주택임대사업자의 모든 것 - 필수품

주택임대사업자의 모든 것
지병근.지병규.김영선 지음 / 리북스 / 2019년 2월

2019년부터 부동산 관련되어 가장 인기있는 강의 중 하나가 부동산 세금이다. 그 어떤 강의보다 훨씬 더 많은 사람들이 모여들고 있다. 가장 큰 이유는 양도세와 보유세 등이 무척 복잡해졌다. 단순하게 수익을 냈으니 세금을 내면 된다는 생각으로 쉽게 접근하면 안 된다. 탈세는 권할 수 없지만 절세는 국가에서도 권하는 행동이다. 절세를 하려면 뭘 알아야 한다는 점이 사람들로 하여금 세금 공부를 하게 만들었다. 주택 구입을 한 지 몇 년 되어 매도를 고민한다.

수익에 따른 세금은 내야겠지만 어떤 선택을 하느냐에 따라 낼 세금이 엄청나게 차이난다면 고민하는 것이 맞다. 더구나 최근 세법이 복잡해지면서 '아차'하면 굳이 내지 않아도 될 세금을 내는 경우도 있다. 이와 관련된 책도 최근에 많이 나왔다. 막상 파는 것보다 더 힘들고 어려운 것이 보유하며 내야 할 세금이다. 어떤 결정을 해야 좋을지에 대해서 주택을 보유한 사람들의 고민은 이만저만이 아니다. 단순히 1채를 보유한 사람도 그렇다. 의외로 말이다.

자신이 거주하는 1채만 갖고 있는 것이 아닌 거주하지 않는 1채를 갖고 있는 사람도 무엇이 좋은지에 대해 혼란스러운 상태다. 기껏해야 1채 갖고 있다고 생각하며 안심하고 있었는데 보유세는 물론이고 양도세가 어렵고 힘들다. 솔직히 다주택자가 고민하는 것인지 알았는데 당장 내 문제가 되어버린 경우가 많다. 최근 2~3년 동안 워낙 세금 체계가 자주 변경이 되다보니 어렵다. 더구나 한 번 정해진 세법은 새롭게 정해져도 기존 세법은 이어가기 마련이었다.

최근에는 이마저도 수시로 변했다. 안심하고 있었는데 세법과 함께 기존 체계가 소급적용되지 않고 인정받지 못하는 경우가 생겼다. 이런 사실을 모르고 있었다면 뜻하지 않게 세금을 더 내야하는 경우가 생긴다. 불만이 안 생길 수 없는데 법 앞에 잠든 자를 보호하지 않는다고 하니 스스로 챙겨 먹을 수밖에 없는게 현실이다. 이중에서도 당장 주택을 매도할 것이라면 상관없는데 그렇지 않다면 최근에 가장 화두가 되는 것이 임대사업과 관련된 세금 체계라 할 수 있다.

이전까지 임대는 개인의 투자로 머물었다. 정부입장에서는 국가가 해야 할 역할을 민간이 어느 정도 떠 맡아 하고 있으니 냅둔 점도 없지 않아 있다. 최근 몇 년 동안 부동산 가격이 상승하며 가격상승을 다소 늦출 수 있는 다양한 방법을 모색했는데 그 중에 하나가 임대사업자다. 현재는 사업자를 내지 않고 임대사업을 한다. 정부가 다주택자를 통제할 수 있는 방법은 많지 않았다. 다주택자가 사업자를 내게 되면 관련되어 통제할 수 있는 방법이 훨씬 많아진다.

사업자로 다주택자를 이동시킬 요인이 있어야한다. 그러기 위해 임대사업자에게 혜택을 줬다. 다주택자는 양도소득세에서 불리하다. 특히나 서울같은 경우에는 투기와 투기과열지구에 따라 정상적인 세율에 추가 세금까지 내야한다. 거기에 최근 서울같은 경우 가격이 상승하며 공시지가까지 올라 보유세가 오른 것은 물론이고 종합부동산세까지 내야 하는 다주택자가 많아졌다. 실제로 어떤 사람들은 이런 세금을 한 번 내자마자 곧장 임대사업자를 낸 경우도 있었다.

