바닷가 전원주택

전원주택 짓고 즐기며 삽니다 - 헛돈 쓰지 않고, 꿈꾸던 대로
정문영 지음 / 청림Life / 2019년 6월

 저자인 케이맨은 바닷가에 전원주택을 짓고 산다. 웬만하면 바닷가 하면 강원도 동해안이 떠오르는 만큼 그도 그곳을 노렸었다. 하지만 생각보다 비싼 가격에 아직 사람들의 손길이 닿지 않은 충청도 서해안으로 눈을 돌린다. 저자는 마당을 놀이터라 생각하고 크면 클수록 좋다고 생각하는 만큼 넓은 부지가 필요했다. 그래서 서해안을 택했던 것이다. 스스로 부수고 지은 화덕수 5-6개인데 여러 구이나 찜요리마다 각기 다른 화덕이 필요한듯 하다.

 책의 앞부분은 이처럼 케이맨의 전원생활이 나오고 뒤로 가면 집짓기와 집매입시 고려해야할 실질적 사안이 나온다. 요즘 코로나로 전원주택 붐이 부는 만큼 브랜드 주택업체수도 많아졌다. 브랜드 주택을 택하면 골머리썩이는 일이 별로 없이 건축이 진행되지만 건축비가 생각보다 비싸고 전담매니져가 배속되어도 그도 여러일을 하는 만큼 생각보다 신경을 잘 써주진 않는다고 한다. 

 집을 짓기 전에 먼저 스스로 다양한 디자인의 전원주택을 볼 필요가 있는데 그러면서 자신의 내외장재 스타일이 결정되고 이런 구첵적 이미지를 토대로 여러 업체에 자세한 시공비를 문의할수 있기 때문이다. 5군데 이상에 견적을 넣는게 중요한데 지나치게 비싸거나 지나치게 싼 곳은 제외할 것을 당부한다. 업체들은 대개 싼 건축비로 건축주를 유혹하는데 이들이 말하는 공사비는 거의 깡통집의 순수시공비만을 의미하는 경우가 많다고 한다. 건축하면서 자꾸 공사비가 눈덩이 마냥 불어나는 것은 이 때문인데 실제 건축비는 설계비와 인허가비, 토목공사비, 조경비등 여러가지 많기 때문이다.

 설계가 완료되고 시공사도 결정되어 건축에 들어가면 건축과정을 꼼꼼히 남길 것도 강조한다. 기초, 골조, 단열공사등을 하는 시점이 좋으며 현장에 최소 1주 1회 방문하고 스마트폰으로 촬영하라고 한다. 아무래도 사진보다는 정보량이 많으며 건축자재 위주로 촬영하고 반드시 두께와, 자재의 상표나 이름을 남기는게 중요하다. 건축업자들이 그 부분으로 장난질을 많이 치기 때문이고 훗날 민사소송시 집을 뜯어내서 밝힐게 아니라면 이런 사진들이 증거로 유리하게 작용할 것이기 때문이다. 

 건축업자와 계약할 때면 그의 사업자 등록증의 사업번호와 사업장의 위치 및 휴폐업 빈도를 확인해야 한다. 그래야 믿을 수 있다. 그리고 계약서에는 공사의 범위와 내역, 하자보수, 시공장소와 공사일정, 공사비 산정과 지급방법, 연체료 및 지체보상금, 계약 보증 및 해체, 위약금이 상세히 들어가야 한다. 공사비는 단계별 공정별로 지급하고 추가비용 요청시 작음 금액도 계약대로 지급할 것을 강하게 주장해야 원칙대로 일이 진행될 수 있다. 그리고 공사비가 다소 비싸더라도 제대로된 면허사업자를 선쟁해야 향후 건설공제조합에서 선급지급보증서, 계약 이행 보증서, 하자보증서를 받아둘 수 있어 안전장치 마련이 가능하다. 

 건축을 위해선 반드시 토지가 필요한데 토지 분양사기도 많다고 한다. 도로가 없는 맹지, 대지로 바꿀수 없는 개발제한 구역, 처음부터 분양업체가 매입하지 못하는 토지, 개별등기가 되지 않는 토지, 건축허가 없이 집을 짓는 경우, 판매자의 위조된 주민등록등본과 등기부등본이 그것이다. 때문에 토지 매입전 개발이 가능한지 확인하려면 관공서와 지역 설계사무소에 가서 그것을 비교해보고 해당지번의 등기부 등본을 보고 지적도와 현장의 위치를 확인하는게 필수다. 

