상가투자는 많은 부동산 투자자들의 로망이다. 한편으로는 절대로 하지 말라고 말리는 사람도 있다. 대부분 부동산 투자자들의 코스가 비슷하다. 처음에는 접근하기 쉬운 주택으로 시작한다. 어느 정도 성과가 나면 그때부터 아쉽고 더 발전을 필요한다. 이러다 상가를 투자해서 안정적으로 월세를 받고 매도 금액까지 본다면 참 매력적이다. 주택에 비해 상가에서 받을 수 있는 임대료를 생각하면 비교가 되지 않으니 말이다.
반면에 상가 공실에 대한 두려움이 있다. 주택은 누군가 들어와 살기 마련이다. 임대료 조정만 하면 공실은 무조건 채울 수 있다. 이와 달리 상가는 임대료를 낮춘다고 꼭 공실이 차진 않는다. 누군가 들어와 영업을 하는 자리기에 돈을 벌 수 없다면 아무리 권리금이 없고 저렴한 임대료라고 해도 기피하기 마련이다. 이런 고민을 할 수밖에 없는 것은 대부분 좋은 상가는 너무 비싸다. 그렇지 않은 상가 중에 찾으려니 이에 대한 공포는 늘 엄습한다.
돈이 있어 목좋은 상가를 택하면 좋으련만 투자자 입장에서 그건 또 어렵다. 예전에 상가투자는 좀 주먹구구였다. 특정한 이론없이 발품만과 감으로만 투자하는 느낌이 강했다. 일반 부동산 투자 영역처럼 상가투자도 점 이론화되고 객관적인 데이터가 접목되고 있다. 내가 모든 상가투자자를 아는 것은 아니다. 대체적으로 상가 투자를 하거나 상가 투자 강의 하는 사람들을 몇 명 알고 있다. 그들 모두가 참 대단하고 부럽다.
상가 투자 책을 읽으면 아직도 주먹구구식으로 상가 투자 강의한다는 사람들이 있다는 이야기를 한다. 무엇보다 상가는 목이 중요하다고 하지만 갈수록 그 목이라는 것 자체가 이동한다는 걸 중요하게 여긴다. 더구나 목만큼이나 유효수효나 배후수요가 더욱 각광받는다. 여기에 아무리 사람들이 이동을 많이 해도 흐르는 이동길이라면 별 메리트가 없다는 것도 알게 된다. 사람은 부쩍이는데 상가가 수시로 교체된다면 그런 이유다.
임차인 자체의 뛰어난 능력으로 상권을 형성하는 경우도 있다. 한 상가가 워낙 잘 되다보니 근처 상권이 함께 살아는 경우도 가끔 있다. 이런 특수한 경우를 제외하면 대부분 상가 투자는 임차인 입장보다 투자자 입장으로 많이 설명된다. 크게 두 가지다. 자영업을 하는 사람 입장에서 설명하는 대박 상권이나 상가를 알려주는 책. 투자자 입장에서 어떤 상권이나 상가를 택해야 할 지 알려주는 책. 내가 볼 때 두 가지를 다 알아야하지 않을까한다.
투자자 입장에서 가장 중요하게 보는 것은 해당 상가의 매출이다. 어느 정도 매출이 되느냐에 따라 역순으로 해당 상가의 임대료와 매수가격과 매도가격을 산출한다. 이런 방법이 현재는 많이 쓰인다. 적당한 선에서 임대인과 임차인의 줄다리기 끝에 적정 가격이 산정된다. 거래 가격은 어차피 임대료에 따라 결정되기 마련이다. 정말로 좋은 곳이라면 임대료가 다소 떨어져도 향후 가격 상승에 따른 기대감으로 가격이 높겠지만 말이다.
시중에 나온 모든 상가 투자 책을 읽은 것은 아니지만 대체적으로 부동산 경매를 반드시 언급한다. 상가를 매입하는 방법은 여러가지지만 일반 매매와 부동산 경매가 있다. 상황에 따라 다르다. 대체적으로 아주 좋은 곳이 부동산 경매로 나오는 경우가 희박하다. 그럼에도 부동산 경매는 잘 찾아보면 - 정확히는 저렴하게 구입하면 - 뛰어난 임대수익률을 보이는 곳이 있기에 많은 투자자에게 매력적이다. 이런 면에서 여러가지로 유연하게 늘 물건을 찾아야 한다.
이 책 <상가투자 비밀노트>에서도 현장 조사 전 인터넷을 통한 물건과 현장 파악하는 습관을 들이라고 한다. 최근 부동산 책에서 한결같이 빼놓지 않고 이야기하는 대목이다. 이제는 어지간한 장소는 인터넷을 통해 대부분 파악이 가능하다. 로드뷰가 있어 현장 파악도 가능하다. 거기에 각종 데이터를 통해 상가를 파악하는 방법도 많이 노출되었다. 이런 이야기를 아무리 해도 부동산 자체는 현장이 답이라는 사실은 변함없다. 특히나 상가는 더더욱 그렇다.
현장에서 해당 물건이 얼마나 사람이 많이 방문하는지 알아야 한다. 사람들의 주 동선이 어떻게 되는지도 파악해야 한다. 향후 근처에 새로운 건물 등이 생기며 상권이 변할 수 있기에 이런 점도 수시로 체크해야 한다. 이런 것들이 종합적으로 판단된 후에 해당 물건 투자를 결정한다. 주택에 비해 상가는 훨씬 더 조심하고 확실하게 하지 않으면 한 방에 날린다. 주택으로 승승장구하다가 상가에서 말아먹는 사람도 많다. 그만큼 어려운 건 사실이다.
이 책은 이론과 현실에 대한 접목을 잘해주고 있다. 종합 집대성이라는 생각이 들만큼 이것저것 빼놓지 않고 하나씩 알려준다. 상당히 많은 사람들이 저금리가 되며 상가투자에 관심을 갖는다. 은행 금리보다 더 임대료가 들어온다면 족하다. 거기에 시세차익까지 본다면 금상첨화고 말이다. 그런 면에서 나도 상가투자에 대해 꾸준히 보곤 있는데 좀 더 더 디테일하게 봐야겠다. 손해 볼 각오하더라도 하나 정도는 저렴한 곳에 해 보는 것도 괜찮을 듯하고. 하게 될련지 모르겠지만 이 책으로 상가투자 시작하는 것도 좋을 듯하다.
까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 임장보고서와 체크리스트 부록으로 따로 했다면
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 상가투자하려면 이정도는 읽어야지
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