실전 사례로 풀어보는 상가 셀프 경매의 정석

상가 셀프 경매의 정석 - 실전 사례로 풀어보는
전병수 지음 / 매일경제신문사 / 2021년 9월

2층은 주택이고 1층은 상가인 작은 건물을 매입하는 것을 계획하고 있다. 빌라나 아파트의 공동 생활보다는 단독주택에 사는 것이 좋지만 화려한 단독주택은 아직 무리이고 1층에는 내 가게를 내서 장사를 하는 것을 생각하고 있는데, 그래서 이 책에 관심을 가지게 되었다.

부동산을 잘 모르는 초짜이고 기초 부동산 책 한 두 권 본 수준이기 때문에 초보자라고 할 수 있는데, 이런 나에게 경매라는 것은 복잡하고 어려운 것일 뿐이라 생각도 못하고 있었는데 마침 이런 책이 출간이 되었기 때문에 알아두고 싶었던 것이다.

리처드 바크의 유명한 책 '갈매기의 꿈' 을 언급하면서 시작되는 이 책은 갈매기 조나단 처럼, 굳이 높이 날지 않아도 살 수는 있지만 더 높은 목표를 향해 정진하는 조나단의 꿈처럼 안정적인 파이프라인으로 부를 달성하는 꿈을 꾸는 저자는 직장생활을 하면서 재테크를 공부했고, 그 중에서 경매를 통한 재테크를 갈고 닦아나갔다.

경매 책은 많이 있지만 상가 경매를 전문적으로 한 책은 본적이 없는데, 뭐 경매책을 읽어본 것은 아니지만 기존에 나와있던 책의 제목에서 보지 못했다는 것이긴 하지만, 아무튼 아파트 공화국에서 경매시장은 아파트 경매에 관심이 많이 쏠리고 있다고 한다.

수익형 부동산이라고 하면 안정적인 월세 수익을 가져다 줄 부동산이라고 할 수 있는데, 주거용, 상업용, 업무용, 숙박토지용 등으로 구분할 수 있다고 한다. 주거용은 주거시설을 이용해 수익을 올리는 모델인데, 투자금이 많이 소요되기 때문에 아무나 투자할 수는 없을 것이다.

상업용 수익형 부동산은 근린상가, 테마 상가, 주상복합 상가등이 있는데 대출을 활용하면 자금이 많이 필요하지 않다고 한다. 이 책에서는 이 부동산 경매를 타깃으로 삼고 있는데 저자가 직접 투자를 해본 경험을 고스란히 담았다.

역시 상가하면 역세권이 꿀단지일 것이다. 그러나 어떤 건물이 수익이 좋을지 찾는 것은 쉽지 않은 과정이라고 한다. 지하철 개통을 추진중인 곳을 노리는 것도 좋은 방법이라고 한다. 지하철 개발이 정해지면 가격이 상승하겠지만 완공하면 더 상승을 하기 때문에 미래를 보고 투자를 하는 것이다.

입지 분석, 건물 모양의 분석, 권리 분석 특히 유치권에 대한 것들이 중요하다. 2억원의 유치권을 해결한 사례를 소개하고 있는데,. 유치권자가 사냥개까지 풀어놓은 만만치 않은 사람이었다. 유도심문을 통해 녹취를 하고 증거 자료등을 수집한다음에 고소장을 접수해서 해결했는데, 말이 쉽지 정말 복잡한 과정이다.

경매의 과정은 쉽지는 않다. 얽히고 섥힌 권리분석이 어렵고 복잡하지만 그만큼 잘만 하면 좋은 조건으로 낙찰을 받을 수 있기도 하다. 아파트 경매같은 경우에는 사람이 많이 몰려 싯가와 별로 차이가 없을 정도라고 하지만, 상대적으로 상가경매는 수익도 좋고 경쟁률도 상대적으로 괜찮다고 한다. 다만 상권을 잘 살피는 등의 주의가 필요하다.

사무실, 창고, 오피스 등 다양한 물건의 사례도 담아내고 있어서 생각하고 있는 유형의 상가가 있다면 도움이 많이 될 것이다.

NPL 경매라는 용어는 얼핏들었긴 했지만 전혀 모르는 분야였는데 이 책의 후반부에 자세히 설명한다. 바로 유치권에 대한 경매라고 할 수 있는데, 부실채권으로 인해 경매에 나온 물건일 말하고 담보부실채권과 무담보부실채권으로 나뉜다.

NPL 경매는 일반 경매보다 투자금 회수를 위한 장치가 많고, 유치권이 신고된 물건의 경우, 이전 근저당권자로부터 관련자료를 넘겨받아 유치권 부존재 여부를 판단하기 좋다고 한다. 일반 경매에는 미리 할 수 없는 부분이라고 한다. 그리고 NPL법인을 이용할 경우 세제혜택도 있다고 한다.

 

사실 나에게는 좀 어려운 용어들이 많았다. 최대한 쉽게 설명했겠지만 이게 무슨 소린가 싶어 따로 사전을 찾아보기도 했다. 그만큼 내가 부동산 상식이 없는데다가 일반 부동산 서적에 나오지 않았던 용어들도 새로 접하게 되어 좀 어려운 감이 있었으나, 용어의 어려움은 어쩔 수 없는 부분이고 전체적인 부분을 이해할 수 있도록 잘 설명해 놓았다.

부동산 경매 투자를 왜 하면서 어떻게 해야 하는지에 대한 사례나 멘탈 부분에 대한 조언은 아주 도움이 될 것이다.

이 책 외에도 더 많은 공부를 해서 언젠가 내 건물을 갖게 되길 희망한다.