그저 임대사업자만 내면 모든 것이 깨끗이 해결되고 신경쓰지 않아도 될 듯하지만 그렇지도 않다. 임대사업자마저 계속 변경이 되면서 혜택이 사라지기도 했다. 거기에 언제 임대사업자를 냈느냐에 따라 혜택 여부도 달라진다. 최근에는 임대사업자를 내기 전 체계되어있는 임대차계약의 조건이 이어지면서 5% 상한 조건이 엄격해졌다. 이런 걸 제대로 인지하지 못하고 함부로 자기 편의대로 했다가는 뜻하지 않은 벌금까지 내게 된다. 절세를 위해 했던 임대사업자가 말이다.

그런 면에서 솔직히 정부가 임대사업자의 혜택을 좀 더 확대하는 측면으로 다주택자가 자발적으로 임대사업자 테두리 안으로 들어오게 하는 게 더 중요해 보인다. 그 후에 이미 그물망으로 들어온 고기를 마음것 요리하면 될텐데 왜 그러는지 모르겠다. 이런 것은 일부는 언론이 확대해서 과장되게 이야기하다보니 정부에서 미리 지레짐작으로 혜택을 축소시킨 측면이 있다. 최근 2~3년 동안 생긴 부동산 관련 세금에 대해 자세히 알려줄 뿐만 아니라 임대사업자까지 상세히 설명하는 책이 그런 면에서 필요하다.

최근 부동산 세금 책이 많이 나왔지만 임대사업자만 단독으로 상세히 풀어낸 책은 내 기억에는 없다. <주택임대사업자의 모든 것>이라는 책 제목처럼 임대사업자와 관련된 다양한 세금 체계와 혜택은 물론이고 피해야 할 점에 대해 알려준다. 아마도 특별한 일이 없다면 당분간 임대사업자와 관련된 세금체계는 달라질리는 없을 듯하다. 무엇보다 혜택을 주는 쪽이라면 몰라도 혜택을 빼앗는 쪽으로는 변하기 힘들지 않을까. 그런 면에서 이 책은 교과서처럼 수시로 보면 될 듯하다.

내 경우에도 워낙 관련 글이나 내용을 수시로 보다보니 책을 읽으면서 어느 정도 쫓아가는데 어렵지는 않았다. 읽었다는 뜻이지 내용을 전부 이했다는 뜻은 아니다. 워낙 복잡하고 조건에 따라 다양한 사례가 펼쳐지니 그걸 전부 기억하기는 누구도 힘들다. 아마도 세무사도 전부 기억해서 적용하긴 힘들고 그때마다 관련 조례 등을 살펴봐야 하지 않을까한다. 그렇게 볼 때 이책은 임대사업과 관련된 모든 것이 전부 사례와 함께 실려있다. 게다가 수시로 반복해서 이야기를 하고 있으니 단기기억에서 장기기억으로 넘겨주는 효과도 있다.

세금은 몰라도 그만, 알아도 그만이 절대로 아니다. 무조건 반드시 꼭 알아야만 한다. 몰라도 별 상관없이 잘 살 수 있다면 그만큼 불행히도 돈이 없다는 뜻도 솔직히 된다. 임대사업을 하려고 생각하거나 현재 주택을 몇 개 보유하고 있다면 임대사업자를 내는 것보다 궁금한 점이 무척 많을 듯하다. 강의를 듣는게 가장 좋을 수 있지만 금새 다 까먹을 가능성이 크다. 그런 면에서 이런 책 하나를 소장하며 계속 찾으며 나에게 스스로 적용한다면 쓸데없이 내는 세금은 없지 않을까 한다.

증정 받아 읽었습니다.

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대한민국 땅따먹기 - 토지 투자

대한민국 땅따먹기 - 진짜 부자가 되고 싶다면 토지에 투자하라!
서상하 지음 / 지혜로 / 2019년 10월

반드시 그런 것은 아니지만 부동산 투자를 전문으로 하는 사람들이 최종적으로 가는 분야는 상가와 토지다. 각자 장단점은 있다. 그럼에도 전업이라는 표현을 할 정도로 부동산 투자를 하는 사람들은 대부분 아파트와 같은 주택보다는 상가나 토지를 하는 경우가 대다수다. 그 중에서도 토지는 투자 대상의 어려움이 있지만 상대방을 상대하는 면에서 오히려 편하다. 주택은 임차인이 있는 경우가 대부분이다. 실거주목적으로 살면서 시세차익을 노리지 않는다면.

