한국의 1000원짜리 땅 부자들 - 묻고 잊기

한국의 1000원짜리 땅 부자들
김장섭.윤세영 지음 / 트러스트북스 / 2017년 3월

대부분 부동산 투자자들이 투자 마지막은 토지나 상가로 간다. 부동산 투자에서 끝판왕이라 할 수 있다. 주택은 하수나 하는 것으로 치부하기도 한다. 대다수가 하는 투자니 그런 취급을 받기도 한다. 진짜 큰 부자는 땅에서 나왔다는 이야기는 귀에 못이 박히도록 듣고 또 들었다. 아쉽게도 내 주변에 토지투자 한다는 사람과 주택 투자 한다는 사람 중에 주택 투자 한다는 사람이 훨씬 많다. 토지 투자를 한다는 사람도 그저 한다는 이야기를 할 뿐.

이 책인 <한국의 1000원짜리 땅 부자들>에 나오는 백억 대 자산가는 없다. 나도 토지 투자는 늘 로망으로 남아있을 뿐 아직까지 단 한 번도 시도해 본 적이 없다. 강의도 들어봤고 책도 많이 읽었고 용도변경 등의 관련 법령인 공법도 좀 보기는 했다. 그저 현재는 언제가 때가 되면 자연스럽게 할 날이 있을 것이라 여기고 있다. 토지 투자가 어렵진 않다. 쉽게 생각하면 너무나 쉽다. 마음만 먹으면 오늘 당장이라도 보유 현금으로 구입할 수 있다.

널리고 널린 것이 땅인데 설마 내가 살 땅 하나 없을까. 결코 그렇지 않다. 평당 몇 백 원 짜리도 있을테니 그런 땅은 대출도 받지 않고 구입가능하다. 우리가 말하는 땅 투자는 그런 의미가 아니라 문제 일 뿐이다. 토지는 늘 현재가 아닌 미래를 보는 투자라 한다. 이 땅이 향후 어떻게 될 지를 미리 예측하고 구입한 후 기다라다보면 언제가 누군가 나타나 팔라고 하는 전설같은 이야기를 기다린다. 다들 이런 로망을 바라고 개발 계획을 열심히 공부한다.

금방 수익을 낼 수 없어도 기다라면 상상할 수 없는 수익을 낼 수 있다는 기대는 많은 사람들이 꿈꾸는 투자다. 최근에는 이런 투자로 수익내는 것이 쉽지 않다는 걸 알게 된 투자자들은 개발을 한다. 흔히 말하는 용도변경을 통해 땅의 쓰임새를 변화시켜 이를 되파는 방법이 시장에서 널리 공부하고 강의듣고 하려는 방법이다. 무작정 무한정 기다리는 투자가 아닌 내가 직접 개발해서 가치를 올려 파는 방법이니 어딘지 주체적인 삶을 사는 것도 같고 말이다.

이런 방법덕분에 사실 토지 투자를 더 어렵게 생각하고 넘사벽인 느낌이 강하다. 실제로 그런 투자나 강의를 보면 솔직히 일반인이 하기는 많이 어렵다. 무엇보다 투입되는 돈이 꽤 많다. 토지를 구입하는 비용은 물로이고 이를 개발하기 위한 추가 자금까지 고려하면 말이다. 괜히 주택투자를 하는 것이 아니다. 보유한 현금이 부족하니 주택투자를 한다. 토지에 비해 수익은 한정되어 있지만 어쩔 수 없는 선택이라고 봐야 하지 않을까.

책은 그런 면에서 부지런히 땅을 구입하라고 한다. 어차피 비싼 땅은 도심 중심이나 근처에 있어 만만치 않은 현금이 필요하다. 그 정도 돈이 있는 사람은 극히 드물다. 그러니 여기 저기 싸 보이는 땅을 마구 구입한다. 그러다 딱 한 군데만 대박이 나도 다른 땅이 쓸모없는 땅일지라도 투자대비 돈 버는 것이라 알려준다. 이를 위해 경매를 활용하는 방법도 알려준다. 막막하니 경매 나온 땅을 잘 본 후에 싼 땅을 더 싸게 구입하면 된다고 알려준다.

예전에 책들은 성공한 부자의 사례를 많이 들려주는 방법을 썼다. 대표적으로 <한국의 부자들>이 그렇다. 상당히 구체적으로 알려주고 있어 그들이 가명으로 나와도 어느 정도 이해했다. 최근 책들은 누군가의 사례보다는 자신의 이야기를 들려주는 경우가 많다. 이 책은 그런 면에서 가명으로 나온 사람들 사례가 많다. 누군가 그랬다더라 식이라 흥미롭고 재미는 있는데 그런 내용이 너무 많이 소개되고 있어 뒷부분에서는 좀 집중력이 떨어졌다.

