부자의 계산법 - 엑셀

부자의 계산법 - 아파트, 빌라, 오피스텔, 단독주택, 꼬마빌딩까지 돈 되는 부동산 ‘엑셀 수익계산기’로 PICK!
민성식 지음 / 진서원 / 2019년 9월

한국에서 부동산 투자를 한다면 거의 대부분 갭투자를 떠 올린다. 갭투자는 기본적으로 시세차익을 제외하면 그다지 얻을 것이 없는 투자 방법이다. 그럼에도 갭투자가 유행하고 각광을 받는 것은 주택 가격이 항상 상승했기 때문이다. 어패가 있다면 주택이 항상 상승했냐는 이야기를 하면 결단코 그렇지 않다. 최근에 서울 부동산 같은 경우는 무조건 상승할 것이라는 분위기가 다소 팽배하다. 지난 역사를 보면 상승기가 하락기보다 좀 길긴 해도 하락도 있었다.

갭투자는 어디까지나 철저하게 시세 차익만 바라는 것이라 많은 사람들이 손쉽게 접근할 수 있다. 투자라는 관점에서 볼 때 오를 것만 생각하고 투자하는 것은 무척이나 위험하다. 좀 더 리스크를 감안하면서 투자해야 한다. 그런 방법은 월세를 근거로 투자하는 방법이다. 시세가 상승하지 못하면 갭투자는 실패가 된다. 하락기라도 온다면 온전히 그 고통을 인내하며 갖고 있어야 한다. 가격은 떨어지고 세금은 매년 내야 하는데 전세가격마저 떨어지면 무척이나 힘들다.

월세 관점에서 본다면 다소 다르게 접근한다. 수익률이라는 관점에서 단순히 사세 차익에 따른 수익률이 아닌 월세에 따른 수익률 관점에서 바라보게 된다. 매매가격에서 매 월 받는 월세를 감안해서 수익률을 계산한다. 대출 없이 받았을 때의 수익률과 대출을 받았을 때의 수익률을 비교한다. 여기서 수익률을 절대 수익률로 보기는 힘드니 상대 평가를 통해 계산해야 한다. 대체로 이럴 때 금리를 기준으로 비교한다. 금리가 5%일 때 월세 수익률이 6%면 별로다.

금리가 3%일 때 월세 수익률이 6%면 무척이나 좋다. 이런 식으로 비교를 하는데 여하튼 이렇게 월세를 근거로 수익률 계산을 하는 것이 좀 더 확실하고도 안전한 투자 방법이다. 이렇게 한다고 꼭 수익을 낼 수 있다는 것은 아니지만 그렇다. 이런 식의 수익률을 계산하려면 무엇보다 머리가 좀 아프다. 이것저것 계산하고 따져봐야 하니 말이다. 생각해보면 투자라는 것이 결코 쉬운게 아니다. 이런 방법을 해 보는 것이 기본이라 생각되는데 대부분 이렇게 투자하지 않는다.

이런 투자는 대부분 사람들이 머릿속으로 계산하기 힘들다. 머리가 무척이나 비상한 소유자라면 가능하겠지만 어렵다. 결국엔 어떤 툴을 갖고 해야한다. 최근에는 부동산 쪽도 워낙 관련 기술이 발달해서 수익률 계산하는 어플도 있지만 다소 무엇인가 부족하다는 느낌이 든다. 그런 면에서 여전히 최고의 툴은 엑셀이다. 엑셀은 도구가 중요한 게 아니다. 도구를 어떻게 활용하고 쓸 수 있느냐가 핵심이다. 다루는 사람의 능력이 그런 면에서 가장 중요하다.

엑셀 잘 하는 사람을 보면 완전히 대단하다. 현장에서 즉석에서 빈 공란에서 이야기하며 엑셀 수식을 만들어 내고 수익률을 산정한다. 그런 걸 볼 때는 다소 기가 죽을 정도다. 무엇보다 엑셀로 그렇게 하려면 함수나 수식 등을 알아야 하는데 난 잘 모른다. 간단하게 수익률 계산하는 엑셀을 갖고 있지만 말이다. 솔직히 그걸로도 충분하다. 아주 정밀하게 디테일하다고 꼭 좋은 것은 아니다. <부자의 계산법>은 엑셀로 부동산 투자를 접근하는 방법을 알려준다.

