[앞으로 5년 부동산 상승장은 계속된다 - 오윤섭] 부동산 가치 투자의 원조격

앞으로 5년, 부동산 상승장은 계속된다
오윤섭 지음 / 원앤원북스 / 2016년 11월

 오윤섭 대표가 닥터아파트의 CEO인 줄은 투자를 시작하면서부터 알고 있었지만, 그렇게 꾸준히 칼럼을 써왔는지는 1년 전에 알게 되었다. 우연히 보게 된 칼럼이 팍팍 꽂히게끔 좋았다.

가치 투자는 투자의 감정도, 두려움도 없는 상태에서 어떤 경향이나 일시적 유행을 따르지 않고,
최대한 사무적으로 투자할 때 가장 좋은 성과가 온다.

<부동산 투자의 자세>

1. 자신의 능력을 현실적으로 바라보고 한계를 인정해야 한다.
2. 인내심을 길러라. 시장이 적정 매수,매도 가치를 줄 때까지
3. 리스크를 낮춘다는 명목으로 분산투자하지 말고, 내재가치기준으로 자신의 투자 원칙과 기준을 충족시키는  부동산에 집중투자한다.

by 오윤섭

리스크는 수익을 기대하기 때문에 생기는 게 아니라 잘 모르는 대상에 투자할 때 발생하는 것이다.

<투자대상 선정시 반듯이 자신에게 물어봐야 할 질문 6가지>

1. 부자들이 매입하는 부동산인가?

2. 세입자들이 계속 거주하고 싶어 하는 곳인가?

3. 공급보다 유효수요가 많은 부동산인가?

4. 악재에도 불구하고 가격이 하락하지 않았는가?

5. 침체기에도 가격이 하락하지 않았는가?

6. 지역 경제력이 높은가?(이건 동네 수준을 얘기하는 것 같음)

by 오윤섭

이런 유의 글은 공부를 처음 시작할 때는 뜬구름을 잡는 듯하고, 어떤 의미인지 여러 번 반복해서 읽어봐야 했다. 그러나 시간이 지나면서 투자처 보다 투자의 방향성에 고민을 시작하면서부터 마치 성경 구절과도 같았다고 해야 하나, 나만의 기준을 잡기 위해 상당한 도움이 되었던 것 같다. 

 이 책에서는 그가 평소 해 주장했던 부동산 가치 투자의 이론과 투자 마인드에 많은 부분을 할애하고 똑같은 현상과 전망을 가지고 '부자'와 '개미'가 어떻게 대응을 하는지 보여준다. 
 많이 와 닿는 부분을 한 자 한 자 필사해보았다. 

수요의 질에 철저히 집중하라

학군과 역세권, 생활 인프라, 그리고 지역 소득 수준에 따라 형성된 커뮤니티 등 다양한 조건을 갖춘 단지는 수요가 풍부하다. 한마디로 블루칩 단지(지역 대표 아파트)나 옐로칩 단지(블루칩의 차순위 저평가 아파트)를 말한다. 
지하철 개통만으로 도심 접근성이 좋아져도 매수보다는 전세를 선호하는 단지라면 수요가 빈약한 곳이다. 학군과 역세권을 함께 갖춘 새 아파트가 좋다. 반면 매매가 대비 전셋값 비율인 전세가율이 높은 갭 투자 대상인 낡은 아파트(재건축 호재가 없고 지은지 15년 이상인 단지)는 매수하지 않는 게 좋다. p43

정비 사업 이웃 아파트 

10년 만에 찾아온 상승장에서 정비 사업 주변 아파트를 1억 원 안팎으로 전세를 지렛대 삼아 투자하는 레버리지 투자를 추천한다. 물론 서울 정비 사업지의 조합원 지분(사업시행인가 전후)도 전세 끼고 1억 원 안팎으로 산다면 최고의 투자처가 될 것이다 p60

