금리와 부동산

일본 부동산업계의 오랜 격언 중에 '살 때, 팔 때, 쉴 때'라는 말이 있다. 살때: 금리가 낮을 때, 팔때; 금리 상승 과정의 끝 무렵, 쉴 때; 금리가 높을 때. 대체로 자본력이 있는 부동산 기업들은 금리가 상승하기 시작할 때 토지 매입을 올스톱한다.

부동산 투자론

 

* 일본 버블 

일본의 버블은 주가+부동산 동반 하락이었다. 주가는 고점 대비 82% 하락, 부동산의 경우 지방과 외곽 폭락했지만, 도심은 덜했다. 

* 아파트 리모델링시, 복도식 아파트가 계단식 보다 유리. 

- 자형으로 설계된 아파트가 ㄱ자형이나 ㄷ자형보다 그림이 나온다. 주택을 살 때에 거주 편의성 등과 같은 현재 가치만 보지 말고, 재료가 있는지 확인해야. 이왕 아파트를 사려면, 일반 아파트보다 재건축이나 리모델링 등 자체 재료를 가진 곳이 좋다. 

* 시장에 따르라 

나의 주관이 아닌 시장에 순응하는 사람만이 최종 승자가 된다. 나보다 더 똑똑한 수십만 명, 아니 수백만 명이 모여 시장을 만든다는 사실을 잊지 말자. 자신이 만든 함정에 빠지지 말아야 한다. 

* 비수기에 사고, 성수기에 팔아라. 

6, 11, 12월이 대표적인 비수기/ 학기 사작하는 3월과 9월 이사철은 거래를 피하라. 

* 재건축 10계명 

1. 재건축은 타이밍: 정책과 투기요인에 따라 등락을 거듭하니, 판세를 읽어라. 

2. 거주를 겸할 수 있는 곳: 중층 이상의 30평형대. 

3. 재건축도 장기투자: 근본적으로 주거환경<자본이득이 목적. 부동산 경기가 활황세로 돌아서야 수익률이 발생한다. 따라서 투자 회수 시점을 길게 잡아야만 한다. 

4. 물가수준만 벌면 다행이다 여겨라. 

5. 중층(10~14층) 단지는 로열층(7~13층)을 매입: 재건축 후 현재의 층을 그대로 분양받기 때문.  

저층(5층이하)단지는 층수가 높아지므로 상관 없다->되도록 싼 것을 매입.

6. 리모델링: 최근에는 준공연한이 15년으로 단축, 전용면적 기준 30%까지 넓힐 수 있다. 면적증가가 많은 단지를 고르는 것이 유리. 

7. 이왕이면 대지지분이 많은 곳이 좋다: 결국은 땅값이다. 같은 평형이라도 땅 면적이 넓은 곳이 좋다. 

8. 조합원의 갈등이 없는 곳이 좋다: 종소형 아파트가 밀집해 있는 아파트는 중대형 중심보다는 재건축 의지가 강하고, 조합원 분쟁도 적다. 

9. 재건축 단지 내에 학교나 공원 등이 많은 곳이 유리. 

10. 신축 용적률이 높은 곳. 

* 고령 사회에서 사지 말야 할 아파트 

평지 대단위 아파트가 좋다. 경사가 있는 언덕에 지은 나홀로 아파트는 피하라. 

* 부동산 펀드: 실물형 펀드(임대형) 

수익형 빌딩을 사서 임대한 후 수익과 매매 차익을 투자자에게 배당/ 출시된 상품이 적다는 것이 단점. 

부동산학 개론

 

- 고점매수 저점매도 

저점매수 고점매도보다 수익이 더 낳다. 단기간에 메매를 반복하기 어려운 부동산의 특성을 고려하면 고점매수는 시간당 수익 측면에서 볼 때 훨씬 좋다. 오르는 추세가 보일 때 투자하면 단기간에 꽤 괜찮은 상승을 맛볼 수 있고, 고점을 지난 내리는 추세가 보이면 그때 팔 것인지 계속 유지할 것인지 선택할 수 있다.  

