경매 관련 개정공부 다시하라!

[세이노의 부자아빠 만들기]경매관련 개정법규 공부하라

경매관련 개정법규를 공부하라

7월부터 시행되는 부동산 경매와 관련한 새 민사집행법의 법정신은 불량 채무자의 책임을 철저히 추궁하고 매수자에게 정확한 정보를 제공하려는 것이다.


현재는 입찰 당일에 낙찰을 받아도 경락허가 결정까지 1주일 정도의 기간 동안 세입자 등이 배당요구를 새로 신청할 수도 있고 이미 제출된 배당요구를 취소할 수도 있는 불확실성이 있다. 예컨대 이미 배당요구를 했던 세입자가 낙찰이 이루어진 뒤 그 요구를 철회할 경우 ‘더 큰 요구를 하기 위한 철회’일 가능성이 높아 대부분의 낙찰자는 낙찰을 포기하곤 했다.


그러나 앞으로는 최초 경매기일 이전, 법원에서 정한 기간 안에만 배당요구를 신청 혹은 철회 할 수 있다. 전세권이나 임차권이 낙찰 후 어떻게 되는지를 입찰자가 미리 알 수 있게 된 것이다.


또 현재는 낙찰된 뒤 이해관계자가 낙찰에 반대하면서 항고를 하게 되면 최종 경락허가를 받기까지 시일이 많이 걸리지만 앞으로는 모든 항고 때 낙찰대금의 10%에 해당하는 보증금을 법원에 공탁해야 한다. 이때 채무자나 소유자가 항고를 했다면 항고가 기각될 경우 보증금을 돌려 받지 못한다. 그 외의 사람이 제기한 항고는 기각되면 항고제기일부터 기각일까지의 기간 동안 매각대금에 대한 이자해당액을 떼고 돌려준다. 결국 경매를 고의적으로 지연시키려는 항고는 줄어들게 될 것이다.


보존등기가 안 된 건물도 경매에 붙여질 수 있다. 법원에 따라서는 일정한 입찰기간 안에 직접 또는 우편으로 입찰에 참여하는 ‘기간입찰방식’이 도입될 수 있다. 현재는 입찰 당일, 경매 대상물건의 서류를 보는 사람들이 몇 명이나 되는지를 보고 경쟁률을 대강 짐작할 수도 있었지만 기간입찰 방식에서는 경쟁률을 가늠하기 힘들어진다.


유찰 당일 입찰가 변동은 없이 다시 입찰에 부치는 ’1기일 2회 입찰제’도 도입될 수 있다. 오전에 유찰된 물건을 오후에 입찰할 수가 있게 된 것이다.


소유자 채무자 점유자에 대하여 명도소송을 하지 않고 인도명령으로 즉시 내보낼 수 있게 된 것도 주목할 만한 변화이다(단 대항력이 있는 점유자는 제외된다).


이처럼 입찰자가 안심하고 입찰할 수 있도록 많은 부분이 바뀌게 되지만 바로 그 이유 때문에 입찰 경쟁률은 높아질 것이며 세심한 수익률 분석이 요구된다.


그러나 이 세상에 완벽한 법률은 존재하지 않는다. 합법을 가장한 가짜 세입자들이 선순위 채권을 조작해 낙찰자의 돈을 요구하거나 유찰시킬 수도 있고 허위공사대금을 낙찰자가 물어주게될 경우도 있으며 터무니없는 이사비용을 요구할 가능성도 여전히 존재한다. 이런 경우 경락가는 계속 추락할 것이나 나는 이런 물건을 가장 좋아한다. 허위임을 밝히기만 하면 수익률이 매우 높기 때문이다. 그 비법을 알고 싶지 않은가?


인터넷에서 강제집행면탈죄 유치권 지상권을 검색하고 내용을 공부하라.(지난주 숙제에서 내려받은 법률이 한자 때문에 어렵게 느껴졌다면 워드프로세서에서 한글로 자동변환시켜라. 조금은 쉬워질 것이다.)

전문가라고 모든 걸 맡기지는 말라!

[세이노의 부자아빠 만들기]전문가라고 모든 걸 맡기진 말라

경매전문가들에 100% 의지하지는 말라.

돈이 없을 때도 재테크에 대한 지식은 미리미리 축적해놓고 있어야 한다. 약 한달 전 나는그런 지식의 하나로 경매에 대해 말하면서 읽을 만한 책을 전혀 알려주지 않은 채 독자들 스스로 다섯 권 이상을 골라 읽으라고 했다. 서점에 가서 책을 직접 찾아 읽어보는 습관을 가져야 좋은 책을 혼자서 고를 수 있는 능력이 생기기 때문이며 이러한 능력을 독자들이 갖추길 바랐던 것이다.