매도 우위 시장에서의 매도 타이밍

보유 주택 지역에 입주물량이 많으면 매도 타이밍을 빨리 잡고 가야 한다. 반대로 입주 물량이 줄어들면 매도 타이밍을 늦추는 것이 좋다.
보유 주택이 재건축 단지라면 규제완화가 계속되는 집값 상승기에는 매도 타이밍을 늦출수록 좋다. 사업 속도가 빠르면 관리처분 인가가 난 후 매도 타이밍을 잡는 것이 좋다. 분양권을 보유한 경우 수도권은 갈수록 새 아파트에 대한 희소성이 높아지니 매도 타이밍을 늦추어야 한다. 변함없는 원칙은 매수자가 있을 때, 즉 매수자가 지금 사는 것이 이익이 된다고 생각할 때 매도해야 하는 것이다. 그리고 매도했다면 뒤를 돌아보지 말고 깨끗이 잊어야 한다. p212

부동산을 진짜 팔아야 할 3가지 경우

첫째. 실수로 잘못 매입한 경우다.
둘째 투자 원칙을 어기고 매입한 경우다.
셋째. 드물지만 보유 부동산보다 투자 가치가 더 높은 부동산을 발견한 경우다. p342

최적의 매수 타이밍은 언제인가?

투자자는 규제정책 발표 이후 3개월간 시장 동향을 매물 중심으로 예의주시해야 한다. 매물도 많지 않고 매수자도 많지 않은 상황은 규제정책이 발표되면 나타나는 통상적인 징후이므로 맷 타이밍을 앞당길 필요가 있다. 즉 아무리 늦어도 정책 발표 후 3개월 이내에 매입에 나서야 한다.
하지만 3개월 이후에도 매수세가 살아나지 않고 성수기에 매물이 쌓이기 시작하면 매수 타이밍을 조금 더 늦출 필요가 있다. 특히 성수기(8~9월,2~3월) 때 최소한 한 차례 이상 시장 상황을 지켜보아야 한다. 비수기에 이어 성수기에 연속적으로 매물이 쌓인다면 더욱더 시장을 주시해야 한다. 최악의 상황인 대세 하락을 감안해야 하기 때문이다. p348

가치 투자에 성공하는 3가지 비결

첫째. 투자자로서 자신의 능력 범위를 설정하는 것이다. 
투자 스타일은 물론 투자자로서 투자 대상을 어디까지 삼아야 할 것인지를 미리 결정해야 한다. 구체적으로 지역이나 상품으로 설정할 수 있다. 가장 바람직한 방법은 투자 스타일에 따라 자신이 잘 아는 지역의 잘 아는 상품을 투자 대상으로 한정하고 그중에서 선택하고 집중해서 장기 투자하는 것이다. 

둘째. 배우고 분석하고 조사해야 한다는 것이다.
투자 대상(상품과 지역)을 선정했다면 매일 경제지와 종합지 신문을 하나씩 정독하며 투자 대상에 대한 소식을 읽고 분석해야 한다. 또 가치 투자의 스승으로 삼을 만한 사람의 책을 정독하고 실행해야 한다. 즉 최고가 되려면 최고를 연구해야 한다. 이때 열심히 배우기 위해서는 왕성한 호기심이 필요하다 또한 현장에 가서 투자 대상을 확인하고 분석하고 조사해야 한다. 투자에 앞서 최소한 1년간은 심층보도를 쓰는 기자의 심정으로 투자 대상을 심층 분석해야 한다.

셋째. 합리적으로 가치 투자를 해야 한다.
시장에 휘둘리거나 감정에 치우치지 않고 합리적으로 투자해야 한다. 이를 위해서는 시장 가격보다 내재가치가 높은 투자 대상을 선정해 장기 투자하는 것이 바람직하다. 이때 최소한 3년 이상 보유할 가치가 있다고 확신이 선 후 투자해야 한다. 매입 타이밍은 일시적인 시장 침체기가 가장 좋다. 시장이 붕괴되더라도 일시적으로 가격이 하락하겠지만 미래가치는 높아지는 대상을 골라야 한다. p356

조정장세가 바로 대기 매수자의 골든타임이다.

