북한 투자는 안전한가?

북한 투자의 시대 - 수익률 1000% 시장에 도전하라
정민규 지음 / 라온북 / 2019년 3월

이 책에서는 왜 지금이 북한투자의 적기인지, 북한에 투자하고 대북 비즈니스를 하면 왜 고수익을 올릴 수 있는지를 구체적인 사례를 들어 설명하고 잇디. 북하누자를 고민하고 잇는 기업인에게 북한투자시 도움이 될 만한 조언을 실엇다. 특히 대기업, 중소기업, 개인사업가나 자영업자별로 투자규모가 다르므로 그에 걸맞게 또 북한의 현재 실벙에 걸맞게 적합한 투자 유망업종을 분석해 제시하였다. - '프롤로그' 중에서

북한 투자는 안전한가?

이 책의 저자 정민규는 1994년도에 서울대학교 공법학과를 졸업했으며, 사법연수원 28기 출신이다. 카이스트 테크노경영대학원 경영학 석사를 수료했다. 대통령비서실 행정관을 거쳐 수원지방검찰청 수석검사, 대구지방검찰청부부장검사를 지냈으며, KB금융지주 상무, KB투자증권 CIB기획실 전무 변호사로 근무했다. 현재 대한법무법인 '광화' 대표변호사이며, 변호사협회 통일 문제연구위원회 부위원장, 대한변호사협회 북한이탈주민법률지원단에서 탈북민을 위한 법률상담을 하는 북한 전문 변호사다.

북한 투자라면 떠올리게 되는 인물이 있다. 바로 세계적인 투자가 짐 로저스 회장이다. 언론과 재테크 강연회를 통해 새로운 고수익 투자 유망처로 북한을 추천했었던 그는 지난 12월에는 금강산에 골프리조트를 보유한 코스닥 상장사 아난티의 사외이사로 선임되면서 북한 관광, 철도 등 인프라 사업에 높은 관심을 드러냈다. 그는 최근 아난티 정기 이사회 참석차 방한했다가 국내 언론사와의 인터뷰에서 "2차 북미회담 결렬에 실망하지 않으며, 여전히 북한에 전재산을 투자하겠다"는 대북 투자 관련 말들을 쏟아냈다. 

투자격언 중에 '하이 리스크 하이 프레미엄'이란 말이 있다. 즉 '위험이 크면 그만큼 고수익이 뒤따른다'는 의미이다. 세계적인 투자자 짐 로저스 같은 인물은 비록 불확실하다는 위험이 있지만 잘 풀리면 엄청난 고수익이 예상되는 그런 투자에 과감성을 내보인다. 이처럼 큰 부자는 새로운 사업영역에 리스크를 짊어지고 일을 저질러야만 탄생한다. 이 책의 내용도 그러하다. 대북투자와 북한 비즈니스가 우리에게 주는 중대한 기회와 변화의 가능성에 주목하라는 것이다.

"북한투자는 인류의 지도에서 마지막 남은 미개척 블루오션이자 보물섬이다"

로저스홀딩스 회장 짐 로저스는 지난 1월 일본 경제주간지와의 인터뷰에서 "북한 경제 개방을 막을 수 없다. 북한 경제가 개방되면 2~4년 내로 북한 버블이 올 것이다"라고 말했다. 실제로 그는 남북한 간의 관광이 활발해질 것이란 기대로 대한항공에 투자했으며, 신규 투자처로 '철강', '인프라' 업종에 주목하고 있다.

다소 이른감이 있지만 남북관계의 개선, 미북정상회담의 개최로 인해 대북투자에 대한 관심이 증가하고 있다. 그럼에도 이에 대한 의견은 호불호가 확연하게 엇갈리고 있는 실정임을 부인할 수 없다. 누군가는 장밋빛 희망을 얘기하고, 다른 누군가는 막연한 감상주의에 빠진 대북투자의 위험을 경고한다. 그런데, 북한 전문 변호사인 저자는 희망과 불신이 교차하는 지금이야말로 북한 투자의 적기라고 말한다.

총 다섯 파트로 구성된 책은 파트 5(어떻게 북한투자 리스크를 줄일 것인가)에서 투자 리스크를 줄이기 위해 현실적인 방안들을 모색했다. 중국, 러시아의 기업과 합작하는 방안, 북한의 현지 중개인이나 사업 파트너를 물색하는 방법 등 구체적 접근법과 해법을 소개한다. 또 북한 고위층과 어떻게 인적 네트워크를 구축하고 어떻게 그들과 접근할 것인지에 대한 방안도 담고 있다.

대기업은 북한의 내수시장 진출을 노려라

향후 북한의 개혁 개방이 본격적으로 진행되면 대기업들이 대대적으로 나서야 하는 업종들이 있다. 바로 인프라 건설, 자원개발, 토목건설, 물류, 유통, 호텔관광 사업 등이 그것이다. 그런데 인프라 구축, 자원개발은 기본적으로 투자비 회수기간이 길고 초기에 거대한 규모의 투자자금이 요구되기 때문에 국가와 공기업, 대기업이 함께 공동 투자 형식으로 리스크를 분담하는 방식의 컨소시엄 투자가 바람직하다.

남북간의 철도, 도로 연결에는 필연적으로 토목공사와 건설공사가 수반되며 시멘트, 레미콘 등 건설자재의 수요도 급증할 것이다. 이는 관련업의 불황으로 장기 침체에 빠진 토목건설 회사엔 엄청난 도약의 기회가 찾아올 수 있을 것이다. 또 남북의 철도 등 육로를 연결하고 다시 시베리아 횡단철도나 중국 횡단철도로 연결하는 육로 연결사업과 한국과 북한 간의 바다 항로와 러시아와의 항로를 연결하는 해운물류사업의 연관효과가 커서 커다란 개발이익이 기대된다.

중소기업과 중견기업에도 대박 사업 기회가 생겨

북한이 개방되면 진정한 대박 사업 기회는 대기업보다는 오히려 중소, 중견기업에 있다. 왜냐하면 북한의 현 경제 규모나 내수시장의 수준이 대기업이 영위하는 업종보다는 중소, 중견기업들이 영위하는 업종과 비슷하기 때문이다. 북한 노동자의 임금이 저렴하다고 해서 삼성전자나 LG전자가 기존의 베트남 공장을 북한으로 옮길 가능성은 그리 높지 않다. 그에 반해 중소기업은 한국과 운송거리가 가깝고 인건비가 저렴하며 언어가 통하므로 분명 매력적인 투자처다. 

그렇다고 아무 업종이나 진출한다면 낭패를 보기 쉽다. 대북투자를 결정하기 전에 북한의 현 산업별, 업종별 현황과 기술력, 생산능력, 제품에 대한 수요 등 다양한 요소들을 사전에 충분히 조사하고 분석한 뒤에 행해야 할 것이다. 북한의 핵개발과 미사일 발사 등으로 인해 국제사회의 대북제재가 강화되자, 북한은 섬유, 의류업종을 육성해 대표적인 수출상품으로 자리 잡았다.

중고 자전거, 오토바이 제조와 수리, 가정용 에너지업종에 기회가 있다

만약에 북한이 개혁 개방정책을 실시한다면 베트남의 발전 모델을 따라할 가능성이 크다. 북한은 교통체계상 철도가 주종이고 도로는 부수적이다. 그래서 주민들이 자동차를 소유하기엔 비용부담이 클 뿐만 아니라 도로 상황도 너무 열악하고 동력으로 활용할 주유용 기른도 턱없이 부족항 실정이다. 따라서 다른 교통수단이 인기를 끌게 분명하다.

