스킨 인 더 게임 (Skin in the Game) - 나심 니콜라스 탈레브

스킨 인 더 게임 Skin in the Game - 선택과 책임의 불균형이 가져올 위험한 미래에 대한 경고
나심 니콜라스 탈레브 지음, 김원호 옮김 / 비즈니스북스 / 2019년 4월

이 글에는 스포일러가 포함되어 있습니다.

나심 니콜라스 탈레브의 인세르토 시리즈 마지막 책.

아직 그의 시리즈를 모두 읽어 보진 않았지만, 그의 저서를 읽으면서 책 읽기가 점점 두려워졌다는 것은 사실이다.

내가 읽은 것 중 일부 책의 내용이 사실을 근거로 쓴 주장이 아니라, 진정성이 없는 쓰레기일 수도 있다는 사실을 알게 되었다는 것과,

내가 알고 있는 전문가가 진정한 전문가가 아니라, 권위의 뒤에 숨어 있는 가짜일 수도 있다는 것이다.

이 책을 읽게 되면 우리가 알 만한 다양한 학자들(노벨상을 수상한 사람들을 비롯하여)이 사정없이 저자에게 부실한 이론으로 까였다는 사실을 알게 된다.

다독가는 아니지만 그렇게 회의론적인 시각이 뛰어나지 않은 나는 비판적 독서가 쉽지 않다. 그러나 꽤 다양한 책을 읽어 오면서 영 별로인 책들은 걸러내면서도 더 많은 독서를 하지 못하다는 생각을 늘 가지고 있었지만, 기준 없는 독서가 오히려 독이 될 수 있겠다는 생각을 하게 되었다.

대중에게 인기 있는 '블링크'와 '아웃라이어'의 말콤 글래드웰과 '괴짜 경제학'의 스티븐 래빗을 까 따봉을 받았던 스티븐 핑커가 그에게 까였다는 사실을 지금에야 알게 되었으니 나는 아직 멀었다. 더 많은 독서가 필요하다.

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그동안 블랙스완과 같이 불확실 한 것들과 운, 확률, 인간의 심리적인 결점, 리스크 과소평가 등 작게는 투자에서부터 많게는 인류의 역사를 바꾼 선택들에 적용되는 어려운 요소들을 명쾌하고 회의적으로 다룬 그의 책을 사이다처럼 소화했는데 이 마지막 책을 통해 그가 하고 싶은 얘기는 무엇일지 궁금했다.

'스킨 인 더 게임'은 언제였는지 생각이 나진 않지만, 영어 관용문을 공부하다 알게 된 용어인데, '자신이 책임을 안고 현실에 참여하라'라는 뜻을 지니고 있다.

이번 마지막 시리즈 책에서 다루는 주요 키워드는 바로 '책임'과 '균형'이다. 지금까지의 책의 내용을 좀 높이 올라가서 바라보는 것이랄까.

지금 벌어지고 있는 것들 중 인간이 겪는 문제의 거의 모든 것들이 바로 책임의 부제와 불균형에서 비롯되었다는 것이 그의 주장이다.

역사가 기록되었을 때부터 가짜 지식인이 탄생하여 현대에 이르기까지 자기들이 그저 생각한 이론을 가지고 현실을 설명하려고 하고 모든 현상이 변한다는 동태적인 환경을 무시하고 모든 것이 변하는지 않는다는 가정(정태적) 하에 이론을 만들어 붙이는 것부터 잘못되었다. 나는 왜 대학 때 이런 모순된 지식에 대해서 의문을 품지 않았는지 진짜 공부 안 하고 놀았구나.

그리고 소위 전문가나 의사 결정자들이 하는 모든 주장이 그것이 잘못될 경우 책임을 지지 않고 손실이 날 경우 타인에게 전가하는 행태가 비합리적임에도 현재 비일비재하게 발생한다는 것이다.

아주 대중적으로 이 현상은 퍼져있다. 주식이든 부동산이든 투자 컨설팅부터 시작하여, 경제 전반을 다루는 경제학자들을 넘어 미래를 예측하는 사람에 정치인들까지 가세한다. 제일 심각한 것은 사업의 최상층부의 최고경영자들이다. 2008년도 서브프라임 모기지 사태 때 책임지고 바닥에 머리를 찧어 박아도 부족할 리먼브라더스와 AIG 등의 금융사 임원들과 이사회는 자기 자산의 손실 하나도 없이 무사히(?) 넘어갔다.

