사례1. 임차인이 차순위매수신고를 하다.
1. 물건: 경상북도 00시 00읍 00공동주택아파트 2층 0호(24평)
2. 감정가: 5,500만원/.최저가 1,886만원(3회 유찰)
3. 권리관계:
2001년 7월 근저당 3,420만원 00농협(청구액 4,888만원)
2002년 1월 소유권이전(매매) 신00
2003년 1월 전세권(건물전부) 2,300만원 김00
2003년 12월 가압류 10,000만원 기술신용보증기금
2004년 2월 임의경매 00농협
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본 사례는 본인이 처음으로 경매 실전을 경험한 물건이다. 2004년 9월 말, 그동안 각종 부동산 경매 관련 서적을 탐독하고, 인터넷 경매 사이트인 ‘굿옥션'에 가입하여 꾸준히 조금의 내공을 쌓은 나는 최소한의 자금으로 많은 위험이 없으면서 경험을 쌓을 수 있는 물건을 찾다가 본 물건을 접하게 되었고 한번 도전할 만한 물건이라 판단되어 경매실전계획에 들어가게 되었다.
▶ 공부 확인 및 권리분석 확인(1차)
인터넷사이트 ‘굿옥션'를 통해 등기부상 권리관계 및 임차인 현황, 그리고 매각 토지/건물 현황 등에 대해 1차 검토한 결과 별다른 하자가 없음을 확인하였다.
▶ 현장 확인
현장 확인 결과 주변 환경이 택지개발이 진행 중이었고, 차량접근 또한 양호한 곳이었다. 건물구조는 신축 후 약 3년이 경과하여 양호한 편이며, 주변 지역보다 다소 고지에 위치하고 있고 남동향이어서 전망 또한 양호하였다. 그리고 인근 부동산중개소에 음료수를 사들고 방문하여 주변 아파트 및 빌라 시세를 파악해 본 결과 24평 기준으로 시세가 3500～3700만원 선에서 이루어진다는 이야기를 들었으며, 매매는 다소 뜸하나 전세는 어느 정도 이루어진다는 정보를 얻고, 본 물건에 입찰하고자 하는 마음을 굳혔다.
▶ 공부 확인 및 권리분석 확인(2차)
인터넷사이트를 통해 대략적인 내용을 확인하였으나 다시 한번 등기부등본과 토지이용계획서를 발급 받아 확인한 결과 별다른 이상이 없음을 재확인하였다.
▶ 입찰결과
총 5명이 입찰에 참여하여 2,313만원(감정가대비 42%)으로 본인이 낙찰 받았다.
그런데 본 입찰 결과 보통의 경매 낙찰과 달리 본 물건에는 차순위매수신고자가 있었다.
바로 해당 물건에 살고 있는 대항력 없는 임차인이었는데, 그는 전세권을 설정하였으나 등기부상 순위에서 밀리고 소액임차인에도 해당되지 않아 경매 결과 배당금을 한푼도 못받게 되자, 몇 회 유찰이 되기를 지켜보다가 4차 경매에 입찰하였으나 최고입찰자인 본인과 약 150만원의 차이로 차순위로 밀리게 되었던 것이다. 이에 따라 임차인은 본인에게 양보 해주기를 요구하여 일단 연락처를 주고 헤어졌다.
집에 돌아 와서 생각해 보았을 때, 본 물건에 대한 소요비용은 약 2800만원(입찰보증금/잔금 2313만원, 각종세금 138만원, 임차인 이사비 지원 150만원, 물건 내부 인테리어 비용 200만원)으로 계산되어, 전세 2300만원에 다시 놓는다면 투자금을 웬만큼 회수할 수 있을 것이고, 약 2년 후 매도한다면, 약 800만원(3600만-2800만)의 차익이 있을 것으로 판단되었다.