임차인 관리도 쉬운 것은 아니다. 특히나 여러 하자가 있을 때 이를 해결하는 것도 녹록치 않다. 이를 해야 할 일이라며 받아들이고 잘 하는 사람도 있지만 너무 신경 쓰여 도저히 못하겠다는 사람도 있다. 그런 면에서 아파트는 상대적으로 신경을 덜 쓰니 사람들이 선호하기도 한다. 그렇게 볼 때 토지는 그런 신경은 쓸 필요가 없다. 토지 위에 임차인이 살 수 없다. 그런 부분에서 자유로우니 관리의 어려움은 없다고 본다. 좋은 토지를 구분하는 것이 어려울 뿐이다.

아파트는 지번만 안다면 어느 정도 평가를 할 수 있겠지만 토지는 그렇지 않다. 현장을 방문해도 알기가 힘들다. 최근에는 토지 쪽도 많은 책이나 강사가 나와 쉽게 알려주긴 한다. 예전처럼 무조건 공법을 완벽하게 알아야 한다고 알려주지 않는다. 워낙 보는 방법에 대해 자세히 알려주고 쉽게 보는 팁을 알려주고 있다. 과거보다 훨씬 대중화가 되었다. 여전히 공법은 중요하지만 예전만큼 토지 투지에 접근하는 것이 힘들고 어렵진 않다. 토지를 보는 눈이 더 중요하다.

토지 투자와 관련되어 어떤 식으로 무엇을 볼 것인가에 대해 알려주는 <대한민국 땅 따먹기>는 그런 면에서 무엇을 봐야 하는지 알려주는 책이다. 더구나 많은 사람들이 오해하는 것처럼 토지 투자에 많은 돈이 필요한 것도 아니다. 일반 매매에서는 꽤 큰 돈이 들어가는 것은 맞다. 적은 땅은 거래되기도 힘들기에 매매를 시도하지도 않는다. 반면에 경매에서는 그 부분도 해결 가능하다. 쪼가리 땅같은 것도 경매로 나온다. 심지어 몇 십 만원으로 낙찰도 가능하다.

책에서는 다양한 투자 사례가 나온다. 그에 앞서 토지 투자를 위해 알아야 할 기초적인 이론도 알려준다. 이를 위해서는 공법으로 들어가야 할 듯도 하지만 굳이 그런 식으로 접근하지 않는다. 여러 사례를 보여주면서 그때마다 무엇을 봐야 하는 지 알려준다. 토지 대장 등과 같이 직접 지도에 있는 용례 등을 통해 파악하는 방법을 알려준다. 토지이용계획 확인서 같은 걸 보면 해당 토지와 관련된 다양한 부분이 나온다. 그것만 제대로 봐도 토지의 쓰임새와 쓸모를 알 수 있다.

책에서 알려주는 핵심 중 하나는 토지를 매수해 무엇을 할 것인가여부다. 토지를 산 후에 주택을 지을 수 있는지 여부가 핵심이다. 주택을 지을 수 있는 땅이라면 쓸모가 있고, 그렇지 못하다면 쓸모가 없다. 이런 관점에서 토지를 들여다본다면 좀 더 선명하게 다가오지 않을까. 이 땅을 내가 사서 주택을 올릴 수 있다면 좋은 토지고 그렇지 못하면 별로다. 여기에 당장은 주택을 건축할 수 있지만 토지를 산 후에 주택을 지을 수 있는 땅으로 만들 수 있으면 된다.

솔직히 아직까지 토지 투자를 해 보지 않은 내 입장에서 토지 책이 쉬울리는 없다. 그나마 다행인 것은 상당히 많은 토지 책을 읽었다. 그 덕분에 이제 토지 투자 책을 읽으며 용어와 같은 게 익숙해졌다. 그러다보니 책을 읽을 때 이론적으로는 어려움은 없다. 여러 토지 투자 책을 읽었을 때 한결같이 이야기하는 것은 어떻게 해당 토지를 접근해서 풀어낼 것인가다. 추가로 경매가 꼭 들어간다. 토지 투자에서 어려움은 가격이다. 주택과 달리 가격이 정해져 있지 않다.

경매는 어느 정도 감정을 통해 가격을 알려준다. 그 가격을 꼭 믿을 수는 없지만 참고할 수 있다. 거기에 보다 저렴하게 매입할 수 있다. 경매로 취득한 후에 다시 매도하는 부분에 있어서도 토지로 접근하기보다는 어떻게 매도할 것인가를 더 고민하게 된다. 토지는 하나의 대상일 뿐 투자의 핵심은 아니다. 토지 투자에서 경매로 접근하는 다양한 방법이 있는데 이 책에서는 그 부분이 거의 대다수 소개된다. 보상 경매라 하여 국가에서 보상하는 땅을 매입해서 즉시 매도하는 방법이다.

