그래도 부동산, 투자는 ‘수익률‘ 높은 것보다 ‘수익금‘ 많은 것이 더 나으니까

그래도 부동산 - 2번의 역전세와 2년의 하락장으로 깨달은 투자자의 확신
최은주 지음 / 한빛비즈 / 2024년 9월

[My Review MDCCCXVIII / 한빛비즈 154번째 리뷰] 나는 현재 경기도 위치한 30평대 아파트 한채를 보유하고 있다. 부모님은 10대에 고향 전라도에서 서울로 상경하여 갖은 고생을 마다하시고 억척같이 돈을 모아 전세를 탈출하고 '연립주택 한채'를 대출을 끼고 '내집 마련'하셨고, 온 가족은 그 대출금을 갚기 위해 허리띠를 졸라메고 한푼 두푼 아끼며 살다 내가 대학생이 될 즈음에 다 갚았다. 허나 '빛 청산'을 마친 것은 아니었다. 어렵사리 '내집 마련'을 하여 '집 없는 설움'을 탈피하긴 했지만, '학자금 대출'을 해야 했기 때문이다. 허나 억척스런 부모님은 자식들 고생시키지 않겠다는 일념으로 그 대출금도 갚았지만, 대출금 완납을 대가로 건강을 잃으셨다. 그래도 병원 신세는 지기 싫다며 근근히 약으로 버티고 사셨지만, 그렇게 40여 년이 지난 지금까지 '엄청난 약값'이 되었으니, 이젠 건강하신 것인지 아픈 것인지 구분도 되지 않을 정도다.

암튼, 그 덕분에 나는 어릴 적부터 '집 없는 설움'을 겪지 않았다. 철없던 시절에는 집이 없었으나 그 때는 '그 설움'이 그닥 피부에 와닿지 않았고, 집 없는 사람들의 고생이 눈에 들어올 정도로 철이 들었을 무렵에는 이미 '우리집'이 있었기에 다른 또래처럼 집 걱정을 하며 살지는 않았다. 하지만 그런 우리도 정든 집을 팔고 '아파트'로 이사를 하면서 한 차례 고생을 하기도 했다. 20년을 넘게 살던 서울 소재의 '연립주택'을 매도하고, 경기도에 있는 '아파트'를 매수해서 들어가려고 하니 돈이 부족했던 것이다. 그래서 5000만 원 정도의 대출금을 끼고 아파트를 구매했다. 허나 아버지의 벌이가 시원치 않았던 터라 '대출금 상환'은 전적으로 어머니와 나의 몫이 되고 말았다. 하지만 부지런히 갚으니 상환일자보다 훨씬 이르게 다 갚을 수 있었고, 그때부터는 차곡차곡 돈을 모을 일만 남았다. 하지만 '월급쟁이' 돈벌이로 다달이 대출금상환하는 것은 쉬운 일(?)이었으나, 다달이 차곡차곡 모으는 돈은 그리 쉽게 몫돈이 되지 않았다. 상환금은 '강제성'을 띠었지만, 손수 모으는 돈은 '자발성'이었다보니 큰 돈이 모이기도 전에 이런저런 일들을 수습하는 용도로 써버리곤해서 말이다. 그래서 나는 '투자'와는 일찌감치 거리를 둘 수밖에 없었다. 그렇게 '집 한채'로 부모님과 함께 살다보니 어느새 20여년이 흘렀고, 아버님이 돌아가신 뒤에 그 집은 '상속절차'를 밟아 내 집으로 등기를 옮기게 되었다. 이렇게 난 '집 한채'를 가진 자산가가 되었다.