북한의 현 교통 인프라 실정과 북한 주민들의 1인당 국민소득 수준을 생각하면 상당기간은 자전거나 오토바이 등 저렴한 1인용 교통수단이 주로 이용될 것이다. 북한의 개혁 개방정책으로 지금 당장 돈을 벌 수 있는 사업가는 현대자동차가 아니라 개인사업자라는 말이다. 현재 평양 시내에 운행되는 자동차 대부분은 남북한 합작의 평화자동차가 생산한 것이나 중국으로부터의 수입차들이다. 참고로 평화자동차는 통일교 재단에서 2000년 초에 5천만 달러를 투자, 남포시에 공장을 설립했던 회사다.

북한투자를 테마로 삼은 펀드에 가입하라

남북관계와 북미관계가 개선됨에 따라 한국에서는 기업뿐만 아니라 일반개인도 북한투자에 대한 관심이 늘고 있다. 현재 북한투자나 북한 비즈니스와 관련하여 기업들의 직접투자만 부각되고 있지만, 개인이 소액으로 북한 비즈니스에 투자하는 방법이 있다. 바로 통일펀드 또는 대북투자 공모펀드와 같은 간접투자 말이다. 

최근 국내의 자산운용사들이 잇따라 통일펀드를 출시하면서 남북경협이 몰고 올 '큰 장'에 대비를 하고 있다. 박근혜 정부의 '통일 대박론'을 계기로 2014년 신영자산운용의 '신영 마라톤 통일코리아' 펀드와 하이자산운용의 '하이 코리아 통일르네상스' 펀드가 바로 그것이다. 이후 북한의 핵실험으로 통일펀드는 청산 위기에 놓이기도 했지만 2018년 들어 남북관계가 해빙 무드로 반전함에 따라 자산운용업계도 빠르게 반전되었다. 

접경지역 부동산에 투자하라

판문점 회담 당시 문재인 대통령은 김정은 위원장에게 '한반도 신경제지도 구상'을 건넸다고 알려진다. 이는 3개의 발전축인 환동해권 경제벨트, 환서해권 경제벨트, 접경지역 평화벨트 등인데, 이를 중심으로 남북경협을 추진하고 중점 투자를 하겠다는 청사진이었다. 향후 북한이 개혁 개방정책을 추진하고 대북제재가 완화 또는 해제될 경우 한국의 개인들이나 개미들이 가장 손쉽게 할 수 있는 투자는 한국 접경지역의 부동산에 투자하는 것이다.

국토교통부의 '3분기 전국 지가변동률'(2018년 10월 26일)에 따르면 상승률이 가장 높은 곳은 파주시였고, 다음으로 강원도 고성군이었다. 전국지가상승륭이 3,33퍼센트인데, 파주시는 8.14퍼센트였고, 고성군은 6.51퍼센트였다.  이는 남북관계 개선에 대한 기대감이 접경지역의 부동산에 그대로 반영된 것이라고 볼 수 있다. 하지만 토지에도 족보가 있다. 남북 연결철도가 지나가는 역을 중심으로 약 10킬로미터 이내의 역세권을 노려야 한다. 그렇지 않을 경우 장기간 자금이 묶이는 경험을 하게될 것이다.

짐 로저스

아직은 여전히 미성숙 단계이다

본디 투자의 세계에서 버블의 탄생은 그 역사적 발자취를 살펴보더라도 인간의 광기狂氣에서 비롯되었음을 알 수 있다. 광기란 결국 인간의 탐욕이며, 이성을 상실한 상태인 것이다. 양파 뿌리처럼 생긴 튤립 구근 한 촉의 가격이 당시 네델란드 주택 1채 가격이었다니 버블의 실체를 우린 충분히 느낄 수 있다. 좀 더 이성적으로 접근한다면 남북관계의 개선은 아직 갈 길이 멀다. 지금의 현상은 특정 정치집단의 광기에 불과하다고 본다. 정치적 야욕이라는 탐욕이 빚어낸 허상일 뿐이다. 그래서 나의 의견은 공부는 하되, 실행은 늦추어야 한다는 것이다.  

지속성장을 위한 굿 프로핏 전략

굿 프로핏 - 기업의 성장을 결정하는 비즈니스 원칙
찰스 G. 코크 지음, 이경남 옮김 / 알키 / 2019년 2월

'굿 프로핏', 즉 '좋은 이익'이란 말은 자본에 비해 높은 수익을 낸다든가 수단과 방법을 가리지 않고 오로지 이윤을 많이 창출한다는 의미가 아니다. 내가 생각하는 좋은 이익이란 '원칙을 지키는 기업가 정신'에서 나온 개념이다. 원칙을 지키는 기업가 정신은 고객을 위해 탁월한 가치를 창출하면서 동시에 자원소비를 줄이고 언제나 법을 준수하며 정직하게 활동하는 것이다. 좋은 이익은 사회에 기여하는 과정에서 나오지, 기업의 몸집을 불리거나 사람들을 이용하여 얻을 수 있는 것이 아니다. - '들어가는 말' 중에서

기업의 성장을 결정하는 비즈니스 원칙

이 책의 저자 찰스 G. 코크는 매사추세츠공과대학교를 졸업했으며 현재 코크인더스트리즈의 회장이다. 코크인더스트리즈는 세계 최대 규모의 비상장기업으로 약 60개국에 10만 명이 넘는 직원을 거느린 글로벌 기업이다. 그는 1967년부터 이 기업의 수장으로 있으면서 코크인더스트리즈의 기업 규모를 2,100만 달러에서 1,000억 달러로 5,000배나 성장시켰다.

그는 수많은 학술 및 공공정책 연구를 지원해왔는데, 카토연구소, 메르카투스센터 등 자유사회에 대한 연구에 중점을 둔 많은 단체들이 설립되는데 기여했다. 또한 찰스코크재단과 찰스코크협회 등을 통해 수많은 비영리사업을 지원하고 있으며 약 250개 대학에서 400개 이상의 연구 및 교육프로그램을 후원하고 있다.

그는 기업이 장기적으로 성장하기 위해선 '굿 프로핏GOOD PROFIT'을 추구해야 한다고 말한다. 즉 고객을 위한 가치를 창출하고 사회에 기여하는 과정에서 자연스레 발생하는 이익이 좋은 이익이며, 이를 통해 기업과 사회 전체가 혜택 받을 수 있다는 것이다. 굿 프로핏에 필요한 '시장중심경영'의 5가지 요소를 소개하며, 이를 달성하기 위한 구체적인 실천방법으로 '10가지 지도 원칙'을 제시한다. 한편 노벨 경제학상 수상자인 버논 스미스는 찰스 G. 코크의 시장중심경영 개념을 두고 "성공으로 안내하고 올바른 기업문화를 정착하게 하는 경영원리"라고 극찬한 바 있다.

코크인더스트리즈의 성장비결은 그들만의 경영 프레임워크, 즉 시장중심경영이다. 이 덕분에 반세기 동안 눈부신 성과를 이룩할 수 있었다. 이는 기업 지원책보다는 원칙을 지키는 기업가 정신, 재능보다는 도덕성, 위계보다는 도전정신, 직책보다는 비교우위, 예산관리보다는 장기적 가치창출에 대한 보상을 강조한다.

책은 시장중심경영을 다섯 가지 요소로 압축하고 있다. 비전, 도덕성과 재능, 지식 프로세스, 결정권, 그리고 인센티브 등이 바로 그것이다. 

