4. 명도 및 협상
낙찰을 받고 다음날 헬스를 방문했다.
그런데 헬스사장이 어이가 없는 눈으로 나를 쳐다봤다.
‘아니 이것을 왜 낙찰받았슈?’
‘네,,,???(돈이 남아서 받은건 아니쥐~!)’
‘공부좀 하시겠고만,,공부도 큰 공부하시겠고만,,,(어쭈구리,,말이 짧네,,)’
‘아니~! 뭐가 잘못되었나요?...(초보인척,,,)’
헬스사장은 나이가 어려보이는 나를 보고 경매에 대한 강의를 해댄다. 이거참,,,
헬스사장은 자신의 매형과 함께 예전부터 경매를 많이 해봐서 경험이 많다고 거드럼을 피우기 시작했다.
내용을 종합해보니 헬스사장이 처남이고 건물주는 매형이다.
세무서에 사업자등록은 전세로 되어 있지만 실제로는 보증금1억원에 월세600만원씩을 지불하고 있다는 것이였다.
그런데 둘 사이가 벌어져서 전세권을 담보로 설정된 근저당에 대한 은행이자를 내지 않게 되었고 요지경까지 된 것이다.
현재 상황은 매형은 건물을 팔아야만 하고 처남인 헬스사장은 월세가 너무 부담된다는 것이였다.
그 와중에 내가 낙찰을 받은 것이다.
자신들도 이 전세권이 왜 낙찰이 되었는지 전혀 이해하지 못하고 있었다.
어쨌든 오랜만에 신명나는 경매강의를 들어보고 집으로 왔다.
Tip) 낙찰을 받고 처음 점유자를 대할 때,,,
난 항상 처음 점유자를 대할 때에는 초보로 변신한다.
대게 처음에 초보인것처럼 얘기를 하면 상대방은 그때부터 자랑을 하기 시작한다.
이 때 낙찰자는 무작정 듣기만 하고 상대방의 얘기에 맞장구를 쳐주면 된다.
그러면 첫만남에서 상대방의 수준을 쉽게 가늠할 수 있고, 그에 따른 명도전략이 짜여진다.
낙찰자가 첫만남에서부터 잘난체하고 오면 불난 집에 부채질 한 것처럼 말싸움이 일어날 가능성이 높다.
맘도 약하고 새가슴을 가졌고 처음 하시는 분들을 위한 방법이다.
어느 부부는 경매로 낙찰을 받으면 점유자의 집에 위로의 편지한통을 보낸다고 한다. 편지에 연락처를 담아서 말이다.
편지의 내용은 내가 낙찰받은 아무개인데 이렇게 글로 인사드린다고,,,그리고 그동안 걱정 많으셨겠다고,,힘드셨겠다고,,,,
진심으로 위로한다고,,,그리고 연락처로 연락을 주시면 뵈러 가겠다고,,,
위로의 편지를 읽은 점유자는 대부분 그 편지에 감동을 하고 낙찰자에게 친절한 전화를 한다고 한다.
그 후에 방문을 하면 명도합의는 대부분 원만하게 끝냈다고 하니 회원분들도 본인에게 맞는 방법을 골라서 해보면 될 것이다.
(사실 연락처가 담긴 포스트잇만 딸랑 부쳐놓고 오는 것보다 괜찮은 방법인 듯하다.)
낙찰을 받고 1주일이 지나서 매각허가결정되었고 또 1주일이 지나서 항고기간이 지났다.
다음날 아침 9시에 잽싸게 잔금을 내고 인도명령신청서를 접수해버렸다...ㅎㅎ
(이젠 듀거쓰~!)
잔금을 내고 헬스클럽에 다시 갔다.
그런데 헬스클럽 건물입구에서부터 회원들을 위한 할인행사를 한다고 플랭카드와 팜플렛을 도배를 해놨다.
(완존 옆차기하네,,,ㅡㅡ;;)
뭐야,,,이늠,,,,???
