데이터가 많은 투자책

대한민국 부동산 사용설명서 - 부동산 절대 기준 빠숑의 특급 가이드
김학렬 지음 / 에프엔미디어 / 2020년 1월

 김학렬씨 책을 생각보다 많이 봤다. 부동산이나 주식 투자분들인 뭔가 다른 이름이 많아도 아마도 자신이 인기를 끌게 된 블로그나 사이트, 유튜브, 개인방송등에서 사용하는 닉네임인듯하다. 이분은 빠숑이다. 

 그 동안의 책은 상당히 인상적이었는데 사실 이번 책은 아니었다. 수도권 재개발 투자리스트가 들어간 부록 정도의 의미를 제외한다면 그간 나온 책에 비해 새로운 내용은 없었다. 그래서인지 그전 책들에 비해 서술과는 많이 상관은 없어보이는 데이터가 많았다. 그게 장점이라면 장점일 것이다.

 그래도 이전책이나 다른 책들에 비해 독특한 점은 저자는 우선 서울을 투자나 투기의 시장이 아니라고 보는 점이다. 서울은 적어도 나머지 8개노선의 지하철이 모두 연결된 2000년대 이후부터는 모두 직주근접성이 전 지역이 크게 이점을 갖게 되었다. 그리고 서울에 모든 것, 특히 일자리가 집중된 만큼 서울의 수요는 전국적으로 보는 것이 타당하기에 서울부동산은 항상 수요가 뒷받침되는 탄탄한 시장이라는게 주장이다. 서울은 과거 70-80년대에 아파트 공급이 대규모로 이어졌는데 1기 신도시가 만들어질 무렵 서울아파트는 오래된 노후주거지였다. 또한 교통망도 부족한 곳이 많아 당시 사람들은 오히려 신도시를 더 선호했다. 하지만 지금은 신도시들이 노후화되었고, 서울의 아파트들은 재건축 및 재개발을 앞두고 있는 곳이 많아 서울에 주목할 시기라고 한다. 특히, 서울을 공급이 부족한다. 여기서 공급은 사람들이 선호하는 즉, 빌라나 다세대주택, 단독주택이 아닌 신축한 아파트를 의미한다. 정치권에서는 전자의 것들도 모두 공급으로 보지만 실제 시장의 수요는 후자를 원하기에 공급이 매우 부족하다는게 저자의 생각이다. 물론 이는 앞의 말과 맞지 않는다. 정부의 규제가 많아지긴 했지만 서울의 아파트들은 재건축연한을 앞둬 대규모 재건축, 재개발이 이뤄지는게 눈앞이기 때문이다. 그런데 저자는 디 대규모 재건축, 재개발도 신축아파트를 그리 많이 공급하지 못한다고 한다. 실제로 1320세대의 서울 한지역 재개발은 조합원 분량을 제외하고 남은게 고작 63가구였으며, 9510세대의 초 대규모 단지에서도 일반분양의 몫은 겨우 1558가구였다. 재개발을 통해 용적률을 크게 높여 층을 올렸음에도 일반구가 분량이 턱없이 예상보다 낮은데 이는 과거보다 아파트의 면적이 커졌고, 주변 서비스 공간을 구성하는데 땅이 많이 소모되기 때문이라고 한다. 이러니 재개발로 층이 10층 높여져도 막상 일반분양가구수는 크게 모자라게 되는 것이다.

 저자는 앞으로의 시장에서는 서울에서 청약을 받을 수 있는 계층과 부동산폭락고 크게 관련이 없는 수요가 탄탄한 지역의 대출없는 집을 보유한 사람이 승자가 될 것으로 보고 있다. 또한 부동산시장 문제 해결을 위해 지금의 정부처럼 이 대책 저 대책을 내세우는게 아니라 근본적인 대책으로 수요층이 자발적으로 타지역을 선택할 수 있도록 그 지역에 기반시설 및 일자리를 제공하는 것을 말한다. 다들 아는 답인데 쉽지가 않다. 박정희가 죽기전에 생각했던 것처럼 수도를 대전으로 이전하는 것과 행정수도 이전이 기득권 세력에 막히거나 어이없는 헌재결정같은게 없이 더 잘 추진되었으면 조금 더 나았지 않았을까 싶다.