2000도로 돌아가 보면 금리가 역사적 최하 점으로 달리고 있는 시점에서도 사람들은 더 나은 금리를 받고자 많은 사람들이 변동 모게 지를 택했습니다. 30년 상환 대출로 이자를 고정시키는 대출 상품을 고정 모계지라 하며 5년 동안 초 저리 이자(4.5% 선)율로 고정하고 나머지 25년 동안은 변동(Index + 은행 margin)으로 이자가 매달 바뀌는 프로 그램이 변동 모게 지입니다. 변동 모 게지 상품으로 2001도에 집을 구입한 분들은 2006도에는 집을 팔든가 오른 이자를 그대로 지불하며 살아야 합니다만 연방 금리가 2006까지 8%까지 오를 것이라는 전문가들의 분석으로 볼 때 수많은 부동산 매물이 쏟아져 나올 것은 당연지사고 이는 부동산을 seller’s market에서 다시 buyer’s market으로 돌려 놓을 가능성이 많습니다.
부시 행정부의 대규모 감세 안으로 연방 정부의 재정 적자가 누증될 것으로 우려 되고 증시 활황세로 증시 자금이 채권에서 주식으로 이동하고 있습니다. 결국 채권가격은 하락 할 수 밖에 없고 이는 주택금리 상승세로 연결 됩니다. 또한 경기 부양책인 통화량 증가를 위해 국채 매입은 전혀 고려하지 않겠다는 선언으로 당분간 상승세는 지속될 전망입니다.
미국인은 세계에서 제일 신용카드를 잘 쓰는 사람들로 유명합니다. 매해 평균20일씩 여행을 떠나며 휴가 후에는 일년 내내 휴가 비용을 갚는데 허덕이고 다시 휴가 철이 오면 신용카드를 긁어 댑니다. 정부는 신용카드 이자와 달리 집 담보 대출금에 대한 이자는 세금에서 감면해 줍니다 (집을 많이 구입해 더 많은 재산세를 정부에 내라는 말이죠). 집 가격이 오르자 많은 미국 가정들은 집 담보 대출을 받아 카드 빚을 일시적으론 갚지만 머지않아 신용카드의 잔고는 다시 차게 됩니다. 이런 분들에게 집값이 폭락하면 어떤 상황이 발생할 까요? 변동 이자율로 집을 산 사람들은 5년 뒤 상승한 이자를 감당하지 못할 것이며 집을 팔아도 집 담보 대출금을 배고 나면 남는 것이 별로 없겠죠? 결국 집값이 싼 곳으로 대량 이주할 가능성이 높습니다.
우리는 갖은 부동산을 모두 처분하기 시작 하는 동시에 대안적 투자처를 찾아야 했고 전 6달 동안의 조사를 마친 후 Georgia로 결론을 내렸습니다. 집 가격이 많이 오른 부동산 3곳을 처분하니 Georgia에 집 10채를 살 수 있는 목돈이 마련됐습니다. Georgia는 미국 내에서도 땅이 넓은 곳입니다. 땅 넓은 곳의 집값이 오른다는 것이 쉽지 않음에도 불구하고 우린 Georgia에 투자 합니다.
전문가들의 의견을 따르지 마세요 단 참조는 하시길 바랍니다. 한 우물을 판 사람들의 다식한 지식을 이용하세요 하지만 결정은 스스로 내립니다. 그들은 누구보다도 보수적인 사람들의 집단이고 또 당신보다 비즈니스 수완에선 뒤쳐질 수 있답니다. 그들은 나무는 보되 숲은 보지 못하는 사람들입니다. 책임지길 싫어하는 전문인들의 특성상 조언은 하되 대안은 제시하질 못하는 법이죠.
충신은 자신을 죽이고 간신은 주인을 죽입니다. 너무 강직한 사람 즉 상사나 사장이 내린 결정에 강직한 비판이나 회의적인 발언을 하는 사람들은 아무리 충직한 직원이라도 본인을 죽이는 일입니다. 또한 무조건 적인 아부나 아첨을 하는 사람들은 본인의 직책은 유지 할 수 있으나 그 주인을 죽이는 일이 됩니다. 사장이 망하면 본인의 직장도 잃을 수 있겠죠.