비전

고객이 다른 어떤 것보다 더 가치 있게 여기는 제품과 서비스를 제공함으로써 고객들이 자원을 훨씬 더 효과적으로 사용하도록 만드는 것이다. 결과적으로 회사는 사회 전체와 고객들에게 혜택을 주는 방식을 통해서 이익을 실현하고자 한다. 그렇게 함으로써 '좋은 이익'을 성취할 수 있는 것이다. 효율적인 비전을 만들어내는 것은 시장중심경영의 첫 번째 요소로, 장기적으로 좋은 이익을 창출하는 기반이다.

1917년에 <포브스>가 최초로 선정했던 100대 기업 명단에서 지금은 93개 기업들이 사라졌다. 당연히 그에 합당한 이유가 있었을 것이다. 아마도 그 회사들은 비전의 결함 때문에 더 이상 기업의 수명을 이어갈 수 없었는지도 모른다. 어떤 기업이든 지속적인 성공을 거두려면 고객과 사회를 위해 더 많은 일을 할 수 있도록 만드는 비전을 가져야 한다. 그렇다면 코크의 비전은 다른 기업과 무엇이 다를까? 코크는 가치창조와 사람에 초점을 맞춘다는 점이다.

첫째, 코크의 비전은 가야 할 방향을 알려주는 북극성 같은 기본 원리다.

둘째, 코크의 비전은 전략적 지침이다.

도덕성과 재능

"이기려면 재능이 있어야 한다. 하지만 계속 이기려면 인성을 갖춰야 한다"

- 존 우든, 미 대학 농구 최고의 감독

시장중심경영이 제 기능을 발휘하려면 도덕성이 투철한 문화가 형성되어야 한다. 만약 신규로 채용한 직원들의 도덕성이 미흡하다고 판단된다면, 이 문제는 교육을 통해 얼마든지 보완 내지는 해소할 수 있다. 도덕성은 정책과 관행을 평가하고 품행을 측정하고 행동규범을 정하고 개개인의 활동을 이끌어줄 공동의 가치관과 신념을 확립하는 데 필요한 기준이다. 여기서의 가치관과 신념은 구체적인 명령이 아니라 일반적인 가이드 라인이다.

코크는 이를 '지도 원칙'이라 부른다. 이들 가치는 세 가지영역에서 비롯된다. 첫째는 자유사회라는 기본 프레임으로 혁신이 가능하고 생산성이 향상된다. 둘째는 철학자와 심리학자의 이론으로 인간행동에 대한 처방이다. 셋째는 저자의 경험으로, 이에 영향을 미친 사람들은 많다. 아버지, 학창시절 급우들, 가난의 굴레를 영영 탈피 못하도록 만든 정치가, 공산혁명가들, 부자를 만들어준다고 사기 행각을 벌여 빈털털이로 만든 기업가들 등등이다.

10가지 지도 원칙: 정직성, 준법, 가치창출, 원칙을 지키는 기업가 정신, 고객중심, 지식, 변화, 겸손, 존중, 임무완수

지식 프로세스

17세기 네델란드인들은 전 세계로 상선을 보냈다. 항로는 동인도제도의 자카르타부터 서인도제도의 아루바까지 이어졌다. 장장 1만 9천 킬로미터가 넘는 길이었다. 선박설계, 풍차, 간척사업 등 교역을 통해 이들이 얻은 지식에 자극을 받아 네델란드는 혁신을 이루었고, 국가의 경제를 부흥시키는 도화선이 됨으로써 시민들의 경제적, 문화적 생활방식을 크게 변화시켰다.

이런 분위기 탓에 렘브란트, 베리메르 같은 화가들의 창작활동은 물론이고, 데카르트와 로크 같은 혁명적 사상가들과 위그노 식민지를 개척한 청교도 등이 피난처를 찾아 네델란드로 이주할 수 있었던 것이다. 필요한 지식을 쉽게 얻을 수 있는 사회는 크게 번창할 수밖에 없다. 네델란드인들은 지식공유를 위해 문호를 개방했던 것이다. 마찬가지다. 회사의 직원들이 아무리 능력이 뛰어날지라도 내부자원만으로는 급변하는 혁신을 따라잡을 수 없다. 외부 네트워크를 적극 활용해야 한다. 

결정권

'공유지의 비극'이란 말이 잇다. 이는 환경학자 개럿 하딘이 목축업자가 공동 소유인 풀밭에 소를 방목할 때 일어나는 상황을 설명하기 위해 만들어낸 용어이다. 합리적인 사람이라면 가능한 한 소의 수를 늘릴 것이다. 소가 풀을 뜯어 먹는데 들어가는 비용은 없고 반면 소를 많이 팔수록 수입은 점점 늘어나게 되니까 말이다. 그런데, 과연 아무 일이 생기지 않을까? 너도 나도 풀밭 자원을 과도하게 사용한 끝에 공유지 풀밭은 사라지고 만다. 이런 현상은 책임 소재가 불명확하거나 책임지는 사람이 없을 때 발생하는 현상이다. 코크사는 전 직원을 기업가로 간주하기에 조직 내의 결정권을 재산권으로 받아들인다,.

최고 지위에 있는 사람이 아니더라도 해당 사안에 대해 비교우위에 있는 사람이 결정권자가 되어야 한다는 개념을 이해하고 적용하게 되면 더 많은 가치를 창출할 수 있다. 전문직에 종사하는 사람들 중에 이런 개념을 받아들이지 못하는 사람들이 더러 있지만, 의사들 중에는 지식공유 문화를 만들어 간호사, 치료사, 간병인들이 비교우위를 활용할 수 있도록 도와주고 자신도 도움을 받는 사람들이 꽤 많다.

사실 이런 식으로 결정권을 허용하는 것은 위계적 규범을 정면으로 거스르는 행위다. 하지만 결정권을 적절히 사용하면 능력이나 성과보다 근무햇수나 학벌을 강조하는 조직의 비효율성을 개선할 수 있다. 결정권에 대한 우리 식의 접근법은 시장중심경영으로 다른 회사와 차별화를 이룩한 우리만의 방법론 중 하나다.

인센티브

1950년대에 중국의 모택동은 쥐 소탕 정책을 강행했다. 공산국가답게 인민들에게 쥐꼬리를 할당하면서 충성심 경쟁을 유도했다. 물론 이는 곡식을 갉아먹는 쥐를 박멸하자는 취지에서 출발했다. 하지만 우스꽝스러운 현상이 생겼다. 즉 할당량을 책정받은 인민들은 쥐를 잡으러 나가는 대신에 집에서 쥐를 기르지 시작했던 것이다. 인센티브가 없는 일은 이처럼 허무한 결과를 낳고 만다.

위계문화에 익숙한 책임자들에게는 받아들이기 어려운 방식일지 모른다. 또한 결과보다 직함이나 연차에 따라 보상이 결정되리라 기대한 사람들도 이런 방식을 아주 불편하게 받아들일 것이다. 경험에 비춰볼 때, 우리의 보상철학과 대립되는 문화를 가진 기업은 도전을 포용하지 못한다. 하지만 위계에 따른 보상은 기업의 현상 유지조차 위협할 수 있다.

혁신에 뒤쳐저 사라진 '코닥'

지속성장을 원한다면 착한 이익을 추구하라

코크인더스트리스는 지난 50년간 기업가치가 5000배나 성장했다. 오늘날 코크인더스트리스는 세계 최대 규모 비상장기업이 됐고, 이 회사의 회장인 저자는 <포브스> 선정 세계 부호 순위에서 매년 빠짐없이 'TOP10'에 오른다. 수많은 기업들이 소멸되고 사라지는 와중에도 굳건히 성장하는 이 회사의 비밀이 궁금하다면 이 책을 펼치길 권한다.