책은 다양한 투자 사례를 근거로 하나씩 수익률 계산하는 방법을 알려준다. 가장 많은 사람들이 투자하는 아파트에서 빌라는 물론이고 빌딩까지 소개하며 어떻게 수익률 관점에서 접근할 것인지 알려주는 책이다. 엑셀과 관련되어 부동산이 열풍을 불 때가 있었다. KB부동산 등에 나오는 데이터를 시각적으로 보기 위해 엑셀을 이용했다. 지금은 여러 부동산 데이터 보여주는 사이트나 어플이 생기며 다소 뜸해졌다. 엑셀은 그게 아니더라도 내 자산을 지키는 도구가 된다.

내가 투입된 자본이나 빌릴 수 있는 대출, 이자를 몇 프로로 받을 것인가. 이런 것들에 따라 수익률이 달라진다. 여기에 각종 부대 비용 등에 따라 수익률이 미세하게 달라진다. 너무 미세한 것까지 따질 필요는 없다. 책에서는 공적부자라고 하여 기관에서 투자할 때는 미세한 것이라도 단위가 달라 중요하다고 알려준다. 그건 맞는데 대부분 일반 투자자에게 그렇게까지 미세하고 디테일하게 들어갈 정도로 할 필요가 있을까라는 생각은 든다. 몇 천 억 단위로 투자하는 것도 아니고.

책에서 공적 부자라는 표현을 하는데 난 조금 거슬렸다. 느낌이 꼭 공공투자처럼 착한 느낌이 들어서. 그냥 거대자본부자처럼 했으면 더 느낌이 살 지 않았을까한다. 책의 장점은 소개하는 투자 사례를 하나씩 전부 엑셀로 계산하는 방법을 완전히 친절하게 알려준다. 영화에서 컷과 컷을 자세하게 보여주는 것처럼 사진으로 하나씩 보여주며 설명한다. 덕분에 이해하는데 좀 편하긴 했어도 너무 반복적으로 나오니 다소 지겹기도 했다. 똑같은 패턴이 반복되니 말이다.

몇 개 사례를 보여준 후에는 간략하게 했어도 좋지 않았을까한다. 관련되 엑셀 파일도 저자의 블로그에 공개되어 있어 다운 받아 활용하면 된다. 해당 자료가 책을 산 사람만 볼 수 있게 암호가 걸려있긴 하다. 친절하게 각 데이터를 어디서 참고하고 활용해야 하는지를 설명할 뿐만 아니라 엑셀에서도 즉시 갈 수 있게 세팅을 했다. 부동산 투자에서 리스크를 감안한 투자를 원한다면 엑셀을 통한 방법을 알아두면 좋다. 그런 측면에서 이 책에 나온 방법을 활용한다면 도움 될 듯하다.

증정 받아 읽었습니다.

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부동산 투자 인사이트 - 부동산 데이터

부동산 투자 인사이트
김준영 지음 / 매일경제신문사 / 2019년 8월

몇 년전에 대구에서 강의를 할 일이 있었다. 당시에 자신이 운영하는 학원이 있는데 그곳에서 무료로 하라고 연락이 온 사람이 있었다. 신청이 제법 많아 학원에서 못하고 강의장에서 했다. 그때 만난 사람이 <부동산 투자 인사이트> 저자인 김준영이었다. 나랑 연락을 주고 받은 것은 아내분이었지만 말이다. 그 후로 대구에서는 엄청나게 유명한 투자자라는 걸 알게 되었다. 꾸준하게 투자는 물론이고 강의도 하는 걸 알게 되었다. 소규모로 할 때도 있었지만 대규모로도 했다.

몇 백명이 모이는 강연장에서 강의를 하는데 대구 분들 뿐만 아니라 전국적으로 많은 사람들이 강의 듣는 걸 알고 깜짝 놀랐다. 당시에 여러 내용 중에 인상 깊었던 것은 부동산 투자 공부 방법이었다. 다른 부동산 투자자와 달리 여러 연구소의 보고서로 공부했다고 한다. 보고서라는 것이 일반인이 접할 수는 있어도 이해는 쉽지 않다. 전문적인 용어와 내용이라 어렵다. 그렇긴 해도 어떤 투자자의 글보다 훨씬 유익할 때가 많다. 가장 큰 이유는 객관성이다.

