2020 부동산 시그널 - 영리하고 민첩하게 규제의 틈새를 노려라
배용환 외 지음 / 다산북스 / 2019년 11월
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시그널을 먼저 읽는 자가 내일의 부를 차지한다.

프롤로그 중에서

 

 

부동산 공부를 하게 되면 제일 부러운 것이 있다. 투자에 성공 한 사람보다 어린 나이에 20대에 부동산에 대한 눈을 뜨려고 열심히 강의도 듣고, 모임에 나오는 20대를 만날 때마다 가지는 부러움이다.

난 저 나이 때 놀기 바쁘고, 뭘 살지, 회사에서 밀려오는 압박과 고민들로 정신없이 보냈는데..

조금 더 일찍 시작하면, 더 많은 경험으로 인해 부자가 되지 않을까 하는 기대 심리 때문이다.

하지만 사람들은 대부분 언제 시작하느냐가 아니라, 얼마나 많은 노력과 공부를 통해서 상승장을 놓치지 않는 기회를 포착하는 안목과 실천력이라고 말한다.

공부를 할수록, 어렵고, 요즘 같은 시기에는 몇 달에 한 번씩 터지는 규제로 시장을 어떻게 쫓아가야 하는지 어리둥절하다. 그냥 꾸준히 공부하고 시장의 흐름을 놓치지 않은 것과 시장의 모니터 늘 빠지지 않고 보는 것이라는 생각이 들면서, 새로 나오는 부동산 책, 신간들도 그중 하나의 모니터 대상이다.

이 책은 전문가 6인의 말 하는 2020 부동산 시그널에 대한 이야기를 각자의 분야별로 이야기 해놓았다.

 

1. 재개발, 재건축 - 망고 선생님

 

재개발 관련 규제 3가지

1. 조합원 지위 양도 제한

2. 재당첨 제한

3. 대출 제한

 

49페이지

 

 

재개발 재건축 전문가 망고쌤은 달라진 규제, 특히 재개발 관련 규제 3가지를 이야기하면서 이 세 가지를 피하는 방법은 투기과열지구나 조정 대상 지역이 아닌 곳에 투자하는 것이라고 말한다.

앞으로의 시장의 실수요자에게 가장 많은 기회가 오는 시장이라고 이야기하면서, 가점이 적거나 투자를 생각한다면 그동안 소외되었던 인천과 수원에 관심을 가지라고 조언한다.

지난 시절 서울의 재정비, 재개발 지역이 어떤 식으로 변모했는지를 기억한다면, 인천과 수원도 큰 투자처로 손색이 없다고 말한다. 또한 교통 호재 GTX-B 노선의 예비 타당성 통과라는 큰 이슈도 한목 한다.

 

 

 

 

2. 청약, 분양권 - 월용이

서울 신축 아파트를 살 수 있는 기회는 가점이 높은 60점 이상이 이제 안정권이고, 40점 이하는 청약으로 아파트를 갖기는 힘들어지고 있다. 분양가 상한제라는 큰 규제로 인해 싸게 쌀 수 있지만 청약 가점이 높은 청약자들이 아직도 한참 많기에 저가 점자를 위한 선택에 대한 이야기를 충실히 설명해 놓았다.

 

 

 

 

3. 경매- 새벽하늘

강남 아파트를 저렴하게 경매로 사는 법, 2020년에는 관심 밖이고 가격이 오르지 않았던 강북 아파트에 관심을 가져서 경매에 도전해야 하는 이유들에 대해, 경매를 활용하는 방법들을 차트와 입주물량으로 설명해놓았다.

 

4. 상가 경매 - 서울 휘

모태공실 - 신도시의 비어 있는 많은 상가들, 앞으로 경매시장에 나올 상가들에 대하여 접근하는 방법에 대한 이야기가 가득하다. 상가는 아직 대출 규제가 많이 없는 만큼 많은 공부와 물건을 볼 줄 아는 힘이 필요하다.

입지, 접근성, 노출도 등을 따져서 상가 경매에 접근해야 하고 낙찰을 받았을 때 어떻게 활용해야 할지에 대한 아이디어도 충분히 한 후 접근할 것을 이야기한다.

더구나 아래 책에 나온 물건은 나도 임장 가서 커피 마시고 동네 분위기랑 시세 조사도 하고 왔는데, 입찰하려고 했더니 변경되어버린 물건, 서울 휘는 노후대비 및 여러 가지 면에서 칭찬을 했던데 ..

