[앞으로 5년 부동산 상승장은 계속된다 - 오윤섭] 부동산 가치 투자의 원조격

앞으로 5년, 부동산 상승장은 계속된다
오윤섭 지음 / 원앤원북스 / 2016년 11월

 오윤섭 대표가 닥터아파트의 CEO인 줄은 투자를 시작하면서부터 알고 있었지만, 그렇게 꾸준히 칼럼을 써왔는지는 1년 전에 알게 되었다. 우연히 보게 된 칼럼이 팍팍 꽂히게끔 좋았다.

가치 투자는 투자의 감정도, 두려움도 없는 상태에서 어떤 경향이나 일시적 유행을 따르지 않고,
최대한 사무적으로 투자할 때 가장 좋은 성과가 온다.

<부동산 투자의 자세>

1. 자신의 능력을 현실적으로 바라보고 한계를 인정해야 한다.
2. 인내심을 길러라. 시장이 적정 매수,매도 가치를 줄 때까지
3. 리스크를 낮춘다는 명목으로 분산투자하지 말고, 내재가치기준으로 자신의 투자 원칙과 기준을 충족시키는  부동산에 집중투자한다.

by 오윤섭

리스크는 수익을 기대하기 때문에 생기는 게 아니라 잘 모르는 대상에 투자할 때 발생하는 것이다.

<투자대상 선정시 반듯이 자신에게 물어봐야 할 질문 6가지>

1. 부자들이 매입하는 부동산인가?

2. 세입자들이 계속 거주하고 싶어 하는 곳인가?

3. 공급보다 유효수요가 많은 부동산인가?

4. 악재에도 불구하고 가격이 하락하지 않았는가?

5. 침체기에도 가격이 하락하지 않았는가?

6. 지역 경제력이 높은가?(이건 동네 수준을 얘기하는 것 같음)

by 오윤섭

이런 유의 글은 공부를 처음 시작할 때는 뜬구름을 잡는 듯하고, 어떤 의미인지 여러 번 반복해서 읽어봐야 했다. 그러나 시간이 지나면서 투자처 보다 투자의 방향성에 고민을 시작하면서부터 마치 성경 구절과도 같았다고 해야 하나, 나만의 기준을 잡기 위해 상당한 도움이 되었던 것 같다. 

 이 책에서는 그가 평소 해 주장했던 부동산 가치 투자의 이론과 투자 마인드에 많은 부분을 할애하고 똑같은 현상과 전망을 가지고 '부자'와 '개미'가 어떻게 대응을 하는지 보여준다. 
 많이 와 닿는 부분을 한 자 한 자 필사해보았다. 

수요의 질에 철저히 집중하라

학군과 역세권, 생활 인프라, 그리고 지역 소득 수준에 따라 형성된 커뮤니티 등 다양한 조건을 갖춘 단지는 수요가 풍부하다. 한마디로 블루칩 단지(지역 대표 아파트)나 옐로칩 단지(블루칩의 차순위 저평가 아파트)를 말한다. 
지하철 개통만으로 도심 접근성이 좋아져도 매수보다는 전세를 선호하는 단지라면 수요가 빈약한 곳이다. 학군과 역세권을 함께 갖춘 새 아파트가 좋다. 반면 매매가 대비 전셋값 비율인 전세가율이 높은 갭 투자 대상인 낡은 아파트(재건축 호재가 없고 지은지 15년 이상인 단지)는 매수하지 않는 게 좋다. p43

정비 사업 이웃 아파트 

10년 만에 찾아온 상승장에서 정비 사업 주변 아파트를 1억 원 안팎으로 전세를 지렛대 삼아 투자하는 레버리지 투자를 추천한다. 물론 서울 정비 사업지의 조합원 지분(사업시행인가 전후)도 전세 끼고 1억 원 안팎으로 산다면 최고의 투자처가 될 것이다 p60

매도 우위 시장에서의 매도 타이밍

보유 주택 지역에 입주물량이 많으면 매도 타이밍을 빨리 잡고 가야 한다. 반대로 입주 물량이 줄어들면 매도 타이밍을 늦추는 것이 좋다.
보유 주택이 재건축 단지라면 규제완화가 계속되는 집값 상승기에는 매도 타이밍을 늦출수록 좋다. 사업 속도가 빠르면 관리처분 인가가 난 후 매도 타이밍을 잡는 것이 좋다. 분양권을 보유한 경우 수도권은 갈수록 새 아파트에 대한 희소성이 높아지니 매도 타이밍을 늦추어야 한다. 변함없는 원칙은 매수자가 있을 때, 즉 매수자가 지금 사는 것이 이익이 된다고 생각할 때 매도해야 하는 것이다. 그리고 매도했다면 뒤를 돌아보지 말고 깨끗이 잊어야 한다. p212

부동산을 진짜 팔아야 할 3가지 경우

첫째. 실수로 잘못 매입한 경우다.
둘째 투자 원칙을 어기고 매입한 경우다.
셋째. 드물지만 보유 부동산보다 투자 가치가 더 높은 부동산을 발견한 경우다. p342

최적의 매수 타이밍은 언제인가?