단순히 부동산 가격이 상승하거나 하락한다는 주장을 하지 않는다. 정확한 데이터를 근거로 자신의 주장을 펼친다. 특히나 부동산 투자자라기 보다는 학문적으로 접근하는 경우도 많아 무척 중립적인 입장에서 부동산에 대해 논하는 경우가 많다. 최근에 상당히 많은 사람들이 부동산 데이터를 갖고 부동산을 전망한다. 이런 노력은 얼마 되지 않는다. 그 전에는 부동산 데이터라는 것이 사실 없었다. 대략 3~4년 전부터 본격적으로 데이터가 부동산에 접목되었다.

가장 혁혁한 공은 정부다. 사람들이 정부를 열심히 욕하지만 그들이 쓰는 모든 데이터가 나오는 곳은 정부다. 정부가 열심히 전체 부동산 뿐만 아니라 지역별 데이터를 제공하고 있다. 입주량, 멸실주택, 가구 증가, 인허가 물량, 거래량, 기타등등. 이렇게 수많은 데이터가 많은데 이것들을 어떤 식으로 활용할 것인지는 잘 모른다. 투자자들이 각자 그걸 응용해서 투자에 접목하기도 했고 각 지역을 전망하고 예측해서 움직이기도 하면서 잘 활용을 했다.

이 부분에 있어서도 그 원류는 역시나 각 경제연구소나 부동산 관련 기관에서 발행한 보고서다. 이들의 부동산을 바라보는 방법이 노출 되었고 어떤 데이터를 갖고 볼 것인가를 알게 된다. 현재까지 다양한 부동산 책이나 블로거, 부동산 카페에서 이를 응용해서 데이터를 보여준다. 다들 나름 객관적으로 노출된 데이터로 시장을 설명한다. 아마도 최근 나온 부동산 책 중에 가장 객관적인 데이터를 갖고 부동산에 대해 설명하는 책이 이 책이 아닐까한다.

수많은 데이터가 책에서 나온다. 이를 근거로 지난 과거를 보여준다. 이 부분은 한편으로는 위험하다. 대부분 데이터는 과거다. 과거는 언제나 쉽다. 이미 결론이 났기 때문에 이를 근거로 이야기하기 쉽다. 명확하게 하락과 상승이 구분되고 어떤 상황인지에 대한 판단도 너무 쉽다. 문제는 현재와 미래다. 모든 데이터는 실시간이 아닌 시차가 존재하는데 나는 지금 어떻게 해야 할 지 미지의 영역이다. 어떤 판단과 결정을 내려야 하는데 이건 미래다.

이러다보니 항상 망설이고 선택 장애가 온다. 특히나 이런 책에서 데이터를 보여주며 설명을 하는데 읽는 건 좋다. 각종 데이터를 보여주며 설명하니 좀 더 잘 이해도 된다. 문제는 내가 직접 해야한다. 내가 해당 데이터를 만들어야한다. 이럴 때 어떤 식으로 해야 할지 무척 망막하다. 그런 면에서 이 책은 어떤 식으로 데이터를 활용하고 어디서 그 정보를 찾아야 하는지 알려준다. 저자가 만든 데이터를 나도 할 줄 알아야 어떻게 보면 제대로 된 정보제공이라 할 수 있다.

그런 면에서 데이터를 제시할 때 출처는 무척이나 중요하다. 무척이나 많은 데이터가 이 책에서 나오는 데 가장 중요한 개념은 평균이다. 가장 중요하게 보는 걸 공급으로 먼저 선정한다. 그 공급이 얼마나 되는지 지난 과거 평균으로 먼저 파악한다. 그 후에 현 상황이 평균 대비로 어느 정도인지에 따라 가격 상승과 하락을 유추한다. 전월세와 자가를 근거로도 파악한다. 전월세 거주하는 사람들이 결국에는 매수를 하게 된다. 투자자들이 매수를 하는 것은 영향력이 상대적으로 적다.

이런 저자의 주장은 나도 동의한다. 주택 가격은 어디까지나 실수요자가 핵심이다. 실수요자가 사려고 하면 주택 가격은 상승한다. 투자자는 관심을 불러일으키는 효과다. 책에서 수많은 데이터를 근거로 알려줄 때마다 항상 평균을 제시한다. 그 평균을 구분하는 기간이 다소 주관적이긴 해도 그런 기준을 통해 과거를 설명해 준다. 다만 책에 나오는 내용을 설명하는 것이 다소 어렵게 한다. 실제로 학술지의 보고서 스타일로 책 내용이 구성되어 있다는 느낌을 받을 정도다.