- 20평형대 아파트 

향후 교육환경이나 편의시설이 잘 갖춰져 새활여건이 뛰어난 신도시나 서울로의 접근성이 양호한 지하철 역세권 20평형대 아파트는 실수요로 인해 크게 오를 가능성이 크다. 

- 낡은 단독주택 

1. 헐어서 다세대나 다가구주책을 짓는다.  

2. 음심점이나 사무실 같은 근린시설로 용도변경.  

- 부동산 성공투자 5계명 

1. 저질러라: 확신이 있으면 기다리지 말아라. 

2. 가존의 가격은 잊어라: 가격이 떨어지기만 기다리며 매입을 준비하는 사람들이 명심해야 할 점은 '내가 생각하는 바를 다른 사람들도 똑같이 생각한다' 파는 입장에서 보면, 매입 당시 가격 같은 것은 이미 잊어버린다. 현재의 가치만이 중요. 

3. 잘아는 지역에 집중하라: 자신이 잘 아는 지역을 중심으로 찬찬히 살려보라. 호재는 어디에나 있다. 당장 돈이 없더라도 언제 생기면 들어간다는 심정으로 관찰하라. 그 지역에 대한 전문가적 지식을 갖추고 나서 수익에 대한 확신과 편안한 마음이 들 때 투자에 나서자. 

4. 투자에 필요한 인맥을 만들자. 

5. 최고의 지역에만 투자하라: 부동산은 살 때보다 팔 때가 문제. 10억 거지라는 말은 팔리지 않는 부동산을 가진 사람을 일컫는다. 환금성이 떨어지는 부동산은 피하라. 최고의 지역은 팔기 쉬워 갈아탈 때도 유리하다. 

- 조망권이 좋은 단지 

산이 보이는 단지도 점점 인기를 끌고 있다. 단지 주변에 산이 있으면 자연공원과 산책로 등이 있고, 주거환경도 쾌적. 북쪽으로 북한산이 있는 은평구 불광동 아파트.  

* 재건축아파트인 경우, 현재의 분양평수가 아니라 재건축 후에 가지게 될 '허용용적률x대지지분 평수'가 돼야 한다. 

* 살기 좋은 곳에는 필요하면 전세로 가서 살자. 집을 가지고 돈을 벌지는 않더라도 손해 또한 보지 말자. 

- 지독한 낙관론자 

투자를 했으면 기다려라. 시간이 돈을 벌어준다. 부동산 투자는 한번 하면 일단 끝난다. 물건을 매입한 다음부터는 그 물건이 알아서 돈을 벌어준다. 매일 들여다볼 필요도 없고, 특별하게 노력할 필요도 없다.  

집이라면 들어가 살거나 임대를 주면 되고, 수익성 부동산이라도 제한된 시간만 들여 관리해주면 된다. 걱정하지 말고 시간에 맡기면 되는 것이 부동산투자의 커다란 매력.  

원룸-수익형부동산 연구

 

* 1인가구 주거유형 선호 

1. 이사이유: 직장(32.5%)>평수확장(14.9)>교통(11.2) 

2. 고려사항 : 가격(37)>교통(30.2)>면적(24) 

3. 주택유형 : 아파트(37)>단독(35.4)>오피스텔(9.8) 

4. 희망면적 : 40평방=12평이하(30)>12-15평(15.2) 

5. 차량보유률: 24.5% 

정리->직장이 가깝고 전철 등 교통이 좋고, 저렴하며 아파트처럼 프라이버시가 보장되는 12평정도 원룸 선호 

* 고시원 안전기준 

합법화된 고시원은 새로운 건축기준 마련과 동시, 소방법상 다중이용시설물로 편입. 