바로 상승 시 중의 일시적인 조정장세에 매수해야 한다. 최저 호가가 시장을 이끄는 매수자 우위 시장일 때가 바로 절호의 기회다. 거래량이 많지 않지만 조정기에 나온 급매물, 저가 매물은 꾸준히 거래된다. 그럼 지금 아파트를 사는 매수자는 바보일까? 그렇지 않다. 이들이야말로 선제적 투자자다. 각종 악재로 개미들이 움츠리는 지금 아파트 내재가치에 집중해서 적정가로 매수하는 가치 투자자다. 안전마진(미래가치-가격)을 최대한 확보하고 말이다. 
장기적으로 보면 수급에 따라 미래가치는 가격(시세)으로 전환된다. 서울, 부산 등 대도시 재개발,재건축처럼 입지가 뛰어난 아파트는 자체 및 외부 수요가 많아 가격이 오를 수밖에 없다. 강남권, 범강남권(용산구,동장구,광진구,성동구,판교,위례,광교,과천 등)이 대표적이다. 마포구,서대문구 등 도심권도 마찬가지다. 

반드시 수요층에 집중해야 한다.

수요층이 증가하는 지역으로는 대표적으로 기업 입주로 상주인구가 늘어나는 곳이다. 마곡지구, 광교신도시,판교신도시 등이 대표적이다. 소득이 높은 상주인구가 늘어남으로써 주택 수요층이 늘어나고, 지역 경제력이 높아진다. 쉽게 말해 돈이 몰리게 된다.
또 지하철 개통과 같은 개발호재가 있는 지역의 아파트도 좋다. 수도권으로 보면 서울 지하철 9호선이나 신분당선 연장 구간 역세권 단지 대표적이다. 서울 도심 또는 강남권 접근성이 크게 좋아지면서 전월세 수요는 물론 매매수요가 지속적으로 늘어나고 있다. 수요가 늘어나고 있지만 일시적으로 공급물량이 많은 곳도 노릴만하다. 대표적인 곳이 2016년 전후 세종시나 동탄2신도시다. 일시적으로 분양권 또는 입주 예정 물량이 많아 일시적으로 시세가 약세일 때 분양권을 적극적으로 매수할 필요가 있다. p377

 거시적인 부분에서 세밀하게, 아파트 단지를 집어주며 설명하였다. 부자들이 사고 싶고 살고 싶어하는 아파트를 블루칩으로 평가했는데, 내 또래와 같은 소액투자자들이 실질적으로 가진 종잣돈으로 바로 진입하기가 어려운 것이 안타깝다. 블루칩 바로 아래 단계인 옐로칩에 대한 설명을 더 해주었더라면 좋았을 거라는 아쉬움은 있다. 

주로 내 관심 지역과 사정권 밖인 곳은 소홀히 하는 경향이 있는데, 나도 언젠가 주거형 부동산을 투자하게 된다면, 결국 올라갈 것은 분명한 일이다. 지금은 멀게만 느껴지지만  끊임없이 블루칩 아파트를 관심을 가지고 지켜보며 가치를 측정해보는 연습을 해야겠다. 

 공부를 시작하면서 배경 지식 없이 많은 정보를 받아들이고 수업만 들었던, 어떻게 방향을 정리 해나갈지 혼란스러운 투자자들에게 도움이 되리라 본다. 

[스마트한 선택들-롤프 도벨리]인간에게 후회 없는 선택이란?

스마트한 선택들 - 후회 없는 결정을 하기 위해 꼭 알아야 할 52가지 심리 법칙
롤프 도벨리 지음, 두행숙 옮김 / 걷는나무 / 2013년 4월

 나는 이 책을 주문해놓고 몇 달 간 읽지 못 했다.
왜냐하면 읽는 동안 고구마를 물도 없이 먹는 꽉 막힘과 답답함을 느낄 것이 뻔하기에. 내용을 넘길수록 내가 과거부터 지금까지 경험했던 것들이 하나하나 떠오를 것이고, 마치 내가 어떤 일을 벌여 놓은 것을 두고, 나중에 모든 사람들이 내 인생을 검증하는 기분이 들 것이다. 그만큼 이 책은 인간이 과연 합리적인 사고방식으로 의사결정을 하고 행동하는가에 상당한 크기의 생각할 거리를 안겨준다.

 혹자는 본인 스스로 완벽하진 않지만, 그래도 최대한 합리적인 근거로써 선의를 가지고 살아왔다고 주장할 수도 있다. 그렇다면,  전작부터 보면서 가슴에 손을 얹고 내용을 보는 것이 좋겠다. 과연 나는 이 편향 속에서 초월한 사람인지.