우리나라에서도 기업에서 어떤 사고가 날 때 말단 직원은 당연히 문책을 당하고 기업의 총수들은 죄송하다는 말로 끝나는 것은 기본이요, 일반인이 저지르기 힘든 배임과 횡령죄를 짓고 특사로 풀려나는 경우는 흔하다.

본인에게 책임은 없으면서 일일이 간섭하는 간섭쟁이들과 시스템 이론과 데이터로 무장했지만 실험으로 연결하지 못하는 과학자들, 책임지지 못할 것이면서 말만 앞세운 정치인들은 언제든지 자기 말을 씹어 먹을 수 있다.

그러나 반면에 일반인들은 대부분 자기가 한 일에 책임을 진다. 아주 극소수의 부류는 리스크를 짊어지고 자신의 목숨을 걸고 기존의 낡은 이론을 뒤엎는 혁명을 만들어 내기도 한다. 이렇게 책임에 대한 불균형이 누구냐에 따라 심해진다는 것을 책에서 밝혀낸다.

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위에서 언급한 주장을 뒷받침하기 위해 도표와 그래프와 이해하기 힘든 이론을 설명하는 대신 역사의 사례들과 이론만을 주장한 학자들을 논파하는 반대파의 실용적인 내용들, 저자 본인과 동료들이 직접 행한 실험 결과 등을 가지고 흥미롭게 책의 내용을 풀어내었다.

이론을 설명하는 논문 스타일이 아니라, 큰 주제 안에 작은 주제로 이루어진 19가지의 에세이로 이루어졌기에, 긴 호흡을 가지고 읽지 않아도 괜찮다.

역사적인 철학자들의 잠언들과 실례 역사 기록의 사례들, 조상들의 지혜가 담긴 우화, 현상을 비판하는 고전들의 내용이 나와 어려운 내용을 다루기는 해도 대중들이 이해할 수 있도록 돕는다.

진실과 가짜, 악보다 어쩌면 더 나쁠 수도 있는 위선, 진정한 용기와 분별력을 키울 수 있는 방법을 배우게 되는 것은 덤이다.

개인적으로 컨설팅이 업인 사람이라, 책을 통해서 나 또한 태도를 다시 고쳐서 내가 하는 일의 사명이 무엇인지 되새길 수 있는 시간이 되었다.

제일 중요한 것은 시간은 무엇이든 극복할 수 있다는 것.

책에는 '린디 이론'이라는 것이 나온다. 오랫동안 사랑받고 살아남은 책은 그만큼 앞으로도 오랫동안 사람들의 기억 속에 박혀 있을 확률이 높듯이 아무리 권위를 가지고 떠들어도 기대수명이 짧은 것들은 쓰레기가 된다는 말이다.

시간이 보증하지 못한 주장을 가지고 전문가라고 떠드느니 오랜 기간 뒤에도 가치가 여전할 생각을 가지고 살아가자는 다짐을 해본다. 참고로 저자는 25년 간 버텨서 살아남았다고 한다. 그의 논리도 아직 유효하다는 것이다.

책의 세부적인 내용은 하나하나씩 글을 통해 풀어 가려고 한다.

지성의 돈되는 부동산 1인 법인 - 지성

지성의 돈되는 부동산 1인법인 - 세금 대출 명의 문제 한 방에 해결하는 최고의 투자 전략!
지성 지음, 이승현 감수 / 잇콘 / 2019년 1월

​작년 말부터 1인 법인 설립을 고민해왔습니다.

어차피 현재 어중간한 개인사업자와 프리랜서로 2019년을 어중간하게 지낼 바엔, 영업과 운영 때문에 비용이 많이 나가는 거면, 이 지출에 대한 부분을 최대한 사업 경비로 처리하고 지역가입자로 들어가는 보험료를 절약하는 게 나을 수 있다고 판단했고, 일반임대업과 컨설팅 외 건축과 개발, 전자상거래까지 확장할 계획이라 미리 재무제표를 만들어 두는 게 낫지 않을까 고민했습니다. 주변 동료들과 선배들도 독립 또는 현재 일 외적으로 또 부수입이 있는 분들은 그렇게 하는 터라.

법인으로 하는 주택매매업은 과거에는 그다지 관심이 없어서 지성 님의 정규 강의를 수강하진 않았습니다. 그러나 이번에 타이밍 절묘하게도 책이 새로 나왔네요. 지성의 돈되는 부동산 1인법인이라는 타이틀에 그것도 부동산과 관련된 1인 법인으로. 지난 주말에는 저자 강연회도 다녀왔습니다.