이후 임차인과 합의하여 입찰보증금 및 기타 비용과 더불어 300만원을 추가로 받기로 하고 본 물건에 대한 권리를 차순위인 임차인에게 양보하였다. 물론 첫 경매 실전 경험을 실패로 하고 싶지 않은 나름대로의 욕심이 있었고, 차순위 매수인 또한 어느 정도의 책임을 져야 한다는 판단 아래 추가금액 300만원을 받기로 결심한 것이다.
이에 본 물건에 대한 경매 결과를 종합해 본다면, 소요기간 1개월에 자본금 200만원으로 순수익 300만원(수익률 150%)을 달성한 것이다.
사례2. 임차인의 건물 인도는 합의와 인도소송을 동시에.... |
1. 물건: 경상북도 00시 00아파트 7층 0호(32평)
2. 감정가: 10,000만원/.최저가 7,000만원(1회 유찰)
3. 권리관계:
1999년 10월 소유권이전 이00
2001년 12월 근저당 7,000만원 경북낙농협(청구액 7,241만원)
2002년 6월 가압류 2,871만원 우리은행
이하 가압류 4건
2004년 2월 임의경매 경북낙농협
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본 물건은 2004년 11월, 경북 00지원에서 매각된 물건으로, 당시 본인은 투자가치가 있는 아파트에 관심을 가지고 있던 시기였다. 그러던 중 ‘굿옥션'에서 본 물건을 확인하고 검토 절차에 들어갔다.
▶ 공부 확인 및 권리분석 확인(1차)
인터넷사이트 ‘바이하우스'를 통해 등기부상 권리관계 및 임차인 현황, 그리고 매각 건물 현황등에 대해 1차 검토한 결과 별다른 문제가 없음을 확인하였다.
▶ 현장 확인
본 물건은 본인의 거주지역에 인접해 있고, 전체적으로 개발?확장되고 있는 지역이며 약 1-2년 후 새로운 아파트 단지가 2～3군데 시공될 예정에 있는 지역이었다.
또한 초?중학교 설립이 확정되어 결과적으로 앞으로도 어느 정도는 계속적인 발전 가능성이 있는 지역으로 판단되었다. 건물 자체 평가에 있어서는 신축된 지 약 8년이 되었고, 로얄층이며 아파트의 해당 라인 또한 그 동에서는 가장 전망과 일조가 우수한 편이었다.
그리고 평소 가깝게 지내던 인접 부동산중개소를 찾아서 문의해 본 결과 32평 기준으로 매매금액은 약 11,500～12,000만원 선에서 이루어지며, 전세는 지역 특성상 쉽게 놓을 수가 있고, 매매금액 대비 전세금의 비율 또한 타지역에 비해 대체로 높은 편이라는 정보를 확인하였다.
▶ 공부 확인 및 권리분석 확인(2차)
인터넷을 통하여 발급 가능하나 경험을 쌓아 보기 위해 00시청을 방문하여 등기부등본과 토지이용계획서를 직접 발급 받아 본 결과, 특별한 하자가 없음을 확인하였다.
▶ 입찰결과
총 21명이 입찰에 참여, 10,440만원(감정가대비 104%)으로 본인이 낙찰 받음(2등과 약 30만원 차이로 낙찰 받음)
낙찰을 받고 난 후, 임차인을 만나기 위해서는 소유권이전이 되어 있어야 유리한 고지를 점령한 상태에서 합의가 된다고 판단하여, 입찰기일 1주일 후인 낙찰허가기일 며칠 뒤에 바로 잔금을 치루고자 준비하였다.
이 때 부족자금 4,800만원은 본 물건을 담보로 국민은행에서 대출을 받았다. 이 후 소유권이전등기를 완료하고 임차인을 만나 이사비 100만원을 약속하고 2개월 이내로 이사갈 것을 구두합의 하였다. 이때 약 2주일 뒤 다시 만나 명도합의각서를 작성할 것을 약속하였다. 그러나 임차인은 이후 약 3주 동안 연락이 두절되었다.