저자가 부동산경제연구소를 운영하고 있어 그런지 몰라도 그런 느낌을 받았다. 저자가 설명한대로 책은 지역 입지에 대한 이야기는 하지 않는다. 지역 분석은 한다. 서울, 수도권과 부산, 대구가 주 무대다. 이 지역을 근거로 각종 데이터를 통해 지난 시장을 설명한다. 여기에 향후 주택 시장 트렌드와 전망에 대한 이야기도 한다. 다소 뜬금없이 글로벌 주택 사이클이 나오는데 책에는 한 번도 언급이 없다가 나와 좀 그렇긴 했다. 나는 글로벌 주택 사이클을 동의하지만. 살짝 책이 어려울 수는 있지만 주택 시장을 바라보는 데 큰 도움이 될 듯하다.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 다음 책은 좀 더 쉽게 써 주길.

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땅 투자, 이렇게 한번 해볼래요? - 지도

땅 투자, 이렇게 한번 해볼래요? - 서류만 읽을 줄 알면 돈 되는 땅이 보인다
박근용 지음 / 다온북스 / 2019년 8월

부동산 투자를 하는 사람들의 가장 마지막이 토지라고 한다. 처음에는 많은 지식이 없어도 가능한 주택으로 시작한다. 그 중에서도 아파트가 대부분이다. 이 후에 좀 더 수익을 올리기 위한 방법으로 눈을 돌리게 된다. 상가를 하는 사람도, 토지를 하는 사람도 있다. 아파트는 임차인 관리가 쉽지 않으니 다른 쪽을 눈을 돌리는 경우도 많다. 상가는 수익도 훨씬 좋게 느껴지고 임차인이 알아서 주인에게 연락하지 않고 다 처리를 하니 무척 편하게 느껴진다.

토지 투자는 임차인이 없으니 신경 쓸 것이 없어 매력적으로도 보인다. 둘 다 막상 해 보면 쉽지 않다. 상가는 까닥하면 임차인은 구하지도 못하고 공실때문에 엄청나게 속썩이다 끝나는 경우도 있다. 토지는 그저 땅을 산다고 되는 것이 아니다. 한국이 좁디 좁은 땅 덩어리라고 하지만 중요한 땅 덩어리가 아니면 쓸모없는 경우가 태반이다. 아주 적은 돈으로도 당장이라도 살 수 있는 땅은 수두룩하다. 부동산 경매 사이트를 들어가면 엄청나게 많이 볼 수 있다.

심지어 몇 십만 원에도 구입할 수 있는 토지가 있다. 이런 걸 볼 때 토지구입하는 것이 문제가 아님을 알 수 있다. 이런 건 주택도 마찬가지긴 하겠지만. 내 주변에도 토지 투자하는 사람들이 많다. 이분들이 하는 이야기 중 하나가 최소한 임대차 문제로 신경 쓸 것은 없다고 말한다. 토지 투자는 대체적으로 개발과 가장 큰 연관이 있다. 개발이 되는 곳을 미리 구입해서 기다리거나 내가 개발을 하거나. 둘 중에 하나만 잘 해도 꽤 수익이 쏠쏠하다는 것이다.

과거에는 토지 투자라는 것이 아무나 할 수 없는 걸로 여겼다. 은밀하게 개발 계획을 남들보다 먼저 알아낸다. 그 후에 해당 토지를 더 은밀하게 매입한다. 나중에 정부에서 발표가 난 후에 사람들이 몰려들며 큰 수익을 남기고 매도한다. 이런 식으로 돈을 버는 걸로 알고 있다. 이런 내부 정보를 아는 사람이나 그 주변 친인척들이나 돈을 버는 방법처럼 말이다. 이제는 다르다. 누구나 얼마든지 정보를 얻을 수 있다. 여전히 먼저 아는 사람이 있긴 할테다.

한국 사회가 투명한 방향으로 발전했기에 거의 실시간으로 개발계획이 전부 알려진다. 정부가 시기마다 전국적으로 어떤 계획을 갖고 있는지 공식적인 보고서로 발표한다. 보고서에 나온 내용이 그 즉시 실행되는 것은 아니다. 상당히 많은 시간이 걸려 긴가민가 하는 고통이 동반된다. 대체적으로 오래 걸린다는 것이지 안 한다는 것은 아니다. 그런 정보가 이미 다 세상에 나와있다. 나와 있다고 모든 사람이 돈을 버는 것은 아니다. 거기서 무엇이 중요한지 또 알아야 한다.