생각해보니 그날, 나이 좀 있는 아저씨 아주머니 대부분이 나처럼 물건 조사하러 온 것 같았다.

대학교 앞이고, 오전 시간에 대학생이 아닌 중년의 아줌마 아저씨 테이블이 많았던 것을 보면 말이다.

 

 

 

 

5. 토지 - 시루

서해안을 주목하라!!( 평택-익산 고속도로)

국토종합계획의 큰 틀 5대 전략에 주목하라.

교통개선 GTX - A, B, C 생기는 지역의 변화에 주목하라.

2020년의 큰 핵심 세 가지를 설명하면서, 서해안의 큰 변화에 대한 이야기를 교통개선과 함께 전체적으로 설명해놓았다. 또한 국토종합계획에 따른 전국의 주요 도시들이 맞게 되는 변화에 핵심에 대한 설명을 자세히 분류해 놓아서 알기 쉬우면서 공부할 수 있는 방법까지 제시해 놓았다.

또한 토지의 핵심은 급한 것이 아닌 미래가치를 위해서 사놓고 기다리는 것인 점을 강조하고, 태양광 사업의 허와 실을 이야기하면서 가장 높은 수익률은 자신의 토지 위에서 하는 태양광 사업이라고 말한다.

기획 부동산에 속지 않는 법, 토지를 이용해서 경매와 공매에 참여해서 수익률을 얻는 법을 기초적인 관점에서 설명해 두었다.

시루가 말하는 토지만의 특성- 토지는 가격이 떨어지지 않는다.

1. 토지는 위치가 고정돼 있다.

2. 토지는 늘어나지 않는다.

3. 토지는 개별적이다. 모양, 토질, 위치 등이 모두 다르다.

4. 토지는 오래간다. 거의 무한정으로 존재한다.

274페이지 토지의 특성 중

 

 

토지 투자할 때는 인구와 도로가 핵심이다.

그러므로 앞으로 10년 뒤 인구 가장 많이 증가할 곳은 어디일까?

답은 화성 그리고 평택, 세종, 제주

도로가 뚫리는 곳은 곳에 주목하라 - 좋은 예 KTX로 인한 여수 활성화

예정된 고속도로와 철도 - 평택- 익산 고속도로, 서울-세종 고속도로, 서해안 철도선 ( 대곡 -소사선, 소사-원시선 복선 전철 등, 홍성-송산 복선 전철)

 

 

 

6. 세금 -별 부자.

법인 투자에 따른 장점과 주의해야 할 점 - 특히 가수금과 가지급금을 명확히 하라.

그리고 변화된 세금 정책을 Q&A로 설명해 놓아서 알기 쉽게 풀어놓았다.

또한 주택 임대 사업자가의 혜택과 달라진 점에 대한 설명도 놓치지 않았다.

세금이 그만 틈 부동산 투자를 하는데 얼마나 중요한가를 알 수 있다.

 

6인 전문가들의 다양한 견해와 시선을 읽으면서, 또한 몇 년 동안의 공부를 통해서 느낀 점은 계속 공부하고 방법을 찾고 노력해야 하며, 어떤 투자이든 자신이 노력한 만큼 돌아오는 것이지, 운이나 누구의 도움으로는 절대 이룰 수 없다는 것을 느낀다.

아무것도 모르는 길을 갈 때를 생각해 보라. 길을 잃을까? 잘못된 길로 돌아서면 나오기 어렵지 않을까 전전긍긍하면서, 자기 돈을 투자하는 일에는 주위의 지인들은 자주 그런 말을 한다. "난 잘 모르니까, 좋은 곳 있으면 이야기해줘라 하던가, 자기를 데려가 가달라고 말한다" 그렇게 쉽게 해줄 수 있는 일이면 모든 사람들이 다할 수 있는 길이라서 별로 얻는 것도, 또한 그 믿음은 어디서 오는 것일까? 대한 의문이 든다.

하기야, 대체적으로 이야기해주면 실행하는 사람도 없기는 하다.

이 책 또한, 각각의 전문가들이 말하는 모든 이야기 끝에는 " 나의 노력과 관심 그리고 공부"가 없다면 그 어떤 것도 이루기 어렵다는 명제가 있음을 ... 그러므로 다음의 물음은 바로 그런 맥락이다. 관심 관심 ...

엄청난 지각변동이 몰고 올 2020년 부동산 시장에서,

무너질 것인가 기회를 잡을 것인가?

22페이지 프롤로그


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