따라서 본인은 법무사를 통하여 인도명령신청을 의뢰하였고, 동시에 계속적으로 임차인과 연락이 닿고자 노력하였다.
인도명령신청을 의뢰한 지 약 2주일 후, 인도명령결정서가 본인과 임차인에게 등기로 발송되었다. 이후 임차인과 연락이 닿아 약속대로 이사를 가지 않는다면 인도집행을 의뢰할 것이라고 단호히 못을 박아 두었다.
그리고 며칠 뒤 임차인은 약속 기일 내로 이사할 것을 다짐하고 명도합의각서를 작성해 주었고, 약속 기일에 집을 비워 주었다.
현재 본 물건은 인근부동산에 문의한 결과 현시세가 12,000만원에 매도 가능하다고 하며, 지금은 보증금 6000만원에 월 25만원으로 임차하여 보증금은 차후 자본금으로 활용할 계획이고, 월 25만원은 국민은행 대출금 4,800만원의 이자 상환을 하고 있으며, 이후 약 2년 정도 보유하다가 어느 정도의 차익을 본 후 매도할 예정이다.
본 사례를 종합 정리해 보면, 현 시세에 본 물건을 매도한다면 소요기간 3개월에 자본금 6000만원으로 순수익 700만원(수익률 11%)을 달성하였으며, 현재 인근 아파트 가격 형성의 흐름을 보았을 때 앞으로 몇 년 정도는 약간의 상승세를 탈 것으로 판단하고 있다.
사례3. 취하 가능성 높은 물건 입찰은 가능한 회피하라 |
1. 물건: 경상북도 00시 00면 00리 00번지 답 2필지 434평
(관리지역)
2. 감정가: 2,973만원(신건)
3. 권리관계:
1997년 11월 소유권이전(증여) 김00
1999년 6월 근저당 3,000만원 부산은행(청구액 470만원)
2003년 11월 소유권이전(매매) 김00
2003년 12월 가처분(소유권이전등기 말소청구) 신용보증기금
2004년 10월 임의경매 부산은행
2004년 12월 압류 00시청
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두 차례에 걸쳐 아파트를 낙찰 받아 물건분석, 입찰, 인도 및 제반 서류 처리 등에 관한 문제들을 해결하면서 초보적인 노하우를 쌓게 되어 자연히 토지에 눈을 돌리게 되었다. 그러 던 중 본인이 살고 있는 인근 지역에서 본 물건이 경매에 나온 것을 보고 관심을 가지게 되었다 .
▶ 공부 확인 및 권리분석 확인(1차)
‘굿옥션'를 통해 등기부상 권리관계 및 감정 평가, 임대차 현황 등에 대해 1차 검토한 결과 별다른 문제는 없었으나, 단지 임의경매를 신청한 청구금액이 물건의 시세보다 많이 낮아 취하될 가능성이 있지 않을까 하는 염려는 있었으나 가처분 및 압류가 추가되어 있어 어느 정도의 성공 확률은 있다고 판단하였다.
▶ 현장 확인
물건이 위치하고 있는 지역은 시가지 중심지와 차량으로 약 5-6분 거리에 있고 인접 지역 또한 새로운 주거지로 계속 확장중인 상태이며, 또한 물건 위치와 근접하여 경주? 포항간 4차선 지방도가 공사 중이었으며, 마을 입구에 인터체인지 설치 공사가 한창이었다.
그리고 해당 토지는 마을의 중심부에서 약간 벗어나 있으나 인접해서 농가들이 많이 있었고, 진입로는 폭 3-4미터의 콘크리트 포장으로 양호하게 개설되어 있었다.
또한 방향이 남동향으로 되어 있고 전망도 양호하였으며, 차에서 내려 잠시 땅을 밟아 보았을 때, 그 기운이 온화하고 느낌이 괜찮다는 걸 알 수 있었다.