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 이미 어느 정도 알고 있는 내용이었지만, 책을 통해서 더욱 확실하게 파악하고 최근 정부의 부동산 규제에 맞물려 새로운 대안이 될 수 있음을 알게 되었습니다. 여전히 저는 주택임대매매를 목적으로 한 법인은 충분히 고민을 해봐야 한다는 포지션은 그대로입니다. 다만, 어차피 전업투자나 부동산 종사자라면 충분히 법인을 통해 시너지를 낼 만한 사업을 할 수 있다는 것은 매력적이라고 여겨졌습니다.

지금까지 직장인 내지 개인사업자 이상을 벗어나 보질 못했기 때문에, 법인 운영은 전공책 속의 내용처럼 딱딱하게 여겨졌습니다. 많은 비용 절감의 메리트가 있음에도 불구하고 한편으로는 또 다른 족쇄를 스스로 차는 것처럼 느껴지기도 했으니까요.

그러나, 이 책에서 최대한 융통성 있게 1인 법인이라는 무기를 잘 사용하여 부동산 투자를 하는데 도움이 되는 수단으로서 소개를 해주는 부분은 모든 투자는 왕도가 있는 게 아니라 사람의 마음먹기에 따라 달라진다는 것을 깨닫게 합니다.

법인의 큰 핵심 키워드는 '대출'과 '절세'입니다.

자연인이라면 아무리 대단한 사람일지라도 부동산을 위한 레버리지로 활용할 대출이 언젠가는 바닥을 드러낼 것이니까요. 그리고 많은 수익을 올리면 당연히 많은 세금을 내는 게 순리겠지만, 법인이라면 합법적인 테두리에서 충분히 세제를 줄이는 메리트를 받을 수 있기에 적절하게 활용한다면 충분히 그 가치를 발하겠지요.

법인이 개인보다 좋다고 말할 수 있는 근거는 명의 활용의 제약이 낮으며, 언급했던 것과 같이 전략적으로 절세를 할 수 있습니다. 그리고 사업 필요한 비용 처리는 물론 건강보험료의 부담을 낮춰 줍니다. 

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그럼 세부적으로 볼까요?

먼저 초보자일수록 법인으로 시작하는 것이 좋다고 합니다. 초보이기 때문에 초기에 투자한 물건은 안목이 낮을 때 투자한 물건은 애물단지이기 마련입니다. 따라서 손해도 볼 수 있는데, 법인은 이런 실수의 대가를 줄여줍니다. 그리고 부동산 시장이 상승할 때 정부가 항상 나서게 마련인데요, 이번 규제 정책으로 인해 개인투자자들의 입지가 많이 줄어들게 되었습니다. 하지만 법인은 세금 규제 면에서 여전히 그대로입니다. 또한 내 집 마련을 할 때도 소중한 무주택자 자격을 유지할 수 있습니다. 대출의 규모 또한 사실상 제한이 없습니다. 

그렇다면 어떻게 설립을 하면 되는지 설명을 해줍니다. 그것도 셀프 설립을 기반으로요.

중과세를 피하기 위해 비과밀억제권역을 사무실 소재지로 염두에 두고 사업목적은 좀 다양하게 부동산과 연관되어 있는 분야를 망라합니다. 개인적으로도 사실 부동산 투자만 보지 않고, 관련된 사업을 운영할 계획이기 때문에 동감입니다. 그 밖에 형식은 법인이지만 실질적인 1인 법인이기에, 1인 법인을 유지하는 노하우가 들어 있습니다.

법인의 투자는 일반의 투자와 어떻게 다를까요?

법인도 개인과 대부분 동일한 면이 있습니다. 그러나 좀 특별한 경우를 봅시다.

대출과 같은 경우는 재무제표가 없으면 상식적으로 개인 신용이 없는 거라 대출이 나오지 않을 거라 생각하는데, 오히려 그것이 유리한 면으로 작용할 수도 있다고 합니다. 또한 법인 대출도 개인 대출보다 드물지만 취급하는 금융기관은 있고요, 오히려 개인 대출을 요새 막아놓는 추세라 이쪽 부분으로 대출이 잘 될 가능성도 충분할 것 같아요.

임대를 하는 문제에 있어서, 법인이 임대인인 케이스가 대중화된 것은 아니기에 임차인을 구하기가 어려울 수도 있겠지만, 일단 주거용 물건이 아니라면 크게 문제 될 것은 없고, 임대차의 경우 사전에 이 상황을 잘 인지하는 실력 있는 중개사와 합을 맞추는 것이 중요하다고 합니다. 당사자는 어려워도 공인중개사의 코멘트를 신뢰하니까요.