 전작인 '스마트한 생각들'에서 한 단계 더 가까이 일반인이 충분히 인생에서 겪을 수 있는 심리 법칙을 이 책에 담았다. 역시 본인 또한 예외는 아니었다.

 변명임이 틀림없어도 이유라도 다는 것이 중요한 이유,  의사결정의 피로감이 초래하는 잘못된 결과, 어떤 결과에 대해 오직 한 가지 이유만 있는 것은 일리가 없다던지, 질투에 낭비하는 감정은 실질적으로 아무 쓸모 없음에도 우리 인간이 가장 자주 하는 것은 질투, 수많은 사례 중에서 실패의 경우는 우리 기억 속에서 바로 폐기는 것에 대한 오류, 초깃값을 수정하는 인간의 두려움, 확증편향 -  자신이 맞다고 생각하는 것만 적용하고 아닌 것은 배제하는 우리들, 나만 올바른 예측을 한다는 자기 확신, 그러나 자기비판으로 극복은 가능하다는 것, 조직의 발전을 위해 자신보다 나은 적임자를 추천해야 함에도 안 하는 이유, 얼리어답터의 환상, 기억에 대해 좋은 점만 남도록 나는 완벽하다고 믿는 환상, 성공한 CEO의 자서전을 읽을 필요가 없는 이유 등등. 

다행인 것은 전작은 해결책까지 제시를 해주지 않고 독자들이 직접 WHY를 찾아야 하는 막막함(?)을 문제로 던져주었다면, 이번 책은 구체적이지 않지만, WHY를 찾는 법에 대한 실마리까지는 던져 주고 있어, 조금 더 시원스럽고 고마운 생각은 든다.

처음 읽게 되면 내가 겪을 모든 결정에 대한 염세적인 태도를 갖게 될까 두렵기도 하지만(이렇게 해봤자 뻔한데~~), 저자가 원하는 것은 포기하라는 것이 아니라, 앞으로 부딪치게 될 될 문제나 고민거리를 조금이나마 객관적으로 보려고 노력하고, 지엽적인 부분이 아닌 전체적으로 보는 사고를 독려하려는 마음이 느껴진다. 모든 것에 초월할 수는 없겠지만, 최대한  숙고한 결정이므로, 후회는 덜하게 되지 않을까?

하여간 우리는 불완전한 존재라는 것을 전제로 삼고 모든 일에 임해야 한다.  실수는 당연히 할 수밖에 없다. 우리가 생각하기에 성공한 삶이라고 여기는 부류들을 너무 부러워할 것 없다. 그들이 합리적이라서가 아니라 어쨌든 운이 좋았을 수 있으므로, 내가 능력이 없어서가 아니다. 
(이것마저 정신승리의 함정일까?)

당신은 이것을 보고 무슨 생각을 하였는가?

[사람에게 돌아가라-장문정] 고독을 극복하려는 노력

사람에게 돌아가라 - 아닌 척하지만 사실은 너무나도 외로운 당신에게
장문정 지음 / 쌤앤파커스 / 2015년 11월

정답은 제목에 써있다.
사람에게 돌아가라고.

사람은 죽을 때까지 외로움을 느끼는 동물이라며.
때로는 외로움도 즐길 줄 알아야 한다며.
결국 세상의 중심은 나로써 귀결된다.

언제나 외로움을 품고 살아갈 수 있는 것일까?
그러나 그 외로음은 가볍게 볼 것이 못된다.

금이 간 물병은
언젠간 계속 흐르는 물줄기에 깨지게 마련이고,
이는 곧 사람의 마음이다.

사회가 우리를 이렇게 만드는 것일까?
아니면 우리가 내면을 닫아두게 되는 것일까?

직장을 다니다 보면 번아웃에 부딪치게 된다.
한가지에 몰두하다 정신,신처 에너지의 고갈을 겪게 되지만,
이놈의 사회는  '너는 할수 있어'라며, 맹목적 격려를 동반한
긍정성의 과잉이 피로사회로 일컬어 지는 사회를 만들어낸다.