현장 확인 후 바로 친하게 지내는 부동산중개소를 방문하여 문의해 본 결과 시세가 평당 20～25만원 선에서 매매 가능하다는 정보를 획득하였다.
▶ 공부 확인 및 권리분석 확인(2차)
인터넷을 이용, 등기부등본과 토지이용계획서를 발급 받아 본 결과 ‘굿옥션'내용과 다른 점이 없었으며 특별한 하자가 없음을 확인하였다.
▶ 입찰결과
예상보다 많은 인원이 입찰에 참여하였고, 당일 경매법정의 최고 인기 물건임을 증명하였다. 총 27명 입찰에 6,163만원(평당 14.2만원, 감정가대비 207%)으로 본인이 낙찰 받았다. (정확하지는 않으나 2등의 입찰금액은 약 5,000～5,500만원일 것으로 예상함)
낙찰 후, 바로 부동산중개업소를 통하여 시세대로 매도 광고를 내었고 일정 이상의 금액은 전부 중개업자가 취할 수 있도록 보장해 주었다.
그리고 해당 경매계에서 발급해준 기일입찰조서를 지참 면사무소를 방문하여 농지취득자격증명서를 발급 요청하였으며, 그 다음날 경매계에 제출하였다.
그렇게 며칠이 지나는 사이 벌써 관심을 보이는 매수자가 2명이나 해당 토지를 보고 갔다는 연락을 받았다. 나는 나름대로 이번 물건도 성공하는 것이구나 환상에 젖어 있었고 법원에서 낙찰허가 증명서가 도착하기만을 기다리고 있었다.
그런데 아뿔사,
설마하던 바가 현실로 나타난 것이다. 기다리던 낙찰허가 증명서 대신에 해당 경매가 기각되었다는 통지서가 왔다.
채무자 김00가 해당 물건의 가치로 판단하여, 낙찰기일부터 낙찰허가 결정일 사이 1주일 동안 채무금액을 모두 변제하고 법원에 경매개시결정에 대한 이의를 신청한 것이었다. 그 때 나는 완전히 닭 쫓던 개꼴이 되었던 것이다.
그 후 다시 보증금을 법원에서 찾는 데는 약 한달 여가 걸렸다. 물론 실제로 손해본 금액은 없었으나 기회비용과 시간, 심적인 측면에서 본다면 많은 손해를 입은 것은 확실하였다. 처음에는 채무자에 대한 원망하는 마음이 많았지만 지금은 특별히 많은 돈을 들이지 않고 얻은 귀중한 경험으로 생각하고 있다. |
1. 부동산 경매 관련 서적을 10권 이상은 읽고 실전에 들어가라.
내가 부동산 경매에 처음으로 관심을 가지게 된 것은 지금부터 약 3년 전인 2002년 여름이었다. 이전에는 어학에 관심이 있어서 몇 년간을 투자하다가 우연한 기회에 부동산에 관심을 갖게 되었고 관련 서적을 탐독하게 되었다.
처음 부동산 서적을 공부하기 시작할 때는 정말이지 책 내용이 이해되지 않는 부분이 너무 많았었다. 예를 들면, 부동산에 있어 가장 기초적인 등기부등본, 지적도, 토지이용계획확인서 등의 내용들을 잘 들어 본 적도 없고, 더구나 본 적도 없었기에 책에 대한 이해력이 대단히 떨어졌던 것이다.
그러나 그 이후 부동산 관련 서적을 꾸준히 탐독하고, 부모님 소유 아파트의 등기부등본과 고향친지 분 소유 토지의 지적도와 토지이용계획확인서를 직접 발급 받아 공부를 하면서 서서히 이해력을 높이기 시작하여, 지금은 부동산 관련 서적만 약 40여권을 보유하게 되었다.
그동안 공부하면서 나름대로의 조그만 노하우가 생겼는데, 경매 초보자가 처음에 어떤 책으로 공부하면 좋은가 하는 책의 선택에 있어서는 출판일자가 오래되지 않은 신간이 좋을 것이다.
