전세에서 사회주택으로

어쩌면, 사회주택 - 당신의 주거권은 안녕하십니까?
최경호 지음 / 자음과모음 / 2024년 4월

 한국은 지난 반 세기 동안 근대화와 더불어 엄청난 도시화를 이뤄냈다. 가족은 핵가족화 되었고, 대개 가장이 제조업에서 일을 했으며, 직장과 산업장이 분리되는 구조였다. 현재 한국의 자가주택거주비율은 55-60%다. 한국정부는 한 때 이를 100으로 만드려 했으나 전 세계 어디에도 그런 나라는 없다. 일단 집값은 차이는 크지만 어느 나라나 비싸다. 땅과 막대한 건축비가 소요되기 때문이다. 그리고 사람들은 모두 자가를 가지려고 하지도 않는다. 누군가는 경제적 이유로 혹은 자신의 생각에 의해 임차를 선택한다. 

 한국은 주거 형태가 또 다르게 변화하고 있다. 1995년 자가거주는 53.5%였으나 2019년에는 58%로 늘었다. 하지만 전세는 29.7%에 달하던 것이 15.1%로 크게 줄었고 월세는 14.5%였던 것이 23%로 늘었다. 자가 비율을 조금 늘어나가 전세가 월세로 크게 전환한 것이다. 

 여기엔 도시화율이 크게 관여한다. 도시화율이 증가하면 농민이 도시로 모여들며 신규 주택이 대규모로 필요해진다. 주택 수요도 늘고 건축이 이뤄지는데 다주택자들이 신규주택을 대거 매입하며 이를 세입자에게 공급한다. 하지만 도시화율이 정체하면 신규 주택 건설이 잦아들며, 이 순환이 깨어지게 된다. 

 한국의 전세는 거의 한국만의 유일한 제도다. 한국에 전세가 정착한데는 몇 가지 이유가 있다. 우선 강제 저축 효과다. 전세 기간이 짧고, 전세 보증금의 상승에 거의 제한이 없었기에 세입자는 전세 기간중 저축을 많이했다. 또한 전세 보증금 자체도 저축이라 볼 수 있다. 다른 하나는 주택의 품질이다. 도시화로 신규주택이 계속 공급되고 다주택자들은 이를 사면서 자금의 상당부분을 전세로 충당했기에 전세 주택은 대개 신규인 경우가 많았다. 다음은 안정성이다. 전세는 사실 상당한 금액을 채무로 내주는 것이지만 주택 가격이 지속적으로 우상향한 과거에 생각보다 안정적이었다. 마지막은 사회적 인식이다. 신혼부부가 흔히 특히, 남자가 많이 듣는 말은 자네 전세집이라도 있는가였다. 즉, 한국인은 월세보다는 전세를 갖고 있는 것을 주거면에서 더 좋게 인식했다.

 하지만 이런 전세 시장은 한계를 맞고 있다. 한국민 상당 수가 주거를 전세에 의존하다보니 정부는 1900년대 부터 전세자금보증대출을 시작했다. 이후로 전세자금보증대출이 크게 증가해왔는데 2021년에 이르러서는 그 금액이 180조에 이르렀다. 한국 부동산 시장에서 전세와 반전세의 보증금 총액은 1056조다. 180조가 공적자금인 셈이므로 17%에 해당하는데 이 정도의 금액이 우리 부동산 시장을 부양하고 있는 것이다. 즉, 서민을 위한 공적 주거 안정자금이 실상은 집주인과 투기자를 배불리는 금액으로 자산시장을 고가로 형성하게 이바지 하고 있는 것이다.

 저자는 전세에 대한 대안으로 3가지 방안을 제시한다. 첫째는 기존의 전세 보증금은 내리도록 임대인 대출을 확대하는 것이다. 반면 월세로 전환되는 세입자들에 대해서는 월세 보조를 확대하여 전세자금대출로 인한 이자와 월세가 비슷하게 만들어 자연스레 월세 전환을 유리하게 여기게 하는 것이다. 비슷하다면 전세는 항상 보증금에 대한 위험이 따르기에 세입자들은 월세로 전환하게 된다. 그리고 집주인들에겐 전세자금 목돈 대신 비교적 저리로 대출을 하게 하는 것이다. 

