수익용 부동산 재테크

 

p.58-9 

주택 가격 하락에 이은 상업용 부동산의 가격 하락 움직임. 

현재 상업용 부동산이 주택 시장과 같은 붕괴로 이어질 가능성은 별로 없어 보인다. 이는 상업용 부동산에 거품이 없다는 의미가 아니라, 상업용 부동산은 그 본질이 주택과 다르기 때문이다. 

상업용 부동산은 소유자들이 대부분 기업이거나 자산 소유자들이다. 따라서 부동산 가격이 상당 비율로 하락한다고 할지라도 그 부작용이 즉시 나타나지 않는다. 게다가 상업용 부동산은 그 속성이 수익성 자산이므로, 수익의 감소가 이어진다고 해도 즉시 처분해야 하는 경우는 흔치 않다. 다만 은행으로부터 담보대출을 받았다면 이자 납부에 어려움을 겪을 수는 있을 것이다. 그러나 그것도 수익의 대부분이 감소했을 때 발생한다. 

반면에 주택은 서민들의 보유 비율이 높다. 따라서 소득이 감소하거나 소멸하면 즉시 대출에 어려움을 겪게 된다. 그뿐이 아니다. 주택은 수익성 자산이 아니므로 소득이 없으면 포기하는 것이 훨씬 낫다. 미래에도 아무런 이득이 되지 않기 때문이다.  

세미텔, 초소형 주거 업무 공간

 

* 세미텔Semitel은 소호족을 위한 공간. 

5~16.5평방미터에 이르는 다양한 면적의 공간에 각종 편의시설과 개인조절이 가능한 냉난방시설을 갗춤. 취사 가능. 월세는 보증금 없이 30~65만원을 받는 신종 임대사업. 

* 미국(5천만명), 일본(근로자 15%, 600만명) 등으로 소호족 급증 추세/ 한국은 현재 10% 추정. 

*프리랜서, 재택근무자, 전문직 자영업자, 1인가구 등이 거주하는 공간은 집/사무공간을 겸한다. but, 원룸이나 오피스텔은 전세보증금이 필요해 초기부담 있고 임대료가 비싼 편. 따라서 소규모의 업무 주거 공간을 개발한다면 전망이 밝다. 

* 개발유망지역 

-1인가구 집중 지역:신촌, 홍대 일대 

-1인가구 집중 예상 지역: 돈암(교통 요충지, 강북지역 최대 접점) 마포, 공덕(도심과 여의도 인접한 지리적 특성, 강북 최대주거 업무 타운) 충정로(지하철 2,5호선 통과하는 대규모 주거, 업무 타운) 

*유사시설 비교 

원룸: 주거지역/보증금, 비싼 임대료/40~83평방/업무용 부적합/화장실,세면실 부착/교통, 편의시설 불편 

세미텔: 주거 업무시설 주변/보증금X, 싼 임대료/소음방음대책, 개별(중앙)난방/공동 화장실, 취사실,휴게실(취미, 인터넷), 업무지원(비서, 보안) 

* 세미텔 기본계획 

1. 출입구/ 관리실 계획 

세미텔의 이미지 컨셉 결정 부분. 개방감과 보안 동시 유지하게, 24시간 관리에 유리한 방향으로.  

출입구 -> 시큐리티 시스템(cctv, 카드키, 출입용 비밀번호 인식기) / 3층이상 엘리베이터 필요, 방문자 대기실 및 휴게실. 

관리실 -> 경비실 겸용으로(24시간 근무) 비서업무(전화, 팩스, 복사, 민원, 택배전달 등)

2. 1인실/2인실 별로 단위플랜 계획 

3. 샤워실, 세탁실, 공동 취사장 계획 : 

재실자에 따른 변기 수, 세면대 수 조절(남여별로 구분해야 할듯!) 공동 욕실(세면시, 샤워부스, 사물함, 화장대 등), 공동 세척장(세탁기, 탈수기, 건조대), 공동 취사장(냉장고, 준비대, 개수대, 가열기, 공동 식탁) 

4. 휴게실 계획: 사용자의 입주 결정에 중요한 영향 미침. 세심한 배려와 인테리어 연출 요구. 사용자의 커뮤니티 공간화를 통해 입주 장기화를 유도.  

독서용 도시 비치대(소설, 월간지 등), 음료 자판기(수익부분), 대형 멀티비전, 인터넷 시설? 간단 운동기구, 소파, 테이블 

* 세미텔 사례 분석 

-3개월 분 월세(평균 120만원) 시설 예치금 형식으로 받고 있음->이용자 부담 발생하나 최소 3개월의 안정적 월세 보장되고 유사 시설보다 경쟁력이 있을 경우, 해약율 10%미만.  

-팩스와 복사 서비스: 관리 사무실 대행, 넉넉한 인터넷 환경에 갗추어야, 

-좁은 사무 공간으로 접객을 위한 회의실 필요! 휴게실 겸용 회의실 이용 강구. 

