집 없어도 꼬박꼬박 돈을 번다

나는 집 없이도 월세 받는다 - 부동산 투자의 뉴 패러다임, 돈 없이도 월세 부자가 될 수 있다
함께하는 삶 지음 / 예문 / 2017년 2월

제가 찾은 방법은 시세 차익을 노리는 부동산 투자가 아니라, 실제 수요층에 좋은 주거 서비스를 제공하는 것입니다. 본인 소유의 집이 여러 채가 아니더라도, 남는 방이 있으면 충분히 가능하며 심지어는 소유한 집이 없어도 가능합니다. 임대인(집주인)에게는 공실의 위험을 없애주고, 사용자에게는 동일한 금액 대비 쾌적한 주거 시설을 공급하는 것입니다. - '머리말' 중에서

월세 받는 1인 사업가가 되자

이 책의 저자 함께하는삶은 대기업에 재직 중인 평범한 직장인이며, 부동산에 관심이 많은 투자자이기도 하다. 직장 생활 중 부동산의 매력에 빠져 다양한 관련 도서 및 경매와 투자 강의를 통해 부동산 투자의 기초를 닦았다. 직장 생활 중에도 상가 임대, 쉐어하우스, 에어비앤비 등 다양한 임대 사업을 두루 경험하면서 전문성을 더욱 확보하기 위해 공인중개사 자격증을 취득했다. 현재는 쉐어하우스 전문 포털 서비스인 '쉐어플러스'와 쉐어하우스 운영자 카페인 '쉐어하우스의 모든것'을 운영하고 있다.

그가 찾은 돈 버는 방법은 거액의 자금이 투입되어 시세차익을 얻는 부동산 투자가 아니라 실제 수요자들에게 보다 좋은 주거 서비스를 제공하는 것이었다. 그러기에 주택 여러 채를 소유하고 있지 않더라도 남는 방만 있으면 충분히 사업을 할 수 있는 비즈니스 모델인 셈이다. 심지어 아예 소유하고 있는 집이 없어도 월세를 벌 수 있는 수익모델이다.

임대인(집주인)에게는 공실의 위험을 없애주고,

사용자(세입자)에게는 동일 금액 대비 쾌적한 주거 시설을 제공한다

특히, 월급쟁이인 경우 추가로 벌이를 할 게 없는지 고심에 빠진 경우가 많다. 빠듯한 월급으로는 자녀들에게 변변한 학원에도 못 내보내는 형편이니 부모된 심정으로 얼마나 속이 상하겠는가 말이다. 그래서 아예 심야시간에 음주자를 대상으로 대리운전에 나섰다가 불행한 사고를 당하기도 하고 회사에 출근에서 꾸벅꾸벅 졸다가 구조조정 대상이 된 사람들도 있다. 이에 비해 저자가 제시하는 수익모델은 제2의 월급이 생기는 확실한 1인 사업가로 자리매김할 수 있다. 

빌린 집으로 매월 제2의 월급을

기본적으로 저자가 제시하는 방안은 '공유경제'의 개념이다. 즉 대형 아파트 소유자의 경우 여유있는 방(총 4개에서 주인이 사용하는 방을 뺀 여유공간, 즉 3개)을 홈쉐어링으로 임대하는 형태이다. 이는 서울 강남 지역에서 실제로 운영되는 것으로 집주인이 거실에 프로젝터를 설치해 주말마다 영화를 상영하고,파우더룸을 예쁘게 장식함으로써 공실 없이 임대하고 있다.

집을 소유하지 않았다면, 집을 빌려서 쉐어하우스로 운영하면 된다. 일반적으로 부동산 상승기에는 주택을 매입하여 세입자에게 전월세로 운영해 시세 차익과 임대 수익을 모두 누릴 수 있지만, 요즘처럼 하락하는 추세가 계속 이어질 것으로 예상되는 상황이라면 임대 수익만을 노리는 방법이 현명하지 않을까 싶다.

임차하여 운영할 경우, 계약 기간이 종료되면 보증금을 모두 돌려받을 수 있으며, 당장 거금의 목돈이 들지 않는다는 상대적인 장점도 있다. 투자금은 지역에 따라 다르겠지만, 서울과 지방 모두 1,000~2,000만 원 정도면 가능한 곳을 찾을 수 있다. 서울의 괜찮은 지역도 보증금 2,000만 원 정도면 쉐어하우스를 운영하기에 충분하다. 

(예시)

홍대 인근 방 3개구조 다세대 주택을 임차

보증금 2천만 원, 월세 100만 원

2인실 2개, 1인실 1개로 운용

2인실 월 40만 원, 1인실 월 50만 원

월 임대 수익 210만 원

최종 수입 110만 원

월세 받기 좋은 지역은 따로 있다

그렇다. 분명히 따로 있다. 서울에서는 지하철 2호선 라인을 주목해야 한다. 여기에다 대학가 인근 지역을 공략한다면 승산 확률이 가장 높다. 2호선을 자세히 살펴보면 강남, 시청, 을지로, 구로디지털단지 등 여러 회사들이 위치한 업무 지구를 관통하고 있다. 또 연세대, 서울 교대, 건국대, 이화여대, 홍익대 등 유명 대학들이 위치해 있는 핵심 노선임을 알 수 있다.

임대 사업을 할 때 유념해야 할 사항은 첫째, '공실 없이 운영할 수 있는지의 여부'와 둘째, '임차인의 월세 성실납부'이다. 사실상 이 두 가지가 임대 사업의 성공을 결정하는 키 포인트라고 할 수 있다. 대학가 인근을 추천하는 이유는 대학생이라는 임대 수요가 백업된다는 장점이기도 하지만 무엇보다도 학생들은 거의 연체하지 않는다는 특징이 있기 때문이다. 그들의 열렬한 팬인 부모님의 후원을 생각해 보라. 

임대인과 임차인의 관계가 성공을 좌우한다

사업상 임차인의 신규 모집도 중요하지만, 기존 임차인에 대해서도 관리를 잘해야 사업이 편하고 공실이 없습니다. 일단 임대인은 서비스 제공자라는 투철한 의식으로 중무장해서 웬만한 것은 요구하는 대로 들어주는 것이 좋다. '나는 집주인이야' 또는 '월세 받는 사람이야' 같은 생각은 절대 금물이다. 대체로 임차인은 주인에게 뭔가 요구하는 걸 꺼려 한다는 속성을 지녔다. 특히 젊은 사람이나 학생들이라면 더욱 그렇다.

노년에도 월급을 번다

앞서 예시에서 살펴보았듯이 공실이 없다면 월세 소득은 110만 원이다. 여기에 국민연금과 주택연금 등을 합한다면 비록 현직에서 은퇴한 백수처럼 보일지는 몰라도 실속은 알찬 법이다. 옛말에 '가난은 나랏님도 도와주지 못한다'고 했다. 갈수록 각박해지는 경제 환경을 고려할 때 국가의 노후복지는 점점 더 미흡할 게 분명하다. 따라서 노년에도 월급을 타는 수익 구조를 만든다면 굳이 자녀들의 도움 없이도 1년에 한두 번은 해외여행도 가능하고, 손주들 용돈 또한 지원해줄 수 있을 것이다. 특히, 직장인과 은퇴한 노인들에게 책의 일독을 권한다.