왜 나는 이른바 전문가라고 하는 경매컨설팅 회사에 모든 것을 맡기라고 하지 않을까.


파출부 한 명을 고용해도 집에서 살림을 제대로 할 줄 아는 가정주부여야 제대로 사람을 고를 수 있다. 재테크 역시 마찬가지다. 당신이 먼저 알아야 투자를 제대로 할 수 있다.


게다가 컨설팅 회사들은 영리를 목적으로 함을 기억하라. 얼마 전 어느 중앙지에서 시세 2억8000만원의 아파트를 1차 경매에서 2억6000만원에 낙찰받은 주부의 사례를 들며 ‘시세보다 2000만원 싸게 산 성공적 투자’로 소개하는 글을 보았다.


과연 그럴까. 취득에 필요한 세금을 계산하는 기준으로 낙찰가격이 적용된다. 세율이 약 6.5%로 세액이 1700만원이다. 게다가 컨설팅회사의 비용이 보통 감정가의 2%이상이다. 아무리 양도에 문제가 없다고 해도 기존 입주자들에게 이사비용 정도는 안줄 수가 없는 것이 관행이다. 양도시점은 낙찰후 6개월쯤으로 잡아야 하는데 낙찰대금은 1개월 정도 안에 완납해야 한다.


더구나 경매로 넘겨받는 아파트는 대부분 거주자들이 엉망으로 사용했기 때문에 실내장식을 새로 해야 한다. 결국 그 정도 금액으로 낙찰받는다면 오히려 마음에 드는 위치에 있는 깨끗한 아파트를 골라 그냥 시세대로 사는게 낫다. 그 경매에서 이득을 본 사람은 누구일까. 그 경매를 추천한 컨설팅회사이며 그 글은 바로 그 회사 사람이 썼다.


경매를 방해하는 방법을 알려주고 수수료를 챙기는 곳도 컨설팅회사이다(이런 경우 그들은 경매브로커라고 불리지만 결국 같은 직종의 사람들이다). 예를 들어 어떤 집이 경매에 넘어가면 컨설팅 회사는 소유자와 세입자 등에게 편지를 보내는데 법적으로 어떻게 해야 한푼이라도 더 챙길 수 있고 어떻게 하면 질질 끌 수 있는가 등의 유리한 점을 가르쳐 주겠다는 내용이다(7월부터는 법이 바뀌기 때문에 그들의 입지가 약화된다).


경매전문가들을 불신하라는 말은 아니다. 당신이 먼저 웬만큼은 알아야 실력있고 정직한 경매전문가를 저렴한 비용으로 선택할 수 있다. 당신이 모르면 모르는 만큼 비용이 더 들어가게 되는 것이 부동산 투자이다.


대법원에서 운영하는 경매 사이트(www.auction.go.kr)를 샅샅이 살펴보고 법무부(www.moj.go.kr)의 사이버 자료실에서 새 민사집행법안을 내려받아 읽어보라.이해를 못해도 좋으니까 일단 시도하라.

신문에 글을 쓰는 이유

[세이노의 부자아빠 만들기]내가 신문에 글을 쓰는 이유

나는 왜 신문에 기고하나

10여년 전부터 직원 교육용으로 써놓았던 메모들이 정리돼 동아일보에 벌써 7개월째 실리고 있다. ‘부자아빠 만들기’라는 제목이지만 나는 재테크 상담가는 아니며 그런 일을 할 생각도 없다.


나는 그저 일과 사업과 투자로 돈을 번 사람일 뿐이다. 인세를 받고자 글을 쓰는 것도 아니다. 유명해지고 싶은 마음도 없다. 만일 그랬다면 TV에도 얼굴을 내밀고 실명을 사용했을 것이다. 나는 프라이버시가 주는 자유로움이 더 좋다. 나는 대단한 애국자도 아니고 검소하지도 않으며 사는 모습도 이른바 ‘국민정서’하고는 거리가 먼 사람이다.


그런 내가 글을 쓰는 이유는 삶의 방향을 설정하는데 어려움을 겪는 사람들에게 치열한 실전을 치뤄 온 경험자로서 구체적인 길을 알려주기 위함이다. 그것도 일종의 ‘노블레스 오블리제’라고 믿으며 내게는 큰 기쁨이다. 외환위기가 왔던 97년말 일부 사람들이 나같은 외제 자동차 소유자들에게 보인 적대적 언행에 대해 느꼈던 답답한 마음을 글을 통해 해소하려는 욕심도 있다.


글을 쓰면서 많은 이메일들을 받았다. 많은 사람들은 “학연과 지연 혈연 돈 배경 등이 없어 최선을 다 해도 소용없다”고 하면서 물만 부으면 되는 컵라면 같은 ‘인스턴트 재테크’를 찾는다.