 둘째 방안은 환매보증부 지분 공유형 주택의 확대다. 공급자나 공공이 지분의 50% 임차인이 50%를 소유하는 것이다. 대부분의 전세가 집값의 50%를 넘어가므로 세입자는 자기 집을 전세보다 싸게 마련할 수 있다. 지분획득은 수년에 걸쳐 분할납부하게 되면 자금이 안정적 일 수 있고, 주택 가격이 오르는 경우도 이미 세입자가 지분을 소유하기에 이것을 같이 누릴 수 있는 장점이 있다.

 마지막은 사회주택으로 이 책의 주제다. 사회주택이란 사회경제적 약자를 대상으로 주거관련 사회적 경제적 주체에 의해 공급되는 임대주택등을 말한다. 사회주택은 유형이 한국의 경우 매우 다양하다. 전대형은 타인의 건물을 전체 임대한 후 개조하여 재임대하는 방식이다. 도시에 버려진 호텔이나 낡은 고시원을 리모델링하여 임대하는 방식이 그렇다. 위탁운영형은 공공주택의 운영관리 업무를 위탁하는 것이다. 토지임대부형은 토지 개발은 공공소유고 건물지분은 사업자가 소유하는 것이다. 공동출자형은 토지와 건물의 소유권을 분리하지 않고 그 지분은 공공과 사업자가 같이 소유하는 것이다. 자체소유형은 모든 사회주택 사업자가 모든 것을 소유하고 사업을 진행하는 것이다.

 사회 주택의 선진국은 유럽의 네덜란드, 오스트리아, 덴마크가 있다. 네덜란드는 약 300개의 주택협회들이 사회 주택을 무려 240만호를 공급했다. 이는 비율 상은 세계1위에 해당하고, 절대량으로도 3위다. 네덜란드의 인구가 1700만인 것은 감안하면 상당한 수준이다. 네덜란드는 수도 암스테르담에 전체주택의 40%인 19만호를 사회적 주택으로 공급했다. 이런 주요 도시의 사회주택 공급은 젠트리피케이션으로 인한 계층 분리와 슬럼화를 방지해 사회 통합의 주요 물리적 조건이 된다. 오스트리아는 사회 주택이 92만 3천호로 전체 주택의 17%다. 역시 수도 비엔나에 43%의 비중으로 사회주택을 공급했다. 덴마크는 임대자 전체의 43%이데 그 중 절반이 사회주택을 임대한다. 특이한 점은 임차인이 임차주택을 재임대하는게 제한적 조건하에 가능하다는 점이다. 

 이 세 나라는 사회주택과 사회 통합의 높은 상관관계를 보여준다. 세 나라는 임대료 체계도 매우 단순한데 주택의 품질이 비례하여 임대료를 책정한다. 물론 좋은 주택의 경우 임대료가 높아지므로 이에 대한 주거 보조비를 나라가 지급한다. 사회 주택의 공급자도 매우 다양하고, 여러 수요를 만족시키면서도 접근이 쉽고 단순하다. 반면 한국은 공급자가 지방 공기업이나 LH 로 매우 소수이지만 임대료 체계와 입주 조건과 시기가 매우 제각각이다. 때문에 같은 조건이라도 누가 언제 어디에 입주하느냐에 따라 주거비와 장소, 기간에서 상당한 차이를 보이는 단점이 있다. 

 주거권의 기본 요소로는 안정적 거주 기간과 부담 가능한 거주비가 있다. 사회 주택은 2015년 도입 당시 2년 단위 계약 갱신이 4회까지 가능해 최대 10년의 거주가 가능하다. 또한 2년 갱신마다 최대 5%이내의 임대료 인상이 가능해 예측 가능하면서도 부담이 가능한 거주비를 확보했다. 사회 주택은 계속 거주 뿐만 아니라 적시 이주도 가능해야 하고 안전하고 최소한의 면적과 설비를 확보해야 한다. 

 또한 사회주택은 재무적 가치와 사회적 가치를 동시에 추구하는 주체가 건물의 기획과 설계 단계에서부터 향후 운영까지 책임지게 되면 매우 다양한 형태의 건물과 운영 방식이 조합되어 나타날 수 있다. 과거 한국은 1980년 재정한 택재개발촉진법에 의해 중앙에 의해 대규모 그리고 천편일률적 주택 공급을 단행했다. 하지만 지금은 도시화율이 정체되고 1인가구와 고령가구가 증가하고 있고 사회가 급격히 변화하여 매우 다양한 형태의 주거형태가 요구된다. 때문에 사회주택은 도시와 다양성을 충족시키는 물리적 조건이 될 수 있다. 