중복도 넓이 1.5m, 편복도 넓이 1.2m, 복도 끝 소방법상 전실 설치, 5층 이상 건물->옥상직통계단설치, 4층이하->하강시설 설치, 소방유도선 시공, 실내 방송시설, 경종시설, 전체 각 룸별 스프링클러 설치 의무화, 방화재 시공, 방염재 시공, 방화문 시공. 

* 서울시 지역별 1인가구 현황(2005) 

관악구(6만6천)>강남구(5만)>마포구(3만4천)>동대문구(3만2천)>송파구(3만2천)>강서구(3만1천) 

* 도시형 생활주택 성공포인트 

1. 역세권 2. 상주인구 및 유동인구 많은 곳 3. 대학상권 지역 유리  

4. 지역상권에 적합한 주택시설: 각 상권이나 지역별 나름의 지역문화 존재. 이에 적합한 인테리어와 시설수준. 월세 또한 차별화. 강북지역 비교적 낮은 가격, 강님지역 높은 가격으로 차별화. 

* 25~34세 사이 싱글족들의 생활습관, 거주형태, 라이프스타일을 조사 연구하면 사업성공 가능성 높다. 

* 임재주택사업 절차 

1. 입지선정: 접근성, 노출성, 퇴근길 방향, 주변에 상업시설 집중된 곳. 절간같은 곳은 기피, 이동성이 높은 성향과 술집, 카페 등 위락시설, 학원등 자기계발 가능한 곳. 

라이프스타일 재생으로 가는 도쿄집중

 

p.322-326

몇 년 전만해도 신주쿠 같은 번화가에만 일본의 첨단 트렌드가 느껴지곤 했다. 그런데 최근 몇 년 사이에는 됴쿄의 새로운 트렌드를 읽을 수 있는 신명소가 속속 등장하고 있다. 이들 신명소는 이전까지는 사람이 별로 모이지 않던 재개발 지역이었다는 공통점이 있다...'도심회귀'와 '됴쿄집중' 현상으로 인해 지금도 고도성장기를 방불케 하는 대형 재개발이 이루어지고 있다. 

고도성장기에는 일본 사람들도 직장과 주택이 떨어진 '직주분리형' 생활이 보편적이었으나, 요즘에는 직장과 주택이 가까운 '직주근접형' 생활을 추구하기 시작했다.  

도쿄는 생활 인프라가 잘 정비되어 편리할 뿐만 아니라,  도난 등 리스크를 피하기 쉽고 고실업 시대에 취업 기회를 얻을 수 있는 최적의 장소라는 생각이 작용해서다. 그리고 젊은 층일수록 자기 시간의 가치를 중시하기 때문이기도 하다. 이런 트렌드에 대해 어떤 사람들은 '도쿄 재생'이 아닌, '라이프스타일 재생'이라고 보고 있다. 나아가 최근에 집중적으로 신명소가 등장하는 것은 그동안 버블 붕괴로 인한 지가 하락으로 "지금이 재개발 적기"라고 판단하기 때문이라는 분석도 있다. 

* 도쿄 신명소 best 5 

1. 롯폰기: [서울에서는 용산이 될 가망이 있다, 이태원 지역과 맞물려서]

2. 됴쿄역 주변: [마루노추치와 더불어 전통적인 도심이었다면, 여기는 서울역-명동-광화문 라인이 될듯] 

3. 아키하바라: [전형적인 오타쿠 문화라고 할 이곳에 IT업체가 몰린다고 하니, 구로디지털이나 상암단지가 상응할 듯, 홍대?] 

4. 도쿄의 워터프론트 '도요스' 개발지구 : '도요스 라라포트'에는 각종 문화 및 상업시설이 들어섰으며, 야외광장에서는 ㄷ3ㅗ쿄만 조망도 가능. 신명소인 키나자와 도쿄도 입지. [여기는 인공섬을 중심으로 한 한강변 개발지역이 상응?] 

5. 하마리큐와 시오도메 재개발지구: 외곽 문화지구와 사무실 지구. [분당이나 파주가 상응]