그 이유는 부동산과 관련한 각종 정책 및 규제, 그리고 시장의 흐름 등이 계속 바뀌기 때문에 신간일수록 최신 정보를 제공해 주기 때문이다.
또한 처음에는 되도록 일반적으로 쉽게 접근할 수 있는 책으로 시작해서, 어느 정도의 내공을 쌓은 후에는 본격적으로 부동산 공법, 세법 등을 자세히 설명하고 있는 EBS 교재 등 전문 서적을 탐독하는 것이 좋다고 생각한다.
본인이 읽어 본 책 중에서는 지은이 박용석의 ‘부동산경매로 큰 돈 벌인 알부자들의 권리분석 노하우', ‘만화로 보는 부동산 경매 길라잡이', ‘꾼들도 감추고 싶은 부동산 경매', ‘집?땅 반값에 줍는 경매낙찰기' 등이 경매와 관련한 전반적인 내용을 쉽게 설명하고 있으며, 인터넷 사이트 ‘굿옥션'에서 무료로 제공한 ‘핵심 경매실무' 또한 심혈을 기울여 부동산 경매 관련 지식 향상에 많은 도움이 되었다고 생각한다.
또한 위성방송의 부동산TV 채널에는 박준호 교수의 RTN 특강이 자주 방송되고 있으며 인터넷에서 유료 강의시청도 가능한데, 이는 책에서는 접하지 못하는 또 다른 내용들을 강의해주어 부동산에 관심 있는 사람이라면 한번 청취해 볼만한 프로그램이라 생각한다.
부동산중개사 자격증에 도전하는 등 부동산에 많은 관심이 있어서 전문 서적을 탐독하지는 않더라도 경매를 재테크 수단으로 보는 사람이라면 최소한 관련 서적을 10권 이상을 읽어 보고 대략적인 흐름을 파악한 다음 실전에 들어가야 실패할 확률을 많이 줄일 수 있다고 생각한다.
2. 인터넷에서 가능한 많은 정보를 획득하라.
부동산을 공부함에 있어 역시 발품을 많이 파는 것이 제일 좋다는 말은 아무리 강조해도 지나침이 없을 것이나, 다른 직업을 가지고 있는 상태에서 재테크 측면에서 부동산 경매를 공부하는 사람 입장에서 보면 주말을 제외하고 많은 시간을 할애할 수 없는 경우도 많다. 그래서 인터넷에서 많은 정보를 획득할 수 있어야 하는데 이와 관련하여 몇 가지 설명하면,
첫째,
등기부등본은 대법원 사이트 안의 인터넷등기소에서 열람 및 발급이 가능하다. 열람은 700원이며, 발급은 얼마 전부터 1,000원에서 800원으로 인하되었으며, 발급 받은 등본은 법적 효력을 가지고 있다. 그리고 토지이용계획확인서 및 기타 공부는 대한민국전자정부 사이트에서 거의 발급이 가능하다.
둘째,
재테크로 부동산 경매에 어느 정도 관심이 있다면, 부동산 경매 유료 사이트에 회원 가입을 하는 것이 좋다고 생각한다.
그래서 각 법원별 경매 대상 목록, 각 물건과 관련한 제반 정보를 획득할 수 있으며 권리분석 등 각종 의문사항에 대하여 질문하고 답을 얻을 수도 있다.
현재 인터넷상에는 몇 가지 유료사이트가 있는데, 본인은 최초 ‘지지옥션' 사이트에 가입하여 몇 달간 공부하다가 가격, 정보 제공 능력, 상담시 답변자의 전문성 등 여러 측면을 고려한 끝 에 약 1년 전부터 ‘굿옥션'을 이용하고 있으며, 지금까지 만족하게 이용하고 있다 .