이젠 헬스에서 명도를 당할 녀석이 할인행사를 미끼로 회원들 돈 받고 튈려구??
아주 큰일 날 생각을 하고 있구먼,,,,요즘이 어떤 세상인데,,,
원래 3개월에 12만원인데 6개월에 12만원에 모신다는 문구로 된 팜플렛이다.
어이가 없다.ㅡㅡ;;
그 자리에 서서 담배한대 태우고 팜플렛과 현수막을 나의 디카에 이쁘게 담아놓고 건물로 올라갔다.
7층 사무실에 엘리베이터가 도착해서 내려보니 헬스사장과 눈이 딱 마주쳤다.
‘할인행사 하시나봐요?(능청,,,)’
‘지금까지 열심히 일했는데 회원들게 마지막 써비스는 해드려야죠~!(그 속셈이 아닐껀데)’
‘앞으로 헬스영업을 계속하시려면 8,9층 사용료는 저한테 따로 월세를 주셔야 되는데,,아시죠?’
‘아뇨,,,저는 그냥 나갈 겁니다. 월세가 지긋 지긋해서요.’
‘아,,,그래요? 어쨌든 좋겠어요. 회원님들이 많아져서,,,할인행사는 사장님께서 생각 많이 하시고 결정하신것이겠죠,,,뭐’
‘좋은 일 하는데 남 눈치 볼 것 없잖아요,,,(나의 자존심을 슬슬 긁는다.)’
헬스사장과 대화 도중에도 신규회원들이 겁 없이 접수를 하고 있었다.
(하긴 이 내막을 알 리가 없지,,,ㅉㅉ )
헬스사장의 욕심이 너무 과한게 아닌가 하는 생각이 들었다.
그리고 일을 빨리 처리해야만 더 큰 사태가 벌어지지 않을 것 같았다.
어쩔 수 없다.
최대한 빨리 강제집행절차를 밟아야 한다.
인도명령결정이 나오고 헬스사장에게 송달이 되었는데 헬스사장이 인도명령에 대한 항고를 했다.
(이단 옆차기까지 하네,,,ㅡㅡ;;)
송달증명원을 발급받아서 잽싸게 강제집행신청을 했다.
그리고 집행날짜도 일찍 잡으려고 집행관실에 들락날락거리니 집행날짜도 잡혔다.
준비완료~!! 이젠 듀거쓰~!
그런데 강제집행을 앞두고 등기부등본을 떼었더니 건물이 제3자에게로 매매가 된 것이다.
모야 이건??
헬스사장의 매형이 그새 건물을 팔아치운 것이다.
(실력 참 좋다,,,이런 상황에서 건물도 팔고,,,실력이 좋은 것인지,,,새로운 매수인이 눈먼 장님인지 모르것다.)
하여간 경매는 매건 경험하지만 똑같은 상황이 없었다.
그만큼 변수가 많다는 얘기다.
전세금을 받기 위해 헬스사장을 몰고 갈건지 아니면 새로운 건물주를 몰고 갈건지 고민해보았다.
어쨌든 선수파악을 해야되니 새로 매수한 건물주를 수소문하여 만나기로 했다.
등기부등본상에 강남주소로 되어 있으니 돈은 많으신 분인가 보다.
그러니 이 건물을 27억원이나 주고 사시겠지...(7억은 눈팅인디,,,)
더 잘된 일인지도 모른다.
돈 없는 건물주(=매형)나 헬스사장(=처남)에게 임차보증금을 반환해달라고 떼를 써봐야 나올 것도 없으니 말이다.
다음날 약간의 기대를 품고 새로운 건물주를 만나러 갔다.
건물주를 만나서 대화를 하자마자 나의 기대감은 무너지기 시작했다.
건물주는 자신은 건물을 매수한 것이지 전세권에 대한 것은 신경을 못 쓰니깐 나보고 알아서 하라고 한다.
