오랜만에 보는 떨어진다는 책

서울 부동산 경험치 못한 위기가 온다 - 큰 판을 읽으면 기회가 보인다
이광수 지음 / 매일경제신문사 / 2019년 4월

 부동산 책들을 보면 교통이나 직장과의 거리, 학군, 상권 등 주요 요소들을 본다. 이런게 강하면 수요가 많다고 보고 투자가치가 있다는게 대부분의 설명인데 이 책은 좀 달랐다. 보다 근본적이라 볼 수 있는 수요와 공급에서 부동산 시장에 접근한 것이다. 물론 이책에서 물하는 수요와 공급은 우리가 통상적으로 알고 있는 것과는 좀 다르다. 부동산 시장의 가격은 상당히 빠르게 변화하는데 주택수요는 사실 인구나 가구, 소득에 따른 것으로 장기적으로 천천히 변하는 것이다. 공급역시 집을 짓는 것이어서 인허가에서 토지구매나 건축까지 상당한 시간이 걸리는 것들이다.

 그렇다면 부동산에서 가격을 변화시키는 수요와 공급을 대체 뭘까? 저자는 수요는 우선 투기수요로 본다. 심리적 영향을 받는 것으로 실제적 수요는 아니지만 부동산 구매에 적극적으로 참여해 실제 가격을 움직이는 수요로 작용한다. 공급역시 마찬가지다. 집을 짓는 것을 오래 걸리니 가격에 영향을 미치는 공급을 투기공급으로 매도의사가 없는 주택을 제외한 물량을 말한다. 즉, 기존 주택자의 매도 물량이 투기 공급이 되는 것이며 실제 수요가 아닌 구매하려는 심리를 가진 투기 수요가 부동산 가격의 방향을 단기적으론 결정하게 된다는 것이다.

 실제로 지난 10여년 간 전국의 집값은 가파르게 올랐는데 이는 투기 공급을 줄어든 반면 그로 인해 투기 수요가 커졌기 때문이다. 투기 공급을 줄어든 이유는 우선 낮은 금리로 집주인들의 보유부담이 줄었고, 정부의 임대사업정책으로 보유부담이 더욱 줄었기 때문이다. 다음은 주택 가격에  상승에 대한 기대감이 있었고, 주택매도자들간의 담합이 있었기 때문이다. 이런 여러 상승작용으로 투기공급이 줄고 투기수요만 커지다보니 부동산 가격은 상승한 것이다.

 또한 부동산 시장은 전통적인 수요공급곡선의 법칙도 벗어난다. 보통 가격이 상승하면 수요는 감소하는 것이 당연한데 부동산시장에선 가격이 상승할 수록 오히려 불타는 듯이 수요가 폭발하는 경향이 있다. 이는 우리나라 부동산이 이미 재화가 아닌 투자재로 여겨진다는 것을 반증하는 것이기도 하다.

 저자가 관찰한 바에 의하면 우리나라 부동산 시장은 다음과 같이 움직인다.

우선 어떤 이유에서건 투기수요가 증가한다. 그러면 가격이 상승하며 물건값이 오르니 파는 사람도 늘어나 거래량 자체가 늘어난다. 하지만 곧 가격 상승이 계속 될 것을 직감한 집주인들이 투기공급을 줄여 매물이 줄어들고 그로인해 공급이 줄어 가격은 더욱 폭발적으로 상승한다. 물건은 적고 사려는 사람만 많아보니 거래량은 급감하게 되고, 지나친 상승과 구매의 어려움으로 투기수요도 점차 줄어든다. 투기 수요가 줄어드니 가격은 자연스레 조금씩 하락하게 되며 살 사람이 없어지니 거래량도 따라 감소한다. 가격하락과 거래량 하락에 놀란 집주인들이 매물을 내놓아 투기 공급이 증가하게 되며 이에 따라 가격은 폭락한다. 가격이 폭락하자 실수요 및 투기수요가 이를 사들여 거래량은 다시 급증한다. 투기 수요도 슬슬 살아나며 앞에 시작한 공식이 다시 반복되게 되는 것이다.

 실제로 우리나라 부동산은 장기간의 상승과 장기간의 하락을 주기적으로 반복해왔는데 1980년대가 급증기였다면 1990년대는 장기간의 하락에 경제위기란 인한 폭락 2000년대는 장기간의 상승 그리고 서브프라임모기지사태부터 2010년 초반까지는 장기간의 하락 그리고 그때부터 지금까지는 장기간의 상승기였다. 대충 10년 정도의 상승기와 하락기를 갖는 셈인데 지금은 슬슬 하락할 시점으로 저자는 보고 있는 것 같다.

하락기엔 흔히 많이 말하는 똘똘한 한채 투자 전략은 오히려 위험하다고 본다. 똘똘한 한채는 많이 오르는 만큼 하락기엔 많이 하락한다는 것이. 좋은 전략은 이같은 큰 흐름을 보고 평소엔 유동산 현금자산을 많이 보유하다 상승기 초반 많이 하락했던 수요가 큰 지역에 투자하고 하락기에 다시 빠지는 형태의 투자전략이다.

 저자는 아파트투자에 있어서 거래회전율을 중시하는데 이는 아파트의 거래건수의 빈도다. 거래회전율이 하락하면서 가격이 많이 빠진 지역은 본디 수요가 높아 상승기엔 크게 오를 가능성이 높다고 본다. 또한 임대비율이 높은 아파트도 주목한다. 임대비율이 높다는 것은 투자자가 많이 실소유주로 들어와있다는 점이며 이로 인해 가격변동성도 크다는 것.

 미래의 변화로는 그동안 우리 부동산에서 매우 중요한 요소였던 교육여건의 약화다. 향후 자녀가 없거나 많이 두지 않는 1인가구가 인구의 40%가량을 차지하게 되면 교육여건은 당연히 부동산 입지에서 약화되고 오히려 레저여건이나 지금도 중요한 직업여건이 더 중요해 질 것이란다. 장기적으로 인구구조의 변화로 전체적인 수요감소와 주거 이동률의 하락, 소형주택의 선호, 도심회귀, 임대시장의 활성화, 빈집의 증가를 예상한다. 저성장시대를 맞아 도시집중화가 이루어지고 한 주택에 오래 살게 될 것이며 지금의 자본수익보다는 임대수익이 중심이 될 것이란게 저자의 예상이다. 

 독특한 좋은 투자책이었다.