(굿옥션의 장점은 많은 자료 제공과 정확도에 있어 타 사이트보다 월등하다. 특히 자료 제공수준이 전문가나 초보자가 권리분석과 물건의 핵심을 찝기 쉽도록 배려한 점이다. 이 것은 시간과 노력을 적게 들게 하고, 자칫 간과하기 쉬운 물건의 단점을 한 눈에 체크하게 한다. 그리고 종합물건검색의 수준은 타 사이트와 비교가 되지 않는다. 이 점에서 굿옥션을 추천하고 싶다.)
셋째,
대부분의 사람들이 법원경매 물건에 대하여 인터넷 유료 사이트나 경매정보 월간지 등에서 정보를 획득하는데, 이의 한계는 관심 물건을 찾은 시점에서 실제 입찰 시까지가 채 1개월도 되지 않는다는 점이다.
물론 여유 자금을 어느 정도 가지고 있는 상태에서 물건을 찾는 사람은 바로 입찰에 도전할 수 있으나, 몇 천 만원 정도의 돈을 가지고 다른 곳에 이미 투자해 버린 사람은 더 좋은 물건이 나오더라도 도전해 볼 수 있는 기회를 놓치는 결과가 되는 것이다.
나는 굿옷션의 [예정물건보기]를 반드시 살핀다.
여기서 경매예정물건에 대한 대략적인 정보를 얻을 수가 있고, 또한 입찰기일이 배당요구종기일로부터 대부분 1～2개월 정도 이후로 보면 되기 때문에 실제 입찰 기일을 대략적으로 판단할 수가 있다.
따라서 빠르게는 약 6개월 전에 이미 해당 물건이 경매에 나올 것이라고 예상할 수 있어 물건분석, 취하 가능성 및 자금 운용 계획 등에 있어서 겨우 1개월 전에 물건을 처음 접하는 사람들보다는 정보 면에서 훨씬 우위를 차지할 수 있다고 본다.
3. 투자하기를 아끼지 마라.
부동산 경매는 최소한 몇 백 만원에서부터 많게는 억이 넘는 돈이 왔다갔다하는데, 몇 십 만원의 투자금을 아껴서는 소탐대실의 결과를 낳는다고 생각한다.
책 한 권이 최소한 1만원이 넘으며, 부동산 유료 사이트에 가입하면 한 달에 몇 만원의 돈이 들어가더라도 멀리 내다본다면 오늘의 투자를 아껴서는 안될 것이다.
또한 좀 더 여력이 있다면 각 시군 별로 출판된 지번 안내도(1/6,000)라는 지적도 책자를 한 권 구입하기를 권한다. 이 책의 가격은 경주시 기준 약 20만원으로 다소 비싼 편이나 관심 물건에 대한 위치와 지목, 용도지역 등을 신속?정확하게 파악할 수가 있어 번거롭게 일일이 시청을 찾아가 지적도와 토지이용계획서를 발급 받을 필요가 없으며, 실제 대부분의 부동산중개업소에서 많이 이용하고 있는 책자이다.
그리고 각 시?군별 도시계획총괄도(1/50,000 또는 1/25,000)는 도시의 개발 방향, 토지 이용 계획, 교통 계획 등 부동산 투자의 나침반이 된다고 생각하며, 이는 지도판매소에서 쉽게 구입이 가능하다. 또한 지역을 다소 넓게 생각하는 사람이라면 가격이 6만원 정도인 전국지도 책자(1/50,000) 1권 정도는 있어야 할 것이다.
그리고 여유가 되는 사람이라면 지역별로 각 대학교 사회교육원에서 부동산경매사 과정을 개설하여 운영 중에 있는데, 이 또한 강의료만 경주시 기준 약 70만원이 들어갈 것이다.