그래서 필요한게 '체념' 이다.
자신의 한계를 깨닫고 미련을 버리고,
현실을 받아들여야 하는데,
꼭 목표를 달성하고 내 자신의 한계를 넘어서는
영웅을 숭배하는 사회.

호랑이의 등에 올라탄 형국으로
나는 나 자신을 위해 달려가고 있다고 착각하지만
실상은 고독으로 침잠되어간다.
나를 이해해 줄 사람이 점점 없다고 믿어가는 것이다. 

이렇게 우리 사회가 다들 외로움이 만연한 세상으로
바뀌어 가는 만큼 슬픔은 더욱 커지고 내면의 아픔을
치유하기는 어려워진다.

그래서 우리 의 마음은 먼지가 많이 쌓이기 전에
닦아주고 사랑을 줘야한다.
혼자 살아가지만 그 사랑을 받고 채울 수 있는 원천은
바로 다른 사람일 수 밖에 없다. 이웃

이웃에게 다가가는 것은 어렵다.
그러나 인사를 하는 작은 것부터
시작해보는 것도 좋을 것같다.

외로움을 이기려면 일단 작은 용기가 필요하다.
내가 먼저 밖으로 나가야 한다.
그리고 힘들면 당장 누군가에게 도움을 청하기.

나는 불완전하다는 것을 이해하기.
그래서 다른 누군가가 필요하다는 것을 꼬옥 깨닫기.

[레드 라이징- 피어스 브라운] 피는 피를 부른다.

레드 라이징 ㅣ 레드 라이징
피어스 브라운 지음, 이원열 옮김 / 황금가지 / 2015년 11월

여행중 생각을 많이 하게 만드는 책도 좋지만, 비행기와 같은 밀폐된 공간이나, 마냥 누워 있고 싶은 방갈로에 걸려있는 해먹에서는 딱히 아무 생각없이 빠져들고 싶은 책이 필요하다.

'레드 라이징'은 그래서 선택되어졌다.
연재소설일 지라도 한 권 한 권에 중요한 세부스토리는 결말이 나야 한다는 것과 최근 디스토피아 세계관에 흥미가 돋는 나머지 '헝거게임', '매드맥스'와 같은 극한 환경 속에 처절한 인간관계를 그려내면서도 재미를 잃지 않을 만한 선택에 합격점을 받았다.

 개인의 복수가 대의를 수호해야하는 처지와 갈등을 일으키는 어디 선가 많이 본 듯한 구성이다.
몽테크리스토 백작과 같은 모든 것을 잃게 된 주인공이 예기치 않은 도움을 받아 자신을 아래로 내던져버린 기득권 세력에 대한 복수의 장면도 나온다.

 이는 우리가 사는 세상을 손아귀에 넣고 이리저리 조정하고 통제하는 그 바깥의 이면을 전혀 알 수 없게 하는 '매트릭스'와도 같은 세상을 다스리는 상위 계급에 대항하는 '네오' 의 모습도 스쳐지나간다.

주인공은 과연 '네오'가 될 것인지 아니면 결국 지배자의 손아귀에서 끝까지 벗어나지 못하지만 저항자의 모습인 설국열차의 '커티스'가 될지 이번 스토리 이후가 궁금해진다.

 미래의 '화성'을 배경으로 빌리지만, SF 적인 요소보다는 새로운 세계를 창조하는 판타지적인 요소가 강하다. 중간까지 전개는 다소 이해하기 힘들게 건너뛰는 듯한 요소도 있으며 이해가 어려우나, 중간 이후부터는 스피디하게 진행되고 이해가 쉬워진다.

곧 영화화가 예정되어 있다고 한다.

부동산 앞으로 어떻게 될 것인가?

부동산의 보이지 않는 진실
이재범.김영기 지음 / 프레너미 / 2016년 1월

 저자 두 분의 블로그 모두 친추로 구독해 보았기 때문에, 책에서 밝힐 부분에 대해 어느정도 예상할 수 있었다. 특히 공신력 있는 통계정보를 수집하여 본인들의 의견을 가감없이 설명하는 스타일로 향 후 부동산 시장을 바라보는 시각을 키우는데 많은 도움을 받았다. 