투자자는 규제정책 발표 이후 3개월간 시장 동향을 매물 중심으로 예의주시해야 한다. 매물도 많지 않고 매수자도 많지 않은 상황은 규제정책이 발표되면 나타나는 통상적인 징후이므로 맷 타이밍을 앞당길 필요가 있다. 즉 아무리 늦어도 정책 발표 후 3개월 이내에 매입에 나서야 한다.
하지만 3개월 이후에도 매수세가 살아나지 않고 성수기에 매물이 쌓이기 시작하면 매수 타이밍을 조금 더 늦출 필요가 있다. 특히 성수기(8~9월,2~3월) 때 최소한 한 차례 이상 시장 상황을 지켜보아야 한다. 비수기에 이어 성수기에 연속적으로 매물이 쌓인다면 더욱더 시장을 주시해야 한다. 최악의 상황인 대세 하락을 감안해야 하기 때문이다. p348

가치 투자에 성공하는 3가지 비결

첫째. 투자자로서 자신의 능력 범위를 설정하는 것이다. 
투자 스타일은 물론 투자자로서 투자 대상을 어디까지 삼아야 할 것인지를 미리 결정해야 한다. 구체적으로 지역이나 상품으로 설정할 수 있다. 가장 바람직한 방법은 투자 스타일에 따라 자신이 잘 아는 지역의 잘 아는 상품을 투자 대상으로 한정하고 그중에서 선택하고 집중해서 장기 투자하는 것이다. 

둘째. 배우고 분석하고 조사해야 한다는 것이다.
투자 대상(상품과 지역)을 선정했다면 매일 경제지와 종합지 신문을 하나씩 정독하며 투자 대상에 대한 소식을 읽고 분석해야 한다. 또 가치 투자의 스승으로 삼을 만한 사람의 책을 정독하고 실행해야 한다. 즉 최고가 되려면 최고를 연구해야 한다. 이때 열심히 배우기 위해서는 왕성한 호기심이 필요하다 또한 현장에 가서 투자 대상을 확인하고 분석하고 조사해야 한다. 투자에 앞서 최소한 1년간은 심층보도를 쓰는 기자의 심정으로 투자 대상을 심층 분석해야 한다.

셋째. 합리적으로 가치 투자를 해야 한다.
시장에 휘둘리거나 감정에 치우치지 않고 합리적으로 투자해야 한다. 이를 위해서는 시장 가격보다 내재가치가 높은 투자 대상을 선정해 장기 투자하는 것이 바람직하다. 이때 최소한 3년 이상 보유할 가치가 있다고 확신이 선 후 투자해야 한다. 매입 타이밍은 일시적인 시장 침체기가 가장 좋다. 시장이 붕괴되더라도 일시적으로 가격이 하락하겠지만 미래가치는 높아지는 대상을 골라야 한다. p356

조정장세가 바로 대기 매수자의 골든타임이다.

바로 상승 시 중의 일시적인 조정장세에 매수해야 한다. 최저 호가가 시장을 이끄는 매수자 우위 시장일 때가 바로 절호의 기회다. 거래량이 많지 않지만 조정기에 나온 급매물, 저가 매물은 꾸준히 거래된다. 그럼 지금 아파트를 사는 매수자는 바보일까? 그렇지 않다. 이들이야말로 선제적 투자자다. 각종 악재로 개미들이 움츠리는 지금 아파트 내재가치에 집중해서 적정가로 매수하는 가치 투자자다. 안전마진(미래가치-가격)을 최대한 확보하고 말이다. 
장기적으로 보면 수급에 따라 미래가치는 가격(시세)으로 전환된다. 서울, 부산 등 대도시 재개발,재건축처럼 입지가 뛰어난 아파트는 자체 및 외부 수요가 많아 가격이 오를 수밖에 없다. 강남권, 범강남권(용산구,동장구,광진구,성동구,판교,위례,광교,과천 등)이 대표적이다. 마포구,서대문구 등 도심권도 마찬가지다. 

반드시 수요층에 집중해야 한다.

수요층이 증가하는 지역으로는 대표적으로 기업 입주로 상주인구가 늘어나는 곳이다. 마곡지구, 광교신도시,판교신도시 등이 대표적이다. 소득이 높은 상주인구가 늘어남으로써 주택 수요층이 늘어나고, 지역 경제력이 높아진다. 쉽게 말해 돈이 몰리게 된다.
또 지하철 개통과 같은 개발호재가 있는 지역의 아파트도 좋다. 수도권으로 보면 서울 지하철 9호선이나 신분당선 연장 구간 역세권 단지 대표적이다. 서울 도심 또는 강남권 접근성이 크게 좋아지면서 전월세 수요는 물론 매매수요가 지속적으로 늘어나고 있다. 수요가 늘어나고 있지만 일시적으로 공급물량이 많은 곳도 노릴만하다. 대표적인 곳이 2016년 전후 세종시나 동탄2신도시다. 일시적으로 분양권 또는 입주 예정 물량이 많아 일시적으로 시세가 약세일 때 분양권을 적극적으로 매수할 필요가 있다. p377

 거시적인 부분에서 세밀하게, 아파트 단지를 집어주며 설명하였다. 부자들이 사고 싶고 살고 싶어하는 아파트를 블루칩으로 평가했는데, 내 또래와 같은 소액투자자들이 실질적으로 가진 종잣돈으로 바로 진입하기가 어려운 것이 안타깝다. 블루칩 바로 아래 단계인 옐로칩에 대한 설명을 더 해주었더라면 좋았을 거라는 아쉬움은 있다. 

주로 내 관심 지역과 사정권 밖인 곳은 소홀히 하는 경향이 있는데, 나도 언젠가 주거형 부동산을 투자하게 된다면, 결국 올라갈 것은 분명한 일이다. 지금은 멀게만 느껴지지만  끊임없이 블루칩 아파트를 관심을 가지고 지켜보며 가치를 측정해보는 연습을 해야겠다. 

 공부를 시작하면서 배경 지식 없이 많은 정보를 받아들이고 수업만 들었던, 어떻게 방향을 정리 해나갈지 혼란스러운 투자자들에게 도움이 되리라 본다.