[재테크/부동산]부동산 매도 실전 전략

부동산 매도 불변의 법칙
이상준.지훈.이윤구 지음 / 원앤원북스 / 2025년 9월

핵심 노하우와 실전 정보를 한 권에 정리함으로써 독자는 더 이상 여러 경로의 단편적 조언에 의존할 필요 없이 체계적이고 신뢰할 수 있는 길잡이를 얻을 수 있습니다. 부동산 매도의 시작부터 끝까지 이 책 한 권으로 충분하도록 모든 내용을 담았기에. - '프롤로그' 중에서

(사진, 책표지)

책은 3명의 공저자가 집필했다. 이상준 저자는 대기업에서 기획 업무를 담당하며 12년간 부동산 투자 경험을 쌓아온 실전 전문 투자자이며, 지훈 저자는 세무사이자 미국공인회계사로 16년 동안 자산가들의 양도 및 상속, 증여 상담과 세무 신고 업무를 전문적으로 수행했다. 또 이윤구 저자는 법률 전문가로 부동산 거래의 시작부터 마무리에 이르기가지 발생하는 법률적 리스크를 관리해왔다. 

총 5부로 구성된 책은 부동산 매도의 출발점, 성패를 가르는 매도 전략, 협상과 계약 실제 매도의 과정, 거래가 끝난 이후의 관리, 현장에서 배우는 매도법 등을 통해 부동산을 '사는 법'만큼 '파는 법'도 중요함을 다시금 생각하도록 한다. 이에 책에 실린 내용 중 꼭 알고 있어야 할 대목을 소개하면서 서평에 갈음하려 한다.    

파라곤센트럴파크의 사례 분석

검단 신도시에 들어선 파라곤센트럴파크(전용 84 평방미터 기준)는 인천 서구 당하동에 위치하는데 2022년 준공한 총 1,122세대 규모의 신축 아파트 단지이다. 최근 실거래가는 6억 6천만 원(7월 5일, 6층)이며, KB시세 일반가는 약 6억 8천만 원, 상위 평균가는 7억 1천만 원 수준이다. 아파트 단지의 매물을 분석할 땐 통상 다음 단계를 거쳐야 한다. 

비교 매물 분석 ~ 네이버부동산, 국토교통부 실거래가 공개 시스템 활용

매물 상태 및 특이 조건 확인 ~ 임대차 계약 잔여 기간, 급매 등

매도 가격의 정교한 설정 ~ 본인의 매도 목표 가격을 산정

매물 가격이 낮거나 높을 경우, 이는 대부분 임대차 계약 잔여 기간, 급매, 리모델링 여부, 층수/향/동호수 특성 등의 요인이 반영된 결과로 이해해야 한다. 특히 최근 3개월 내 6억 2천만 원 거래는 1층 매물이어서 다른 층에 비해서 저렴하게 거래되었다는 것을 알 수 있다.

이와 같이 동이나 층, 향에 따라서 또는 최근 전세 계약이 많이 남아있거나 잔금을 빠르게 처리해야 하는 급매라면 낮은 가격대에 매물로 나올 수 있다. 반대로 우리가 흔히 이야기하는 RR(로열동+로열층)이거나 최근 리모델링을 완료한 동호수는 일반 매물보다 비교적 높은 가격에도 거래될 수 있다는 사실을 명심하자.

공인중개사의 의무와 손해배상책임

부동산 매매 거래는 대부분 공인중개사의 중개를 통해 이루어진다. 거래를 희망하는 대부분의 사람은 공인중개사를 신뢰하고 거래를 진행하지만 전적으로 중개사를 믿고 거래를 진행하는 것은 사실 매우 위험한 태도이다. 중개사를 통한 거래일지라도 분쟁은 많이 발생하기 때문이다. 따라서 관련된 법적 책임과 분쟁 가능성에 대해 정확히 숙지하고 있어야 한다. 

공인중개사법 제30조 제1항에 따르면, 공인중개사는 부동산 거래 중개 과정에서 고의 또는 과실로 인해 거래 당사자에게 손해를 입힌 경우 그 손해를 배상할 책임이 있다. 통상 이런 배상책임을 보증하기 위해 보증보험 또는 공제에 가입한다. 그리고 중개사는 거래마다 '공제증서'라는 보증서를 당사자에게 제공한다.    

거래 당사자가 위 보증을 통해 손해배상을 받기 위해서는 중개사가 자신의 책임을 인정한 합의서나 법원의 판결 등의 사본을 첨부해 보증기관에 청구해야 한다. 하지만 공제증서는 거래 사고 1건에 대한 한도가 아니라, 보증 기간 동안 가입 중개사의 모든 거래 건에 대한 배상 금액 전부에 대한 한도임을 유의해야 한다.

덧붙여 공인중개사의 손해배상책임이 무한정 인정되지 않는 점도 주의해야 한다. 우선 중개 사고로 인한 손해배상 소송에서 중개사의 고의·과실에 의한 책임은 피해를 입은 거래 당사자가 증명해야 하는데, 중개사 책임이 명백한 경우가 아닌 이상 쉬운 과정이 아니다.