그걸 알려면 공부를 해야 한다. 대부분 투자는 어느 정도 알아야 한다. 몰라도 무조건 지르면 되긴 한다. 그때부터 자연스럽게 본격적으로 공부를 하게 될테니 말이다. 이왕이면 구입 전에 알아야 할 것만 알아야 한다. 너무 많은 걸 알 필요는 없고 필요한 것만 알면 된다. 각 투자 영역에 따라 알아야 할 것은 있다. <땅 투자, 이렇게 한번 해볼래요?>는 그런 부분을 알려주는 책이다. 토지는 흔히 공법이라는 이야기를 한다. 공법을 알아야만 수익을 올릴 수 있기 때문이다.

꼭 그럴 필요는 없다. 공법을 몰라도 된다. 지목변경이라고 하여 가장 큰 수익을 내는 방법이라고 알려지기도 했지만 그 보다는 오를 땅을 미리 선점해서 갖고 있는 것이 훨씬 더 좋다. 제대로 했다면 신경쓰지도 않고 어느 날 연락이 온다. 땅을 팔아달라고 말이다. 이렇게만 본다면 이보다 더 좋을 수 없다. 이마저도 계획만 안다고 되는 것 아니다. 토지의 용도를 알아야만 한다. 기껏 땅을 사고 기뻐해도 아무짝에도 쓸모없는 땅이라면 돈만 버린 꼴이 되어버린다.

땅은 움직이도 않고 영원하다며 갖고 있으면 언제든 돈이 된다는 것은 말만이다. 거꾸로 볼 때 영원히 팔지도 못할 땅을 갖고 있어야 한다. 예를 들어 개발 계획이 잡힌다. 그 근처 땅이 들썩거리며 난리가 난다. 뭐라도 해야겠다며 그 근처 땅을 매입한다. 이제 기다리기만 하면 큰 돈을 벌 것이라 기대에 찬다. 실제로 개발이 착수되어 척척 진행된다. 내 땅을 팔아볼까하고 의뢰를 했더니 사려는 사람이 없다. 그 땅은 아무것도 활용할 수 없는 땅이다.

이런 부분은 조금만 공부해서 지도와 같은 것을 통해 용도 등을 확인했다면 얼마든지 피할 수 있었다. 아무리 개발이 되어도 국가적인 국토 개발뿐만 아니라 효율적인 활용을 위해 토지는 토지로 냅두는 곳도 있다. 도시가 개발되니 이런 곳이 언젠가는 될 것이라는 순진한 생각만으로는 돈도 잃고 영혼도 날린다. 특히나 서울같은 곳은 그럴 가능성이 있었지만 더이상 개발을 하지 않을테고 그 외 지역은 해당 지역만 개발할 뿐 옆 부분까지 개발할 이유가 없는 경우가 다반사다.

이 책은 다소 이론적이다. 저자의 실제 사례도 있긴 하지만 그보다는 어떤 서류를 봐야 하는지 알려주는데 좀 더 할애를 한다. 이러다보니 솔직히 인터넷 여기저기서 구할수 있는 것들이 꽤 있다. 그런 것들을 이 책 한 권으로 모아서 볼 수 있다는 장점은 있다. 지도에서 용도는 색깔로 구별된다. 이것만 제대로 익혀 습득하면 향후 빠른 시간내로 투자할 토지를 구별할 수 있다. 금방은 안 되지만 훈련하면 앞으로 지도를 볼 때마다 큰 도움이 되지 않을까 한다. 연습 좀 해야겠다.

증정 받아 읽었습니다.

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현재 부동산 업계에서 자타공인 가장 인지도가 높고 신뢰성도 최고인 빠숑. 이런 표현은 솔직히 지난 몇 년동안 출판된 책을 펴 내면서 계속 언급하고 있어 진부하다. 이런 표현을 할만큼 영향력도 장난이 아니다. 아마도 특정 지역이나 아파트를 상승시키는 것은 모르겠으나 마음 먹으면 하락시키는 것은 가능하지 않을까한다. 성정이 그렇지 못해 그럴 일이 전혀 없겠지만 말이다. 부동산 업계에서는 딱히 주류와 비주류가 없다. 부동산 자체가 워낙 개별성이 강해 그런지도 모르겠다.