이런 건 경매만 가능하다. 현재는 맹지지만 역시 도로 개설 등을 통해 수용 당하는 토지. 도로로 쓰이고 있는 개인 토지는 실제로 활용도가 없다. 그럼에도 국가에서 매입하는 경우가 있는데 이를 미불용지가 한다. 그런 것도 경매로 가능하다. 이런 것은 그다지 큰 돈이 들어가는 것도 아니다. 적은 돈으로도 충분히 시도할 수 있는 토지 투자다. 이를 위해 공부하고 조사하고 발품도 많이 팔아야 하지만 말이다. 이런 부분을 책에서 알려주니 감각을 익힌 후 좀 더 심화학습을 하면 되지 않을까한다.

증정 받아 읽었습니다.

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부자 공부 - 가난한 청년의

가난한 청년의 부자 공부 - 돈이 좋아하는 사람은 따로 있다
함태식 지음 / 다다리더스 / 2019년 9월

부자까지는 모르겠고 대체적으로 어느 정도 일정 이상의 성과를 낸 사람의 공통된 특징 중 하나가 절박함이다. 나도 늘 그이야기를 한다. 그 어떤 것도 절박함을 이길 수 없다. 억지로 절박할 수는 없다. 가끔 그 정도로 절박해 보이지 않는데도 스스로 절박하다며 한계로 내모는 사람도 있다. 그런 점에서 무척이나 놀랍고 대단하다. 나같은 경우에는 꿈도 꾸지 못할 일이다. 절박한 순간도 있었지만 그 시기만 지나면 언제 그랬냐는듯이 나타한 삶을 살아갔다.

하루에 4~5시간을 잔다거나 새벽 해가 뜨기도 전에 일어나는 걸 스스로 하는 사람들이 있다. 누가 시킨것도 아니고 미션을 하는 것도 아니다. 자신이 성공하기 위해 택한 인생이다. 이런 사람을 만나면 솔직히 다소 부담스러운 점도 없지 않아 있지만 대단하다는 눈빛을 보낸다. 내가 할 수 없는 걸 하는 사람에 대한 외경감도 있다. 절박함이 꼭 성공을 이끄는 것도 아니다. 똑같은 상황에서 누군가 이를 극복하려 노력하지만 순응하고 인생은 그런 것이라며 사는 사람도 있다.

대부분 사람들은 순응하며 살아간다. 노력으로 변하는 것은 별로 없다며 자신의 상황을 개선시키려 하지 않는다. 가끔 옆에서 이런 모습을 지켜보면 안타까운 마음이 든다. 엄청난 노력을 하라는 것은 아니다. 최소한 현재를 개선하기 위해 노력이라도 하는 것이 좋다. 노력한다고 쉽게 변하지 않기에 금방 포기하는 경우가 많다. 날이 선 것처럼 무척이나 날카롭고 예민한 상태에서 노력할 때가 있다. 이럴 때 만나면 조금은 힘들고 어렵다. 이런 사람도 변한다.

어느 정도 먹고 사는 데 지장이 없고 다른 사람들에게 인정받을 정도가 될 때부터 눈이 좀 부드러워진다. 그전까지 날카롭게 베일 것 같은 상태에서 좀 더 편안한 이야기를 할 수 있는 상태가 된다. 최근에 이런 사람을 만난 적이 없다. 과거에는 이런 분을 만난 적이 종종 있다. 최근에는 확실히 먹고 사는데 지장이 예전만큼 없어 그런지 보기 어렵다. 오히려 어느 정도 먹고 사는데 큰 지장이 없는데도 스스로 절박함으로 자신을 내 몰아 성공한 케이스가 더 많아 보인다.

절박함이란 이대로 살아서는 미래가 없고 희망이 보이지 않는다 스스로 판단내렸기 때문이다. 과거에는 정말로 먹고 살기 힘들고 가난이라는 걸 체험한 사람들이 각고의 노력 끝에 성공한 케이스가 많다면 말이다. 성공의 사다리가 걷어쳤다며 자신들이 믿어버린 것은 아닐까도 싶다. 어느덧 나도 기성세대가 된 상태라 이 부분에 대해서 함부로 이야기하기 조심스럽다. 지금의 청년들이 어떤 상태인지는 모르기 때문이다. 여전히 노력으로 일정 이상은 가능하다고 믿는다.

