쉽게 접근하는 부동산 경매 입문서

부동산 경매 100문 100답 - 왕초보도 100% 성공하는 경매박사 권오현의 특급 노하우 ㅣ 100문 100답
권오현 지음 / 평단(평단문화사) / 2017년 6월

이 책은 법원 경매와 공매를 이용한 부동산 투자 방법에 대해, 100가지 질문과 대답의 형식으로 기술한 책이다. 이 책의 구성은 크게 보면 3가지 부분으로 나누어 볼 수 있다: 첫 번째는 법원 경매에 대한 설명과 절차, 실제 법원 경매의 입찰 과정과 절차, 그리고 경매 낙찰 이후에 벌어지는 절차에 대해 다루고 있다. 두 번째 부분은 경매나 공매를 통해 취득하게 되는 부동산의 경우, 취득자가 보호해줘야 하는 대항력이 발생되는 2가지 경우(주택 임대차 보호법과 상가 임대차 보호법)에 대해 설명하고 있다. 세 번째 부분에서는 경매 대상 부동산을 낙찰 받은 후 취득한 부동산에 소멸되지 않고 함께 인수되는 권리를 경매 참가하기 전에 미리 분석하는 방법을 소개하고, 낙찰 이후에 추가로 발생하는 부담 비용의 파악하게 함으로써, 경매 참여 여부를 결정하는데 도움이 되는 내용을 기술하고 있다.

이 책에서는 ‘부동산 투자’와 ‘법원 경매 입찰’이라는 2가지 주제를 함께 섞어서 다루고 있다. 아무래도 ‘법원 경매’와 ‘부동산 매매’와 관련된 내용이 실제 법적인 해석과 행정 절차를 수반할 수 밖에 없고 전문적인 법률 용어를 가지고 설명할 수 밖에 없기 때문에, 매우 생소하고 낯선 느낌을 받을 수 있고 쉽게 이해하기 어렵게 느껴질 수 있다(그래서, 처음부터 지루하게 용어 정의에서부터 시작하는 대신에, 질문과 응답 형식으로 단도직입적인 기술 방식을 저자가 선택한 것이 아닌가 하고 개인적으로 추측해 보았다).

개인적인 소감은 ‘여전히 부동산 경매는 어렵다’이다. 일단 부동산 경매 자체의 절차만 가지고 보면 단순한 흐름이지만, 중간 과정에서 여러 가지 사건이 발생할 수 있기 때문에, 각각의 경우를 잘 파악하여 대비하고 있어야 한다. 사실, 절차는 관련 법규 상에 명확하게 기술되어 있어서, 법규대로 따라가기만 하면 큰 문제는 없다. 문제는 경매 대상이 되는 부동산에 대한 권리 해석 부분이다. 이 책에서 가장 많은 분량을 차지하고 있는 부분이기도 하다. 부동산 경매의 가장 큰 약점이기도 한 부분인데, 경매 대상 부동산의 담보 설정의 책임 한도에 대해 오직 경매 낙찰자가 인수해야 한다는 위험이 존재한다. 즉, 경매 입찰 참가자는, 사전에, 경매 부동산 물건에 대해, 전세권, 임차권, 압류, 가압류, 가처분, 환매등기 등에 대해, 말소 기준 권리를 근거로 우선 순위를 따져서, 배당 금액을 계산해야 한다. 최종적으로, 계산 결과 금액과 입찰 참여 금액을 비교하여 손익을 따져서, 경매에 참가할 지 여부를 결정해야만 한다. 이 부분이 매우 복잡하다.

그래도 이 책을 읽고 알게 된 유용한 팁 몇 가지가 있다: 전세 임차인의 경우 주민 등록의 전입 신고를 빨리 해두라는 것(임대인의 소유권 이전 가등기를 막기 위해, 전세 계약 체결과 입주하면서 거의 동시에 전입 신고를 하고, 임대계약서에 확정 일자를 받는 것이 좋음), 한번 주민 등록 이전과 확정 일자를 받았으면, 임대 기간 동안에는 주민 등록을 옮기지 말아야 한다는 것, 전세 계약 갱신할 때 이전 계약서를 폐기하지 말고 보관해둘 것, 최악의 경우 법적인 절차인 부동산 인도 명령이나 명도 소송의 ‘강제 집행’은 밟지 말아야겠다는 것 등이다.

이 책 한 권으로 부동산 경매가 완전 정복이 되는 것은 아니다. 개인적으로는 막연하게만 느껴졌던 전문 법률 용어들이 이 책을 통해 좀더 구체화된 듯한 느낌이 들어서 좋은 가이드를 만난 기분이었다. ‘부동산’과 ‘경매’에 관심이 있다면, 일독을 권한다.