그리고 모르쇠-모르쇠-모르쇠로 일관하신다.
내가 상황설명을 제대로 해도 들으려 하지 않는다.
나보고 알아서 하라고???
헬스사장도 모른다고 하고 건물주도 모른다고 한다.
두 사람 모두 나의 중요성을 깨닫지 못하고 있다.ㅉㅉ
그렇다면 정면돌파를 강행하는 수 밖에 없다.
건물주는 헬스(7,8,9층)에서 매달 600만원의 월세가 나오기 때문에 이 건물을 매수한 것이다.
그런데 내가 8, 9층을 사무실로 쓴다하여 전세로만 있다고 하면 결과가 어떻게 될지 뻔한데도 막무가내이다.
헬스사장은 내가 만약 8,9층을 강제집행하고 나면 수많은 회원들이 곧 바로 쫓아올텐데 할인행사만 하고 있으니,,,,
둘 다 서로 눈치만 보고 있는 것이다.
그러면서 헬스사장은 나보고 중간에서 해결만 해달라고 한다.(내가 해결사도 아니고,,,)
서로가 조금만 생각하면 될 것인데 약간 아쉬웠다.
5.강제집행
새로운 건물주를 만나고도 답이 나오지 않았다.
어쩔 수 없이 이틀 후에 미리 예정된 강제집행을 하기로 결정했다.
강제집행날이 되어 아침 일찍 헬스로 출동했다.
아침8시다.
따뜻한 커피를 마시며 담배를 태우고 있는데 봉고차와 스타렉스2대가 건물 앞에 주차를 하고 차안에서 사람들이
한명씩 한명씩 내리기 시작한다.
숫자를 세어보니 법원에서 50명 정도의 노무인원이 출동했다.
(헬스기구가 무거워서 많이 불렀대나 뭐래나,,,어쩐지 노무비가 엄청 비싸더라,,,)
그 인원들이 밖에 서서 담배한대씩 피우니 지나가는 사람들 쌈난줄 알고 한마디씩 물어본다.
뭐 이런 광경을 가지고,,,
150명으로 사우나 집행도 했었는데,,,ㅎㅎ
아직 집행관님과 집행계장님이 도착하지 않았다.
20분정도 후에 도착을 한다고 연락이 왔다.
이 때가 점유자에게 전화 할 타이밍이다.
핸드폰을 꺼내서 헬스사장에게 전화를 걸었다.
‘송사무장인데요. 지금 법원에서 강제집행하러 나왔거든요. 빨리 오셔야 될 것 같은데요...’
‘네,,,? 그게 무슨 날벼락같은 소립니까? 항고도 해놨는데?’
‘빨리 안오시면 빈집털립니다. 곧 들어갈꺼니까요.’
‘잠,,,잠,,잠깐만 기다려주세요. 제가 택시타고 바로 갈께요. 꼭 기다려주세요.....’
‘저는 기다릴수 있는데 법원직원들은 바빠서 오래 못기다려요. 그럼 끊습니다.’
뚜~~~~
10분정도 있으니깐 집행관과 집행계장이 도착했다.
헬스사장이 바깥 풍경을 보며 후다닥 사무실로 올라간다.
일단 노무자들은 밖에 대기시키고 집행관과 집행계장 그리고 나만 헬스로 들어갔다.
7층 사무실에 들어서자 헬스사장이 당황한 눈으로 우리를 쳐다본다.
이때 집행관님이 헬스사장에게 우렁찬 한마디를 던진다.
‘법원에서 집행하러 나왔습니다.’
‘네???(모기소리로,,,)’
‘낙찰자랑 합의가 안되나보죠? 민사집행법 제78조에 의거하여 채권자에 신청에 의해서 법원에서 강제집행을 합니다.
그리고 주절 주절~~집행하겠습니다.’
‘,,,,,’
갑자기 분위기가 냉랭해진다.