하지만 더는 부동산에 대한 투자를 생각하고 있지는 않다. 투자라는 것이 언제나 '리스크(위험성)'를 품고 있는 것이기에 어떻게 장만한 내집인데, 이 자산을 잃어버릴 수도 있는 위험을 안고서 '투자'를 해버린다면 안정된 노후를 비롯해서 모든 것을 잃어버릴 수도 있기 때문이다. 그러나 투자를 아주 하지 않고서 월급만으로 '노후대비'를 한다는 것도 불안정하기는 마찬가지 아닌가 하는 걱정도 드는 것이 사실이다. 그렇다면 어찌 해야 한단 말인가? 러셀 세이지는 말했다. "부동산은 불멸의 자산으로 계속 가치가 상승한다. 부동산은 잃어버리거나 도난당하거나 가져갈 수도 없다. 세상에서 거의 가장 안전한 투자이다"라고 말이다. 듣고 보니 맞는 말이다. 또한, 마셜 필드는 "부동산을 사는 것은 부자가 되는 최선의 방법, 가장 빠른 방법, 가장 안전한 방법일 뿐 아니라 유일한 방법이다"라고 말했다. 대한민국에서 부자가 되는 지름길은 현재까지 '부동산 투자'가 유일했다. 주식으로, 펀드로, 코인으로 대박을 친 사람들도 있다지만 모두 웬만한 '자산가'가 아니면 성공하기 힘든 종목이었고, 유일하게 서민들도 실패하지 않은 투자처는 '부동산 투자'가 유일했던 것이다. 물론, 역전세, 깡통전세, 전세사기 등등으로 피눈물을 본 이들도 태반이지만 말이다.

그러므로 가장 안전한 투자는 '부동산'이 유일하다는 결론에 다다른다. 그렇다면 과연 '부동산 투자'는 필수냐? 라는 질문이 남는다. 내집 마련을 해야 한다면 투자는 필수가 될 것이다. 물론, 그로 인해서 '영끌족'들이 가파르게 상승한 대출금리를 갚지 못해 피눈물을 흘렸던 것을 감안해야 겠지만, 내집을 갖기 위해서 '투자'는 필수란 말이다. 왜냐면 10억 이상의 현금을 보유한 자산가(서민이 맞을까?)라면 수도권 안에서 어느 선에 맞춰서 '아파트'라도 척척 살 수 있겠지만, 그 정도의 현금을 보유한 사람이 몇이나 되겠느냔 말이다. 그러니 금수저, 은수저를 부모나 친척으로 '갖고' 있지 못한 사람이라면 '부동산 투자'는 필수란 얘기다. 그나마 가장 안정적인 투자처이기 때문이다.

그리고 어떻게 해서라도 '내집 마련'에 성공했다면, 일단 한시름은 내려놓을 수 있게 된다. 그리고 여기서부터 진정한 '부동산 투자'가 시작될 것이다. 이를 테면, 다달이 월세를 받는 '수익성 투자'를 할 것이냐? 살 때의 값과 팔 때의 값을 따지는 '차익성 투자'를 할 것이냐? 따위로 말이다. 더 많은 투자이익을 선호한다면 '수익성'보다는 '차익성'을 선택하라는 것이 지은이의 설명이다. 이 책 <그래도 부동산>의 저자인 최은주는 '먹고 사는 문제'를 해결하기 위해 부동산 투자에 뛰어들어 현재 50세가 될 때까지 20여 년간 수많은 경험을 해본 '경력파 부동산 투자가'라고 소개할 수 있겠다. 현재 블로그 <꿈부>를 운영하고 있으며, 이를 통해서 '부동산 중개업'까지 호황을 맞이할 정도로 잘나가는 'N잡러'라고도 할 수 있다. 이 책은 바로 그런 노하우를 담아 놓은 책이기도 하다.

하지만 이 책을 처음 읽으면 당황스러울 수도 있다. '성공담'보다는 '실패담'이 먼저 나오기 때문이다. 그리고 자신의 실패담이 '다른이의 부동산 투자 성공담을 무작정 따라한 결과였다'는 이야기도 솔직하게 담았다. 어떻게 해서 다른 사람은 버젓이 성공했는데, 이를 따라한 사람은 실패할 수 있단 말인가? 간단한 예를 보자면, '수익성 투자'로 돈을 벌 수 있다는 성공담에 여러 채의 '빌라'를 사들여서 임대를 놓고 '임대 수익'을 보려고 했으나, 생각보다 '공실'이 많이 나는 바람에 수익은 소소했고, 남들이 좋다는 매물이 쏟아지자 따져보지도 않고 무작정 사들여셔 '전세'를 놓았으나 '역전세 파동'이 일어나자 원금손실까지도 감안하면서 어쩔 수 없이 팔 수밖에 없는 처지로 내몰린 적도 있었다고 한다. 거기다 무리하게 사들인 집으로 인해 '각종 수리/관리비'는 부담스러웠고, '종부세의 칼부림'은 감당하기 힘들었다고 한다. 이처럼 '부동산 투자'라는 것이 섣불리 나서도 안 되는 것이며, '사전준비'도 없이 뛰어드는 것은 '안정자산'조차 불안정하게 만드는 멍청한 짓이라는 교훈만 뼈저리게 깨닫게 되었단다.