공부하는 사장의 불사조 경영

사장공부 - 1000명의 사장이 배우고 성공한
산조 게야 지음, 정문주 옮김 / 쌤앤파커스 / 2019년 3월

나는 1,000명이 넘는 사장들을 도우면서 성공하는 사장과 실패하는 사장이 어떻게 다른지를 분명히 알게 되었다. 개중에는 사장으로서 반드시 숙지해야 하는 지극히 기본적인 사항조차 모르는 사람이 적지 않았다. 그 기본 중의 기본을 이 책에 '사업을 성공시키고 싶으면 사장으로서 이것만큼은 알아라!' 하는 49개 항목으로 정리했다. 이는 성공하는 경영자가 되기 위한 최소한의 원칙인 셈이다. - '머리말' 중에서

공부하는 사장은 결코 망하지 않는다

이 책의 저자 산조 게야는 1960년 고베 출생. '회사와 가족을 지키는' 경영 어드바이저로 활동하고 있고, 주식회사 J라이프서포트의 대표이사다. 한때 요식업과 부동산 임대업을 하면서 승승장구했지만, 고베 대지진과 금융기관 줄도산, 전대미문의 디스플레이션을 겪으며 140억 엔의 부채를 떠안게 되었다. 8년간 산전수전 겪으며 빚을 다 갚고 회사를 자력으로 회생시켜 완전 부활에 성공했다. 그 경험을 바탕으로 고뇌에 빠진 중소기업 경영자들에게 진짜 경영, 진짜 회생방법을 전수하고 있다.

그가 지금까지 상담해준 사장은 1,000명이 넘는다. 사장들에게 '이것만은 반드시 피하도록 도와주자'고 정해둔 것이 있다. 바로 도산이다. 도산은 기업의 '죽음'이다. 상장기업은 도산하더라도 사장의 개인자산을 잃을 염려가 없지만, 중소기업의 죽음은 고스란히 사장 개인의 사회적 죽음으로 이어진다. 회사뿐 아니라 경영자의 개인자산까지도 송두리째 날아가 그날로 식구들도 길거리에 나앉게 된다. 저자가 140억 엔의 부채를 짊어지고 회사를 도산시키는 대신 자력회생을 고집하며 고군분투한 이유 역시 회사와 가족을 지키기 위해서였다.

이렇게 그는 탁상공론이 아니라 직접 체험으로 얻은 실천적 방법론을 알려주고 있기 때문에 많은 경영자들로부터 신뢰와 지지를 얻고 있다. 중소기업 경영자와 함께 마지막까지 포기하지 않고 열심히 싸우는 자세가 공감대를 형성해 '더 일찍 만났으면 좋았을 것', '지금 당장 가르침을 받고 싶다' 등의 찬사가 쇄도하고 있다. 이 책은 '사장'이라면 반드시 알아야 할, 가장 기본적이고도 중요한 지침 49가지를 담았다.

사장에겐 휴일이 없다

오래 전 한 강연장에서 강연자가 이런 말을 했다. "월급쟁이는 너무 힘들면 사직서를 제출하면 되지만, 오너 사장은 사직서를 제출할 권리가 없다" 그렇다. 사장은 그만두는 것도 쉽지 않다. 회사에 딸린 식솔이 너무도 많기 때문이다. 사장 자신에게 딸린 가족들의 생계를 위해서뿐만 아니라 모든 임직원의 가족들도 보살펴야 할 막중한 책임이 뒤따른다.

그렇다. 사장에게는 휴일이 없다. 물론 주야장천 사장실에 쳐박혀 있으란 얘기가 아니다. 술자리에 참석할 수도 있고, 휴일에 친구들과 골프 회동을 가질 수도 있지만 이럴 때조차 회사 일, 경영에 관한 생각을 놓치지 않게 늘 스위치를 켜놓아야 한다는 말이다. 언제, 어디서 새로운 아이디어나 문제해결의 힌트가 떠오를지 모를일이기에 더욱 그러하다.

그래서 저자는 자신을 찾아오는 사장들에게 '1년 365일, 하루 24시간 일을 생각하라'고 조언한다. 그렇다고 대기업과 똑같이 생각해서는 안 된다. 작은 회사를 경영하는 사장은 아무리 작은 것도 놓쳐서는 안 되기 때문이다. 사소한 체크나 확인, 스쳐간 아이디어를 놓친 탓에 사활의 기로에 서게 된 사례가 많다는 점에 주목해야 한다.

"잠꼬대로도 일 얘기를 할 정도가 되어야 제대로 된 사장이다"

사장만이 할 수 있는 일을 하라

한번은 "죽을 힘을 다하고 있다"는 사장이 저자를 찾아왔다. 아침 일찍부터 밤늦게까지 하루를 이렇게 최선의 노력을 기울인다는 얘기였다. 이에 저자는 "왜 이 사업을 하십니까?'라고 질문을 던졌다. 그러자 그 사장은 "당연한 걸 뭘 물으세요? 먹고살려고 하죠. 식구들이 있고, 직원들도 있으니까 이것저것 안 따지고 열심히 하는 거예요. 그런데 이제 체력이 한계에 부딪힌 것 같아요. 더는 못하겠습니다. 이익은 안 나고, 경영은 힘들기만 하고…. 뭐든 이 상황에서 벗어날 방법이 없겠습니까?"라고 답했다.

울분에 차서 그의 목소리는 울먹임이 반이었다. 그런데, 이런 사장들이 의외로 많다. 조금이라도 매출을 더 올려보려고 직원들을 다독이고, 자신도 녹초가 되도록 이리 뛰고 저리 뛴다. 하지만 이들에게 비참하게 들리는 말이겠지만, 그런 방식을 고수하는 한 그 기업의 미래는 절망적이다. 경영자라는 사람이 일상적인 업무에 찌들어 며칠 앞도 제대로 보지 못하는 처지에 놓여 있기에 말이다.

직원과 하나가 되어 함께 땀을 흘리면 좋은 경영자일까? 아니다. 사장에게는 사장의 일이 있다는 사실을 깨달아야 한다. 직원들은 손발을 움직이고 땀을 흘리며 돌아다녀야 한다. 즉 실행이 주된 업무다. 하지만 사장은 직원들과 하나가 되어 땀을 흘리기보다는 더 효율적으로 매출을 올릴 방책이 없는지 고민하고, 어떤 목적으로 이 회사를 세웠고, 어떻게 움직여서 사업을 키우고 발전시킬지를 고민해야 한다. 즉 훨씬 부가가치가 더 높은 일에 빠져들어야 한다.

현장에서 활약할 수 있는 인재의 육성

중소기업은 항상 인재부족에 허덕여야 할까? 그렇지 않다. 인재를 키우면 된다. 물론 대기업도 인재육성에 상당히 힘을 쏟는다. 하지만 조직이 큰 만큼 입사 초기부터 전쟁터를 방불케 하는 실제 업무현장을 경험할 기회는 그리 많지 않다. 그 결과 대기업이 키워낸 인재는 우등생이고 실수가 적어 흠잡을 데 없는 인재임에 틀림없지만, 정말 중요한 순간에 발휘할 수 있는 저력은 다소 부족한 경우가 많다. 이는 바로 비닐하우스에서 키워낸 인재인가, 아니면 노천에서 비바람과 눈을 맞으면서 키워낸 인재인가의 차이인 것이다.

