부동산 최저점을 읽는 핵심 수업-박감사

부동산 최저점을 읽는 핵심 수업 - ‘부동산발 대공황’ 시장의 재편과 투자 전략
박감사(박은정) 지음 / 체인지업 / 2025년 10월

<본 포스팅은 서평단 참여로 제공된 도서를 읽고 주관적으로 작성되었습니다>

진실하고 착하게만 주어진 일만 열심히 최선을 다해 살다보면 경제적 자유는 그냥 자연스럽게 얻어지는 줄만 알았습니다. 근면과 성실만 믿고 살던 시절이 있었지요. 그런데 일을 할수록 생활고에 더 시달리고 그런 흐름 속에서 희망보단 절망을 더 가까이하며 살던 시절이 있었습니다. 하지만 국내외 자본의 유동성을 파악하고 정부와 금융시장의 정책 그리고 자본을 움직이게 하는 사람들의 심리까지 철저하게 분석하고 전력과 체계를 가지고 공부하고 실천해야만 경제적 자유를 얻을 수 있다는 걸 뒤늦게 깨달았습니다. 그 깨달음으로 무조건적으로 열심히만 하며 몸만 혹사했던 그 시절의 무지함을 반성하게 되었습니다. 경제적 자유를 얻고자 지금까지도 재태크와 부동산 관련 공부를 꾸준히 하고 있습니다. 특히, 꿈꿔오고 있는 내집마련에 대한 전략이 아주 절실한 상황입니다. 국내외적으로 경기흐름이 불안정하고 경제위기가 도래할 것 같은 조짐들이 하나둘씩 발생하고 있어서, 최저점일 때 기회를 포착하는 전략이 절실합니다. 이에 박감사의 《부동산 최저점을 읽은 핵심 수업》의 도움을 받고 있습니다.

​제목에서 임팩트가 상당합니다. '부동산발 대공항', '거래가 멈추고, 수요가 사라지고, 공급은 넘처나는 하락장' 이는 곧 부동산 버블이 터질 가능성을 인지시키고, 위기를 기회로 받아들일 수 있는 핵심 전략을 이 책을 통해서 배울 수 있다고 각인시켜줍니다.

>> 작가 박감사에 대하여

이 책의 저자 박감사는 20여년 경력의 감정평가사입니다. 한국감사원에서 근무하면서 재건축, 재개발 관련 정비사업 컨설팅, 재건축 부담금 선정 및 보상, 담보, 택지비 등 각종 감정평가와 부동산 공시 업무, 조사 업무를 담당(책날개 프롤로그)했다고 합니다. 감정평가사로 현장에서 전문성을 쌓으면서 부동산 공부도 꾸준히 하여, 한국과 미국 감정 평가사, 공인중개사, 정비사업 전문 관리업자 자격증을 취득(책날개 프롤로그)했습니다. 부동산 관련하여 광범위한 전문성을 지닌 그녀는, 부동산을 중심으로 돌아가는 경제 구조와 흐름을 체계적이고 심층적으로 분석한 내용을 책 한권에 담았습니다.

>> 구성 및 내용

이 책은 현실을 직면하고 신호를 파악하기/첫 번째 신호, 사라지는 매수자/두번 째 신호, 멈출 수 없는 공급/세 번째 신호, 불안한 약한 고리/네 번째 신호, 정책과 심리의 한계 상황/다섯 번째 신호, 통제할 수 없는 외부 충격/최고츼 매수 타이밍, 총 7장으로 구성되어 있습니다. 이 책의 핵심은 부동산 시장이 가장 최저점일 때 부동산은 현명하게 매수할 타이밍과 전략을 담고 있습니다. 그러나 이전에 잔뜩 부풀어 있는 부동산 버블 경제가 무너질 조짐 가능성을 중점적으로 다루고 있습니다. 부동산에 이제 막 발을 디딘 독자들이 쉽게 이해할 수 있는 문체와 어휘로 핵심 내용을 담았습니다.