그나마 제도권이라 한다면 회사에 소속되어 있는 인물일 듯하다. 이런 인물은 최근에 대부분 애널이거나 부동산 회사를 운영하거나 금융회사의 부동산 전문가가 아닐까한다. 이런 사람들은 거의 대부분 서울 강남권을 주로 이야기를 해서 솔직히 거부감도 없지 않아 있다. 현장에서 벌어지는 일들보다는 큰 그림을 보여주는 것은 고마운 일인데 부동산이 꼭 그렇게 진행되는 것도 아니고. 이런 표현을 하긴 나도 좀 계면쩍게 현장을 그만큼 돌아다니지 않기는 한다만.

지난 몇 년 동안 계속해서 부동산 분야에서 확고히 자신의 브랜드를 갖고 있는 빠숑의 가장 큰 장점은 바로 스토리텔러라는 점이다. 부동산을 숫자로만 이야기하는 사람이나 부동산만 이야기하는 사람은 서로 상대방의 부족함을 갖고 있다. 이런 부분에서 빠숑은 뛰어난 스토리텔러로 부동산 이야기를 사람들에게 재미있게 전달한다. 지역이나 입지를 이야기할 때면 시대배경은 물론이고 역사를 함께 곁들일 뿐만 아니라 어떤 일이 벌어졌는지 자세히 알려준다.

꼭 부동산이 아니더라도 그가 해주는 이야기를 듣거나 글을 읽으면 재미있는 이유다. 그 지점이 한편으로는 욕을 먹기도 하지만 내가 볼 때 그런 이야기는 해당 지역을 엄청나게 잘 알거나 철저하게 자본수익 관점에서만 보는 사람들의 이야기다. 부동산은 돈이 오고가는 철저한 시장경제의 한 축이지만 결국에는 사람이 서로 만나 벌어지는 장소다. 그런 장소에 얼마나 많은 사람이 몰리고 선호하느냐를 아는 것은 중요하다. 그렇기에 스토리텔링 관점은 중요하다.

그런 스토리텔러라는 관점에서 세상에 첫 선을 보인 책이 <수도권 알짜 부동산 답사기>다. 얼마나 뛰어난 스토리텔러인지 책을 읽어보면 알 수 있다. 남들은 부동산을 이야기할 때 대부분 자신이 어떻게 투자해서 돈을 벌었는지 알려준다. 그 과정을 설명하고 수익을 이야기했다. 최근에는 이런 흐름에서 살짝 달리 데이터를 근거로 과거와 현재를 알려주고 미래까지 예측하는 경우다. 그 첫 스타트를 내가 하기는 했지만 사람들은 스토리를 좋아한다.

첫 책답게 엄청난 분량을 선보인다. 사진도 많고 글자도 빽빽해서 버릴 부분이 없다. 서울과 인천은 물론이고 경기도를 아우르는 지역을 책에서는 설명한다. 사실은 이 책은 개정판이니 전에도 언급한 것처럼 서울을 더 많이 하기를 바랬다 이 책에는 서울 전 지역을 다 소개하지 않았다. 그 다음 책에도 서울을 포함하긴 했는데 또 다하지는 않았다. 그런 면에서 서울부터 시작해서 전국을 이 책 형식처럼 했으면 하는 바람이 있다. 아마도 그런 책은 빠숑만이 쓸 수 있지 않을까한다.

대부분 투자자가 가는 지역만 가고 전국을 돌아다니진 않는다. 가기는 해도 1번 정도일 뿐인 경우가 많다. 그런 면에서 직업적으로 전국을 계속 돌아다니는 저자가 한 번 전국을 이 책처럼 쓰면 어떨까한다. 저자에게도 이야기를 하기는 했는데 어떨지는 모르겠다. 책의 구성은 먼저 구를 소개한다. 구에 대한 다양한 이야기를 전달하며 정보와 지식을 선사한다. 그 이후에 각 동별로 소개하면서 입지에 대한 이야기를 알려준다. 각 동이 어떤 입지를 갖고 있는지 소개한다.

무엇보다 책에서 소개하는 지역이 내가 알 때는 훨씬 더 재미있고 흥미롭다. 머릿속에 그려지면서 더욱 그림이 그려진다. 잘 안 가본 지역은 상대적으로 글과 그림으로만 읽혀진다. 이 책이 나온지 몇 년 되었으니 그 동안 훨씬 더 많은 곳을 돌아다닌 덕분에 예전보다 더 머릿속에 잘 그려지고 책에서 알려주는 정보가 더 재미있었다. 아는만큼 보이고 이해할 수 있다는 의미가 그런 뜻이리라. 400페이지나 되는 내용을 빽빽하게 담아 있으니 책이 알차다.