 그래서 최근의 사회 주택은 단순 주상 복합에서 벗어나 주거와 카페, 오피스 기능과 역할을 결합하고 있으며 시간과 공간의 유기적 연계와 통합도 같이 하고 있다. 사회 주택은 주거민들 간의 커뮤니티가 활성화 된 경우가 많다. 가장 단순한 것은 부엌과 거실을 공유하는 형태이나 최근엔 여기에서 더 나아가 커뮤니티 공간과 프로그램을 운영 주체가 제공하기도 하고 자체적으로 공동체들이 여러 프로그램을 운영하는 경우도 많다. 이렇게 사회 주택 내 공동체가 활성화 하면 운영 사업자 입장에서도 운영에 들어가는 시간과 노력이 줄고, 만족도가 높아 공실이 줄며, 주택 관리 비용이 줄고, 주택의 품질이 잘 유지되는 장점이 있다. 

 사회 주택의 한 예로 유니버셜 하우징이 있다. 이는 성별, 나이, 장애, 국적에 관계 없이 모두가 차별없이 안전하고 편리하게 주택을 이용하는 디자인을 하는 것이다. 그래서 외부에서 현관, 복도, 엘리베이터, 복도에 이르기까지 휠체어 이용자가 가능한 설계를 한다. 한국은 현재 등록 장애인이 전국민의 5%이며 거동이 불편해지는 75세 이상 고령자가 10%이다. 양자를 합치면 15%에 달하고 양자는 점차 늘어나는 경향이 크기에 유니버셜 디자인은 점점 보편화할 필요가 있다. 다만 이런 저런 시설로 인해 주거 면적이 줄어들게 되므로 양자를 적절히 조화하는게 사업성의 핵심이다.

 2022년 10월 건립한 은평구의 다다름하우스는 성인 발달 장애인을 위한 사회 주택이다. 성인 발달 장애인의 사회적 고립과 단절 문제를 해결하기 위한 목적을 갖는다. 보통의 성인 발달 장애인은 부모에 의지하거나 장애인 거주 시설에 입소한다. 하지만 2019년 기준 서울시의 발달 장애인 수는 약 2만인데 비해 그들을 수용할 시설은 182개소로 720명만 가능하다. 96%가 가족에 의지해야 하는 것이다. 사회 주택에는 중간 집도 있다. 중간 집은 병원에선 퇴원했으나 아직 가정에서 정상 생활은 무리 인 사람들이 단기간 거주하는 집이다.

 사회 주택은 도시 재생과 딱 어울린다. 과거 급격한 도시화에 생선된 주택은 천편일률적이고 사람들의 다양한 요구를 충족하지 못한다. 이들은 재개발의 시기가 도래했는데 과거 처럼 재개발은 더 이상 경제적 수익이 나질 않는다. 때문에 대규모이든 소규모이든 다른 형태의 재생이 필요하며 사회주택은 그 하나의 방법이 될 수 있다.

 살기 좋은 도시는 다양성과 선택권이 보장되고 편의시설이 구축되어 구성원들이 소외되지 않아야 한다. 또한 경제, 사회적으로 다양한 주민이 살아야 상권이 건강하게 활성화하고 각종 서비스도 다양하게 제공된다. 그리고 사회적 약자에 도움이 된다. 

 사회경제적 기반의 미래도시는 공동체와 건물, 도시의 3요소다. 공동체는 사람, 건물은 하드웬어, 도시는 철학에 해당한다. 녹색탈탄소로 사람은 지역워킹그룹, 제로웨이스트, 다운 에너지가 필요하며, 건물은 에너지 전환(수소), 친환경공법, 스마트시키가 필요하다. 공동체 관계의 철학으로 사람은 주택협동조합 공동체와 지역 그룹, 돌봄과 세대 간 연결이 건물은 연결의 건축, 돌봄, 제로 에너지 발생이 필요하다. 마지막으로 사회적 경제에서 사람은 청년 스타트업, 마을기업, 소셜섹터(공유)가, 건물은 공유(교통공간), 유통(도농 1인가구), 금융의료 인프라가 필요하다.

 이런 미래 도시를 충족시키는 형태가 사회 주택이다. 즉, 사회주택의 미래 사회의 변화로의 대응(인구나 산업, 문화, 사회경제적 측면에서) 그리고 끝없이 안정되기를 바라면서도 올라야만 유지되는 집값의 상승의 딜레마에서 벗어나기 위해서도 꼭 필요하다.