 현재 정부의 부동산 관련 금융 정책과 지지부진한 국내외 경제상황에 따라 전년도 11월까지 뜨거웠던 부동산 시장이 한 차례 냉각되어 가고 있는 추세이다. 이에 호시탐탐 기회를 엿보던 부동산 대폭락론자들과 소위 전문가라고 불리는 업계 종사자들의 부동산가격의 하락을 예고하는 시기에 맞춰 냉철하게 시장을 바라보게끔 도와줄만한 책이 나왔다. 

 부동산 폭락론자들은 현재 부동산가격에는 지나치게 고평가되어, 수요에 비해 과다한 공급과 무리한 대출 등으로 버블이 상당히 끼어 있으며, 조만간 이렇게 무리하게 주택을 구입한 사람들은 어려움을 겪게 될 것이라고 단정지어 주장한다. 그러면서 일본의 사례를 들어 우리나라의 부동산 시장을 전망하고 있다. 

 그러나 이 책에서는 부동산 가격의 하락세가 이어질 것이라는 세력이 언급하는 요소와 인용하는 통계의 오류를 짚어보고, 편향되지 않은 통계를 사용하여, 자칫 속설에 의해 받아들일 수 있는 부동산에 관련된 얄팍하고, 근거없는 주장들을 반박하였다.

  부동산과 소득의 관련에서부터 주택의 멸실, 물가상승과 부동산가격의 상승 등의 관계를 언급하고, 수요와 공급의 측면에서 부동산을 설명했다. 시대의 변화에 따른 주택, 예를 들어 멸실&재개발로 필요한 주택 수요와 현재 공급 추이를 설명함에 따라 수요에 맞는 공급이 이뤄지고 있는 추세를 보여준다. 

  폭락론자들이 단골로 사용하는 일본의 부동산가격 사례에 대해 가격에만 매몰 되지 않고 일본의 전체적인 당시 경제 상황과 정책과 인구구조 등을 언급하여 부동산폭락이 부동산만의 문제가 아님을 말하며, 단순히 겉보기에 비슷해보이기만 하는 일본의 비교를 할 것이 아닌 동시대 다른 다양한 국가(주로 선진국)의 상황과 전부 비교를 하여 주장을 반박하고 있고, 통계를 어떻게 사용하는지에 따라 다른 결과가 나오니, 본인 주장에 유리한 쪽으로 사용하여 오판하지 말것을 짚어낸다. 

 그리고 원자재와 인건비가 포함된 건설비의 상승에 따라 주택가격의 상승은 필연적인 것이라고 밝히고, 특히 우리나라의 선호주택인 아파트는 단순한 주택의 의미를 넘어 하나의 정체성을 나타내는 브랜드와 같고, 장기적으로는 가격이 대세 상승했음을 통계를 통해 보여준다. 노후 주택의 증가에 따른 중요 입지에 필요한 재개발, 재건축은 일어날 수밖에 없다는 것도 언급한다. 

 특히 흔히 미분양과 택지 공급에 따라 주택 가격이 하락할 것이라고 예상하는데, 공신력있는 정보와 통계를 통해 각각의 요소들이 상관관계가 약함을 설명하는 부분은 기존의 미신적인 부동산시장에 만연한 의문을 해소해준다. 

 또한 부동산 시장을 이해하는데 있어서 금리와 환율 등의 요인은 주담대와 같은 대출이 필수적인 부동산투자에 상당한 영향을 끼치고 관계를 형성하므로 이를 주의 깊게 바라봐야 한다고 조언한다.

 지금까지의 내용을 볼 때 부동산가격은 일시적은 부침은 있어도 대세상승을 피할 수 없음을 알게 된다. 부동산 투자를 앞으로 어떻게 해야할 것인지에 대한 고민을 해보고 방향을 설정할 수 있는 큰 그림을 알려준 것이 고맙다. 물론 세부적인 투자처와 적절한 매수&매도 타이밍에 대한 예측은 분명히 어렵다. 그릇된 판단을 피하기 위해 우리는 정보를 수집하고 지식을 습득하여야 한다는 것을 일깨워준다.   

 일부 통계와 인용 부분 중 인쇄상의 오류가 있어 통계를 해석하는데 이해의 어려움이 있던 부분이 있었다. 조만간 저자가 직접 나올 강연도 기대된다.