한편 중소기업에는 우등생보다 현장에서 활약할 수 있는 인재가 필요하다. 따라서, 인재부족을 불평하지만 말고 중소기업에는 중소기업에 맞는 인재가 있다는 인식을 가져야 한다. 그리고 이에 걸맞는 인재를 육성하면 된다. 처음부터 과감하게 밖으로 내보내서 현장을 경험하게 하고, 실전에서 뛰어난 역량을 보여주는 인재를 적극적으로 키워내면 된다. 이때 사람을 키우는 경영자와 그렇지 않은 경영자의 결정적인 차이는, 직원의 실패를 두려워하는지 아닌지 여부에 달려 있다.

"실패는 성공의 어머니! 직원들이 마음껏 실패하게 하라"

시행착오를 즐기라

경영은 정답이 없는 문제에 관해 시행착오를 거치면서 답을 찾아가는 과정이다. 그래서 경영이 어렵지만 반면에 재미가 있다. 사장이 찾아야 하는 답은 '정답'이 아니라 '살아 있는 답'이다. 비록 지금은 정답일지라도 그 답이 영원하지는 않다. 경영은 살아있는 생물체이기 때문에 정답은 시시각각으로 변하기 마련이다. 사장의 일은 끝이 없다. 쉴 수도 없다. 마음을 놓자마자, 생각을 멈추자마자 내리막길이 시작된다 해도 과언이 아니다. 프로 장기 기사들은 100수까지 미리 내다보고 다음 수를 둔다고 한다. 그 정도의 통찰과 결단이 가능해야 살아남는 세계라는 뜻이다.

사장에게도 마찬가지다. 프로 기사들에 못지않게 생각하고 또 생각하는 힘이 필요하다. 생각을 거듭한 끝에 다음 수를 두는 문제해결능력이 참으로 중요하다. 한 치 앞도 보이지 않는 암흑 속에서 0.1%의 가능성을 찾아야 하기 때문이다. 누구나 조금만 생각하면 떠오를 법한 흔해 빠진 해결책이나 상식적 방법으로는 줄줄이 내 앞을 가로막은 높은 벽을 넘을 수 없다. 빈틈없는 사고방식으로 쉼 없이 노력하며 전진해야만 한다.

"활로活路는 생각지도 못한 곳에 숨어 있다"

힘들수록 긍정적인 말을 하라

강의 중에 저자는 때때로 아무나 1명을 지적하며 "어제 매출이 어땠습니까?' 하고 물어본다. 이는 구체적인 매출액 숫자를 알고 싶어서가 아니라 그날그날의 매출을 제대로 파악하고 있는지 여부를 확인하고 싶어서다. 흥미로운 것은 어제 매출액을 즉답하지 못하는 사장이 의외로 많다는 사실이다. 월말에만 점검한다거나 평소에는 영업부장 등에 일임하고 사장은 가끔 보고만 받는 기업이 적지 않아서다. 저자는 연매출 10억 엔(101억 원 정도) 이하라면 사장은 매일 숫자의 움직임을 기민하게 점검할 것을 권한다.

아무리 작은 변화라도 빠짐없이 숫자로 드러나기 때문이다. 그렇다고 숫자에 '일희일비'하라는 것이 아니다. 숫자의 변화를 통해서 사업의 큰 흐름을 파악하고, 만약에 좋지 않은 변화의 조짐이 나타나면 신속하게 대응해야 한다는 걸 말하고 싶어서다. 사장이 숫자를 파악하고 있어야 회사 전체에 긴장감이 감돈다. 현금의 흐름을 파악하는 것은 기업의 생존을 점검하는 것과 같다.

사장은 실제 상황이 나쁠지라도 항상 긍정적이고 희망적인 생각을 견지해야 한다. 특히, 직원이나 거래처, 은행 담당자 앞에선 절대로 약한 소리를 해선 안 된다. 사업 전망이 어둡다는 얘기를 들은 거래처나 은행은 즉각 '블랙리스트'에 올려놓을 것이다. 내가 임원으로 근무하던 회사가 한때 '자금악화'라는 루머에 휩싸여 회사자금 조달에 큰 어려움을 겪었던 기억이 지금도 생생하다. 나중에 밝혀진 일이지만 회사의 주요주주가 개인적인 의견을 외부에 털어놓은 게 이처럼 크게 확대재생산되고 말았던 것이다.

'하늘이 무너져도 솟아날 구멍이 있다'라는 말이 있다. 하지만 이 말도 긍정적이고 희망적인 생각을 가진 사람에게 유효한 것이다. 따라서 사장이라면 직원, 거래처는 물론이고 자신의 주위에 있는 모든 사람들에게 불필요한 말을 자제하고 항상 긍정적인 말을 해야 한다. 이는 자기 자신을 격려하는 말일 수 도 있음을 명심해라.

"어려울 때일수록 밝고 긍정적인 말을 하라" 

숫자의 겉과 속을 동시에 보라

"당연한 얘기 아닙니까? 저도 매출 정도는 확인합니다!"

대부분의 사장들은 다들 이렇게 말한다. 하지만 그 숫자를 모두 파악하고 있는가? 각 숫자의 뒷면에 숨은 의미를 제대로 이해하고 있는가? 이 2가지를 제대로 파악하는 사장은 사업을 순조롭게 발전시킨다. 반면에 실제로 큰소리치는 사장들 중 대부분이, 숫자는 알지만 그것의 진정한 의미는 이해하지 못한다. 즉 숫자의 속 사정을 잘 모르는 것이다.

숫자가 내포한 의미를 모른다면 암흑 속을 걷는 것과 다름없다. 그런 사장들은 '흑자도산'이라는 뼈아픈 경험을 하는 경우가 많다. 매출에서 경비를 빼도 이익이 나니 안심하고 있었지만, 현금흐름이 뚝 끊기거나, 장부에는 이익이 났어도 실제 회전시킬 현금이 없어 도산하는 것이다. 도산의 51%는 숫자상으로는 흑자라는 조사결과가 있을 정도다. 중요한 것은 현금흐름이다.

"경영은 결국 숫자 놀이다"

적자를 무시하지 말라

회사의 경영상태가 적자로 전환되었는데도 불구하고 이를 무시하거나 대수롭지 않게 여기는 태도가 가장 무섭고도 어리석다. 적자가 발생할 정도로 사업이 기울면 지나치게 당해 사업에 매달리지 말고 어떻게든 훗날의 가족 생계부터 지킬 생각을 해야 한다. 그리고 그만둘 시기를 따져야 한다. 자신의 남은 인생, 그리고 가족의 인생을 지킬 여력이 남아 있을 때 돌아선다면 새로운 삶의 길이 반드시 열릴 것이다.

저자는 수많은 경영자들의 실사례를 보면서 '사업을 정리할 때, 어떤 형태든 재기할 수 있는 최소한의 자금은 남겼으면 좋겠다'는 생각을 자주 했다. 그러기 위해서는 사내유보금이 그 이하로 떨어지기 전에 청산해야 한다는 말이다. 누구에게나 해당되듯이 새 출발에도 자금이 반드시 필요하다. 하지만 적자행진을 계속 감수하다 보면 '밑 빠진 독에 물 붓기' 격으로 상황만 더욱 악화되어 재기할 자금조차도 마련하지 못할 수 있다.