이런 부분을 강요하기는 힘들다. 본인이 스스로 깨달아 노력하지 않는다면 아무 소용이 없다. 그런 깨달음을 주는 것은 다양하다. 어떤 계기가 있는 경우도 있다. 최근 들어 이런 부분에 있어서 독서를 통한 경우가 많다. <가난한 청년의 부자공부> 저자도 그런 경우다. 스스로 가난했다고 이야기한다. 책을 읽어보니 그 부분은 세대에 따라 살짝 다를 수는 있어 보였다. 여하튼 본인이 가난했고 항상 세상에 대한 불만으로 가득찼다고 한다. 어떤 걸 하더라도 긍정적이 아닌 부정적으로 바로본다.

이렇게 세상을 바라보다 자신이 잘 못 생각한다는 걸 깨닫게 된다. 독서 덕분이라고 저자는 말한다. 그 이후에 부동산으로 인생을 변화시켰다. 부동산 할 때도 처음에는 의심했지만 서서히 받아들인다. 부동산 중에서도 경매로 접근했다고 말한다. 너무 부동산 경매만 치중하느라 부동산이라는 좀 더 큰 틀을 보지 못했지만 시종일관 현장조사를 통해 실력을 키운다. 부동산 데이터의 중용성을 소홀히하는 것은 결코 아니다. 그보다 더 중요한 것은 현장이다.

그런 생각으로 그 곳이 어디든 현장을 우선으로 한다. 현장에서만 알 수 있고, 깨달을 수 있는 걸 발견한다. 데이터로 뒤늦게 발견하는 경우도 있을 정도다. 이렇게 부동산을 접근했지만 좀 더 발전하고 수익을 내기 위해 특수물건을 도전한다. 이미 어느 정도 검증된 분들의 방법을 그대로 따라하며 수익을 더 크게 올렸다. 인테리어도 자신이 직접 하려 노력한다. 어떤 임차인과는 직접 이케아에서 물건을 사다 조립까지 해 줘서 관계가 더 돈둑해졌다고 하니 대단하다.

책은 저자가 지금까지 걸어온 길을 보여준다. 다음으론 마인드에 대해 알려준다. 그 이후 부동산 투자로 어느 정도까지 입지를 쌓은 과정을 소개한다. 자신이 부동산 투자했던 실제 투자 물건을 간략적으로 소개하며 접근 방법을 알려준다. 저자의 노력에 대단한다는 생각을 갖는다. 다만 책은 부동산 부분에 대해 좀 더 자세히 알려줬으면 좋지 않았을까했다. 부동산에 대해 설명했다면 본인의 방법을 살짝 더 자세히 풀었다면 저자와 같은 상황에 있는 사람들에게 팁이 되지 않았을까.

그래도 저자가 상가 투자를 위해 해당 상권에 대해 조사한 그림은 인상적이었다. 해당 블럭에 있는 모든 주택과 상가를 전부 조사해서 그림으로 그렸다. 몇 세대가 사는지 까지 전부 전수조사로 파악했다. 이 정도 노력도 없이 상가 투자는 꿈도 꾸지 말라는 것처럼 느껴질 정도였다. 처음과 달리 이제 저자는 어느 정도 여유를 갖고 세상을 긍정적으로 본다. 굳이 월급을 받으려 하지 않아도 될 정도다. 새로운 인생과 꿈을 꾼다. 지금까지처럼 앞으로도 더 잘 되기를 난 응원한다.

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흔한 직장인, 마이너스 통장으로 시작하는 부동산 투자

흔한 직장인, 마이너스 통장으로 시작하는 부동산 투자 - Only 지방 아파트 투자로 9년 만에 27억 벌기
투자캐스터 지음 / 국일증권경제연구소 / 2019년 9월

제목이 무척이나 길다. <흔한 직장인, 마이너스 통장으로 시작하는 부동산 투자>다. 제목이 이렇게 길면 줄임말이 있을 거 같은데 그것까지 알고 싶진 않다. 제목이 상당히 공격적이다. 마이너스통장으로도 투자하라고 읽힌다. 최근 상황을 볼 때 이게 타당한지에 대해서는 고개가 갸웃거릴 수 있다. 쉽지 않은 상황인데 대출을 받아서라도 투자하라는 의미다. 이럴 때 생각해 볼 문제는 저자가 투자했던 시기와 지금이 같느냐다. 책의 구성은 저자가 투자했던 년차에 맞게 진행된다.