33평 이상의 주택규모는 부가세가 발생하니 가급적 그 아래로 투자할 것도 언급하고요, 돈을 굳이 빼려고 노력하지 않고 충분히 비용처리를 이용하여 법인에 자금을 그대로 놓으라는 역발상 생각을 내놓습니다. 이게 가장 법인을 활용하는 수익이라고. 또한 손해도 전략이 될 수가 있다고 말합니다. 법인을 통해 이월 결손금 공제를 활용할 수 있으니까요. 

이제는 법인을 운영해봅시다.

대표이사의 인건비가 적을수록 건강보험료가 낮아지게죠. 공무원이나 일부 기업의 종업원은 대표이사 겸직이 어렵겠지만 충분히 대주주로 법인을 활용할 수 있습니다. 특히 부동산 관련 법인은 주 7일 근무나 다름없어 비용처리와 그 근거자료 제시에 용이합니다. 앞에 언급했던 것처럼 사업 목적을 다양하게 하여 부동산 투자나 관련 사업에 사용한 비용은 대부분 처리가 됩니다. 물론 추가 규제가 없는 한 말이죠. 많은 분들이 세무 조사를 걱정하는데요,

 사실 이 부분은 개인이 노력한다고 되는 것은 아닌 듯합니다. 평범하고 착하게 살아왔어도 다 작은 탈법 행위는 했는지 기억도 안 나니까요. 그러나 최소한 법인만큼은 세무 대리인을 고용한 셈이라 충분히 그 지침에 따라서 움직이면 문제가 없을 것입니다. 

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사실 이 책을 섭렵한다고 부동산 1인 법인을 완벽히 활용할 수 있을 거라고 보지는 않습니다. 더 깊은 내용은 강의에서 배울 수도 있고 직접 몸으로 부딪쳐 가는 과정에서 스스로 경험으로 새기게 될 것이니까요.

그러나 법인이라는 투자 툴을 고려해봄직 한 대안으로 제시해줌으로써 충분히 자신의 상황에 맞게 실행에 옮길 경우 처음 해보는 것이기에 부수적인 잡음을 날지언정 위험을 최대한 줄일 수 있도록 도와주는 친절한 교본이라고 정리해봅니다. 

왜 그 사람이 말하면 사고 싶을까 - 장문정

왜 그 사람이 말하면 사고 싶을까? - 끄덕이고, 빠져들고, 사게 만드는 9가지 ‘말’의 기술
장문정 지음 / 21세기북스 / 2018년 9월

이 글에는 스포일러가 포함되어 있습니다.

마케팅 세일즈 전문가 장문정 씨의 세 번째 영업 노하우가 담긴 책.

이미 앞서 두 권의 책에서 그의 세일즈 경험이 많고 결과도 훌륭한지 다양하고 풍부한 사례를 봤다. 첫 번째는 마케팅, 두 번째는 네이밍과 카피를 말했다면 이번 저서에서는 '언어'에 포커스를 맞춰 정리했다.

들어가기 앞서 저자는 누구에게는 불편하고 누구에게는 유용한 진실일 수 있다고 경고부터 시작한다. 부동산, 금융, 보험, 건강, 패션, 잡화, 식품 등 다양한 서비스와 상품의 판매 경험을 재료로 영업이라는 요리를 하는 저자의 사례와 연구 결과들이 나온다.

주로 대면 채널의 직접 세일즈인 홈쇼핑, 방문판매, 온라인 판매, 기업 PT 등등 다양한 채널의 이야기로 구성되었으며, 다른 점잖은 마케팅 관련 도서와는 달리 밍밍하게 돌려서 접근하며 외면 아닌 외면을 당하는 것보다 목표에 직접 접근하여 화끈하게 담판을 짓는 방법을 선호한다는 그만의 기술이 적혀 있다.

9가지 언어 습관

타깃 언어, 고개의 니즈를 간파하라

광고 메시지도 타깃팅을 어디에 누구에게 어떻게 하느냐에 따라 성패가 결정된다는 말이다. 마케팅 전략을 짤 때는 본인 보다 고객을 중심으로 본다. 누가 이 제품을 사용하는지.

타깃은 되도록 세분화해야 한다. 가령 AIG 부모님 건강보험의 가능 가입자는 30~75세이나 65~75세만 타깃으로 잡고 홍보를 했다.