"치명상을 입고 싶지 않다면 처음부터 그만둘 때를 정해둬라"

자사의 상환능력을 알고 있어야 한다

경영자는 자사의 상환능력을 제대로 알고 있어야 한다. 다른 무엇보다 얼마까지 차입해도 되는지에 가장 큰 관심을 쏟아야 한다. 채무상환 연수, 즉 차입금을 완전히 갚기까지 몇 년이 걸리는지를 봤을 때, 5~7년 미만이라면 건전, 10년을 넘어가면 요주의 수준이다. 아무리 길어도 15년 안에는 반드시 상환할 수 있어야 한다.

매년 크게 무리하지 않고 갚을 수 있는 상환액은 '연간 감가상각 금액+이익의 약 60%' 정도를 기준으로 삼으면 된다. 금융기관에 융자상담을 하기 전에 자사의 상환능력에 관해 제대로 파악해두자. 솔직히 상식 같은 일이지만 대부분의 사장들이 이를 소홀히 한다. 저자가 강연할 때마다 "자사의 상환능력을 아는 사람은 손을 들어보라"고 했을 때 거수자는 10% 미만이라고 한다. 융자를 받아 사업을 하려는 경영자가 그 정도도 모른다면 금융기관이 관심을 기울여 주겠는가 말이다. 사업계획을 짤 때는 항상 상환능력도 함께 따져봐야 한다.

가장 기본적이고도 중요한 지침 49가지

1,400억의 빚을 갚고 자력회생한 전직 사장인 저자는 우리들에게 '망하지 않는' 경영의 원칙을 제시한다. 국내외 경기의 침체, 최저임금 인상 등 국내 경영여건의 악화 등으로 인해 최근에 들어 자영업을 영위하던 사장은 자진 폐업을 많이 했다고 알려진다. 사업가라면 실패는 일상일 것이다. 재기의 기회를 노리는 사장이라면 이 책의 일독을 권하고 싶다. 

역사 속에 등장하는 중국의 부자들을 살펴보다

중국의 부자 - 《화식열전》으로 보는 고전 경제학
이수광 지음 / 스타리치북스 / 2019년 3월

경제정책이 혼미하게 되면 사회는 불안정해지고 개인은 부를 축적하지 못해 파탄에 빠진다. 중국 역사 속의 부자를 살피는 것은 오늘의 중국 부자를 이해하는 데 도움이 되고 부에 대한 통찰도 할 수 있게 해줄 것이다. 중국에 "아름다운 이름은 백년을 가고 더러운 이름은 만년을 간다"라는 말이 있다. 부자가 되었을 때 어떻게 살아야 하는지 생각하게 만드는 말이다. - '들어가는 글' 중에서

사기의 저자 사마천이 밝힌 중국 부자의 비밀

책의 저자 이수광은 대한민국 팩션의 대가로 불린다. 1954년 충북 제천에서 태어난 그는 <중앙일보> 신춘문예에 '바람이여 넋이여'가 당선(1983년)되어 문단에 데뷔했다. 이후 제14회 삼성문학상 소설 부문, 미스터리클럽 제2회 독자상, 제10회 한국추리문학 대상을 수상했는데, 그는 방대한 자료와 인터뷰를 통해 현대를 사는 우리에게 필요한 역사의 지혜를 저술하는 작가로 유명하다.

평소 역사서 외에도 경제 문제, 특히 부자에 대해 많은 관심을 갖고 연구하고 있으며, 그런 관심을 경제경영 도서로 풀어낸 바 있다. 즉 장사로 성공한 사람들의 생생한 사례를 통해 현재 장사를 하고 있는 사람이나 새롭게 장사를 시작하려는 사람들이 장사의 의미와 목적을 되새기고 성공하는 장사를 위한 노하우를 전하는 <장사를 잘하는 법(돈 버는 장사의 기술)>과 그밖에 <부자열전>, <선인들에게 배우는 상술>, <성공의 본질>, <흥정의 기술>, <한국 최초의 100세 기업 두산 그룹 거상 박승직>, <부의 얼굴 신용>,  <조선부자 16인의 이야기> 등이 있다.

저자는 현재 중국이 추구하는 패권국가는 한국 경제에는 불행한 일이라는 점을 지적한다. 이미 지나온 과거의 역사를 보더라도 한국은 중국으로부터 침략을 받거나 속국 노릇을 해왔었는데, 이와같은 위험에서 탈피하려면 중국을 더 잘 알아야 하며 그러기 위해선 중국의 문화와 경제를 살펴봐야 한다는 점을 일깨운다. 사실 중극은 대국임에도 하는 짓을 보면 소국小國스럽다. 한반도에 사드를 배치한다고 이를 핑계 삼아 중국인의 한국 단체관광을 막고 롯데쇼핑을 이용하지 말도록 종용하던 그런 나라이다.

그래서 저자는 중국 역사에 이름을 남긴 부자 16인의 이야기를 소개한다. 이는 중국의 역사가 사마천이 남긴 불후의 명저 <사기史記> 속의 '화식열전貨殖列傳'에 실린 부의 지혜를 우리들에게 알려주는 것이다. 중국의 부는 광활한 영토와 13억 인구에서 나온다. 현재 지구촌에서 억만장자를 가장 많이 가진 나라가 바로 미국이 아닌 중국이다.

부를 축적하고 증식하는 일을 중국에선 화식貨殖이라고 한다. 사마천은 놀랍게도 2천 년 전에 이미 인간의 삶을 통찰했던 것이다. 그는 '화식열전'에서 이렇게 말했다. "병사가 전쟁터에 나아가 날아오는 화살과 돌을 무릅쓰고 용맹하게 성를 공격하는 것은 공을 세워 상을 받기 위한 것이고, 거리의 젊은이들이 강도짓을 하거나 살인을 하는 것, 달리는 말처럼 사지死地로 뛰어드는 행위도 결국은 재물을 얻기 위한 것이다. 미녀들이 곱게 단장한 뒤 요염하게 눈웃음을 치고, 천 리를 나아가 호객하는 행위도 부를 구하기 위해서다. 돡을 하는 것은 돈을 빼앗기 위한 것이며 관리가 뇌물을 받는 것이나 높은 관직에 오르려하는 것도 부를 얻기 위한 것이다. 농민, 공인, 행상이 저축하여 증식하는 것은 말할 것도 없이 부를 위하고 재화를 늘리기 위해서다"

책은 중국의 부자 16인을 소개하면서 이들은 어떻게 부를 축적하고 증식했는지 자세하게 보여준다. 부는 다양한 방식으로 얻을 수 있는데, 부당하게 취한 부富는 진정 올바른 것인지를 우리들에게 묻고 있다. 즉 힘을 가진 관료(공무원)들과 결탁하여 거부가 되었거나, 자신의 권력 덕분에 남보다 쉽게 부자가 되었다면 과연 진정한 부자라고 말할 수 있겠는가 말이다.

"아름다운 이름은 백년을 가고 더러운 이름은 만년을 간다" 

재물의 신 범려范蠡

중국에선 부자를 논할 때 '도주공의돈부 陶朱公依頓富, 만고일부석숭萬古一富石崇'이라고 한다. 이는 도陶 땅 주공과 의依 땅 돈부를 말하는 것이고 만고에 하나뿐인 부자 석승이라는 뜻이다. 여기서 주공은 월나라의 범려를, 의돈은 한나라의 목축업자로 거부가 되어 명성을 떨친 인물이다. 범려는 약 2,500년 전 인물이지만 '화식열전'에 자세하게 기록되어 있다. 