더구나 책 제목을 몇 번이나 난 들쳐봤다. 분명히 땅 부자들이라는 타이틀 함께 토지 투자를 알려주는 책인데 주식이야기가 무척 많이 나온다. 부동산 투자자가 대부분 주식 투자에 부정적인 의견을 표하는 것에 비하면 좋긴 한데 이 책을 집어든 입장에서는 다소 의아했다. 돈 벌기 위해서는 주식과 토지 투자를 하라고 지속적으로 반복해서 알려준다. 분명히 맞다. 그래야 한다. 내가 읽고 있는 책 제목에 주식은 전혀 나오고 있지 않아 단지 어색하고 이상했다.

<한국의 1000원짜리 땅 부자들>의 핵심 중에 핵심은 농지연금이 아닐까 한다. 우리가 흔히 알고 있는 주택연금처럼 토지를 구입해서 여기서 연금을 받을 수 있다. 5년 이상 자경을 해야 한다. 그 이후 농지연금을 신청하면 종신토록 받을 수 있다. 보유한 토지와 금액에 따라 달라진다. 거기에 토지 공시지가는 계속 상승하기에 아주 싸게 구입하면 나중에 공시지가로 대출받으면 그것만으로도 급하게 돈을 활용할 수 있다는 점도 팁이라고 하면 팁이다.

느낌 상 토지 투자에 대한 구체적인 부분은 저자 중 한 명인 윤세영이 쓴 듯한데 그 부분이 실제로 이 책에서 이야기하는 토지 투자와 가장 가깝게 느껴졌다. 그동안 생각만 하고 실천하지 못했는데 이 책을 읽어보니 앞으로 부동산 경매로 짜투리 땅을 살까하는 생각은 들었다. 내 주변에 실제 그런 사람이 있긴 하다. 한 마디로 대출없이 아주 저렴하게 구입하고 잊는다. 그 중에 하나만 연락이 오면 끝. 좀 더 수익을 보자면 무조건이 아닌 약간 조사를 한 후 저렴하게 낙찰 받은 후 잊는다. 그게 다다. 부자를 만드는.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 누가 했어요..가 아닌 내가 했어요..가 더 많았으면.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 토지 투자에 대한 니즈가 상승한다.

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대한민국 부동산 투자 - 빠숑

대한민국 부동산 투자 - 시장을 예측하는 가장 정확한 부동산 투자서
김학렬 지음 / 알에이치코리아(RHK) / 2017년 3월

최근 부동산 투자와 강의를 하는 많은(??) 사람들을 알고 있다. 예전부터 알게 된 사람도 있고 - 대략 7~8년은 넘는 - 최근 2~3년에 알게 된 사람도 있다. 그 중에서 내 입장에서 가장 오래되었고 자주 만나는 사람이 <대한민국 부동산투자>저자인 김학렬이다. 다른 분들은 거의 대부분 오다가다 우연히 만나 이야기를 한다면 따로 약속을 잡고 만나 1~2시간 정도 담소를 즐겼다. 아마도 2~3개월에 한 번은 어김없이 만나 이야기를 나눈 듯 하다. 정작 투자이야기는 서로 거의 하지 않지만.

내가 먼저 글을 써서 사람들에게 알려졌지만 이제는 나보다 빠숑이라는 닉네임이 더 많이 알려져있다. 그 이유는 아주 단순하다. 부동산 분야에 빠숑만큼 매일같이 글을 써대는 인물이 없다. 그것도 양질의 글을 부동산 특정 분야가 아닌 다양한 분야 글을 이토록 생산성 넘치게 쓰는 사람은 거의 유일하지 않을까. 글을 쓰는 생산성은 내가 더 뛰어나지만 난 잡다한 글이 다양하게 있다면 빠숑은 부동산 글만 이렇게 지속적으로 쓰고 있으니 정말로 대단한다. 그것도 회사를 다니면서.

이러면서도 대부분 부동산 투자자들과 어느 정도 인지도 있는 사람들을 전부 챙기고 신경쓰는 걸 소홀히 하지 않는다. 이러니 다들 빠숑이라고 하면 껌뻑죽는다. 황송하게도 나도 참 많이 챙겨준다. 굳이 초대도 해주고 밥 먹자고 부르기도 한다. 그렇기에 내가 직접 친히 찾아가긴 하지만. 쓰고 보니 내가 형인데 챙김을 받고 있다. 부동산 전문가로 인정받으며 인성도 좋으니 말 다했다. 심지어 어떤 분은 내게 "빠숑은 너무 착해!"라고 이야기한 적도 있다. 