온라인상의 키워드를 잡을 때도 범용적인 키워드보다는 세부 키워드를 사용한다.

타깃의 중요성을 설명할 때, 저자의 예시가 적절하다. 저자는 학점을 받기 위해 모두가 바라보는 교수가 아닌 강사에게 접근하여 관계를 가깝게 만든 후 그들에게 도움을 줌으로써 우수한 학점을 획득했다. 어차피 교수나 강사나 동일하게 한 과목의 학점을 주기에.

시즌 언어, 잘 사게 되는 시간을 노려라

이는 바로 언제 파느냐가 중요하다는 것이다.월드컵 대표팀 경기는 소비자이면서도 국민이기 때문에 중요한 순간임에도 이때 홈쇼핑을 해봤자 콜은 0이었다고 한다. 때를 잘못 맞췄다는 얘기다.

아이스커피, 맥주 등 시원한 상품은 여름에 잘 팔리는 대표적 상품이다. 계절 수요를 철저히 공략한다. 하지만 한 가지 상품으로도 4계절 내내 성수기 만드는 방법은 있다고 말한다. 가습기 하나로도 사계절 수요가 발생하도록 카피를 작성한다.

날짜와 별로 상관없는 상품이라도 의미를 부여하면 마케팅의 기회일 수 있다. 3월 3일은 삼겹살데이, 11월 11일은 빼빼로 데이이듯이 말이다.

공간 언어, 같은 제품도 특별한 곳에서 산다

당연히 좋아 보이는 곳에서 잘 팔린다. 위치가 판매의 관건이라는 말이다. 환경이 좋은 공간이 고객의 마음에 긍정적 기운이 돌기에 공간이 좋아야 계약도 잘 나온다. 한강변이 보이는 변호사 사무실이 나을까 사방이 꽉 막힌 밀실이 좋을까?

좋은 곳을 선점할 수 없다면 팔리는 공간으로 찾아간다. 반찬가게 매대가 항상 상가 내일 필요는 없다. 날씨가 좋으면 소비자가 잘 다니는 밖에서도 판매 가능하다는 의미다. 유아 교육 회사는 재롱 잔치마다 찾아가서 영업하면 계약률이 높아진다.

사물 언어, 눈앞에 보여야 믿는다.

고객으로부터 눈앞에 보여준 만큼 신뢰를 얻는다. 사물 시연은 아직도 중요한 영업 방식이다. 상담 또는 PT 현장 주변에 높여 있는 물건들과 상황을 대화의 매개체로 활용한다.

타파웨어는 직접 고객들을 주방으로 모아서 요리를 시연하는 것으로 유명하다.

만약 눈으로 보여 주지 못하면, 고객의 머릿속을 선점해야 한다. 그 상품의 가치에 대해 생생하게 묘사해야 한다. 그날의 이슈나 뉴스거리 날씨 등을 이용하거나 고객의 머릿속에 그림을 그려나가는 느낌으로 예시를 든다.

단순히 입에 의존하기보다는 퍼포먼스를 곁들이는 경우 설득 효과가 배가된다.

공포 언어, 끔찍한 진실을 알린다

공포 언어를 사용해서 내 상품을 사야만 공포로부터 탈출할 수 있다는 것이 포인트다. 상품을 사용하지 않았을 때의 위험을 즉시 고지하여 공포감 조성하는 것이 목표다.

가령, 장바구니 회사는 마트 공용 장바구니는 바퀴벌레의 온상이기에 개인 장바구니를 사시라고 할 수 있다. 침구 청소기를 팔기 위해서는 진드기 한 쌍은 엄청난 번식력을 가지고 있다 바로 피부 각질이 그것들의 식량원이기 때문이라고 강조한다. 쉽게 그 생생한 멘트를 잊기 힘들다. 되도록 강렬하고 직접적인 충격의 활용한다. 특히 우리나라 사람들이 민감해하는 인체 위해성에 대해서.

저울 언어, 비교하면 선택이 좁혀진다

양쪽 대상을 객관적으로 비교하게 하는 이성의 도구로, 이는 늘 이기는 싸움이다. 나의 장점을 부각시키고 남의 단점을 공략하는 개념으로 주로 결정 장애자들을 상대로 하는 방법이다.

중요한 것은 밍밍하지 않고 선명한 비교로 설득해야 한다는 것이다. 상조회사라면 결혼식은 선택이지만 장례식은 필수라고 할 수 있다.