범려는 스승 계연計然으로부터 부국강병富國强兵에 대해 배웠다. 전쟁이 예상되면 군사를 양성해야 하고 홍수가 생길 것 같으면 미리 수레를 준비해야 하고, 또 수시로 필요한 물자를 조사해서 수요와 공급을 알면 부강해지는 것이라고 말이다. 그래서 그는 수십년 간의 날씨 통계를 분석, 천문의 법칙을 깨닫고 날씨가 좋을 때 배船와 수레車를 사둔 뒤 가뭄이나 홍수가 나면 이를 비싸게 팔았다. 이처럼 투자의 귀재 워렌 버핏이 '싸게 사서 비싸게 팔아라'는 가치투자법은 이미 중국에서 오래 전에 실행되고 있었던 셈이다.   

범려는 정치가로서 중국에 큰 족적을 남긴 사람이다. 강대국 오나라와의 전쟁에서 패하고 핍박을 받던 월나라를 부국강병으로 만들어 중원의 패자로 만들었다. 이후 월왕 구천의 됨됨이가 부족함을 느끼고서 모든 관직을 내려놓고 월나라를 탈출한 뒤에는 세 차례나 천금千金을 벌었으며, 두 번을 가난한 사람들에게 나누어주었다. 부富의 3요소를 축적, 증식, 분배라고 보았을 때 범려는 분배정의까지 실천한 것이다.

범려의 부국강병책

젊은 남자는 늙은 여자와 결혼하지 말라

젊은 여자는 늙은 남자와 결혼하지 말라

여자가 17세, 남자가 20세임에도 비혼이면 부모가 벌을 받게 하라

임산부는 나라에서 극진히 돌봐주고 쌍둥이 출산시엔 나라에서 양육비를 부담하라

중국인이 그를 재신財神이라고 부르는 이유는 돈을 버는 능력보다 오히려 분배하는 그의 정신 때문일 것이다. 그는 자신의 부를 백성의 것이라 보았기에 몸소 분배정의를 실천했다. 분배라는 개념을 가진 자의 은혜가 아니라 의무라고 생각했기에 일찍이 '노블레스 오블리주'를 실천했던 인물이므로 아직까지도 현대 중국인들에게 큰 존경을 받고 있다. 특히, 부국강병책 중 당시로서는 획기적이었던 인구증가정책이 무척 인상적이다. 오나라로 끌려간 노동력을 보충하기 위해 인구증가 계획을 세운 것은 고대 국가에서 전례가 없는 일이었다. 우리 정부도 이런 점을 크게 깨달아야 한다고 생각한다.

박리다매 薄利多賣의 이론가 백규白圭

백규는 주周나라 출신으로 제나라, 조나라, 위나라 등을 싱대로 장사를 했다고 기록되어 있다. 중국에선 비록 전쟁 중일지라도 상인들이나 여행객들을 막지 않았다. 그래서 시장은 전시임에도 활기를 띠었고, 춘추전국시대에 유세객들이 중국 전역을 떠돌 수 있었기에 제자백가諸子百家라는 정신 문화의 꽃을 피웠던 것이다.

그는 이런 시대에 장사에 관심을 기울였다. 왜냐하면 이미 주나라는 쇠퇴하여 천자의 지위가 약했으므로 벼슬에 나가는 것은 크게 의미가 없었기 때문이다. 시장에 들리면 항상 상인들에게 곡식 시세를 물었다. 물건값의 변동을 계속 살피면서 시장의 시세는 흉년과 같은 변고에 따라 크게 변화한다는 사실을 깨달았다. 이후 상단을 따라다니면서 매일의 날씨를 기록했다.

무릇 장사란 이익을 남겨야 한다. 그는 싸게 팔되 많이 팔아서 이익을 남기는 상술, 즉 박리다매 이론을 실전에 활용했다. 곡식의 낟일이 영글 무렵 이를 대량으로 매수했다가 저렴한 가격에 내다팔았다. 통상 수확철이 되면 곡식값은 오르지만 남들과 달리 이에 구애받지 않고 대량으로 싸게 파는 상술로 크게 돈을 벌었다. 이렇게 그는 대상大商이 되었다.

재산을 나라에 바친 복식式

목축으로 한나라의 대부호가 된 복식은 일찌기 부모를 여의고 어린 동생과 함께 살고 있었다. 그는 의돈의 얘기를 듣고 의돈을 찾아가 그로부터 부자가 되는 법을 배웠다. 가난한 부모였기에 그의 형제에게 남겨진 재산은 양 1백 마리 정도였다. 양의 숫자가 많아지면 부자가 될 수 있다는 생각에 양을 팔지 않고 번식만 시켰다. 이후 1천 마리까지 늘어난 후로는 더욱 빠르게 늘어나서 1만 마리가 되었다.

성인이 된 동생이 성품이 착했지만 가난한 목동이라는 이유로 여자들이 시집오려 하지 않자, 그는 양 1백 마리만 남겨 놓고 모두 동생에게 주고 분가를 시켰다. 이후 또 다시 열심히 관리한 덕분에 그의 양은 계속 번식하며 금새 1만 마리 이상으로 늘어났다. 반면 형에게 큰 도움을 받은 동생은 빈털털이가 되는 실패를 반복했다. 그럼에도 그는 동생의 가족을 모두 거두었고 가난한 사람들을 도왔다. 마을 사람들은 복식 형제를 존경했다.

한무제의 시대에 흉노와의 전쟁이 벌어졌다. 장군 위청, 곽거병, 이광 등이 흉노 정벌을 명받았다. 이에 복식은 전쟁을 수행하려면 군비가 많이 들 것으로 판단되어 한나라 도읍을 찾아가 재산 절반을 전쟁 자금으로 내놓겠다고 상주문을 올렸다. 한무제는 처음 듣는 이름인지라 사자를 보내 재산을 바치는 이유가 무엇인지 알아보게 했다. 그의 답변은 의외로 검소했다. "부자는 창고에 쌓아놓은 재산을 내놓아야 승리할 수 있기 때문입니다"라고 말이다.

정의롭지 못한 부자들

하나뿐인 부자 석숭石崇은 아버지 영향으로 서진의 무제 때 벼슬을 시작해 이후 혜제 때 형주자사까지 벼슬이 올랐다. 그는 고위 관료임에도 백성들에게 선정을 베푸기는커영 오로지 부정한 돈을 모으는 데 혈안이 되었던 것이다. 상인들에게 통행세를, 부하들에게는 뇌물을, 돈벌이가 잘되는 품목인 향료의 독점 판매 등을 통해 크게 돈을 벌었다. 사치와 향락에 빠져 첩을 1백여 명을 거느리고, 하인만 8백여 명을 거느렸다. 하지만 그의 말로는 비참했다. 석숭의 반란을 두려워 한 혜제가 보낸 대장군 손수의 군사들에게 죽임을 당했다.

소굉蕭宏은 양나라 무제의 동생이다. 황족이었기 때문에 기본적인 재산이 충분함에도 그는 재산을 모으는 일에 열중했다. 매점매석, 고리대금업 등으로 재산을 증식했다. 그래서 사람들은 그를 "전충錢蟲(돈벌레)"이라 불렀다. 그는 전쟁 때 전비가 아까워 군사들에게 훈련을 시키지 않아 패전당하고 만다. 그가 활활약하던 시기는 '군벌의 시대'였다. 군사로 권력을 장악, 칼로써 다스리다가 빨리 망하고 말았다. 

정당한 방법으로 부를 축적하자

저자는 책의 말미에 올바른 부의 축적에 관해 글을 남긴다. 즉 "부는 정당한 방법으로 취할 수도 있고 부당한 방법으로 취할 수도 있다. 정당한 방법으로 부를 취하는 것은 착한 일이고 부당한 방법으로 부를 취하는 것은 악한 일이다. 석숭, 소굉, 유근 등은 더러운 이름이 만세에 남을 것이고 범려, 복식 등은 아름다운 이름이 만세에 남을 것이다" 황금만능의 시대라 불리는 현대를 살고 있는 우리들에게 경종을 울린다.