총 9년차까지 내용이 이어진다. 다시 마이너스 통장으로 돌아간다면 분명히 저자가 시작했던 시기와 지금은 다르다. 무조건 마이너스 통장으로 투자하라는 것은 다소 무책임할 수 있다. 여러 상황을 전부 종합해 볼 문제다. 그럼에도 만약 나에게 묻는다면 그래도 좋다고 말하겠다. 가진 돈이 하나도 없는 상태에서 마이너스 통장은 엄청난 리스크를 동반하지만 해 볼만하다. 그렇게라도 시도하는 것이 좋다고 생각한다. 마이너스 통장을 만들 수 있다는 의미가 있다.

회사를 다니고 있으니 받을 수 있다. 한도는 월급에 따라 다르다. 그러니 마이너스 받을 수 있는 금액이 내가 갚을 수 있는 한도라고 생각해도 된다. 그만큼 내가 감당할 수 있는 범위라는 뜻도 된다. 부동산에 관심도 없던 저자가 어느 날 투자를 해야겠다는 깨달음을 얻는다. 이 모든 것의 출발점이 책이라는 점에서 칭찬할만하다. 이런 표현은 좀 건방지지만 말이다. 입사한지 얼마 안 되었으니 갖고 있는 돈이 없다. 용기를 내서 마이너스 통장을 개설해서 이 돈으로 투자한다.

최근에 나오는 부동산 책은 거의 대부분 서울, 수도권에 대한 이야기다. 책을 쓴 저자들도 대부분 거주하는 곳이라 자연스러운 투자라고도 할 수 있다. 분명히 지방에도 투자할 곳이 있고, 투자하는 사람이 많을텐데 말이다. 이 책에서도 소개했지만 주택을 가장 많이 보유하고 있는 개인은 서울 사람이 아니었다. 그만큼 지방에도 충분히 투자하는 사람도 많고, 투자할 지역도 있을테다. 그 부분에 있어 저자는 자신이 거주하는 곳 근처에서 시작하니 서울, 수도권이 아니었다.

솔직히 현재 서울, 수도권에서 마이너스 통장을 만든다고 투자할 수 있기는 힘들다. 지방으로 내려가면 충분히 가능하다. 지금도 그러니 저자가 처음 투자했던 10년 전에는 좀 더 상대적인 여유가 있었다. 대신에 그만큼 마이너스를 덜 받았겠지만. 아파트 가격이 5,000만 원이 안 되는 경우도 많으니 투자금액이 적게 든다. 전세가격과 매매가격의 차이가 다소 적으니 투자할 수 있는 금액도 조금밖에 들지 않는다. 이런 아파트를 투자할 것인지 여부는 고민이 되었을 듯하다.

재미있는 것은 이런 고민은 지금도 여전히 똑같이 한다. 저자가 시작했던 그때나 지금이나 마찬가지로 말이다. 저자가 투자한 아파트를 직접적으로 알려준다. 재미있게도 저자가 소개하는 아파트는 나도 알고 있는 아파트였다. 저자가 관심을 가질 때 꽤 많은 투자자들이 알게 된 지역이고 아파트였다. 그 중에 경매로 단지가 나왔다고 할 정도의 아파트가 있는데 저자는 역발상으로 접근한다. 직장을 다니며 입찰하고 일련의 과정이 녹록치 않을 것이라 판단한다.

직접 해당 아파트를 가서 매수한다. 이런 곳은 중개업소가 아닌 해당 아파트 관리소장이 중개를 하는 경우가 있다. 그렇게 투자를 한다. 그 외에도 저자가 투자했다고 아파트 명을 밝힌 곳은 나도 알고 있어 반갑긴 했다. 책은 저자가 1년차부터 9년차까지 투자했던 기간동안 마인드와 사례를 하나씩 설명하고 있다. 독서에 대해서도 꽤 중요하게 언급한다. 그것도 시종일관. 3년 동안 1,000권을 읽었다는 것도 밝힌다. 2년 동안 300권을 읽고나서 1000권을 목표로 한다.

다행히도(?) 주재원으로 해외에 있었기에 모든 것을 전부 포기하고 독서에 전념한다. 더구나 돈을 모으기 위해서 교도소에 있다고 생각할 정도로 집에만 있었다고 한다. 그렇게 모은 돈을 갖고 투자를 한다. 처음에는 주로 갭투자를 하지만 시간이 지나며 점차적으로 월세로 변경한다. 이런 방법의 장점은 처음 매수할 때보다 2년 정도 지난 후에 가격이 상승하면 좀 더 대출 가능 금액이 늘어난다. 이렇게 늘어난 돈으로 전세금액을 돌려준다. 그 후에 월세로 세팅을 했다.