또는 경쟁자의 약점을 부각시키는 것이다.

고객의 지적 시력은 양분화된 대상을 볼 때 관성적으로 묵직한 것, 근사한 것, 더 나아 보이는 것으로 기울기 때문이다.

비난 언어, 범주는 크게 비난은 강력하게

껌은 아무리 고상하게 씹어도 고상해 보이지 않는다. '아줌마'는 아무리 애를 써도 우아하게 들리지 않는다. 마케팅이 그렇다. 마케팅은 아무리 노력해도 고상할 수 없다. 오늘 하루 내내 당신의 머리는 공격받았다. 바로 선전으로 말이다.

P237

상대의 약점이 내 강점이 될 수 있다. 그러나 타사 브랜드를 쉽게 건드리지 마라. 동반 자살을 할 수 있다. 업계 전체가 비난의 손가락질을 받게 될 거라 상상해보라.

따라서 특정 기업이나 상품을 표적으로 겨냥하지 않고 일반적인 자원, 상황, 환경, 일반 명사를 공격해야 위험하지 않다.

선수 언어, 의문과 불편을 먼저 해결한다

축구 선수가 아니라 '선수치다'의 '선수'다. 상대의 생각 속에서 예상되는 그의 염려와 불안을 먼저 언급하여 장애요소 제거하고 시작하는 것이다.

영업사원에게 있어서 거절은 일상이지만 거절을 미리 차단하는 방법을 생각해야 한다. 고객의 반응은 뻔하다. 정리하여 선수 언어로 거절을 사전에 차단한다.

고객은 바보가 아니다. 분명 상대가 염두에 두고 있는 염려스러운 부분이 있음을 나도 알고 그도 알고 있다. P286

통계 언어, 오류와 착시를 이용한다

통계 자료의 정보는 사실 그 자체지만 해석에 따라 의견을 다르게 제시할 수 있는 것에 착안한다. 이는 통계로 내게 유리한 방향으로 조정할 수 있다는 의미다.

따라서 시장조사는 쓸데없다.

특히 최근은 일반화의 오류 확률이 높다. 마음을 읽지 못한다는 말이다. 선거 결과를 예측할 때도 박빙인 상황을 많이 직면하는데, 대놓고 의사표시를 하지 않는 소위 shy 표들이 있다.

사람들은 이익보다 손실에 더 민감해 하는 이를 손실 효과라고 한다. 손실에 관련된 데이터를 활용하여 절약형 샤워기를 판매한다고 생각해보라. 이 샤워기를 쓰면 구매 비용을 고려하더라도 그냥 바꾸지 않고 그대로 쓰는 것보다 훨씬 더 많은 수도 요금을 절약한다고 설명한다.

즉각 필요가 없는 상품이라도 고객에게 이성적 명분을 만들어줄 수 있다. 가령 에어컨을 바꾸면 전기 요금 절감이 되니 새로 바꾸는 것이 낫다고 할 수 있다.

아이들에게 들어주는 보험도 한 달에 9,900원이라고 하면 부모에게 커피 2잔만 절약하면 충분히 위험을 보장한다고 설득할 수도 있다.

저자에 의하면 돌부처 고객은 통계로 요리하는 게 가장 쉽다고 한다. 상대의 강해 보이는 논리를 단숨에 격파할 수 있는 강한 이성적 무기이기 때문이다.

물론 그는 마케팅을 오랜 기간 공부한 정통파이기도 하지만 그 누구보다 많은 매출을 올린 기록을 가지고 있는 만큼 사파의 방법과 논리도 충분히 배울만하다. 이 책에 정통파에 기교파가 곁들어진 영업 멘트가 들어 있다고 단언한다. 

지금부터 부동산 투자해도 부자가 될 수 있다 - 민경남(시네케라)

지금부터 부동산 투자해도 부자가 될 수 있다 - 읽기만 하면 돈 버는 부동산 투자의 기본
민경남 지음 / 위즈덤하우스 / 2018년 11월

부동산 투자의 기본서.

부동산의 어느 한 분야를 깊게 파고드는 것은 아니지만,

부동산 투자자가 되기까지 필요한 것과 투자자라면 기본적으로 알아야 할 지식들, 갖춰야 할 마인드, 목표로 삼아야 할 위치 등 현재 부동산 시장에서 플레이어가 될 것인가 고민을 하고 있는 대다수의 사람들이 궁금해하는 부동산 투자에 대해 실전 투자자이면서도 부동산 금융업에서 오랜 기간 일해왔고, 현재는 전업으로 시장에 플레이어로 참여하는 저자의 답이 들어 있다.