언제나 느끼는 거지만 이런 상황에서 낙찰자에게 막무가내로 대항했던 채무자, 임차인, 유치권자등
모든 점유자는 한 순간에 사기가 제로로 떨어지고 어떻게 해야될지 몰라서 당황하게 된다.
바로 내가 기다렸던 순간이다.ㅎㅎ
잽싸게 대화를 자르고 끼어들었다.
‘집행관님 마지막으로 임차인과 대화할 수 있게 5분만 주십시오~!그래도 사람하는 일인데요,’
‘그래요,,,그런데 우리 바쁜 사람들이니깐 빨리 얘기하세요.’
법원직원들이 사무실 문을 닫고 나갔다.
헬스사장을 바라보니 멍한 얼굴로 나만 쳐다보고 있었다.
헬스사장에게 주어진 시간은 단3분도 안된다.(집행관이 담배한대 태울 시간이다.)
긴장감이 돌지만 그에겐 선택의 여지가 없다.
내가 입을 열었다.
‘회원들이 지금도 열심히 운동하는데 강제집행하면 사장님 입장 난처해지겠죠?’
‘제가 어떻게 하면 좋을까요?’
‘제가 준비한 열쇠로 시건장치를 바꾸고, 여기 이행각서에 도장찍으시면 조용히 마무리짓겠습니다.
회원들에겐 헬스를 급하게 수리해야 한다고 하시고 집으로 귀가시키십시요.’
‘,,,그러시죠.’
함께 대동한 열쇠아저씨에게 키교환을 모조리 하라고 하고 가방에서 인주를 꺼내어 준비해온 서류를 마무리했다.
헬스사장은 급하게 보일러 온수공사를 해야 된다고 회원들에게 알리고 집으로 귀가시키는 설득작업을 하기 시작했다.
드디어 끝났다.
이제부터 내 허락없이 아무도 헬스클럽에 들어가지 못한다.
헬스사장에게는 1주일동안 임시휴업이라고 회원들에게 전부 문자를 보내라고 했다.
그래야 내가 건물주에게 전세금을 돌려받을 동안 환불해달라고 떼쓰는 회원이 없을테고 헬스사장의 입장도 고려해주는 것이니 말이다.
나는 처음부터 강제집행을 하려는 것이 아니였다.
만약 강제집행을 하게되면 헬스기구를 보관집행해야 하는데 그 보관비도 무척 비싸고 또 마무리를 지으려면
유체동산경매까지 해야만 한다. 결국 낙찰자에게도 부담이 되는 것이다.
Tip)강제집행의 방법
집행관실에서 강제집행 신청을 하여 현장에 나가게 되면 보관집행을 원칙으로 한다.
(각 법원별로 약간의 차이는 있음.)
이게 무슨 말이냐?
강제집행을 하고 나서 점유자의 짐을 바깥으로 내 놓는 것이 아니고 집행관실에서 지정한 보관창고로 옮겨야 한다는 것이다.
그렇지 않고 무작정 바깥에 내놓게 되어 만약 그 짐이 분실되거나 파손되었을 경우 집행관의 입장이 난처해지는 경우가
발생이 되므로 낙찰자가 보관집행을 하지 않겠다고 하면 집행관이 집행을 안 해주는 경우도 있다.
그리고 보관창고에 1달분 보관비용도 낙찰자가 선납을 해야만 한다.(나중에 점유자에게 청구는 가능함)
따라서 낙찰자는 비용부담이 늘어난다.(노무비+보관창고비용)
점유자가 한달이 지나고도 강제집행을 당한 물건을 찾아가지 않으면 보관창고에서 낙찰자에게 추가로 보관료를
지불하라고 계속해서 귀찮은 전화가 온다.
그러면 낙찰자는 보관창고의 짐들을 유체동산경매 신청하여 ‘쓰레기처분(?)’절차도 밟아야 한다.
Tip)집행관이란?
