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서울 아파트 마지막 기회가 온다 - 2019 절호의 매수 타이밍
강승우 지음 / 매일경제신문사 / 2018년 10월
평점 :
제목이 다소 도발적이다. <서울 아파트 마지막 기회가 온다>라니. 제목만 놓고 볼 때 한 없이 상승한다는 의미로 읽힌다. 그러니 어서 빨리 서울 아파트를 구입하지 않으면 큰 일난다는 뜻으로 보인다. 정작 책은 그 정도의 강한 어조는 분명히 아니다. 그보다는 2019년에 하락 내지 보합할 가능성이 크다. 이게 하락의 시작이 아닌 상승장의 잠시 눌림목이라고 해야 할까. 본격적으로 상승에 앞 서 잠시 쉬어가는 타이밍이라고 알려준다. 그러니 2019년에 구입하라고 한다.
2020년부터 다시 상승할테니 다소 저렴하다고 할 수 있는 2019년에 저렴하게 살 수 있는 기회라고 말한다. 이런 표현은 사실 쉽지 않다. 어지간한 확신이 없다면 그런 주장을 하는 것은 어렵다. 어떻게 우리가 미래를 쉽게 예측할 수 있겠는가. 온갖 전문가들이 전부 예측을 한다. 경제와 주식과 부동산에 대해 이렇게 될 것이라고 말한다. 그리 길지도 않은 1년이 지난 후에 다시 돌아보면 그 중에서 예측이 맞은 것은 극히 일부에 지나지 않는다. 어떨 때는 모든 전문가의 예측이 틀릴 때도 있다.
다른 것도 아니고 틀리다. 그만큼 예측이라는 것은 함부로 쉽게 할 성질은 분명히 아니다. 그럼에도 책은 내용은 물론이고 표지에서도 2019년을 강조하고 있다. 저자 자신도 자신의 예측대로 2018년에 상승했고 2019년에 하락할 지 두근거리는 마음으로 지켜본단다. 책은 여러 데이터를 갖고 이를 예측한다. 저자도 직접 밝혔지만 데이터는 편향이 들어갈 수밖에 없다. 편향은 데이터를 본 후에 생기기도 하지만 그 전에 생길 때도 많다. 이미 자신이 갖고 있는 편향을 위한 데이터를 보기 때문이다.
이를 스스로 인식하기도 힘들다. 이게 편향인지는 말이다. 더구나 데이터라는 막강한 도구가 내 생각을 지지한다면 더더욱 그렇다. 같은 데이터를 보면서도 사람들마다 다른 이야기를 하는 가장 큰 이유다. 분명히 누구나 다 똑같은 데이터를 갖고 현 상황과 미래에 대해 이야기한다. 재미있게도 서로 다른 이야기를 할 때가 많다. 누군가는 그 데이터를 갖고 하락을 주장하고, 누군가는 상승을 주장한다. 이런 현상은 데이터가 아닌 사람이 중요하다는 걸 반증한다.
각자 자신이 생각하는 지점을 데이터에서 발견한다. 그 발견을 확장시키며 편향을 더욱 강화하는 경우도 많다. 데이터는 엄청나 기회를 주지만 잘못된 길로 빠질수도 있게 만든다. 서울 아파트가 저자 주장대로 갈 이유에 대해서 여러 데이터를 제시한다. 그 중에서 결혼 10년차를 주목한다. 대부분 아파트 구입 층이 그렇다는 의미다. 이를 노무라 경제 연구소에서 발표한 걸 근거로 데이터를 확인하며 알려준다. 한국의 결혼한 부부가 10년차가 된 시점과 아파트 가격 상승, 하락을 소개한다.
10년차 부부가 많아졌을 때와 하락했을 때에 아파트 가격이 어떤 식으로 변동하는지 보여준다. 이보다 더 중요한 것은 서울 아파트는 과거를 돌아볼 때 지금까지 6년 연속으로 상승한 적이 없다. 대부분 5년 연속으로 상승한 후에는 하락했다. 그런 면에서 볼 때 서울 아파트가 2014년부터 상승했다면 2018년이 마지막 해다. 2019년은 6년차에 들어가기에 상승하기 힘들다고 주장한다. 대부분 과거를 통해 현재를 분석하고 미래를 예측하는 것은 중요하다.
다만 그걸 너무 확신하는 것은 위험하다는 입장이다. 당장 2019년에도 상승을 한다면 기존에 있던 모든 데이터는 무용지물이 되어버린다. 그렇기에 저자도 그 부분에 대해서 강하게 주장하진 않아 보였다. 여기에 소득으로 볼 때 서울아파트 상승이 일견 이해가 안 될 수 있으나 소득분위로 볼 때는 약간 다른 의견이 나온다. 소득 분위에서 가장 최상인 5분위는 소득이 많이 늘었다. 이를 근거로 서울 아파트 상승에 대해 합리적으로 가능한다는 판단을 하고 있다.
여기에 책은 어떤 아파트를 사야 할 것인지에 대해 역세권, 1000세대 이상 단지, 신축을 가장 중요하게 생각한다. 여기에 새롭게 변화될 호재가 있는 지역 아파트까지 선정했다. 이를 모두 만족시켜주는 서울 아파트와 분당, 광명까지 포함해서 소개한다. 그 중에서도 블루칩과 옐로칩으로 나눈다. 안타깝게도 블루칩에 해당하는 아파트는 거의 대부분 동남권이라 할 수 있다. 강남구, 서초구, 송파구, 강동구에 집중되어있다고 설명한다. 어쩔 수 없이 이 쪽을 주로 소개한다.
책은 크게 두 파트로 나눈다. 전반부는 서울 아파트가 2018년까지 상승하고 2019년에 하락 또는 보합한다. 그 후 2020년부터 다시 상승한다. 이에 대해 데이터를 갖고 설명한다. 무엇때문에 그런 일이 벌어지는지 알려준다. 그 후에는 서울 아파트에서 저자가 나름의 원칙을 갖고 필터링한 아파트를 하나씩 소개한다. 저자가 언급한 것처럼 대부분 동남권이라는 아쉬움은 있다. 어쩔 수 없이 동남권 아파트를 주로 소개한다고 사전에 양해도 구한다.
책을 읽어보면 찬성하는 부분도 있고 달리 생각하는 부분도 있다. 어차피 정답은 없는 것이니 읽고 도움을 받으면 되는 영역이다. 무엇보다 2019년을 꼭 꼬집어 이야기하는 건 위험하지만 매력적이다. 여기에 신축 아파트가 주변에 어떤 영향을 미치는지에 대한 설명도 흥미롭게 읽을 수 있다. 아쉽게도 책에 소개된 아파트가 하나같이 10억은 넘어가는 가격대라 좀 넘사벽이었다. 그렇지 않은 아파트도 있지만. 전체적으로 복잡하지 않고 쉽게 읽을 수 있다.
까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 2019년이다.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 도움이 될 듯.
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