하지만 자기 위치에서 최대의 노력을 하지도 않은 채 큰 돈을 쉽게 버는 마술이 있을 것이라고 생각하는 순간 가난의 그림자는 드리운다. 체념에 대한 자기 합리화와 핑계는 가난의 영원한 친구다.


나는 경제적 자유를 원하는 사람들에게 마음가짐부터 가다듬을 것을 권유한다. 그 어떤 재테크보다도 먼저 자신의 삶과 세상을 직시해야 성공할 수 있고 돈도 벌 수 있다고 믿기 때문이다. 나에게서 가슴을 따뜻하게 하는 이야기나 희망찬 덕담 혹은 재미를 기대하면 안된다. 내 글은 차갑고 싸늘한 내용들이고 독자의 삶을 찌르려는 바늘이다. 그 바늘에 찔려 독자들이 피와 땀과 눈물을 흘릴 때 비로소 내가 말하는 재테크가 도움을 줄 것이다.


때문에 나는 독자들이 나에 대한 호기심 보다는 글의 내용에만 관심을 갖기 바란다. 나의 글은 이 정글 같은 사회와 돈과 일과 사람에 대한 경험적 지식이며 냉혹한 묘사이기 때문이다.


판단은 독자에게 달려있으나 독자를 논쟁에 초대하는 것은 아니다. 다만 나의 필명 ‘세이노’는 일본어가 아니라 사람들이 믿고 있는 상식에 대하여 “‘노’라고 말하라(Say No)”는 뜻임을 알기 바란다.


여러 주제들을 뒤섞어 쓰는 이유는 독자층이 너무나 광범위하기 때문이다. 언론매체라는 특성으로 인해 나의 생각을 그대로 쏟아내지 못하는 아쉬움도 종종 느낀다. 연재를 언제 끝내게 될지는 모르지만 앞으로 월,목요일에 글을 쓰기로 했다. 격려해주시는 독자들에게 감사드린다.

학벌이 부자 만들어 주지 않는다!

[세이노의 부자아빠 만들기] 학벌이 부자 만들어주지 않는다

부자가 되려면 학벌이 필요한가.

유명한 자수성가형 부자들을 보면 학벌 좋은 사람이 드물다. 국내 재벌 1세들도 그렇다. 재미있는 것은 학벌 좋은 사람들이 들어가고자 애쓰는 회사들이 대부분 학벌이 좋지 않은 사람들이 만든 회사라는 점이다. 이 사실은 부자가 되려면 학교공부를 하지 말라는 뜻일까? 특출난 능력이 따로 없는 한 학교공부를 너무 안하면 아예 기회가 박탈되어 실업자가 될 가능성이 확률적으로는 더 높다.


어째서 학벌이 좋지 않은 회사 창립자들도 정작 사람을 뽑을 때는 학벌을 보는 것일까? 누가 능력 있는 사람인지를 가려 낼 대안이 달리 없기 때문이다.


하지만 학벌이 좋다고 부자가 되는 것은 아니다. 일부는 독창적 아이디어를 사업화시켜 부자가 될 수도 있지만 홀로 활동하는 전문직이 아닌 한 99%는 이른바 ‘좋은 직장’을 원하기 때문에 대기업 같은 조직의 일원이 된다. 능력별 연봉제를 실시하기도 하지만 차이가 큰 것은 아니다.


날이 갈수록 조직 내부에서의 경쟁이 치열하고 능력이 있어도 배제 당할 수 있음을 기억하라(그런 희생양이 되지 않으려면 필 포터가 쓴 ‘먹어라 그렇지 않으면 먹힌다’를 반드시 몰래 읽어라).


부자가 되려면 미국인들이 ‘길거리지식(street knowledge)’이라고 부르는 총체적 통찰력이 있어야 한다. 이것을 큰 조직 안에서 배우기는 대단히 어렵다. 언제나 일 전체 보다는 일부분만 배우게 되고, 맡은 분야 이외에는 관심을 두지 않기 때문이다.


집단 속에 숨어있기가 쉽고 스스로 많이 배웠다고 생각하기에 능력 배양을 등한시하는 경향도 많다.


결국 조직 내에서 계속 올라가지 못할 것 같다면 일찍 탈출하여 ‘길거리’로 나와야 하는데 체면이나 안정에 대한 욕구가 커서 여간해서는 그렇게 하지 않는다.


엘리트 의식과 실패에 대한 두려움, 가족의 반대도 극복해야 할 과제이다.


학벌이나 학력이 떨어지는 사람은 어떻게 해야 하는가. 학벌이 중시되는 집단은 가능한 한 멀리 하라. 한국사회에서 학벌은 파벌을 만드는 구심점이 되며 당신을 환영하지 않는다. 그러므로 스스로 독립하거나 중소기업 같은 작은 조직에 들어가는 것이 훨씬 좋다.