그렇게 볼 때 단순히 저자의 노력도 있겠지만 이유는 몰라도 빠숑의 책을 만드는 편집자들이 참 공을 많이 들이는 듯하다. 컬러에 수많은 사진을 함께 곁들이는데 대부분 입지에 연관되었다. 그런 적절한 사진을 일일히 넣는 것이 쉽지 않을텐데. 덕분에 저자의 필력에 사진까지 함께하면서 가독성을 엄청나게 올려준다. 대부분 부동산 투자를 하는 사람들이 단순히 가격만 보고 투자하는 경우가 많다. 해당 지역에 대한 공부도 없이 하는 경우가 많다.

그런 면에서 이 책처럼 해당 지역에 대해 설명하면서 뒷배경과 앞배경을 함께 알려주고 무엇을 중요하게 봐야 하는지 알려주는 책을 읽을 필요가 있다. 지역에 대한 모든 걸 철저하게 알 수는 없어도 대략적인 부분이라도 알아 놓으면 두고 두고 도움이 된다. 자신이 가 본 지역 위주로 보면 훨씬 더 책의 내용이 쏙 들어오지 않을까한다. 저자의 첫 책이었기에 더더욱 모든 것을 담았다고 할 수 있다. 개정편이라 리뷰를 짧게 쓰려 했는데 쓰다보니 그만 길게 썼다.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 글이 너무 많아 읽기 오래 걸린다.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 지역을 알기 위해서라면.

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난 서울에서 나고 자란 토박이다. 최근에 한국의 이곳 저곳을 돌아다녔지 실질적으로 서울이라는 테두리에...

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돈되는 재건축 재개발2 - 열정이 넘쳐

열정이넘쳐의 돈되는 재건축 재개발 2 - 재개발 완전정복 편
열정이넘쳐(이정열) 지음 / 잇콘 / 2019년 6월

저자의 전작인 <재건축 재개발> 투자책은 나름 참신한(?) 기법을 세상에 선 보였다. 세대당 대지지분이라는 개념이다. 이쪽 분야는 투자하는 것이 결코 쉽지 않다. 무엇보다 잘 못 투자해서 자산증식은커녕 빚도 갚지 못하는 상황에 몰린 사람이 많다. 또 하나의 특징은 대체적으로 상승 시장 끝물에 나온다는 점이다. 이런 표현은 다소 위험하긴 하다. 지나고 봐야 그렇다는 것이지 당시에는 항상 가장 큰 돈을 벌 수 있는 투자처로 생각했기에 사람들이 몰렸다.

최근에는 입주권이라는 개념으로 우리에게 찾아왔다. 분양권은 당첨될 가능성이지만 입주권은 확실하다. 비록 프리미엄이라 불리는 P를 줘야 하기에 다소 꺼려지는 것도 없지 않아 있지만 확실하게 새 아파트를 내것으로 만드는 방법이다. 프리미엄을 주고 구입했어도 분양받는 것보다는 좀 더 저렴하게 구입하는 방법이다. 문제는 프리미엄을 대출 받을 수 없다는 점이 다소 다르다. 그만큼 상당히 큰 돈이 들어가야만 한다. 쉽게 선택할 수 없는 건 그런 면에서 사실이다.

무엇보다 재개발은 특히나 짬짬이라는 표현처럼 제대로 된 정보 없이 투자를 한다. 무엇보다 전적으로 미래를 보고 투자하는 방법인데 예측하기가 힘들다. 시장이 상승할 때는 금방 될 것처럼 진행되다가도 지지부진되는 경우가 많다. 그런 점은 각자 투자자가 감수해야 할 부분이다. 그보다는 도대체 해당 사업 구역의 주택을 사는데 있어 무엇을 근거로 판단할 지가 더 어렵고 힘들다. 그저 막연히 사업구역이 진행되어 사업이 잘 진행되어 관리처분까지 진행되고 분양에 입주까지 될지는 모른다.

이왕이면 같은 투자처 내에서도 좀 더 좋은 물건을 잡고 싶다. 또한 막상 찾아보면 상당히 많은 곳에서 사업이 진행되고 있다. 그 중에서도 어떤 지역을 투자해야 할 지도 머리 아프다. 그런 면에서 최소한 사업을 분석할 수 있는 어떤 기준이 있다면 조금이라도 도움이 될 것이라 다들 생각할 듯하다. 지난 부동산 상승장과 달리 이번에 달라진 것은 훨씬 더 많은 이론과 데이터로 무장한 투자자들의 등장이다. 이들은 이전 세대(?)와 달리 로직을 만들어 투자한다.