반드시 알아야 할 양도소득세

재개발·재건축 사업을 통해 새 아파트를 취득하는 경우, 그 취득일을 어떻게 판단하느냐에 따라 양도소득세 계산에 큰 차이가 발생할 수 있다. 특히 조합원 입주권을 보유하다면 원조합원인지, 승계조합원인지에 따라 취득일이 다르게 적용되므로 각별한 주의가 필요하다.

(사진, 주택의 취득일 확인)

관리처분계획인가를 받기 전 주택을 직접 취득해 조합원이 된 ‘원조합원’이라면, 새로 준공된 신축 아파트의 취득일은 멸실된 기존 주택의 취득일로 소급하게 된다. 따라서 원조합원이 신축 아파트를 양도할 경우, 실제 등기일이나 신축 아파트 사용승인일이 아닌, 종전 주택의 취득일을 기준으로 보유기간을 산정하게 된다.

잔금 수령 확인과 인계

잔금을 계좌이체로 받는 경우에는 은행 앱이나 인터넷뱅킹을 통해 즉시 입금 여부를 확인한 뒤, 입금이 완료된 것이 확인되었을 때 인계를 진행해야 한다. 만약 잔금을 수표, 특히 자기앞수표로 받는 경우에는 수표를 받은 직후 은행 창구를 방문해 즉시 예치하거나 진위 여부를 확인하는 것이 좋다. 

왜냐하면 자기앞수표는 일반적으로 안전한 지급 수단이지만, 상황에 따라 당일 인출이 불가능할 수도 있으므로 반드시 금융기관에서 이상 여부를 확인해야 한다. 문제가 없다고 판단되면 이때를 기준으로 잔금 수령이 완료된 것으로 간주할 수 있다. 

잔금 수령이 확인된 후엔 인계 절차에 들어가야 한다. 집 열쇠, 도어록 번호, 공공현관 비밀번호, 우편함 열쇠 등을 매수자에게 인계한다. 만약 가전제품이나 옵션 물품이 포함되어 있다면 해당 목록을 별도 문서로 정리해 함께 전달하는 것이 바람직하다. 여기서 강조되어야 할 포인트는 반드시 '잔금 입금 이후'에 이뤄져야 한다. 순서가 바뀔 경우 향후 법적 분쟁의 원인이 될 수 있다. 

일시적 2주택 비과세 특례(부동산 중개업소 활용법)

2020년 1월 H시 I아파트를 취득, 장기 보유하다가 2022년 6월 자녀 교육 환경과 거주 편의를 위해 송파구 잠실동 아파트를 추가로 매수했다. 이후 주거용 부동산이 아닌 상업용 부동산에 투자코자 2025년 상반기 안에 2주택 노두 매각해 현금을 확보하기로 결정했다.

가장 큰 매도 사유는 일시적 2주택 비과세를 활용할 수 있기 때문이었다. H시 I아파트는 보유기간이 5년 이상이고 양도가액이 12억 원 이하로 예상되어 전액 비과세가 가능했다. 잠실 아파트도 H시의 아파트를 먼저 매도한 후 1주택인 상태에서 매도하면 1세대 1주택 비과세 요건을 충족할 수 있으므로 동일 연도에 매각하더라도 합산과세 문제가 발생하지 않아서다.   

이젠 매도 순서에 주의해야 하므로 일시적 2주택 비과세 요건에 맞춰 매도하기 위해서는 부동산 중개업소를 효과적으로 활용해야 한다. 즉 먼저 팔아야 할 H시 I아파트는 최대한 많은 중개업소에 의뢰하는 일반 방식을 선택하고, 잠실 아파트는 일을 잘하는 몇 군데 부동산에만 전속으로 의뢰하기를 결정했다. 

H시 I아파트를 먼저 매도해야 하므로 인근 주요 15여 개 중개업소에 매물을 동시에 등록해 빠른 매각을 유도했고, 잠실 아파트는 중개업소 몇 군데에만 매물을 의뢰해 가격 변동이나 거래 사례 등을 지속적으로 모니터링하기로 했다. 먼저 팔 수도 없는데 너무 많은 중개업소에서 연락이 오게 될 경우 관리상 부담이 되었기 때문이다. 

한 권이면 족하다 

부동산 거래를 통한 재테크를 실현하려면 단순히 싸게 사서 비싸게 판다는 투자 원칙을 아는 것만으로는 부족하다. 주식 투자와 달리 복잡한 부동산 세제가 결부되어 있어서 오히려 파는 것이 더 어려운 실정이다. 이를 간과했다가 나중에 양도차익이 폭탄이 되어 세금으로 부과될 수도 있으니 말이다. 책은 매도 결정부터 계약, 세금 신고에 이르기까지 실전 매도 전략을 수록하고 있으므로 한 권이면 족하다. 모둔 부동산 투자자들에게 책의 일독을 권한다.

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