‘좋은 회사’라는 곳에 다니지는 못하겠지만 일 전체를 배우게 되며 ‘길거리 지식’을 얻게 되어 부자가 될 가능성이 높아진다. 대만이 중소기업의 천국인 이유는 직원들이 일을 배워 자꾸 독립하기 때문이다. 극복해야 하는 것은 체념과 게으름이다.


학벌이 좋건 나쁘건 간에 부자가 되려면 ‘세상 사람들이 돈을 놓고 벌이는 게임’(games people play)을 충분히 이해해야 한다. 그 게임에 대해 문외한이라면 아동도서 ‘펠릭스는 돈을 사랑해’ 같은 쉬운 책부터 읽어보라. 하루에 3시간이상 자기를 위한 투자에 사용하라. 학벌이 없어 성공하지 못한다는 말은 게으른 사람들의 핑계일 뿐이다.

재테크 기사 그대로 믿지마라!

[세이노의 부자아빠 만들기]재테크기사 그대로 믿지 마라

재테크 전문가들은 종종 여러 투자사례들을 비교 설명한다. 장기투자자와 단기투자자, 주식투자자와 부동산 투자자, 정기예금자와 펀드 투자자, 저축수익률과 신탁수익률, 부동산을 보유한 사람과 팔고 운영한 사람의 비교 등등이다.
독자들이 주의해야 할 사항은 그 모든 것들이 과거에 이루어졌던 투자의 결과를 비교하는 것이라는 점이다. 재테크 환경은 수시로 바뀌기 때문에 과거의 방법들이 미래에도 효과가 나타날지는 독자들이 스스로 판단하여야 한다.

문제는 과거에 있었던 투자 사례들이 지나치게 과장되는 경우가 많다는 점이다. 얼마전 어느 중앙지에 실린 글이 대표적인 예이다. “여가수 B씨가 60평형 빌라에 살다가 98년에 4억원에 팔고 다른 65평 빌라를 4억2000만원에 분양받았다. 1년 후 B씨는 1억원을 남기고 되팔았고 다른 빌라 80평형을 7억원에 또 분양받았으나 다시 1년 후 1억5000만원의 프리미엄을 받고 되팔아 불과 2년만에 2억5000만원의 이득을 봤다.”

이런 글을 읽으면 누구나 빌라를 사고 싶어진다. 과연 B씨는 2년만에 2억5000만원을 벌었을까? 세금을 따져보자. 2차례 매입 모두 분양을 받았으므로 취득 관련 세금에 분양가가 적용되어 7000만원 정도가 들어간다. 양도소득세는 어떨까? 1년만에 65평 빌라를 판 경우는 1년전과 비교할 때 기준시가에 큰 변화가 없어 양도세를 안 내게 된다(법적 보유기간이 1년 미만이면 실거래가격으로 양도세가 계산된다).

그러나 80평 빌라는 그렇게 안된다. 이 빌라는 전용면적이 50평이 넘고 실거래가격이 6억원이 넘는 고급주택에 해당돼 실거래가격으로 신고해야 한다. 구입후 2년미만의 거래이므로 양도소득세는 양도차액의 40%이며 주민세도 내야 한다. 때문에 예전보다 많이 완화된 지금의 세법을 적용해 보아도 총 세금이 적어도 1억3000만∼1억4000만원은 된다.1년 단위로 2차례나 거래하였기에 단기차액을 노리는 투기자로 간주돼 2차례의 거래 모두가 실거래가격으로 다시 적용돼 세금이 더 늘어날 수도 있다. 게다가 4억원을 받고 팔았다는 빌라는 98년도의 거래인데 그 해는 빌라값이 곤두박질했던 때이므로 손해를 많이 보았을 것이다. 또 99년도와 2000년도에 빌라 가격은 거의 움직이지 않았는데 어떻게 프레미엄을 얻을 수 있었을까? 결국 B씨가 2억5000만원을 벌었다는 것은 지나친 과장이다.

그런데 왜 그런 기사가 실렸을까? 빌라 건축업자가 쓴 글이었기 때문이다. 독자들은 언론에서 재테크 기사를 읽을 때 그 글을 쓴 사람의 직업이 무엇인지를 염두에 두고 행간을 읽어야 한다. 보험회사에 소속된 사람은 보험상품을 권유할 것이고 은행에 소속된 사람은 은행상품을 권유할 것 아닌가.

객관적인 정보를 원한다면 재테크 사이트들(www.wealthia.com이나 www.moneyok.co.kr 등)이 도움이 된다. 그 어떤 정보라도 교차확인해야 함은 물론이다.