이런 발상은 현금흐름을 깨달았기 때문이다. 갭투자는 시세차익을 노린다. 이로 인해 자산이 증식되는 것은 좋지만 실제로 나에게 보탬이 안 된다. 팔지 않으면 아무런 의미도 없다. 분명히 자산은 꽤 되는데 생활은 똑같다. 쓸 수 있는 돈은 월급뿐이다. 이런 생각을 한 후에 월세로 돌렸다. 처음에는 그다지 의미없어 보였다. 겨우..라는 말을 할 정도로 적은 금액이었다. 월세로 돌리는 아파트가 하나씩 늘어나며 점차적으로 쓸 수 있는 돈이 생기며 여유가 생겼다.

현재는 월급까지는 아니더라도 월세의 비중이 올라가며 이제는 여유있게 살 수 있게 되었다. 그 외에도 저자가 알려주는 급매 잡는 팁도 있다. 거기에 본인이 매수한 아파트의 특징을 보니 특정 시기에 몰렸음을 알게 된다. 항상 급매만 노리다보니 생긴 현상이었다. 게다가 주재원으로 있고 지방물건이다보니 직접 간 적도 있지만 보지도 않고 즉석에서 계약금을 낸 경우도 있아. 이렇게 해도 문제가 생긴 적은 거의 없다고 한다. 너무 특정 부동산 투자만 유행하는 시기에 색다른 방법을 알려주는 투자책일수 있다.

증정 받아 읽었습니다.

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부자의 계산법 - 엑셀

부자의 계산법 - 아파트, 빌라, 오피스텔, 단독주택, 꼬마빌딩까지 돈 되는 부동산 ‘엑셀 수익계산기’로 PICK!
민성식 지음 / 진서원 / 2019년 9월

한국에서 부동산 투자를 한다면 거의 대부분 갭투자를 떠 올린다. 갭투자는 기본적으로 시세차익을 제외하면 그다지 얻을 것이 없는 투자 방법이다. 그럼에도 갭투자가 유행하고 각광을 받는 것은 주택 가격이 항상 상승했기 때문이다. 어패가 있다면 주택이 항상 상승했냐는 이야기를 하면 결단코 그렇지 않다. 최근에 서울 부동산 같은 경우는 무조건 상승할 것이라는 분위기가 다소 팽배하다. 지난 역사를 보면 상승기가 하락기보다 좀 길긴 해도 하락도 있었다.

갭투자는 어디까지나 철저하게 시세 차익만 바라는 것이라 많은 사람들이 손쉽게 접근할 수 있다. 투자라는 관점에서 볼 때 오를 것만 생각하고 투자하는 것은 무척이나 위험하다. 좀 더 리스크를 감안하면서 투자해야 한다. 그런 방법은 월세를 근거로 투자하는 방법이다. 시세가 상승하지 못하면 갭투자는 실패가 된다. 하락기라도 온다면 온전히 그 고통을 인내하며 갖고 있어야 한다. 가격은 떨어지고 세금은 매년 내야 하는데 전세가격마저 떨어지면 무척이나 힘들다.

월세 관점에서 본다면 다소 다르게 접근한다. 수익률이라는 관점에서 단순히 사세 차익에 따른 수익률이 아닌 월세에 따른 수익률 관점에서 바라보게 된다. 매매가격에서 매 월 받는 월세를 감안해서 수익률을 계산한다. 대출 없이 받았을 때의 수익률과 대출을 받았을 때의 수익률을 비교한다. 여기서 수익률을 절대 수익률로 보기는 힘드니 상대 평가를 통해 계산해야 한다. 대체로 이럴 때 금리를 기준으로 비교한다. 금리가 5%일 때 월세 수익률이 6%면 별로다.

금리가 3%일 때 월세 수익률이 6%면 무척이나 좋다. 이런 식으로 비교를 하는데 여하튼 이렇게 월세를 근거로 수익률 계산을 하는 것이 좀 더 확실하고도 안전한 투자 방법이다. 이렇게 한다고 꼭 수익을 낼 수 있다는 것은 아니지만 그렇다. 이런 식의 수익률을 계산하려면 무엇보다 머리가 좀 아프다. 이것저것 계산하고 따져봐야 하니 말이다. 생각해보면 투자라는 것이 결코 쉬운게 아니다. 이런 방법을 해 보는 것이 기본이라 생각되는데 대부분 이렇게 투자하지 않는다.