솔직히 말해 인정한다.

나는 투자를 시작했을 때,

그렇게 많이 공부를 하지 않은 편이다.

물론 어떻게 하는지 잘 배우질 못했지만, 선배 투자자들로부터 답을 구하기 위해 동분서주하고 직접 뛰며 노력하는 대신, 본업의 어려움을 호소하며 투자에 꼭 필요한 역량을 키우는데 어느 정도 타협을 하는 편이었다.

덕분에 아직 시장에서 살아남았기는 했지만 그렇게 좋지 못한 수익률을 가지고 있다. 다행히 어느 정도 경험치가 쌓인 이후 본인을 제외하고 주변인의 투자에 대해 그럭저럭 훈수를 둘 위치에 서게 되었고, 마치 나의 투자인 것처럼 성과를 거두기 위해 공부를 하고 있다. 내가 그나마 투자에 대해서 이러쿵 말할 수 있는 처지인 이유는 일단 배운 대로 곧장 행동에 나섰기 때문이다.

그러나 이런 투자가 처음인 경우는 막상 공부를 하더라도 쉽사리 행동으로 옮기는 비율이 극히 적다.

겪지 못한 두려움 때문이리라.

강은 보기 보다 얕지만 이를 잘 모르고 건넌 사람들은 건너지 않은 사람들을 향해 두려움을 이겨내라고 말한다.

그러나 인간이란 종족 특성상 선택하고 그대로 머무르는 안전감에 대한 본능은 강하다.

이 책은 그런 본능을 억제하는 대신 건널 때 곤경에 빠지는 위험요소를 피하는데 중점을 둔다.

집이 왜 필요한지에 대해 시작해서,

무엇부터 알아야 하는지,

아파트 외에 다른 투자처는 어떤지,

수익을 어떻게 창출하는 지,

이미 늦지는 않았는지,

위험을 줄이려면 어떤 것을 알아야 하는지,

질문에 대한 답이 길지는 않지만 최대한 현실적이고, 감정에 근거를 두지 않고 데이터를 기반으로 합리적인 의사결정을 하는데 도움을 준다.

다만, 이미 여러 투자를 경험하고, 본인만의 인사이트를 어느 정도 형성해가는 과정에 있다면 충분히 알만한 내용들로 봐도 충분하다. 나보다 먼저 부동산 투자를 시작한 한 선배의 가능한 객관적인 시각을 살펴봤다는 것에 의의를 둔다.

마지막 장을 덮으면 '강남'에 땅 한 평이 간절해진다.

나는 오를 땅만 산다 - 김종율

나는 오를 땅만 산다 - 쉽게 배워 바로 써먹는 옥탑방보보스의 토지투자 첫걸음
김종율(옥탑방보보스) 지음 / 한국경제신문 / 2018년 12월

반가운 토지투자 기본서가 나왔다.
'옥탑방보보스'라는 닉넴으로 유명한 김종율 교수의 <나를 오를 땅만 산다>이다.

강의를 듣거나 기존 책을 보면 알겠지만 투자중에서도 까다로운 투자처 중 상가와 토지를 적절한 비율로 연계해서 설명해주는 사람은 많지 않다. 그러나 저자는 이 두 분야의 투자 경험이 많고 특히 경공매로 매입하는 방법을 알기 때문에 배울 만한 것이 많은게 사실이다.

토지투자의 장점은 한 마디로 주택 경기에 영향을 받지 않고 언제든지 지속적으로 투자가 가능하다는 것.

저자의 의도는 이렇다.
토지 투자가 결코 어렵지 않다(규제를 외우는게 문제)는 것과 책상머리 공부보다 중요한 것은 실전이라는 것.

이 책을 통해 독자들이 얻을 수 있는 2가지는 부동산 뉴스를 통해 투자팩트를 가려내고 타이밍을 재는 법과 지금은 못 생겼지만 앞으로 이뻐질 비시가지가 시가지가 될 지역을 찾아내는 법이다.

뉴스부터 제대로 읽어라

보통 사람들은 부동산 뉴스에 혼란스러운 경우가 많다. 이거 개발되는거야, 아닌거야?
뉴스를 읽을 때는 시행사를 확인하는 것이 중요하다. 개발 사업의 실현 조건은 행정 계획과 사업시행자가 있어야 한다는 것.