본인이 직접 수강해 본 소감은 일단 강의를 듣지 않는 것보다는 훨씬 낫다는 생각이 들었으며, 각 분야 전문가들의 강의를 들으면서 기억해 둘만한 내용도 많이 있었고, 관심이 같은 사람들끼리 부동산에 대한 토의를 하는 것이 좋았었다. 그러 나 무엇보다도 굳이 지식적인 측면에서 따진다면 혼자 공부해도 별 무리는 없다는 생각이 든다.
4. 지도와 친해져라.
관심 있는 경매 물건을 찾아 갈 때 지도 판독 능력, 즉 독도법을 잘 하면 아주 편리하다.
본인 같은 경우는 특이한 경우로 군 생활을 다소 오래하면서 독도법에 관한 어느 정도의 일가견이 있다고 판단한다. 그래서 지도만 있으면 웬만한 곳은 다 찾아 갈 수가 있으며, 지도와 지적도를 비교하면서 토지의 위치와 경계등에 대한 대략적인 감을 찾을 수도 있다고 생각한다.
독도법 능력을 높이는 쉬운 방법 중의 하나는 등산을 갈 때 해당 지역의 축척 1/25,000 또는 1/50,000 지도를 구입하여 산을 오를 때 수시로 나침반을 이용, 지도의 북측과 실지형의 북측을 일치시키는 지도정치를 하여 지도와 실지형을 비교하면서 그 감을 찾아가는 것이다.
5. 단골 부동산중개업소를 만들어라 .
부동산 서적을 읽다 보면, 많은 사람들이 단골 부동산중개업소를 만들라는 이야기를 많이들 한다.
본인 또한 이 말에 적극 공감하며, 오히려 부동산에 관심을 가진다면 가장 주목해야 할 부분 중의 하나라고 생각한다.
현재 법률상 부동산 경매를 대행할 수 있는 사람은 변호사와 법무사인데, 사실상 나는 이 사람들은 부동산 경매와 관련해서는 별로 전문가라는 생각을 하지 않는다. 왜냐하면 이 사람들은 물건의 권리분석과 소송 측면에 있어서는 전문가일지라도 시세파악 및 시장 흐름 등에 있어서는 일반 부동산중개업자보다 훨씬 뒤떨어진다고 생각한다.
실제로 혼자 어느 정도 공부만 하면 웬만큼 권리분석 정도는 다 할 수 있고, 소송 우려가 있는 물건은 경매를 업으로 삼고 있는 일부 사람들만 손을 대지 대부분 재테크 측면에서 경매를 접하는 사람들이라면 물건의 시세, 즉 얼마에 낙찰 받아 얼마 차익을 남기고 얼마에 매도할 수 있는가하는 점에 관심을 더 기울인다.
따라서 그 사람들은 경매 대행은 가능하나 경매 관련 컨설팅은 오히려 인근 부동산중개업자와 하는 것이 낫다고 생각한다. 여기에서 부동산중개업자와의 관계가 대단히 중요하다는 것을 알 수 있다.
이에 따라 단골 부동산중개업자를 확보하기 위해서는 우리나라 사람들이 좋아하는 학연, 지연, 가문 등 어떠한 연결고리라도 찾아서 공통점을 찾아 신뢰감을 심어 줄 수 있을 때까지 꾸준한 노력을 해야 할 것이다.
그래서 부담 없이 만나 소주 한잔 할 수 있는 사이가 되어야 하는데, 유념해야 할 점은 나라는 사람과의 만남이 그 사람으로 하여금 이익이 될 수 있다는 점을 항상 심어줄 수 있도록 해야 한다.
즉 낙찰 받은 물건을 매도할 경우, 일정 금액 이상의 돈은 그 사람의 능력에 따라 취할 수 있도록 보장해 주는 등, 한번의 거래 결과를 보지말고 멀리 내다보고 행동하며 다른 일반 고객과는 달리 거래 메리트가 많은 고객이라는 것을 심어줄 수 있도록 해야 할 것이다.
6. 입찰 금액 결정은 현시세로 판단하라.