-관리인을 두어 사무보조 대행->전화비서, 택배수납 

-감성 서비스: 경쟁력 강화를 위해 입주자를 위한 각종 정보 제공 및 대행 서비스 강화 

* 세미텔 사업 6가지 핵심 체크 

-입주자 정보 데이터베이스화 

-업무지원 장비(복사기, 프린터, 팩스) 

-쾌적한 실내 공기 유지(흡연실 별도 설치) 

-옥상에 휴식 공간 설치 

-운동시설 설치도 고려 

-장기 월세 선납 할인 등 다양한 마케팅

부동산 대폭락 시대가 온다

 

p.154-5 

임대수익은 그 사회의 경제 활력과 긴밀히 맞물린다. 경제 활동이 원활하지 않다면 기업 임대 수요는 물론 일반 생활인들의 임대 수요도 줄어들 수밖에 없다... 일본도 거품 붕괴 이전에는 부동산 자산 비중이 상당히 높았다. 그러나 거품 붕괴 이후 저성장 단계에 진입한 10여 년 동안 부동산 자산 비중이 크게 줄어들었다. 가계 자산 비중이 줄어들었다는 것은 부동산의 투자 메리트가 없어졌음을 의미한다.  

p.194-5 

세계 각국의 선진 도시들은 도심 재개발을 통해 공간의 효용성을 극대화하는 방향으로 나아가는 추세이다... 또 직장과 주거, 상업, 학업 등이 한 곳에서 이루어지는 'compact city'형 개발이 이루어질 가능성도 높다. 고유가 시대에 에너지 절감형 도시를 만든다는 측면에서도 이 같은 흐름이 형성될 것이다. 이런 상황을 고려하면, 거품 붕괴 후에도 도심 지역의 집값은 상대적으로 안전할 것이라는 전망을 해볼 수 있다.  

일본의 경우도 도심까지 통근이 오래 걸리는 수도권 외곽 신도시가 거의 버림받다시피 했다. 그런데도 지금 우리나라는 2기 신도시를 중심으로 수도권 외곽에서 향후 몇 년간 엄청난 공급 물량이 예정돼 있다. 따라서 실거주가 아닌 투자 목적이라면 외곽 신도시에서 집을 사는 것은 낭패 보기 십상이다. 

p.238 

라이프사이클펀드 

라이프사이클에 맞추어 젊을 때는 주식 비중을 높여 투자하다가 연령이 높아지면 주식보다는 채권 등으로 투자비중을 높여 설계한 펀드다. 나이가 들어 은퇴가 다가올수록 고수익보다는 자산을 안전하고 보수적으로 운용하면서 환금성을 확보간다는 기본에 충실한 펀드다.

39세 100억, 젊은 부자의 부동산 투자법

 

p.174  

돈을 받기 위해서는 차용증이나 영수증을 증거로 해서 채무자의 부동산에 가압류를 걸고 판사의 판결을 받아야 하는데, 그 부동산이 법원 경매에 부쳐져 있다면 일찌감치 포기를 하는 것이 나을 것입니다.  

가압류는 다른 모든 권리보다 일단 순위에서 밀려나고 안분 배당을 받게 되기 때문에 대부분 거의 돈을 돌려받지 못하게 됩니다.  

보통 조금 똑뚝한 사람들이 사용하는 것이 <저당권>인데, 더 똑똑한 사람들이 이자 안 낼 것을 대비해서 <근저당권> 식으로 채권액을 더 높이 설정해 놓습니다. 

그러나 이것도 물론 순위가 앞설 때에만 그 권리가 보장됩니다. 그래서 진짜 똑똑한 사람들은 1순위로 <소유권 이전 청구권 가등기>를 설정해 놓는 것입니다...채무자가 돈을 갚지 않을 경우 강력한 파워로 소유권 자체를 이전해 올 수 있는 권리를 가지고 있습니다. 

p.209 

법원 경매로 싸게 농가주택을 매입했다면 그 다음에 중요한 것은 리노베이션을 통해서 허름한 농가주택을 아름다운 전원주택으로 바꾸는 창조적인 작업을 시작.  

리모델링을 직접 공부...건축학교는 보통 1개월에서 2개월 코스인데, 다양한 건축 테크닉과 리모델링 방법을 공부할 수 있다. 건축 인테리어 학교를 통해서 배운 여러 가지 테크닉으로 주말마다 법원경매로 낙찰받은 낡은 시골 주택을 조금씩 리모델링해 나간다. 건축 재료를 건축 도매상에서 직접 사가지고 시간을 길게 잡고 조금씩 조금씩 리모델링을 스스로 하는 것. 

* 땅투자 성공을 위한 4가지 철칙 

1. 장기투자를 체질화해야 한다. 

2. 역행투자, 분산투자를 생활화해야 한다. 

3. 방의 전, 답을 집중 공략한다. 

4. 개발지역 인근을 집중 공략한다.

[코멘트]부동산 교과서

전출처 : 레오님의 "부동산 교과서"

p.336 단지 잠만 자는 공간인 서울 강북권의 뉴타운, 재개발 단지 역시 도심이 될 수 없다. 다만 서울 지역의 뉴타운과 재개발단지의 경우 도심과 연결하는 지하철이 잘 발달돼 있다면 인구 쇼크는 상대적으로 덜할 것이다. 하지만 부가가치 생산 기능으르 잃어버리고 도심에 기생하는 공간구조이기에 이곳의 땅이나 주택은 시장을 주도하지 못할 것이다. 타격은 덜 받더라도 상대적 소외를 받을 가능성이 크기 때문이다.