서울이 다가 아니다.

서울이 아니어도 오를 곳은 오른다 - 수도권.지방 부동산의 미래 가치 분석
김학렬 지음 / 알에이치코리아(RHK) / 2018년 8월

 물론 지금도 지방에 살고 있지만 난 지방에서 살고 싶단 생각을 했었다. 강준만의 책에 영향을 받았기도 했고, 수도권이 너무 비싸다는 생각을 많이했었다. 그래서 집값대세하락론 책도 보고 믿는 편이었다. 지금 돌아보면 결과는 정반대로 갔다. 한국은 일본이 아니었고, 아직 일본이 안되기도 했다. 인구는 조금더 늘어날 여지가 남아있었고, 무엇보다 1인가구의 증가로 세대수가 늘어나고 있었으며 전세계적 저금리로 유동자금이 넘쳐났다.

 돌아보니 쉽지만 당시엔 누구도 이런 사실을 볼 수 없었다. 경제도 예측할 수 없는 생물 같은 것이니까. 서울부동산의 미래를 쓴 저자가 아쉬웠던 건지, 이번엔 지방 부동산을 다루었다. 워낙 돌아다니는 걸 싫어하는 성격이라 서울도 잘 모르고 지방도 잘 모르는데 이 책을 보면서 지방에 대해 좀더 잘알게 된게 수확이다.

 한국은 매우 서울, 수도권 집중 국가다. 사실 수도권은 말처럼 서울의 기능이 분산화되거나 영향력이 늘어난 곳이다. 우리가 5100만쯤 되는데 수도권인 서울, 인천, 경기도에 무려 2500여만이 산다. 거의 과반인데 가까운 시일내에 과반이 넘어갈 것은 확실하다. 서울 집값이 워낙 비싸 경기도가 주변 인구를 빨아들인다는데 인구가 일년에 일만씩 늘어나고 있다고 한다.

 이런 수도권의 영향을 가장 받지 않는 곳이 부산이다. 부산은 인구가 줄어들고 있다곤 하지만 저자는 서울의 경우처럼 부산이 글자 그대로 광역화되었다고 본다. 그래서 경남은 인구도 많고 대도시도 많다. 부산은 해운대구와 수영구가 좋다는데 서울처럼 구도심이 아닌 신도심 지역들이다. 각 도시들의 구 도심은 언제쯤 기능을 회복할까

 우리나라의 대도시들은 통상 동쪽의 부동산 가치가 높다고 한다. 서울, 부산, 대구, 인천, 광주, 울산이 모두 그러하다. 서울은 강남의 개발로 그렇고, 부산과 울산은 항구쪽 교역때문에 그럴 것 같으며, 인천은 서울쪽이 동쪽이라 그럴것 같다. 대구 역시 물류대문에 동쪽이 활성활 되었을 듯한데 광주는 이유를 잘 모르겠다. 그런데 유일하게 서쪽이 더 비싼 곳이 있으니 대전이다. 이유는 책에도 나오지 않고 잘 모르겠지만 일단 한창 커나가는 세종시가 대전의 북서쪽에 위치한다. 그래서일지도 모르겠다.

 저자는 인구 10만 미만의 지방 소도시는 투자에 조심하라고 말한다. 약간의 투기 수요만으로도 가격이 크게 흔들리고 그 흔들린 가격도 단지 겨우 몇건의 부동산 거래때문에 그렇게 되는 것이다. 실제 가격이라 보기 어렵단 말이다. 그래서 그런 지방은 그 사람들의 몫으로 남겨두는게 좋다고 말한다. 투자를 위해선 적어도 인구 20만이나 30만 이상의 도시를 봐야하며 그런 도시는 사실 많지 않은 편이다.

 지방도시중 자체수요의 기준으로 시가 커져서 분구가 되는 시점을 주목하는데 보통 지방도시는 분구기준이 서울보다 엄격해 구당 30만 정도의 인구가 필요하다. 즉, 60만 가량의 인구가 있어야 두개의 구를 가질수 있다는 점인데 인구가 많다보니 아무래도 자족 도시가 될수 있기 때문이 아닐까 싶다.

 책을 보니 저자가 부동산 공부를 정말 많이 한 사람이란 생각이 들었다. 수도권만도 힘든데 훓은 느낌은 있지만 지방에 대해서도 주요 특징을 잘 알고 있는 느낌이다. 우리 같은 일반인도 그럴필요도 할수도 없다고 생각한다. 자기가 실거주 하는 지역, 혹은 살고 싶은 지역에 대해서만 잘 알고 투자하면 괜찮은 가격에 그리고 나중엔 오를만한 가격을 가질 집에 살수 있지 않을까