그렇다면 어떻게 해야 현명한 직장 생활을 할 수 있을까요. 그건 바로 비판은 하되 비판을 위한 비판이 되어서는 곤란 하며 대안을 제시 할 수 있는 비판이어야 합니다.
요즘 한국 정치권에서는 상생이란 표현을 자주 합니다만 여야 정치인들이 상생의 정치라 할 때 마다 누구를 위한 상생인지 분간이 안됩니다. 국민과 정치가 함께 상생하자는 것인지 아님 여당과 야당이 함께 끼리 끼리 봐 줄건 봐주고 적당이 넘어가자는 예긴지 혼란스럽습니다.
거북이는 무지하게 많은 알을 한꺼번에 낳습니다. 모래 사장에 구덩이를 파고 한번에 수십 개의 알들을 낳습니다. 어미가 수북하게 쌓인 알을 품으면 위의 알에 전해진 어미의 온기가 맨 밑에까지 전해지고 수북이 쌇인 다른 알들에 의해 어미의 체온이 적정선으로 일정기간 유지 된 후 아래서부터 위로 차례 차례 부화해 나온답니다. 맨 밑의 알에서 거북이가 부화되어 나오면 그 위의 알이 맨 아래로 이동하고 이렇게 해서 모두다 무사히 부화를 마칩니다. 상생의 원리입니다. 경제의 법칙에서도 상생의 논리는 적용됩니다. 이미 언급했듯이 유태인들의 78% 대 22% 룰이 바로 대표적인 예입니다. 남북한의 정치적 논리도 전 상생의 원리로 풀어가야 한다고 생각합니다.
평균 40만불 대의 집 3체를 처분한 후 자본금 60만 불로 20%씩 다운하고 평균 20만 불 대의 집 10체를 구입했습니다. 3체의 집을 팔지 않았을 경우 연 평균 10% 오른다고 가정할 때 한 해에 12만 불의 소득이 있겠죠($400,000.00 X 3 X 10% = 120,000.00). Georgia에 한 채당 평균 20만 불짜리 집 열 체를 구입했을 때 한 해에 5%오른다고 가정하면 한 채당 만 불씩의 소득, 총 10만 불의 소득이 있겠죠($200,000.00 X 10 X 5% = 100,000.00). 하지만 일년 후부터는 역전이 됩니다. 132만 불의 10%는 13만 2천 불 하지만 210만 불의 5%는 15만 불로 만 8천불의 추가 소득이 발생합니다.
어릴 적 집 마당에 토마토 나무가 있었답니다. 저는 파랗게 설익고 미처 자라지도 않은 토마토를 빨리 키우고 싶은 마음에 주사기에 물을 넣어 토마토 마다 찔러서 강제로 물을 주입했습니다. 그 다음날 전 저의 어머니의 화난 목소리를 들어야만 했죠. 그때 전 알 수 없었답니다. 난 물을 준 것뿐이었는데 토마토가 다 죽어 버렸으니 말이죠. 투자는 장기적으로 생각하세요. 야생에서 자생력이 강한 야자수(palm tree)도 5년이 지나야 열매를 맺는답니다.
동물도 길짐승이 있고 날짐승이 있듯이 사람도 야생이어야 하는 사람이 있고 야생으로 돌아가야 하는 사람들이 있답니다. 본인의 야생성을 되 찾아 오세요. 안주 하지 마시고 주위를 둘러 보세요 기회는 얼마든지 있답니다. 원숭이에게 돈 다발을 갖다 놓은들 쳐다 보지도 않겠지만 바나나를 갖다 놓으면 당장 팔을 뻗어 집을 겁니다. 돈도 원숭이의 바나나와도 같습니다. 주위에 널려 있으나 보려고 하지 않죠. 돈이 보인다면 당장 팔을 뻗어 집을 수 있지만 많은 사람들은 바로 눈앞에 놓인 돈과 기회를 보지 못합니다.