대부분의 사람들은 입찰금액 결정시 감정가 대비 몇퍼센트인가에 대해 대단히 민감하다. 예를 들어 150～200%를 넘어서는 입찰에 잘 참여하지 않는다는 것이다.
그러나 감정가라는 것은 기준시가를 반영하여 작성하는 것으로 시세와는 많은 차이를 보이는 경우가 많다. 그래서 가장 중요한 것은 실제 시세를 파악하는 것이다.
예를 들어 위의 실전경매사례 3을 보면, 감정가 2,973만원인 농지 434평이 경매로 나왔는데, 이는 평당 7만원이 채 안되는 가격이다.
그런데 단골 부동산중개업자에게 문의해 본 결과 시세가 평당 20만원 이상은 충분히 받을 수 있다는 정보를 획득하고 입찰금액을 과감히 6,163만원(평당 14.2만원, 감정가대비 207%)으로 결정한 것이다.
입찰에 참여한 대부분의 사람은 평당 10～12만원 선에서 이루어졌다. 그러나 나는 몇 번의 경매 실전을 통해 경험한 바 경매 입찰에서 무서운 사람은 경매에 일가견이 있는 사람들보다 오히려 돈 있는 묻지마 아줌마들이었다.
이 사람들은 물건이 좋다고 생각되면 보통 사람들이 생각하는 수준을 한 단계 넘어서 입찰가를 정하는 것을 몇 번 경험한 나는 이번 물건을 꼭 잡아야겠다는 마음에 최초 계획보다는 평당 1만원 정도를 더 기입한 것이다.
그렇다하더라도 평당 20만원에 매도한다면, 평당 5만원의 차익은 남는 계산이 나온 것이다. 물론 그 이상의 금액은 양도세를 해결해 주는 조건으로 부동산중개업자에게 모두 보장해 준다는 약속을 하였다 .
입찰가를 정할 때, 고려해야 하는 또 한가지는 평당가를 기준할 시 되도록 소수 첫째자리까지 고려해라는 것이다. 이 말은 위의 사례처럼 입찰가를 평당 14만원이 아닌 14.2만원으로 하도록 하며, 또한 6,160만원보다는 끝자리에 3만원, 나아가서 천 단위에서도 3,000원 정도 더 기입하는 것이 좋을 것이다.
대부분의 사람들은 끝자리에 숫자 ‘1'을 기입하는데 본인은 ‘1'을 이길 수도 있고 개인적으로도 좋아하는 숫자 ‘3'을 기입한다.
7. 경매실전 계획서를 작성하라.
관심 물건이 나타나 공부 확인, 권리분석 연구 및 현장답사 완료 후 입찰에 참여하고자 결심했다면 경매실전계획서를 작성 및 활용해야 한다. 그 이유는 소요비용 계산, 자금 조달 방법 및 낙찰 후 계획 등을 일목요연하게 정리하고 경매 진행 과정에서 나오는 각종 서류들을 파일철로 보관해 두면 현 물건에 대한 경매뿐만 아니라 다음 경매에 있어서도 그 절차와 흐름을 쉽게 파악할 수 있고 누락되는 사항을 많이 줄일 수 있을 것이다. 또한 관심 물건을 직접 현장 답사 시에는 미리 무엇을 파악할 것인가를 반드시 확인하고 출발해야만 누락되는 사항이 없을 것이다. 그리고 아파트 경매시 낙찰 후 임차인을 만나기 전 미리 명도합의각서를 인터넷에서 다운받거나 해서 합의시 우위를 차지할 수 있도록 해야겠다. 따라서 다음은 본인이 사용하고 있는 사례2를 바탕으로 한 경매실전계획서, 현장답사 Check-list, 자금 입출 내역서 및 명도합의각서 양식이다. 비록 아주 기초적이고 졸작으로 작성되었으나 참조 활용하기 바란다. |
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응모자 : 경북 경주시 현곡면 / 박 성 대 님
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