

초창기에 시작했던 여러 프롭테크는 어느덧 꽤 크게 성장한 곳들도 많다. 이를테면 직방 같은 경우 현재는 관련된 프로그램 뿐만 아니라 다양한 부동산 강의 같은 걸로도 유명해졌다. 여기에 호갱노노와 같은 프로그램도 합병해서 많은 사람들이 이용하고 있다. 지금은 부동산 투자를 한다고 하면서 이런 프로그램을 이용하지 않는 사람은 본 적이 없다. 오히려 이런 프로그램을 다루는 강의도 있을 정도다. 사실 굳이 그렇게까지 해야 하는가라는 생각도 들 정도다.

프로그램을 어떤 식으로 활용해야 하는지에 대해서 잘 알아야 하긴 하다. 그렇지 안다면 본인이 원하는 것을 못 찾는다. 이런 프로그램으로 과거와 달리 부동산 투자는 깜깜이가 아니다. 거의 그 즉시 어떤 지역이 저평가 되어 있고, 사람들이 몰려가는지 알려졌다. 모든 것들이 그만큼 투명하다. 과거에 비해 특정 지역의 가격이 상승과 하락이 무섭도록 빠르다. 흡사 주식처럼 실시간으로 중계되고 움직인다. 부동산에서 이런 움직임이 좋은지는 잘 모르겠다.

누군가 살아가는 아파트가 그런 식으로 움직이기에 말들이 많은 듯도 하다. 부동산의 움직임은 전체적으로 비슷하면서도 지역적으로 다르다. 전체 관점에서는 방향이 움직이지만 지역에 따라 상승하기도 하고, 하락하기도 한다. 과거에는 어느 정도 이런 흐름이 있었지만 지금은 전국적으로 약간의 시차를 두고 비슷하게 움직이고 있다. 이러다보니 누가 먼저 그럴만한 지역을 찾아 움직이느냐의 싸움이 된 듯도하다. 그만큼 이제는 부동산 데이터 프로그램의 활용도는 중요하다.

전작을 읽지 못해 딱히 뭐라 하긴 힘들지만 <빅데이터 부동산 투자 2021 대전망>은 저자 중 한 명인 김기원이 썼던 내용을 근거로 한다. 이번에 당시에 예측했던 것이 맞았는지 여부를 다시 리뷰하면서 향후 전망도 한다. 여기에 이지윤 저자가 동참해서 공저를 했다. 서로 역할이 어떤 식으로 분담되었는지 잘 모르겠으나 데이터를 근거로 알려준다. 자신감의 표현이겠지만 사실 살짝 걸리는 것은 과도한 자신감이다. 자신이 2년 전에 예측했던 것이 전부 맞았다는 식 말이다.

일단 과거는 관심없고 미래에 대한 부분만 살펴본다. 수많은 지역 중에 책에서는 꼭 꼬집어 유망지역을 소개한다. 강원도 원주시, 충남 서산시, 청주시 상당구, 전북 군산시, 창원시 진해구, 포항시 북구이다. 이 중에는 이미 움직이 시작된 지역도 있다. 책이라는 한계는 시차가 존재한다. 책을 집필하는 기간과 출판되는 기간이 꽤 걸린다. 더구나 나는 이 책을 지금 읽었지만 1월에 나온 책이다. 원래 부동산은 그정도로 빨리 움직이지 않았지만 지금은 무섭도록 빨리 움직인다.

소개한 지역은 뭘 갖고 택했는지도 중요하다. 책에서는 리치고라는 프로그램을 통해 알려줬다고 한다. 상당히 많은 기준을 소개한다. 매매와 전세 흐름, 전세대비 저평가 인덱스, 소득 대비 저평가, 물가 대비 저평가, 주택구매력지수로 저평가, 전세가율로 자본금 덜 드는 지역, 매매 전세수급지수로, 입주물랴으로, 지역별 미분양으로 파악한다. 살펴봐야 할 것은 꽤 많다. 이 중에서 특정 데이터를 좀 더 보라고 하진 않고 골고루 다 봐야 한다고 알려준다.

다만 이런 식으로 파악하는 방법을 알려주고 지역까지 찍어 준 것은 좋은데 정작 해당 프로그램을 활용하는 것은 쉽지 않았다. 프로그램이라는 것이 내가 직접 하나씩 클릭하면서 지역을 찾으려고 활용하는 것인데 그런 부분에 있어서 리치고 프로그램을 살펴보니 책에서처럼 자세하지는 않았다. 물론 찾고자 하는 아파트를 찾는 것은 가능했다. 난 솔직히 그보다는 책에서 소개한 지표등을 보고 싶었는데 그건 내 욕심이었던 듯한데 그 부분은 따로 유료로 해 주는듯은 하다.

책에서는 대략 2년 정도를 보는 듯하다. 현재는 임대차 보호법에 의해 2년보다는 4년을 고려하면 투자 할 부동산은 매수해야한다. 그런 점에서 좀 더 긴 시간을 염두에 두고 지역을 살펴봐야 할 듯하다. 현재는 다소 고평가 지역이 많이 소개되고 있다. 특히나 서울, 수도권은 꽤 많이 오른 상태에서 머물고 있어 조심하라고 책에서 알려준다. 현재는 워낙 많이 오른 지역은 약간 체념의 분위기도 느껴지는 분위기다. 이럴 때 데이터는 판단하는데 도움이 되지 않을까한다.

증정 받아 읽었습니다.

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