일전에 언급한 우리 집 손익 계산서를 다시 살피며 금리의 위대함에 대해 예기할 깨요.
클럽수입과 인터넷 비즈니스, 주식배당 = $150,000.00
집 1채 평균 가격 $200,000.00 * 10% (미주 평균 부동산 상승률) = $20,000.00
$20,000.00 * 10 (집 10 채) = $200,000.00 + $150,000.00 = $350,000.00
첫해에 35만 불의 수익이 창출 됩니다. 복리를 적용하면 두 번째 해부터는 수익이 기하급수적으로 늘겠죠. 어떤 규모의 투자이건 가능한 빨리 시작하세요. A와 B라는 사람이 있습니다. A는 일년에 5000불씩 10년간 투자 하고 묻어 두며 B는 일년 늦게 시작해서 매년 5000불씩 40년간 투자 한다고 할 때 같은 복리를 적용해서 40년 후 A와 B중 누가 수익이 더 낳을까요? 당연히 A의 수익이 더 높습니다.
72법칙이 있습니다. 얼마나 빨리 원금이 두 배가 되는지 계산하는 공식입니다. 예를 들어 이자 율이 6%라면 72를 6으로 나누면 12년 만에 원금이 두 배가 됩니다. 이자율이 10%라면 7년 2개월 걸린답니다. 이 방식으로 은행은 수익을 내지만 저는 이 공식을 저의 투자 회수율에 적용해 봤습니다. 복리를 적용해서 수익 율을 평균 20%로 잡으면 3년 6개월 후 저의 자산은 현재의 두 배가 됩니다. Quicken 2005라는 computer program을 사용하여 simulation을 해 본 결과도 3년 뒤 자산 50억이 조금 넘더군요. 저는 3년 안에 목표를 100억으로 잡았습니다. 결과적으로 제 목표를 달성하려면 50억이 모자란 셈이죠. 전 지금 이 남은 50억을 어떻게 이룰 것인가를 고민 중에 있답니다. 무자본으로 할 수 있는 인터넷 사업을 구상 중이고 장기 주식 투자 비중을 늘려 나갈 계획입니다.
에필로그
간단하게 생각하고 시작했지만 어느덧 9편까지 이어졌습니다. “세상의 지혜와 지식을 본인에게 각인시키는 가장 강력하고 효과적인 방법은 바로 남에게 가르치는 일이다” 라는 말도 있고 한가지 일을 시작하면 끝을 봐야 하는 제 성격도 작용했답니다 (그래서 전 도박을 하지 않습니다만 요즘 도박으로 전 재산을 탕진하는 동포들이 많아 가슴 아픕니다).
“습관은 케이블과 같다. 우리가 매일 한 가닥씩 꼬다 보면, 결국 도저히 끊어 버릴 수 없게 된다.”.
_ 호레이스 만
좋은 습관을 가지세요. 운동하고 공부하시길 바랍니다. 저의 일과는 대충 이렇습니다. 새벽4시에 들어와서 30분간 Weight Training을 하고 아침 7시까지 Wall Street Journal(굉장히 지루해서 취침용입니다만)과 독서를 한 후 잠이 듭니다. 보통 10반에 일어나 차가운 물 한 컵 마시고 차가운 물로 세수한 후 Tread Mill(러닝 머신 이라 하나요?)에서 30분에서 50분정도 달리면서 동시에 아침 television뉴스(주로 주식 채널과 음식 채널)를 시청한 후 간단히 야채 위주로 아침을 먹습니다. 집을 나서면서 우체통을 확인하고 운전 중 차가 정체할 경우 멜 확인을 합니다 (제 똥차 조수석은 항상 쓰레기로 덮여 있답니다). 시간을 아끼는 습관을 기르세요. 원래는 운동 실이 따로 있었으나 나태한 관계로 자주 빼먹게 되어 지금은 서재에 Weight training기구들이 있고 Tread Mill은 2층 벽걸이 Television앞에 놔두니 지루하지 않고 증권 뉴스를 시청할 수 있어서 시간도 절약 됩니다. 운동기구들은 비싸다면 비싸지만 건강에 투자하는 것이므로 아끼지 마세요. 헬스 클럽에 가서 하시는 것보다 본인의 의지만 확고하다면 시간적으로 경제적으로 많이 절약 됩니다.