단 둘이 만나 이야기할 때면 책에 대한 이야기를 오히려 많이 한다. 서로 상대방에게 덕담을 하며 책이 잘 되었으면 한다는 이야기도 하지만 우리도 언제 책이 대박나냐는 이야기도 했다. 좋은 책을 써서 더 많은 사람들에게 사랑받고 이를 토대로 순위 높은 곳에 올라 인정받았으면 한다는 이야기를 했다. 난 여전히 멀었지만 드디어 김학렬은 해 냈다!! 이 글을 쓰고 있는 시점에 예스24 경제/경영 분야에서 1등을 했다. 이건 엄청난거다. 모르는 사람들에게는 그러려니 할지 몰라도.

한 분야 1등 한다는 것은 학교 다닐 때 반에서도 쉽지 않고 학교에서도 쉽지 않다. 이런 어려운 걸 경쟁이 빡센 분야에서 해냈으니 놀라운 일이다. 내 첫번째 목표가 펴 낸 책이 해당 분야 1등이었는데 먼저 해내서 부럽고 축하한다. 더구나 내 기억이 맞다면 부동산 책으로 1등 한 것은 극히 드문 일이다. 이 어찌 부럽지 않겠는가. 전체 분야 1등하면 몇 년 동안 먹고 사는데 지장없다고 난 보는데 이정도라도 놀라운 거다. 물론 경제/경영 분야는 다소 판매부수등에서 좀 처지는 분야긴 하다.

좀 장황하게 저자에 대한 소회를 표현했다. 이 책 리뷰가 사심이 들어갈 수밖에 없기에. 무엇보다 먼저 이 책을 읽으며 든 생각은 '참 잘 만들었다.' 이다. 얼마나 저자가 편집과정에서 관여하고 의견을 냈는지 모르겠지만 책 가독성도 훌륭하고 내용을 뒷받침하는 그림과 사진이 많아 머릿속에 쏙쏙 들어오게 구성되었다. 계획보다 2~3달 정도는 늦게 책이 나온 느낌이었는데 충분히 그럴 만하다. 이런 구성이라면 나도 책을 쓴 사람으로서 고개를 끄덕였다.

적시적소에 내용을 풍요롭게 하는 그림이 곁들여졌다. 중요하다고 생각되고 강조해야 할 부분에는 전부 따로 그림이나 표로 이를 표현했다. 내용을 읽으며 나도 모르게 그 그림을 보며 다시 한 번 머릿속에 새기니 쏙쏙 들어온다. 어떻게 보면 주식 책은 차트같은 걸 보여주며 그림으로 설명이 많은데 반해 부동산 책은 거의 전부 글로만 구성되어 있는 경우가 많다. 생각해보면 부동산 책이 그림과 사진으로 내용을 충실히 볼 수 있게 해 줄텐데 말이다.

좋은 책의 요건은 아니지만 사람들에게 회자가 되는 책의 요건은 새로운 개념이나 이미지를 전달하는 책이다. 그 개념과 이미지가 올바르냐는 판단은 각자 읽는 독자의 몫이지만 성공한 책은 어김없이 그런 요소가 있다. <대한민국 부동산 투자>에서는 그런 핵심요소들이 많다. 사실 이런 요소를 오늘 갑자기 저자가 한 것은 아니다. 예전부터 계속해서 주장하고 강조했는데 관련된 책을 펴 내지 않았을 뿐이다. 그동안 늘 몇몇 지역의 입지에 대한 이야기를 알려주다보니.

이번 책에서 몇 가지 인상적인 것 중 하나는 '슬세권'이다. 슬리퍼를 신고 다닐 수 있는 핵심 상권이 있는 지역의 아파트라고 할 수 있다. 우리가 '역세권'이라 부르는 아파트를 빗대어 만든 개념이다. 최근 판교에 있는 현대백화점에 츄리닝 옷을 입고 돌아다니는 사람들이 있다. 바로 앞에 거주하는 아파트 거주민들이 그렇게 오는 것이다. 기존에는 백화점은 아파트와 대체적으로 멀었지만 이제는 그렇게 슬리퍼를 신고 올 수 있는 근접 아파트가 선호한다는 것이다.

이 외에도 서울 아파트를 등급별로 구분해서 참조하게 만들었다. 이런 다양한 개념을 알려주는데 큰 틀뿐만 아니라 세부적으로 어떻게 접근해야 하는지도 알려준다. 무엇보다 저자가 쓴 책이 나올수록 그 내용이 더 좋아지고 발전하고 있다. 특히나 부동산 분야는 무책임한 내용이 너무 많다. 딱 봐도 사람들을 현혹시켜 자기 배만 불리는 저저가 있다. 일부러 안 읽는 저자다. 읽으면 욕만 할 것 같아서. 괜히 그런 책 리뷰 썼다 나도 욕만 잔득 먹을 것 같아서.