그렇다면 '부동산 투자'는 위험천만한 것인가? 앞서도 말했지만, 부동산 투자는 부자가 되는 가장 안전하고 확실한 방법이다. 그렇다면 어떤 투자가 확실한 방법이란 말인가? 바로 마구마구 사들이는 여러채가 아니라 '똘똘한 한채'를 잘 가지고 있는 것이다. 이는 '수익성 투자'든 '차익성 투자'는 마찬가지다. 따박따박 월세 잘 받아내고, 샀을 때보다 팔 때 더 많은 이익을 보장받는 부동산이라면 누구라도 마다할 리가 없기 때문이다. 문제는 바로 그 '똘똘한 한채'를 구별해내는 안목이랄 수 있겠다. 지은이는 그 안목을 '수많은 실패 경험'에서 얻었다. 물론 수없이 실패하고도 지혜를 얻지 못하는 사람이 더 많긴 하지만, 지은이는 실패를 거듭할 때마다 더욱더 철저한 '사전준비'를 통해 안정적이고 확실한 매물을 골라내는 법을 터득했단다. 바로 이 책에 그런 노하우들이 담겨 있다.

허나 더 중요한 것은 지은이 자신도 <다른 이의 성공담>을 듣고 무작정 '따라하기'를 해서 처절한 실패를 겪어야만 했다는 조언에 충실해야 할 것이다. 이를 풀어서 설명하자면, "그때는 맞고, 지금은 틀리다"는 교훈을 명심해야 할 것이다. 수많은 부자들에게 지름길을 제공했던 '부동산 투자'를 믿고 과감히 투자했던 수많은 '영끌족'들은 사상초유의 '치솟는 금리인상'으로 원금상환은커녕 '이자금상환'조차 하지 못해 파산해야하는 비극을 맞이했다. 하지만 '같은 상황'에서 무리하게 영끌을 하지 않고 '현금성 자산'을 보유하다가 '치솟는 금리인상'으로 뜻하지 않은 수익을 본 이들은 '금리안정'을 기회 삼아 내집 마련의 꿈을 실현시킨 이들도 있다고 한다. 똑같은 위기가 찾아와도 '모두가' 같은 위기를 맞는 건 아니라는 사실이다. 물론 빗대어서 '부동산 투자의 성격'을 이해하려던 것이니 영끌족들에게 심려를 끼쳤다면 사과의 말씀부터 올리겠다. 투자는 언제난 '양면성'을 갖고 있기에 철저한 준비와 대비가 필요한 법이다. 부동산 투자라고 예외는 없다.

이 책에는 수많은 투자 성공담에 대해 조언을 아끼지 않지만, 지은이가 겪은 경험을 통해서 가장 중요한 조언은 바로 '현금의 흐름을 원활하게 하라'는 것이다. 이는 '몰빵 투자'를 하지 말라는 이야기와도 상통한다. 아무리 '100% 확신'이 서는 투자처라고 하더라도 자신이 가진 자산을 탈탈 털어서 투자를 했다가 '상황'이 바뀌어서 사지도 못하고, 팔지도 못하는..한마디로 '빼도박도 못하는 상황'에 처하게 되면 투자금 손실을 감당해야만 하기 때문이다. 분명 몇 년, 아니 몇 달만 '보유'하고 있으면 대박이 확실한데, 당장 해결해야할 '현금'이 부족하게 되면 어쩔 수 없이 손해를 감수하고 팔아야 하며, 경매나 근저당에 잡혀 있는 걸 깜빡하거나 전세보증금 상환을 제때 막지 못하면 완벽했던 투자라 하더라도 손실을 감수하거나 이익을 포기해야 하는 경우가 발생하기 때문이다. 그러나 내가 언제든 쓸 수 있도록 보유한 '현금'이 마르지 않게, 다시 말해, '흐름이 끊기지 않는 것'이 투자하는 사람의 기본이란다.

그리고 수없이 많은 투자를 하다보니, 지은이는 역시나 든든한 수익을 보장해주는 것은 언제나 '부동산'이었다고 털어놓는다. 수없이 실패하고 또 실패했는데도, 그 실패를 딛고 일서게 해주는 든든한 수익금을 마련해준 것이 '부동산 투자'였다고 말이다. 그래서 지은이는 말한다. <그래도 부동산>이라고 말이다.