좀 더 개성있는 투자책

[eBook] 오를 지역만 짚어주는 부동산 투자 전략
채상욱 지음 / 위즈덤하우스 / 2018년 6월

 간헐적으로 투자책을 보는 편이지만 천편일률적인 경우가 많다. 시류를 타는 것도 마찬가지다. 이 책도 큰 기대를 안하고 집었지만 예상외로 투자와 관련한 새로운 개념들이 있어서 보는 재미와 얻어가는 것이 있었다.

 책에서 처음 본 개념은 다들 알고 있지만 개념화는 잘 안된 서울 세력권과 교차사용, 도시개발 3단계, 통일 이후의 부동산, 대형평형아파트의 재조망이었다.

 먼저 서울 세력권이다. 이 책도 다른 책들처럼 무조건 서울내의 투자를 추천한다. 이런 환경은 정부의 부동산 조이기와 더 근본적으로는 과거 이명박근혜 시절 유동성을 지나치게 풀어녾은 것과 관련이 있지만 이런 주장을 하는 투자세력들의 목소리도 한몫을 했다고 생각한다. 그게 맞든 맞지 않던 나라를 뒤흔드는 악영향을 갖고 왔으니 문제다.

 하여튼 책에서 말하는 서울 세력권이란 서울에서 도시생활을 해야하는 사람들이 사는 지역과 그 규모를 말한다. 그리고 이를 판별하는 지표로 서울로의 통근 통학 인구의 비율을 제시한다. 서울에 의지하는 인구인 셈이고 이 경우 자신의 집은 그야말로 베드타운이기 때문이다. 책에서는 그 지역의 인구 15%이상이 서울로의 통근 통학 인구 비율을 보인다면 서울세력권을 구분한다.

 다음은 교차사용이다. 교차사용은 한 지역이 여러 그룹에 의해 다른 용도로 사용되는 것을 말한다. 가령 여의도의 경우 오전에는 인근 거주자들의 키즈카페나 카페로 사용되며, 점심과 저녁에는 직장인들의 식사장소와 이용된다. 교차사용지는 당연히 값어치가 올라가며 교사사용은 한 도시내에서도 일어나지만 도시와 도시사이에서도 일어난다.

 도시개발 3단계는 한국의 도시개발 과정을 분류한 것으로 이로 인해 각 지역마다 특징과 투자전략이 달라진다. 1단계는 원도심으로 위치는 더할나위 없이 좋고 도시의 가운데 대개 위치에 중구라는 명칭이 많다. 인구가 급속도로 늘어 계획이 이를 따라잡지 못해 난개발 된 경우가 많고 저층의 고밀도 지역이다. 재개발이 이루어지지 않아 현재 매우 낙후되어 향후가 기대되는 지역들이다.

 2단계는 1980-1990년대 택지개발 지역이다. 이 지역은 대규모로 개발되었고, 고밀도 고층의 아파트가 주류를 이룬다. 다만 택지개발 지역이 배드타운 위주로 이루어져 지역내 상업이나 업무기능이 부족한 것이 문제다. 대부분의 1기,2기 신도시가 여기에 해당한다. 재건축연한이 다가와 재개발이 되는 것이 투자전략이다.

 3단계는 자급자족도시형이다. 2단계에서 주거기능에 지나치게 치중해 다른 지역에 의존하는 한계가 있었다면 이들 지역은 주거지의 비중을 크게 줄여 자급자족적 형태의 도시를 구축하는게 특징이다. 강남이나 광교나 판교, 성남이 이에 해당한다.

 최근 평화 분위기가 무르익으며 접경지역에 대한 투자열기도 달아오르고 있다. 저자는 만약 통일이 된다면 단기적으로는 북한의 중심지역인 평양이 장기적으로는 결국 서울세력권이 수혜를 볼것으로 보고 있다. 평양은 단기적으로는 대규모로 사회간접자본투자가 늘어나 가치가 상승하지만 결국 향후 북한의 노동인구가 일자리를 찾아 대거 남한으로 이전할 가능성이 높아 수도권을 장기적 수혜지로 본다.

 또한 통일은 개발의 축도 바꿀 것으로 본다. 우리나라는 원래 서울-인천축이 개발대상이었다. 하지만 전쟁의 위협으로 경기 서북부의 광활한 평야지역을 방치하고 산지가 많은 동남방향을 개발의 축으로 삼았다. 통일이 된다면 대규모로 경기 서북부가 개발될 것이라는게 저자의 생각이다.

 마지막은 대형평형의 아파트다. 이 아파트는 2000년대 가격상승을 이끌었지만 2010년 이후 인구구조의 변화로 상승이 사그라들었고 심지어는 40평형대가 30평형대와 가격이 같은 지역마저 생겨났다. 그래서 최근 30평형 이하로 아파트가 지어지고 있는데 이로 인해 가까운 미래 희소성이 발생한다. 또한 법의 변화로 85제곱미터 이하만 2주택 임대시 세제해택이 적용되므로 40평형대는 자가로 주로 이용되고 30평형대 미만은 임대로 전용될 가능성이 높다. 거기에 현재 한국의 1인당 거주면적이 다른 나라에 못 미치고 대형평형 역시 다수의 방보다는 다양한 기능을 제공하는 소수의 큰방형태로 개발되고 있어 가치가 상승할 것으로 보고 있다.