부동산 투자도 결국에는 사람에게서 출발한다. 부동산 자체는 인간이 아니지만 부동산을 매매하고 관리하고 거주하는 것은 사람이다. 사람에 대해 알아야 할 필요가 있다. 이 이야기는 차마 하지 못했지만 갈수록 빠숑은 뛰어난 스토리텔러가 되고 있다. 아무리 훌륭한 컨텐츠를 갖고 있어도 이를 스토리텔링할 능력이 없으면 사람들은 모른다. 저평가받는 사람들 대부분 그렇다. 내가 아직까지 스토리텔링을 제대로 못한다고 늘 고민 중인데 드디어 스토리텔링까지 결합된 김학렬의 이번 책 <대한민국 부동산 투자>는 여러모로 부동산 책을 선택하려 고민할 당신에게 추천할 책이다. 이런 추천이 무색하게 수많은 사람들이 이미 선택했지만.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 대략 200페이지 읽고 쓴 리뷰

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 부동산에 대해 알고 싶은 사람이라면.

저자의 책들

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부자의 지도 - 다시 쓰는 택리지

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흔들리지마라 집 살 기회 온다 - 행복한 거주

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수도권 알짜 부동산 답사기 - 나에게도 알려주는

학군지도 - 심정섭의 대한민국

심정섭의 대한민국 학군지도 - 자녀교육 + 노후대비 최고해결사! 집값하락 걱정없는 아파트 찾기!
심정섭 지음 / 진서원 / 2016년 12월

부모가 되어 피할래야 피할 수 없는 것이 아이의 공부다. 통칭 학군이라 표현한다. 부모가 아이에게 닥달하여 좋은 대학을 보내든지, 자유롭게 키우든지, 어떤 선택을  하든 피할 수 없는 상황이다. 이걸 꼭 유독 한국만 문제라고 할 수는 없다. 전 세계적인 공통현상이다. 부모의 지극하 자연스런 반응이자 마음이다. 이왕이면 공부를 잘 하면 좋다. 어느 부모가 싫어하겠는가. 이왕이면 자녀에게 해 줄 수 있는 걸 해주지도 않고 포기하기는 어딘지 이상하다.

이런 현상은 특히 중산층 가정이 제일 심하다. 해 주고 싶은 마음만 있는 부모와 해 주지만 싹이 보이지 않으면 다른 대안을 찾을 수 있는 부모. 이런 부모를 제외하면 신경을 쓸 수밖에 없다. 다른 아이처럼 하는 것도 하지 않는 것도 전부 신경 쓰인다. 이런 현상이 중산층에 더욱 두드러지게 나타나며 학군이라는 특수한 단어가 생겼다. 학군이 예전에는 서울대를 비롯한 명문 대학에 얼마나 보내느냐에 달려있었다. 이제 특수목적고가 생기며 그런 현상은 사라졌지만 아쉽게도 중학생으로 내려갔다.

과거에는 고등학교를 간 후에 본격적인 레이스가 시작되었다면 이제는 중학생부터 출발한다. 특수목적고를 가는 아이들과 그렇지 않은 아이들로 나눠진다. 특수목적고는 분명히 취지가 있을텐데 그것과 전혀 상관없이 현재 운영된다. 그럼에도 당국은 나 몰라라한다. 대학을 가기위한 목적보다는 순수한 그 본연의 기능을 수행하면 좋겠다. 그렇게 중학생으로 내려온 학군이 학교만 의미하는 것이 아닌 학원가까지 결합되었다. 학군이 좋다는 것은 단순히 고등학교가 아닌 학원가를 포함한다.

여기에 엄마들이 아이들을 사랑하는 마음에 '초품아'가 인기다. 초등학교를 품은 아파트로 자녀들이 마음놓고 통학을 할 수 있는 학교다. 이런 아파트를 부모들이 선호한다. 이에 못지 않게 좋은 고등학교를 가는 중학교 학군을 선호한다. 어느 지역에 거주하느냐에 따라 들어가는 중학교가 달라진다. 단지 이런 이유때문에 주변시세보다 아파트 가격이 더 높다. 이런 현상은 대체적으로 빌라와 같은 주택 유형보다는 아파트가 대표적이다. 아파트는 학군을 중요시한다.

다들 좋은 중학교에 보내려고 하자 - 최종은 대학이고 이를 위한 발판으로 고등학교다 - 그 중학교에 갈 수 있는 아파트가 훨씬 더 인기가 좋고 부모들이 선호하며 가격 하락에 방어력이 있고 가격 상승에 먼저 움직인다. 이런 현상은 실제로 동네 사람들에게는 어느 정도 알려진 정보지만 그 동네에 입주할 사람이나 투자자는 그동안 몰랐다. 자세히 살펴보니 학군이 아파트 가격에 엄청난 영향을 미친다는 점을 깨달을 투자자들은 정교하게 조사하고 그 차이점을 발견해서 투자했다.

