부자들만 아는 부동산 아이큐 - 현금흐름 되는 부동산

부자들만 아는 부동산 아이큐 - 부동산과 금융의 환상적인 만남
장인석 지음 / 매일경제신문사 / 2013년 11월

몇 년 동안 계속 부동산 가격은 떨어졌다는 소리만 들리지 올랐다는 소리는 잘 들리지 않는다. 소리를 듣지 못할 뿐이지 부동산 가격이 올라 팔아 돈을 벌었다는 이야기도 들린다. 그 방법은 각자 자신의 방법과 원칙에 의해 부동산 투자를 했기 때문이다. 대중은 대중 안에 속해야 마음이 편해지고 내가 잘 못되지 않았다는 안도감을 가지게 된다. 또는 혼자 틀리지 않았다는 위안을 받게 된다.

가격과 가치는 다른다. 사람들은 가격에 주목하지 가치에 주목하지는 않는다. 가치라는 것은 추상적인 문제가 있지만 가격은 당장 확인할 수 있다. 주식에 접목할 때도 여러 문제가 있지만 부동산에 접목할 때도 가치라는 것을 어떤 식으로 접근할 것인지 애매한 측면이 많다. 가격은 지금 당장이라도 중개업소를 가면 확인할 수 있다. 호가이든 급매이든 말이다.

현재 우리가 확인하는 가격은 지금 많은 사람들이 동의하는 가격이다. 가격 이면에 벌어지고 있는 현상은 알지 못해도 보고 있는 가격이 바로 사람들이 매매할 때 인정하는 가격이다. 보이지 않는 현상이 어느 순간부터 많은 사람들에게 노출 될 때가 있다. 이럴 때 가격은 오르거나 떨어진다. 이런 시기는 극히 일부에 지나지 않을지 몰라도 편향된 인식을 갖게 된 사람들은 한 번 노출된 인식을 오래도록 각인효과에 의해 머리속에서 지우지 못한다.

온갖 데이터와 통계를 근거로 다양한 설명과 주장과 제시를 할 때 사람들은 가장 그럴싸한 것에 동조하고 암묵적인 합의를 하게 된다. 한동안 합의는 유효하게 진행된다. 가격의 진폭이 얼마만큼 벌어지느냐에 따라 이익과 손실은 커진다. 가격의 차이가 커질 때 사람들은 이러한 현상을 위한 데이터를 필요로 한다. 이를 확인한 후에 사람들은 비로소 움직이기 시작한다. 움직이는 가격과 보이는 데이터가 일치한다고 믿기 때문이다.

가격은 늘 올라갔다가 떨어지고 떨어졌다고 오른다. 어쩌면 만고불변의 진리인지도 모른다. 영원히 떨어지는 것도 없고 오르는 것도 없다. 예전보다 더 오르거나 떨어지지 않을 뿐이지 일정 수준으로 올랐다가 떨어졌다가를 반복한다. 각 개별 종목이나 자산에서는 영원히 떨어진 것은 있어도 자본주의가 본격적으로 전 세계를 뒤덮은 후에 결국에는 인류가 발전하고 발달한만큼 최소한 물가상승률만큼 가격은 오르게 되어있다.

이런 점에서 부동산이라고 딱히 달라야 할 이유는 없어 보인다. 모든 자산이 인플레이션이라는 괴물에 의해 올라가는데 - 원래대로 보면 떨어진다고 볼 수도 있다 - 특정 자산만이 떨어지거나 가격을 계속 유지한다는 것이 과연 가능할까라는 물음에는 지난 역사를 돌이켜볼 때 동의하기 힘들다. 앞으로 우리가 맞이할 미래는 과거와 다른 세계가 펼쳐질 것이라는 부분에는 동의해도 말이다.

부동산으로 인해 많은 사람들이 상처를 입었다. 상처가 났으면 곪아 터지게 되어 있다. 그 후에는 새살이 돋아나 말끔하게 지워진다. 흔적은 남아 있을지라도. 부동산이라는 자산 가격이 오를 때 여러 이유로 망설이던 사람들이 많은 데이터와 통계를 확인한 후 매수하여 고생을 하고 있다. 이제 더이상 부동산은 오르지 않는 자산이고 살 것이 아니라 살 곳으로의 변화가 이뤄지고 있다고 한다.