이런 투자는 대부분 사람들이 머릿속으로 계산하기 힘들다. 머리가 무척이나 비상한 소유자라면 가능하겠지만 어렵다. 결국엔 어떤 툴을 갖고 해야한다. 최근에는 부동산 쪽도 워낙 관련 기술이 발달해서 수익률 계산하는 어플도 있지만 다소 무엇인가 부족하다는 느낌이 든다. 그런 면에서 여전히 최고의 툴은 엑셀이다. 엑셀은 도구가 중요한 게 아니다. 도구를 어떻게 활용하고 쓸 수 있느냐가 핵심이다. 다루는 사람의 능력이 그런 면에서 가장 중요하다.

엑셀 잘 하는 사람을 보면 완전히 대단하다. 현장에서 즉석에서 빈 공란에서 이야기하며 엑셀 수식을 만들어 내고 수익률을 산정한다. 그런 걸 볼 때는 다소 기가 죽을 정도다. 무엇보다 엑셀로 그렇게 하려면 함수나 수식 등을 알아야 하는데 난 잘 모른다. 간단하게 수익률 계산하는 엑셀을 갖고 있지만 말이다. 솔직히 그걸로도 충분하다. 아주 정밀하게 디테일하다고 꼭 좋은 것은 아니다. <부자의 계산법>은 엑셀로 부동산 투자를 접근하는 방법을 알려준다.

책은 다양한 투자 사례를 근거로 하나씩 수익률 계산하는 방법을 알려준다. 가장 많은 사람들이 투자하는 아파트에서 빌라는 물론이고 빌딩까지 소개하며 어떻게 수익률 관점에서 접근할 것인지 알려주는 책이다. 엑셀과 관련되어 부동산이 열풍을 불 때가 있었다. KB부동산 등에 나오는 데이터를 시각적으로 보기 위해 엑셀을 이용했다. 지금은 여러 부동산 데이터 보여주는 사이트나 어플이 생기며 다소 뜸해졌다. 엑셀은 그게 아니더라도 내 자산을 지키는 도구가 된다.

내가 투입된 자본이나 빌릴 수 있는 대출, 이자를 몇 프로로 받을 것인가. 이런 것들에 따라 수익률이 달라진다. 여기에 각종 부대 비용 등에 따라 수익률이 미세하게 달라진다. 너무 미세한 것까지 따질 필요는 없다. 책에서는 공적부자라고 하여 기관에서 투자할 때는 미세한 것이라도 단위가 달라 중요하다고 알려준다. 그건 맞는데 대부분 일반 투자자에게 그렇게까지 미세하고 디테일하게 들어갈 정도로 할 필요가 있을까라는 생각은 든다. 몇 천 억 단위로 투자하는 것도 아니고.

책에서 공적 부자라는 표현을 하는데 난 조금 거슬렸다. 느낌이 꼭 공공투자처럼 착한 느낌이 들어서. 그냥 거대자본부자처럼 했으면 더 느낌이 살 지 않았을까한다. 책의 장점은 소개하는 투자 사례를 하나씩 전부 엑셀로 계산하는 방법을 완전히 친절하게 알려준다. 영화에서 컷과 컷을 자세하게 보여주는 것처럼 사진으로 하나씩 보여주며 설명한다. 덕분에 이해하는데 좀 편하긴 했어도 너무 반복적으로 나오니 다소 지겹기도 했다. 똑같은 패턴이 반복되니 말이다.

몇 개 사례를 보여준 후에는 간략하게 했어도 좋지 않았을까한다. 관련되 엑셀 파일도 저자의 블로그에 공개되어 있어 다운 받아 활용하면 된다. 해당 자료가 책을 산 사람만 볼 수 있게 암호가 걸려있긴 하다. 친절하게 각 데이터를 어디서 참고하고 활용해야 하는지를 설명할 뿐만 아니라 엑셀에서도 즉시 갈 수 있게 세팅을 했다. 부동산 투자에서 리스크를 감안한 투자를 원한다면 엑셀을 통한 방법을 알아두면 좋다. 그런 측면에서 이 책에 나온 방법을 활용한다면 도움 될 듯하다.

증정 받아 읽었습니다.

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