과거에는 단순히 아이들 진학상담을 하던 관련 종사자들도 이에 발맞춰 부동산에 관심을 가지며 자연스럽게 그 차이를 알게 되고 이를 투자에 직접 접목했다. 어느 누구보다 학군에 대한 정보와 그 학군의 특징과 차별성을 잘 알고 있던 이런 관련 종사자들이 부동산 투자를 하며 이를 응용했고 사람들은 더욱 관심을 갖게 되었다. 학군이라는 중요한 포인트를 알 수 있어 자녀들에게 좋은 거주공간으로 입주시킬 수 있고 상대적으로 더 큰 부동산 가격 상승을 맞볼 수 있었다.

이 책 <학군지도>의 저자인 심정섭은 평소에 텐인텐이라는 카페에 아이들 교육과 관련된 다양한 글을 기고했다. 워낙 좋은 글이 많아 다 읽었다. 솔직히 내가 하는 것과는 다소 달라 참고만 할 뿐 저자의 이야기에 맞게 키우진 않지만 대체적으로 동의한다. 물론, 내가 볼 때 저자가 주로 상담하는 대상은 거의 대부분 중산층이다. 그렇기에 공감하고 동의하며 그렇게 해야겠다고 생각하는 부모도 있겠지만 나와는 전혀 상관없는 다른 이야기로 받아들이는 사람도 맞을 듯하다.

그렇다해도 한국에서 좋은 대학을 가길 원하는 모든 부모의 마음은 똑같다. 그런 의미에서 나름 중심을 잡고 사교육을 인정하고 아이의 상황과 교육 정도에 맞춰 권유하는 것은 참 좋아보였다. 이 전에 펴 낸 책도 읽었는데 이번에는 학군에 대한 이야기를 하고 있어 좀 더 흥미가 생겼다. 우리 식구는 딱히 학군과 전혀 관련없이 교육하지만 부동산에서 학군의 중요성은 아주 높다. 물론 아무 부동산이나 관련성이 높은 것은 아니지만 아파트는 특히나 중요하다. 거의 전부라고 할 수도 있을 정도로.

학군은 아이를 위해서 아파트는 우리 가족을 위해서 중요하다. 그렇다고 모든 것을 만족할 수는 없다. 무엇인가에 좀 더 집중해야 할 필요도 있다. 어떤 결정을 내려야 할지 부모로써는 궁금할 수 있다. 모든 것을 다 충족시키면 좋겠지만 그런 여건이 되지 않으니 말이다. 이럴 때 단순히 진학 상담만이 아닌 부모의 상황에 맞는 부동산까지 권유해 준다면 금상첨화다. 그렇기에 저자는 자연스럽게 부동산에 관심갖고 둘을 연결시키게 되지 않았을까 한다.

각자 상황에 맞는 몇 가지 솔루션을 제공해 준다. 아쉽게도 그 자체도 내가 볼 때는 서민보다는 중산층에 철저히 맞춰져 있다. 현실적으로 어쩔 수 없다는 건 나도 인정한다. 이를 위해 중학교가 중요하고 알기 위해 학교 알리미 사이트를 통해 파악하고 얼마나 학업 성취도가 높은지 알기 위해 학업성취도를 본다. 학업 성취도 85%이상이면 되지만 좋은 중학교는 90%이상이다. 이 정도면 좋은 고등학교에 가고 특목고를 제외한 일반고가 어느 정도 명문대학을 보내느냐를 조사했다.

그런 학군 - 학원가를 포함한 - 근처 아파트 가격도 책에서 알려준다. 그것도 서울부터 광역시까지 중요 학군과 주변 아파트를 함께 그림으로 설명한다. 워낙 친절하게 설명하고 있어 이 책은 교본으로 쓰면 될 듯하다. 솔직히 계속 반복되는 학군과 아파트 가격에 나중에는 피로도가 많이 쌓이기도 하고. 특정 학군을 알고 싶을 때 이 책을 펴서 자세히 보면 도움이 될 듯하다. 아울러 전국적인 학군과 교육시스템을 비롯한 전반적인 추세를 알 수 있는 책이다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 계속되는 학군 설명에 좀 지친다.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 학군을 제대로 배우고 싶다면.