집행관의 업무와 위치에 관해서 제대로 숙지하지 못하는 사람들이 많다.
집행관은 법원업무중에서 강제집행과 소송서류의 송달을 담당하는 사람이다.
이 집행관은 국고로부터 봉급을 받지 않고 취급하는 사건의 수수료를 그 수입원으로 하지만
공무원의 지위에는 변함이 없으며(공무원의 지위에 있음을 명확히 하기 위해 그 호칭이
‘집달리’->‘집달관’->‘집행관’으로 바뀌었다.), 그래서 가끔 나이드신 분들이 ‘집달리’라는 표현을 하는 것을 볼 수 있다.
집행관의 처분에 대해서는 집행법원에 집행에 관한 이의를 신청할 수 있다(민사집행법 제16조).
따라서 집행관의 집행을 방해하면 형법상의 공무집행방해죄(형법 제136조)가 성립하며,
판례는 집행관의 위법집행으로 손해를 입은 경우 국가의 배상책임을 인정하고 있다.(대판 1966.7.26, 66다854)
이제는 새로운 건물주를 몰아야 한다.
헬스사장에게 새로운 건물주에게 전화를 하라고 했다.
‘낙찰자가 강제집행을 해서 이젠 영업을 못하게 되었다고,,,장사도 못하고 어떻게 월세를 낼 수 있겠냐고’라고
건물주와 통화를 하라고 했다.
건물주에게 이 내용이 담긴 내용증명도 내가 헬스사장 대신하여 날려주었다.(난 왜케 착한거야,,,^^)
다음날 새로운 건물주에게 곧바로 전화가 왔다.
‘아니 어떻게 할려고 그런짓을???’
‘아~~네,,, 전 헬스안하고 그냥 전세만료일까지 사무실로 쓸려구요. 이제부터 헬스클럽은 월세 600만원 못 냅니다.
그리고 저는 전세로 들어온거 아시져?’
‘아니,,,이 사람이,,,,만나서 얘기합시다.’
이렇게 해서 나는 낙찰을 받고 2달도 안되서 전세금을 돌려받게 되었다.
헬스사장은 강제집행을 하지 않고 원만하게 끝낸 것에 대해 나에게 고맙다는 말을 잊지 않았다.
나는 헬스사장도 회원들에게 욕먹지 않도록 하고 금전적인 피해가 가지 않도록 최대한 사정을 배려해주었고
원래 건물주는 임차인에게 정당하게 반환해주어야 하는 전세금을 조금 일찍 반환 해준 것에 불과하므로 누구에게도
피해를 입히지 않았다고 생각을 한다.
그래도 짧은 시간에 짭짤하고 유일하게 양도세 걱정없이 수익을 마무리지었다.^^*
잠깐~!!
상황을 바꿔서 내가 만약에 불만 많고 삐딱하게 나오던 헬스사장을 강제집행했더라면 어떻게 되었을까?
상상을 해보자~!
(모든 일은 항상 최악의 상황을 상상해봐야 된다.)
1단계 : 헬스는 모든 기계를 빼가서 초토화가 되었을 것이다.(기계가 무거워서 다시 들여 오기도 힘들다.)
2단계 : 할인행사에 속은 600여명의 회원들이 헬스에 쫒아와서 환불을 요구하고 헬스사장 은 이러지도 저러지도 못하고
이젠 신용을 잃게되어 앞으로는 정상적인 헬스영업을 못하게 될 것이다.
3단계 : 헬스영업을 못하게 된 것을 알게 된 건물주는 속은 쓰리겠지만 헬스영업을 못 하게 된 마당에 굳이 전세금을
반환해야 될 필요성도 못 느끼게 된다.
4단계 : 나의 1억5천만원 자금은 2년이 넘도록 잠을 자고 있어야 한다.ㅡㅡ;;
-낙찰자는 법대로 해결하는 것만이 올바른 방법이 아니다.-
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