Fax는 갖고 잇지만 따로 전화라인 이 없습니다. 저희 집은 모두 cellular phone을 사용하고 안 사람 것은 기본 사용료만 내고 제건 무제한 쓸 수 있습니다. Palm을 이용하세요 간간히 리서치를 할 수 있어 좋습니다. 전화라인대신 E-fax를 한 달에 12불 내고 사용하고 남는 돈은 뉴스만 나오는 기본 채널 한달 19불에 시청 합니다. 전자 우편 기계를 임대(한달 29불)하기 때문에 우체국 갈 시간을 절약합니다. 시간을 줄이는 일은 돈을 줄이는 일이고 또 다니는 동안 쓸데 없는 지출을 막아줍니다. 영화는 인터넷에서 합법적으로 다운 받아 DVD Builder로 구워서 2층 Home Theater에서 시청합니다(Router로 3층의 컴퓨터와 연결되어 있어서 운동하면서도 인터넷을 쓸 수 있게 해 놓았습니다). 은행은 퇴근하면서 Drive in ATM에 들려 Deposit(저금)하고 모든 지출은 월말에 한번에 갚아야 하는 신용카드로만 소비합니다. 모든 구매 내역이 Quicken 2005로 Transfer되어 차트가 만들어 집니다. 가계부 처리를 안 해도 소비 내역이 한 눈에 들어오고 한꺼번에 갚아야 하기 때문에 월말에 지출 부담을 없애려면 더욱 절약하게 됩니다. 융자를 자주 받다 보니 credit관리가 전 생명입니다. 아침에 일어나 computer를 켜면 바로 pay해야 할 청구서를 보여 줍니다. 저의 아침은 돈을 쓰는 일부터 시작하니 하루 동안 더욱 절약에 신경 쓰게 된답니다.
제 글에 그 동안 보내 주신 관심 감사 드리고 부디 실천하세요. 저 보다 더 많이 이루신 분들은 충고 또한 고맙게 받겠습니다. 이번 주말에 5일 동안 Georgia로 휴가 겸 답사를 갔다 옵니다. 전 라스베가스로 여행을 가려 했더니만 아내가 Georgia로 가자고 하더군요. 간 김에 집 계약을 하나 더 하고 오렵니다. 꼬리말로 질문 남겨 주시면 다녀 와서 일일이 답해 드리렵니다..
저에게 멜 보내 주셨던 분들 또한 감사 드립니다. 돈으로 행복을 살 수는 없지만 불행을 막을 수는 있습니다. 문득 어렸을 적 일화 하나가 생각 납니다. 우리 집과 담 사이에 좀은 골목이 하나 있었는데 어머니께 야단이라도 맞으면 전 그곳에 곧잘 숨곤 했고 아버지와 어머니께서 다투시는 날에는 항상 그 골목에서 웅크리고 앉아 혼자 흐느껴야 했답니다. 그날도 웅크리고 앉아 울고 있는데 조그맣게 반짝이는 물체가 눈에 띄었습니다. 자세히 살펴보니 십 원짜리더군요. 하나를 발견하고 나니 그 주위에 여러 개가 연달아 눈에 띄었습니다. 당시 소라 과자가 20원했는데 전 과자가 먹고 싶을 때마다 좁은 골목을 살피곤 했습니다. 나중에 안 사실이지만 그 10원짜리 들은 우리 집에 월세로 있던 옆방 누나를 남자친구가 밤에 몰래 불러 낼 때 창문에 던졌던 동전들이었습니다. 그곳에서 서성이던 내 모습을 들켰던지 가끔씩은 100원짜리 거금이 눈에 띄기도 했답니다. 그 당시 20원을 주고 사먹었던 소라과자가 종종 생각 납니다. 우연찮게 주슨 20원의 동전이 얼마나 재게 행복을 가져다 주었는지도 말입니다.
_Kyle
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