함께 읽을 책

http://blog.naver.com/ljb1202/220751846469

질문이 있는 식탁, 유대인 교육의 비밀 - 가족

http://blog.naver.com/ljb1202/220650854059

부자의 지도 - 여기서 살고 싶어요

http://blog.naver.com/ljb1202/196400779

최고의 공부 - 읽고 쓰기

당신에겐 집이 필요하다 - 나에게도

당신에겐 집이 필요하다 - 전세대신 내 집 마련, 더 이상 미룰 수 없다!
렘군 지음 / 베리북 / 2017년 1월

이 책을 쓴 저자인 닉네임 '렘군'에게는 미안하지만 독설부터 시작한다. 어느 부동산 강의를 들으러 갔다. 그 강의를 듣고 있는데 추천 책을 알려주는데 내 책이 없었다. 난 아무 생각없었다. 어떤 책이든 모든 사람이 좋아하지 않는다. 호불호도 있고 자기에게 아무런 영향도 미치지 못할 수 있기에. 옆에 앉은 사람이 내 책이 소개되지 않았다고 괜히 나에게 펌프질을 했다. 그 사람이 바로 이 책 <당신에겐 집이 필요하다> 저자인 렘군이다. 정작 내 책이 전혀 언급되지 않았다.

예전에 내 책을 도서관에서 구했는데 전부 없어 보지 못했다고 했던 글을 읽었는데 그 이후 분명히 읽었을텐데 다른 건 몰라도 부동산 책이 전혀 소개되지 않았다. 다행히도 내 블로그는 소개되었다. 내 책이 소개되지 않았어도 상관없는데 그때 했던 이야기가 떠올라 괜히 뒷끝 작렬해 본다. 이 책의 저자는 최근 부동산에서 유행하고 있는 차트 투자를 대중화한 투자자다. 차트 투자라 하니 좀 그렇긴 하지만 전세가와 매매가의 차이를 사분면식으로 해서 사람들에게 널리 알린 1등 공신이라고 할까.

그 전부터 그런 식으로 지역선정하는  투자자는 있었다. 이를 널리 알린 사람이다. 그 이후에도 이를 사업적으로 접목해서 'zip4'라는 사이트를 오픈해서 사람들에게 알려주고 있다. 아직까지 난 써 본적은 없지만 사람들이 쓰고 있는 것은 알고 있다. 덕분에 많은 사람들이 무작정 감에 의지한 투자가 아닌 보다 과학적(?)인 방법으로 투자할 수 있게 해줬다. 반면 많은 사람들에게 순식간에 정보를 너리 퍼뜨려 정보 불일치를 없앴기도 했다.

그런 저자가 펴 낸 책이라 응당 책 내용은 그걸 알려주는 구성이라 오판했다. 전혀 아니었다. 그보다는 현실적이고 실질적이며 개인적인 이야기로 구성되었다. 다시 생각해보니 처음 책을 펴 낸 저자가 자신의 이야기를 하는 것이 당연하다. 어떻게 투자했고, 시작했고, 좌충우돌했는지 알려주는 것이 우선이다. 생각한 것과 다른 내용이라 좀 아쉽기도 했다. 워낙 부동산 책이 많이 나와 더 세부적으로 들어가는 책이 많이 나오는 경향이라 그런 책으로 기대했으니.

그건 전적으로 내 착각이었고 책은 오히려 제목인 <당신에겐 집이 필요하다>에 부합된다. 무엇보다 저자가 주택을 구입하게 된 사례부터 보여준다. 되돌아보면 굳이 꼭 그런 사연때문에 주택 장만을 결심했다는 사실이 대단하다. 그런 사연은 누구나 경험하지만 그걸 실천하기는 쉽지 않다. 더구나 부동산 공부를 하는데 있어 남들과 달리 각종 데이터부터 시작한 점이 가장 큰 변별성이 갖게 된 지점이 아닐까한다. 대체적으로 현장조사를 하다 데이터를 접목하는 경우가 많은데 말이다.

이제 막 부동산 투자를 접한 사람에게 어떻게 해야 할 지 알려준다. 주택 장만을 할 지 말 지 망설이는 실거주자들에게 그 이유를 설명한다. 저자는 다소 과감히 시작하긴 했다. 신용대출을 받아 시작했으니 일반 사람과 다르다. 어느 누가 그렇게 했을까. 보통 이런 경우는 정말로 절박할 때 실행한다. 이런 점에서 저자가 대단하다고 느꼈다. 책을 읽는 과정에 아무리 읽어도 절박하다는 느낌이 들 정도의 상황은 아니었다. 오히려 그 상태로 살아가도 큰 문제는 없을 정도로 보였다.

그럼에도 스스로 각성하고 움직인다. 그런 점이 지금 부동산 투자자로 이름을 알리고 사람들이 좋아하는 이유가 아닐까. 대부분 사람들은 자신에게 어떤 계기가 있어야 움직인다. 그것도 아주 큰 상황이 닥쳐야 겨우 움직인다. 그렇지 않으면 관성의 법칙에 따라 움직이려 하기보다 제 자리에 편하게 머물기 원하는데 끊임없이 움직이는 점이 이 책을 읽으며 가장 놀라운 점이다. 이정도면 되었다가 아니라 이정도를 했으니 다음으로 넘어가자는 저자의 궤적이 보인다.