집 없어도 꼬박꼬박 돈을 번다

나는 집 없이도 월세 받는다 - 부동산 투자의 뉴 패러다임, 돈 없이도 월세 부자가 될 수 있다
함께하는 삶 지음 / 예문 / 2017년 2월

제가 찾은 방법은 시세 차익을 노리는 부동산 투자가 아니라, 실제 수요층에 좋은 주거 서비스를 제공하는 것입니다. 본인 소유의 집이 여러 채가 아니더라도, 남는 방이 있으면 충분히 가능하며 심지어는 소유한 집이 없어도 가능합니다. 임대인(집주인)에게는 공실의 위험을 없애주고, 사용자에게는 동일한 금액 대비 쾌적한 주거 시설을 공급하는 것입니다. - '머리말' 중에서

월세 받는 1인 사업가가 되자

이 책의 저자 함께하는삶은 대기업에 재직 중인 평범한 직장인이며, 부동산에 관심이 많은 투자자이기도 하다. 직장 생활 중 부동산의 매력에 빠져 다양한 관련 도서 및 경매와 투자 강의를 통해 부동산 투자의 기초를 닦았다. 직장 생활 중에도 상가 임대, 쉐어하우스, 에어비앤비 등 다양한 임대 사업을 두루 경험하면서 전문성을 더욱 확보하기 위해 공인중개사 자격증을 취득했다. 현재는 쉐어하우스 전문 포털 서비스인 '쉐어플러스'와 쉐어하우스 운영자 카페인 '쉐어하우스의 모든것'을 운영하고 있다.

그가 찾은 돈 버는 방법은 거액의 자금이 투입되어 시세차익을 얻는 부동산 투자가 아니라 실제 수요자들에게 보다 좋은 주거 서비스를 제공하는 것이었다. 그러기에 주택 여러 채를 소유하고 있지 않더라도 남는 방만 있으면 충분히 사업을 할 수 있는 비즈니스 모델인 셈이다. 심지어 아예 소유하고 있는 집이 없어도 월세를 벌 수 있는 수익모델이다.

임대인(집주인)에게는 공실의 위험을 없애주고,

사용자(세입자)에게는 동일 금액 대비 쾌적한 주거 시설을 제공한다

특히, 월급쟁이인 경우 추가로 벌이를 할 게 없는지 고심에 빠진 경우가 많다. 빠듯한 월급으로는 자녀들에게 변변한 학원에도 못 내보내는 형편이니 부모된 심정으로 얼마나 속이 상하겠는가 말이다. 그래서 아예 심야시간에 음주자를 대상으로 대리운전에 나섰다가 불행한 사고를 당하기도 하고 회사에 출근에서 꾸벅꾸벅 졸다가 구조조정 대상이 된 사람들도 있다. 이에 비해 저자가 제시하는 수익모델은 제2의 월급이 생기는 확실한 1인 사업가로 자리매김할 수 있다. 

빌린 집으로 매월 제2의 월급을

기본적으로 저자가 제시하는 방안은 '공유경제'의 개념이다. 즉 대형 아파트 소유자의 경우 여유있는 방(총 4개에서 주인이 사용하는 방을 뺀 여유공간, 즉 3개)을 홈쉐어링으로 임대하는 형태이다. 이는 서울 강남 지역에서 실제로 운영되는 것으로 집주인이 거실에 프로젝터를 설치해 주말마다 영화를 상영하고,파우더룸을 예쁘게 장식함으로써 공실 없이 임대하고 있다.

집을 소유하지 않았다면, 집을 빌려서 쉐어하우스로 운영하면 된다. 일반적으로 부동산 상승기에는 주택을 매입하여 세입자에게 전월세로 운영해 시세 차익과 임대 수익을 모두 누릴 수 있지만, 요즘처럼 하락하는 추세가 계속 이어질 것으로 예상되는 상황이라면 임대 수익만을 노리는 방법이 현명하지 않을까 싶다.

임차하여 운영할 경우, 계약 기간이 종료되면 보증금을 모두 돌려받을 수 있으며, 당장 거금의 목돈이 들지 않는다는 상대적인 장점도 있다. 투자금은 지역에 따라 다르겠지만, 서울과 지방 모두 1,000~2,000만 원 정도면 가능한 곳을 찾을 수 있다. 서울의 괜찮은 지역도 보증금 2,000만 원 정도면 쉐어하우스를 운영하기에 충분하다. 

(예시)

홍대 인근 방 3개구조 다세대 주택을 임차

보증금 2천만 원, 월세 100만 원

2인실 2개, 1인실 1개로 운용

2인실 월 40만 원, 1인실 월 50만 원

월 임대 수익 210만 원

최종 수입 110만 원

월세 받기 좋은 지역은 따로 있다

그렇다. 분명히 따로 있다. 서울에서는 지하철 2호선 라인을 주목해야 한다. 여기에다 대학가 인근 지역을 공략한다면 승산 확률이 가장 높다. 2호선을 자세히 살펴보면 강남, 시청, 을지로, 구로디지털단지 등 여러 회사들이 위치한 업무 지구를 관통하고 있다. 또 연세대, 서울 교대, 건국대, 이화여대, 홍익대 등 유명 대학들이 위치해 있는 핵심 노선임을 알 수 있다.

임대 사업을 할 때 유념해야 할 사항은 첫째, '공실 없이 운영할 수 있는지의 여부'와 둘째, '임차인의 월세 성실납부'이다. 사실상 이 두 가지가 임대 사업의 성공을 결정하는 키 포인트라고 할 수 있다. 대학가 인근을 추천하는 이유는 대학생이라는 임대 수요가 백업된다는 장점이기도 하지만 무엇보다도 학생들은 거의 연체하지 않는다는 특징이 있기 때문이다. 그들의 열렬한 팬인 부모님의 후원을 생각해 보라. 

임대인과 임차인의 관계가 성공을 좌우한다

사업상 임차인의 신규 모집도 중요하지만, 기존 임차인에 대해서도 관리를 잘해야 사업이 편하고 공실이 없습니다. 일단 임대인은 서비스 제공자라는 투철한 의식으로 중무장해서 웬만한 것은 요구하는 대로 들어주는 것이 좋다. '나는 집주인이야' 또는 '월세 받는 사람이야' 같은 생각은 절대 금물이다. 대체로 임차인은 주인에게 뭔가 요구하는 걸 꺼려 한다는 속성을 지녔다. 특히 젊은 사람이나 학생들이라면 더욱 그렇다.

노년에도 월급을 번다

앞서 예시에서 살펴보았듯이 공실이 없다면 월세 소득은 110만 원이다. 여기에 국민연금과 주택연금 등을 합한다면 비록 현직에서 은퇴한 백수처럼 보일지는 몰라도 실속은 알찬 법이다. 옛말에 '가난은 나랏님도 도와주지 못한다'고 했다. 갈수록 각박해지는 경제 환경을 고려할 때 국가의 노후복지는 점점 더 미흡할 게 분명하다. 따라서 노년에도 월급을 타는 수익 구조를 만든다면 굳이 자녀들의 도움 없이도 1년에 한두 번은 해외여행도 가능하고, 손주들 용돈 또한 지원해줄 수 있을 것이다. 특히, 직장인과 은퇴한 노인들에게 책의 일독을 권한다.