 토지의 등기는 개별등기, 지분등기, 공동등기로 나뉜다. 개별등기는 분할된 필지를 완전히 한사람의 이름으로 구입하여 소유권과 재산권등의 권리행사를 독립적으로 할 수 있는 가장 안전한 형태다. 다만 정확한 경계와 온전한 지번이 부과되어 있는지를 확인해야 한다. 지분등기는 필지하나에 여러명이 지분을 갖는 경우다. 업체들이 큰 땅을 사고 지분등기로 건축을 진행하는 경우가 있는데 이 경우 서로가 어느땅을 갖는지가 애매해지고 내가 가진 지분만큼만 매도가 가능하다. 다만 건축을 위해서는 모두의 동의가 필요해 어려움이 있다. 많은 업체가 지분등기로 사업진행후 나중에 개별등기로 전환한다며 유혹하는데 문제가 복잡해질수 있다. 공동등기는 가장 나쁜 형태로 공동소유로 등기에 명기되어 있어 매도와 건축에 모두 상호간의 동의가 필요하다. 

 집을 구매할때도 고려사항이 많다. 먼저 집주인의 신분증과 명의가 등기부등본상 소유자와 일치하는지 확인해야 한다. 토지소유자와 건물소유자도 일치해야하고 최근 10년간 명의 변경이 잦은지도 봐야한다. 잦은 명의 변경은 집에 문제나 하자가 있을 가능성을 의미한다. 건축물대장을 보면 철근인지 목재인지 판넬인지 확인이 가능하고 지적도를 보면 집의 건물이 지적도상 경계와 일치하는지 판별할수 있다. 집의 부속건물이 있다면 그 역시 건축물 대장에 등재인지 확인해야 한다. 토지이용계획서를 확인해 향후 축사가 들어설 가능성도 봐야하고 주택의 설계도면을 확보할수 있다면 향후 하자보수에 큰 도움이 된다. 구입주택이 신축이라면 하자보수보증서와 계약기간이 명기된 건축계약서 확보가 필수다. 빌트인 제품이 있다면 그것의 하자보증서도 필요하며 집의 수리내역서 및 목조주택인 경우 해충방재내역서도 필요하다. 

 집주변도 중요하다. 주변에 공항이나 축사, 공장, 반려견이 있는지 확인하고 집과 이어진 현장도로의 소유확인도 중요하다. 소유자가 있다면 향후 이용에 문제가 생길수 있다. 집이 도로근처라면 야간 차량 불빛이 집안에 들어오는지 봐야하고 도로는 소방차 진입이 가능한지. 경사가 큰지도 봐야한다. 경사가 크다면 겨울철 문제가 발생하고 택배차량도 들어오지 않을 가능성이 있다. 또한 집근처 도로가 집보다 높은지도 봐야한다. 높다면 집은 침수피해 발생 가능성이 크다. 

 다음은 집의 위치와 건물배치다. 남향이 무조건 좋다. 그리고 앞쪽엔 집을 지을만한 공터가 있다면 향후 건축으로 우리집의 조망권과 일조권이 침해될 수 있다. 집의 위치가 산을 깎아 만든 곳이면 토질도 확인해야 한다. 전선도 확인해야하는데 특고압선인 경우는 2미터 저압전선이면 1미터이상 집에서 떨어져야 한다. 이웃도 문제다. 집의 거실이나 안방이 이웃과 마주본다면 골치아프다. 이웃집 나무가 우리 담장과 가깝다면 그 뿌리가 담장을 망가뜨릴수 있다. 이웃의 실외기가 우리 방향이고 이웃의 지붕 우수관이 우리쪽이면 피해가 발생한다. 이웃집에 소각장이 있는지 보일러 배기구가 우리쪽인지, 정화조 위치도 우리쪽인지 알아야 한다. 골치가 아프다. 

 다음은 집의 외부 조건이다. 석면사용여부를 확인해야 하고, 옥상이 평평하다면 누수도 봐야한다. 목재데코의 뒤틀림을 확인하고, 정원수의 위치도 확인해 그게 지붕을 덮는지도 봐야한다. 주차도 가능한지 확인하고, 야외 수전이 있다면 부동수전인지도 확인해야 한다. 외벽에 방수 콘센트도 봐야하고, 대문밖에 계량기도 찾기 쉬운지 봐야한다. 찾이 어려운 곳이라면 검침원이 매번 집에 들어와 물어본다. 외부 벽체에 크랙이 있거나 보수흔적이 있으면 기초공사 하자 가능성이 있는 것이고 창문과 창틀의 안쪽에 수증기가 낀다면 주택 전체에 하자가능성이 있다. 

 집의 내부는 빌트인 가전의 경우 소유권이 이전됨을 확인해야 한다. 화재흔적은 보수를 잘 안하는 다락, 다용도실, 계단 아래의 그을음을 보면 알 수 있다. 침수는 벽지색의 방문틀, 기타목조자재를 보면 된다. 집안 곳곳에 보조 난방기구가 있다면 단열이 잘 안되는 집인 것이고, 실내계단의 기울기와 높이도 아이가 있다면 중요하다. 2층까지 오픈 천장구조라면 단열문제가 생기며 계단이 노출형이면 1층의 열기가 보존되지 않는다. 집단 곰팡이와 수압도 확인해야 하며 바닥 마루 재질, 보일러 용량, 채광상태도 중요하다. 정말 챙길게 많다.