의외로 많은 사람들이 배우자가 물심양면으로 도와주기보다 적극적으로 물귀신작전으로 투자를 반대하는 경우가 많다. 이런 고민을 나에게도 하는 경우가 많다. 그럴 때 이야기해주는 것도 있었는데 그보다는 이 책에 나온 사례가 훨씬 좋아 보인다. 배우자를 무조건 설득하려 하지 않고 PT로 만들어 브리핑을 했다. 그것도 단순한 자료 준비가 아닌 밤을 꼬박 새서 해야 하는 이유와 향후 자신이 걸어갈 길에 대해 배우자에게 제대로 브리핑을 하는데 무조건 반대할 배우자는 없어 보인다. 정말로 하고 싶다면 이 방법을 나도 적극적으로 이제는 권유해야겠다.

1억으로 180만 원 만드는 방법은 일반적으로 생각하는 전세를 낀 갭투자에 대한 새로운 발상이라고도 할 수 있다. 상승한 전세금을 활용하는 방법에 있어 좋다. 다만 상승을 전제로 하는 방법이라는 점이다. 기본적으로 우상향한다는 점이 맞겠지만 기본 전제도 생각해 볼 필요는 있어 보였다. 또한 최근 전세를 끼고 투자하는 방법을 갭투자라 하는데 이를 다른 용어로 대체하려고 한다. 이 책에서는 흐름 투자라고 한다. 저자 생각에 동의하지만 어차피 본질은 전세끼고 투자하는 갭투자인데 그걸 굳이 다르게 할 이유는.

물론, 저자가 중요시하는 것은 단순한 갭투자가 아니다. 남들보다 먼저 부동산 투자자들이 미처 오지 못한 곳을 발견하고 다각도로 인구와 주택의 수요와 공급을 조사한다. 당장 지금이 아닌 몇 년 후에 변화될 것까지 전부 조사한 후에 전세를 끼고 매입하는 방법이라 훨씬 복잡하고 흐름이라는 표현이 맞긴하다. 현재 시장에서 벌어지는 갭투자도 서서히 인기가 저물고 있지만 그 방법은 단순히 갭을 이용한 방법이니 말이다 .그런 점에서 다들 그 흐름을 알고자 그토록 노력하고 열심히다.

그 점에서 <당신에겐 집이 필요하다>는 발품에 앞서 손품의 중요성을 설명한다. 최근 많은 부동산 투자자들이 과거와 달리 무조건 현장을 돌아다니지 않는다. 어떻게 하든 하나라도 더 인터넷 등으로 자료를 충실히 조사하고 현장에 간다. 그것도 지도를 갖고 각종 조사를 기입하고 이를 머릿속에 어느 정도 넣은 후 현장에서 확인한다. 그 점에 대해서도 설명하고 있어 참고하면 도움이 된다. 전체적으로 부동산 초보자들이 읽으면 도움이 될 책이다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 이미 언급한 내 책 소개 안하다니.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 부동산 전반적인 흐름에 대해 알고자 한다면.

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대한민국 아파트시장 인사이트 - 아포유 2년 주기론과 아파트 시장 전망, 시장 데이터 분석에 기반한 가격 추이 검증
이종원 지음 / 북아이콘 / 2016년 12월

올 한해 정말로 수많은 부동산 책이 나왔다. 그 책을 전부 읽진 못했다. 그나마 나온 책 중에 베스트셀러가지 된 책의 80%는 읽지 않았나싶다. 내가 읽었다고 무조건 좋은 책은 아니고 내가 읽지 못했다고 나쁜 책은 아니다. 그저 올 한해에 내가 읽은 책과 읽지 못한 책으로 구분된다고 할까. 그 정도로 구분하면 올 한해 시중에 나온 부동산책에 대한 정리가 되지 않을까한다. 워낙 부동산 시장이 좋으니 관련 책이 우후죽순으로 나오는 것은 너무 당연하다.

그 덕분에 가장 좋은 점은 바로 아주 다양한 투자 방법을 배울 수 있다는 것이다. 이토록 다양한 방법이 있을 것이라고는 생각지도 못했다. 각자 자신만의 무기로 부동산 투자에 대한 이야기를 한다. 별의별 방법이라 하기에는 힘들지만 각자 갈고 닦은 부동산에 대한 접근과 투자처를 발견하는 방법에 대하 알려준다. 공짜로 이런 걸 책을 통해 배울 수 있으니 역시나 책보다 더 좋은 방법은 없다. 이런 점이 가장 싸게 투자를 배울 수 있는 방법이다.