전통적인 개념에서 노동을 통한 가치있는 것을 만들지 않는다는 측면에서 부동산 투자나 주식 투자나 다를 것은 없어 보인다. 부동산 개발을 하거나 사업을 하는 것이 아니라면 더더욱. 유독 부동산이 더 저주나 관심과 희비가 교차하는 것은 의식주라는 필수요소에서 뺄 수 없는 한 부분이라는 측면이 강하다. 

시대가 변화함에 따라 패러다임이 변하고 이에 따라 우리가 살아가야 하는 방법도 조금씩 변화하는 것처럼 투자도 달라질 수 밖에 없다. 패러다임의 변화에서 적응한 사람들은 무엇인가를 갖게 되고 실패한 사람은 도태되면서 다시 사람들은 새로운 환경에 적응하고 익숙하게 살아간다. 현재, 시중에서 벌어지고 있는 부동산 투자와 방법과 거주에 대한 개념은 그렇게 알게 모르게 이동중이다.

예전처럼 사 놓고 기다리고 있으면 부동산 가격이 올라 돈을 벌 수 있을 것이라는 순진한 생각을 갖고 있는 사람은 없다. 그런 이유로 부동산 투자를 하지 않는다. 단순히 자신이 편하게 살아갈 주택을 구입하는데 끝나는 것이 아니라 분명히 내가 산 가격보다 오를 것이라는 목적까지 갖고 구입하던 사람들이 이제 그 목적이 사라져 구입하지 않으려 하다보니 가격은 떨어졌거나 오르지 않고 있다.

어떤 투자나 사업을 하든 중요한 것은 끊임없는 현금흐름 창출이다. 흑자부도나 부실부도나 현금이 없어 망하는 것이다. 우리 몸에는 늘 피가 있지만 피가 흐르지 못해 동맥경화가 나면 인간이 죽는 것처럼 아무리 돈이 많아도 현금이 돌지 않으면 망하는 것이다. 이처럼 물가상승률과 경제성장률이 높던 시기에는 갖고 있는 것만으로 돈이 되는 시대에서 갖고 있으면서 현금흐름을 창출하는 자산이냐가 중요한 핵심이 되었다.

부동산 투자에서도 이제 중요한 것은 보유하면서 나에게 돈이 들어오는 자산이냐를 근거로 투자해야 한다. '부자들만 아는 부동산 아이큐'에서 말하는 핵심은 바로 이것이다. 사실, 이 점 하나를 위해 책은 200페이지가 넘는 지면을 할애하고 있다. 반복해서 이야기하고 이야기한다. 읽는 사람에게 확실하게 각인시키기 위한 노력이라 보인다. 이것 하나만 확실하게 지킨다면 손해 볼 일은 없을 것이다.

보다 구체적인 내용이 없다는 아쉬움을 제외하면 현재 부동산 투자 트랜드에 가장 충실한 투자 방법을 알려주고 제시한다고 볼 수 있다. 아예, 극단적으로 가격이 오를 것이라는 것은 생각하지도 말고 투자하라고 한다. 그래도 상관없는 것은 보유하면서 현금이 들어오기 때문에 상관이 없다. 나같은 경우에도 미래말고 현재만 보고 투자해도 돈이 되는 투자를 하면 실패하지는 않을 것이라고 보는데 바로 그 지점이다. 추가로 현재는 현금흐름이 조금 약해도 보유하면서 현금흐름이 더 나올 수 있는 부동산이라면 가장 확실한 방법이고.

이 책을 읽은 2014년 2월 현재는 부동산에서 묘한 흐름이 나타나고 있다. 여러가지 측면에서 무엇인가 변화가 이뤄지고 있다는 느낌이 든다. 부동산 위치와 가치는 딱히 변한 것이 없다. 사람들이 부동산을 바라보는 시선도 크게 달라진 것은 없다. 그럼에도 무엇인가 사람들의 시선속에 눈동자가 흔들리고 있나보다. 다양하고 복잡한 상황을 통해 변화는 어느날 갑자기 미처 대처하지도 못하는 순간에 찾아올 수 있다. 지금 그 순간이지는 모르겠다. 그저, 이렇게 리뷰라는 형식을 통해 한 번 흔적을 남겨본다.

함께 읽을만 한 책(사진클릭)