또한 토지를 투자할 때 이미 도시가 된 곳보다 장차 도시가 될 곳을 찾는 곳을 투자하는 게 바람직한데 가령 TOD개발의 패러다임인 현재라면 택지개발지구와 교통, 그리고 일자리를 가져오는 산업단지 여부를 파악하는 게 중요하다. 그리고 개발호재가 아니라 실현 시기로 타이밍을 맞추는 것이 투자의 포인트다.

시가지가 될 비시가지를 찾아라

먼저 개발 불능지를 피하는 것을 전제로 설명한다. 가령 보전산지, 공익용산지는 진짜진짜 조심해야한다. 

국가나 지방정부의 측면에서 보면 보전시킬 필요가 있는 임야보다는 이미 사업용인 농지를 개발하는 것이 낫다. 그런 측면에서 계획관리지역이 일반주거지역으로 바뀌기 쉽다. 

그러나 녹지지역이 일반주거지역으로 되는 사례도 분명 있으며 시가지 수요가 증가하고 시가지와 접한 구역이면 승산이 있다.

용도변경이 되는 일반주거지역 투자에 대해서도 언급하는데 이는 종상향이 발생할 근거가 갖춰지면 해볼만하다. 도시기본계획을 살펴보거나 교통망 계획을 유심히 살펴봐야한다.

공포(공고나기전 4년)의 2번타자를 노려라

이는 개발계획지는 1번타자로 부르고, 배후 개발 가능지는 2번타자로 보는 것을 의미하고 4년 전에 투자하는 것이 시기적으로 적절하다고 한다. 

사실 2번타자는 1번타자가 개발되면 가격 상승압력이 들어오며 1번은 비싸고 물건이 없는 것에 비해 2번은 잘 찾아보면 물건이 있고 호재가 실현되면 오르기 마련이다.

팔리는 땅, 개발되는 땅은 따로 있다.

개발까지의 실전 사례와 여러가지 토지투자처로 각광받는 법을 소개한다. 

빌라나 다가구를 지을 땅이 어느정도 면적이 적합한지, 어느 지역에서 직접 개발하는게 좋은지 알려준다. 굳이 개발까지 안하더라도 개발사업자가 선호할 만한 땅은 어떤 건지 알 수 있다. 

특히 택지개발지구가 들어서면 가치가 오르는 땅을 알려준다. 지구단위계획 구역 내가 아닌 일반 건축법을 적용받을 수 있는 인접한 땅에 투자하거나, 택지개발지구 인근 개발제한구역의 특수한 경우의 투자처에 대해서도 설명한다. 

특히 도시개발사업을 설명한 부분이 있었는데, 이 분야의 투자를 소개하기도 하고 나도 투자를 하기도 했다. 다만 이 책은 도시개발사업만을 위한 책은 아니기에 기본적인 개념과 평택 화양지구를 사례로 들어 설명해주었다.

환지방식의 도시개발사업

생각보다 도시개발사업이 진행되거나 아니면 예정인 지역이 많아 투자처로 충분히 고려해볼 수 있는 부분인데 아직 소수의 투자자들만 알고 있기 때문에 장차 대중적으로 알려지면 투자처 확보가 어려워 질 것 같아 지금 빠르게 움직일 필요가 있다.

신도시 시대가 마감하고 택지개발촉진법 폐지로 토지투자의 패러다임이 미니신도시로 바뀌었고 미니신도시의 뼈대가 되는 도시개발법에 의해 환지 방식으로 개발하면 투자자들이나 지주의 이익이 수용 방식으로 진행되는 사업에 비해 크기 때문이다.

나중에 자세하게 설명하겠지만 환지 방식의 도시 개발 사업은  개발 초기에 가격이 싸지만 환지 계획이 나오면 돌려받을 땅이 무엇인지 분명해지기에 가격이 오르게 된다. 

도시개발조합에서 시행사에 체비지를 팔아 사업비를 충당하기 때문에 기존 토지에서 감보가 되지만, 값 싼 땅이 건물을 지을 수 있는 대지로 바뀌기 때문에 면적이 줄어도 고수익이 나오는 구조다.

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각종 공법으로 도배한 다른 책과는 달리 편안하게 읽을 수 있는 수준이다. 본격적으로 투자에 들어가기전에 필수적으로 알고 어떻게 수익이 발생하는지 알려주고 땅투자에 대한 막연한 두려움을 어느 정도 해소 시켜줄 수 있기에 투자자들에게 도움이 될 것이다.