이 책 <대한민구 아파트시장 인사이트>는 오로지 아파트에 대해서만 알려주는 책이다. 부동산에 대해 이야기하는 것이 아니라 아파트 투자에 대한 접근 방법과 아파트가 무엇인지에 대해 알려주는 책이다. 아파트에 대한 모든 것이라고 할 수는 없어도 아파트에 대해 궁금한 점은 거의 다 알려준다고 해도 무방하다. 아직까지 한국 사회에서 아파트는 절대적인 주택유형은 아니다. 서울만 하더라도 아파트는 50%를 넘지 못하니.

그렇다해도 '아파트 공화국'이라는 표현처럼 아파트는 한국 사회의 모든 욕망과 이익과 주거의 종합체다. 아파트를 빼놓고는 한국 부동산에 대해 이야기를 할 것이 없을 정도다. 부동산 투자를 하는 수많은 방법이 있고 주택 유형도 의외로 많고 보는 방법도 다양하지만 이 모든 것의 귀결은 아파트다. 실력이 쌓이며 다양한 부동산 투자로 발전하거나 이동을 하지만 처음 시작할 때 아파트보다 더 확실하고 분명한 방법은 없다.

나도 아파트는 사실 공산품에 가깝다는 생각을 많이 했다. 아파트만큼 모든 정보가 다 공개된 자산도 없다. 다른 것에 비해 아파트는 수없이 많은 걸 우리는 손쉽게 얻을 수 있다. 그럼에도 시간이 지날수록 아파트는 어렵게 느껴진다. 솔직히 고백하면 아파트로 한정 지을 수 없고 부동산 전반적인 자산 취득이 그렇다. 벼가 익으면 숙인다는 관점이 아닌 배울수록 알수록 모르는 것은 왜 이리 많고 내가 미처 알지 못했던 방법으로 투자한 사람이 나오니 그저 찌그러질 수밖에 없다.

책은 크게 두 파트로 나뉜다. 전반은 아파트에 대한 이론적인 내용을 알려준다. 저자는 건설사에서 아파트 분양업무를 했던 사람이라 아파트에 대한 많은 역사와 이론뿐만 아니라 모델 하우스를 비롯한 여러 흥미로운 이야기를 알려준다. 이런 걸 굳이 알아야 할 필요는 없다고 할 수도 있지만 최소한 아파트를 투자하려는 사람 입장에서 알아야 한다. 단순히 아파트 가격만 보고 투자하면 자신이 왜 무엇을 잘하는지, 잘 못하는지 모른다.

그렇기에 이런 기본서적을 읽으며 아파트가 무엇인지부터 배우는 것이 도움된다. 후반부는 아파트 투자에 대한 방법을 알려준다. 어떤 식으로 아파트를 접근해서 투자를 할 것인지 알려준다. 그 중에서도 타이밍에 대한 방법을 알려준다. 이 책의 핵심은 아마도 2년 주기설이다. 흔히 이야기하는 전세가격 상승이 2년마다 도래한다는 개념을 접목했다. 매매가격과 달리 전세가격은 철저하게 실수요라고 한다. 이런 실수요적인 측면에서 아파트를 접근하다.

한 때 유행했던 사분면 투자법과 비슷하다. 전세가와 매매가의 차이를 이용해서 투자하는 방법이다. 저자는 갭투자라는 용어는 전혀 쓰지 않고 전세를 낀 투자를 이야기하지도 않는다. 그저 투자할 때 전세가격이 2년 마다 반복적으로 오르고 내리고할 대 이를 이용하는 투자를 말한다. 무조건 2년을 언급하는 것은 아니고 신규입주하는 아파트를 기본으로 삼는다. 신규 아파트 공급은 주변에 파급효과가 크다.

대표적인 곳으로 잠실을 예로 들어 대규모 입주가 된 후 2년마다 어떤 일이 벌어졌는지 알려준다. 그 후로 이를 다른 곳에 접목하여 어떻게 진행되었는지 소개한다. 대규모 공급으로 주변 전세가격이 하락하고 2년 후마다 이런 상황이 반복된다. 이걸 근거로 가장 전세거래와 가격이 상승할 때와 그렇지 않을 때를 구분해서 투자하라고 알려준다. 책에는 서울을 비롯한 수도권의 매매와 전세의 거래금액과 거래량을 근거로 설명한다.

저자도 2년 주기론을 맹신하라고 하진 않는다. 다양한 변수가 있으니 참고하는 것이 좋다고한다. 부동산 책마다 기존 책과는 다른 이야기를 해야 독자들에게 다가갈 수 있다. 이러다보니 저자만의 다양한 투자방법을 소개하고 있어 이를 대놓고 훔칠 수 있어 좋은 때다. 내 눈에 꼭 그렇게 보이지 않는데 2년 주기론으로 설명하는 점도 있기는 하지만 전체적으로 아파트와 관련되어 전반적으로 골고루 알려주는 책이다. 아파트 투자를 하는 사람들이 대다수니 충분히 도움이 될 듯하다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 2년 주기론도 편향일수..

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