사람이란 무엇인가 눈에 보일 때 좋고 숫자가 명료하게 나오면 마음이 편하다. 그런 면에서 로직을 통해 어떤 사업성을 분석하고 수익이 어떻게 될 지를 볼 수 있다면 이보다 더 좋은 것은 없다. 그런 면에서 전작의 세대당 대지지분처럼 이번 <돈 되는 재건축 재개발 2>도 로직을 확실히 설명한다. 전작이 주로 재건축에 좀 더 포커스가 맞춰졌다면 이번에는 재개발에 방점이 찍혔다. 확실히 재개발은 재건축에 비해 어렵다. 단순히 주택을 멸실하고 다시 건축하는 재건축은 상대적으로 쉽다.

이에 반해 재개발은 단순히 주택을 부수고 다시 주택을 건축하는 개념이 아니다. 특정 구역에 있는 모든 건축물을 전부 멸실한다. 수많은 이해관계가 엮여있다. 이들을 만족시키고 사업 진행하는 것이 결코 쉽지 않다. 그런 면에서 재개발 투자가 접근하기 어렵다. 그나마 비례율이나 감정평가와 같은 개념이 다소 대중화(?)되었다. 여기에 좀 더 확실하게 관리처분 전후로 들어가면 된다는 것도 많이 이야기한다. 이 책에서 가장 중점으로 알려주는 것은 감정평가로 보인다.

과연 내가 구입한 주택은 어느 정도의 감정평가를 받게 될 것인가. 그에 따라 내가 구입한 가격이 적정한지 다소 비싼지, 재수 좋게 싸게 산 지 알 수 있다. 책에서 알려준 방법이라면 얼마든지 다소 사업성 있는 금액에 구입할 수 있다고 한다. 물론, 감정평가액이 비싸다고 좋은 것은 아니다. 대부분 비례율이 100% 정도에 맞춰야 하기 때문에 종전 자산과 종후 자산에 따라 달라진다. 감정평가가 낮게 나와도 얼마든지 사업성이 좋을 수 있다. 이런 것은 전체 사업성에 근거한다.

조합원 입장에서는 조합원 분양가 높다 낮다는 일반 분양가에 달려있겠지만 이 부분은 결국에는 현재 시장의 분위기다. 가격 상승을 한다면 주변 아파트 가격이 높으니 일반 분양가가 높게 된다. 덕분에 조합원은 상대적으로 득을 본다. 이런 부분은 사실 개인이 어떻게 하기는 다소 힘들다. 그보다는 얼마에 매입하는가가 중요하다. 책에서는 감정평가를 구하는 방법을 알려준다. 해당 사업지와 주변 주택 가격을 비교하며 알려준다. 대체적으로 사업지는 가격이 비싸다.

이를 보완하기 위해 공시지가 등을 이용해서 파악하는 방법은 책의 백미라고 할 수 있다. 저자가 알려준 방법에 근거해서 상당히 자세하게 주택 매입여부를 판단하고 결정하는 과정을 설명한다. 책의 3분의 1을 할애하고 있다. 저자가 투자했던 대전을 사례로 보여주고 있는데 내가 서울사람이라 서울 사업지로 했으면 더 좋았겠다는 아쉬움은 있다. 책 말미에는 서울과 수도권, 광역시의 사업지를 저자가 직접 조사한 내용을 알려준다. 관심있는 지역을 참고해서 살펴보면 좋을 듯했다.

아쉬운 것은 인천은 엄청나게 넓다고 하면서 다른 지역에 비해서는 할애를 너무 작게 했다. 책의 가장 큰 장점은 재개발 투자에 있어 어떤 관점으로 숫자를 바라봐야 하는지 로직화했다는 점이다. 이 부분은 잘 못하면 콩깎지를 쓸수도 있긴 하지만 주먹구구 투자보다 좋다. 다양한 재개발 접근 방법이 있는데 단순히 심플하게 할 수 있는 점을 알려주는 것이 이 책의 가장 큰 장점이다. 책에 나온 방법을 갖고 다양한 사업지를 하나씩 전부 들여다본 후에 투자하는 것도 괜찮을 듯하다.

증정받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 같은 내용이 너무 반복된다.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 재개발 투자를 하고 싶은 사람이 읽을 책

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