>> 감상평

1997년 IMF, 2008년 리먼브라더 사태. 세계 금융 시장은 물론, 국내 경제 위기라는 결과로 이어졌지요. 이 시기에 각각 10대와 20대 시절을 보냈습니다. 손놓고 위기를 지켜봐야만 했고 국가 경제 위기 때문에 가계의 경제 위기도 직격타로 맞았습니다. 그 당시엔 어렸고 무지했던 탓에 위기를 기회를 받아들이는 방법을 몰랐습니다. 해외와 국내 금융 위기를 다루는 이야기들을 자주 접하면서, "위기의 순간은 누군가에겐 기회였다"는 말을 자주 듣곤 했습니다.

어떻게 위기가 기회가 될 수 있다는 거지?라는 의문이 생기기 시작하면서, 경제적 한계를 극복하고자 경제공부를 시작했습니다. 돈 때문에 가난했고, 늘 월세만 전전하며 살았던 주거 환경 때문에 불안을 안고 살아야만 했습니다. 열심히 공부해서 직장에서 열심히 일해서 월급만 따박따박 잘 받으면 알아서 부자되는 줄 알았습니다. 하지만 돈의 흐름을 명확하게 인지 못하고 부동산 시장이 어떻게 돌아가는지 모른다면 돈에 허덕이고 주거 환경 때문에 불안한 상황은 반복된다는 걸 뒤늦게 알았습니다. 설사 돈이 있어도 투자하는 방법을 모른다면 늘 손실만 경험할 것이고, 집을 매수하는 노하우와 타이밍을 모른다면 월세살이는 면치 못할 수 있다고 생각하니 아찔했습니다.

자본의 유동성을 파악하고 부동산 매매 시기를 정확하게 인지할 수 있는 방법은 결국 공부 밖에 없고 실천으로 이어져야만 합니다. 요즘에 자본과 부동산 시장에 대해 조금씩 맥락을 파악할 때마다, 이 공부를 20대에 했더라면 얼마나 좋았을까, 하고 후회가 됩니다. 물론 똑같은 실수를 반복하지 않으려고 40대에 들어서, 죽어라 공부하게 되는 것이 경제와 부동산입니다.

물론 얼마전까진 '집 값이 제일 쌀 때 사고, 비쌀 때 팔면 된다'는 아주 1차원적인 관점으로 관망했습니다. 자본의 유동성은 등하락이 있어서 단순한 맥락으로 판단해서 언제 집 값이 떨어질지 그냥 감나무 밑에서 입벌리고 누워있는 곰처럼 수동적으로 실천했습니다. 허나, 요즘 무심히 산책만 하다보면 상가 건물엔 "임대"라는 글귀가 적힌 공실이 자주 보이고, 대단지 아파트인데도 유령도시인 것처럼 보이는 곳이 자주 목격 되었습니다. 이런 현상을 보면 부동산 시장을 잘 몰라도, 경기가 안 좋다는 걸 직감할 수 있습니다. 무엇이 문제인지 알고 싶었거든요. "부동산 시장이 얼었다" 정도로만 알고 있었지만, 박감사의 책 《부동산 최저점을 읽은 핵심 수업》 을 통해서 정부정책의 수요와 공급, 해외 경제 흐름, 가계부채, 고금리,인구 구조와 같은 구조적 문제가 톱니바퀴처럼 얽혀서 부동산 시장에 직접적인 영향을 준다는 것을 알게 되었습니다. 가장 최근 세계 금융 위기를 초래한 2008년 리먼브라더스 사태만 봐도, 저금리와 느슨한 대출 심사로 비우량 기업이나 계층에게 무분별하게 대출어 내어주면서 부동산 가격이 끝없이 오르는 것 처럼 보였습니다. 기업마다 이런 대출을 기반으로 파생상품을 만들어서 전 세계에 팔아치우면서 엄청난 수익을 얻었습니다. 허나, 금리가 오르기 시작하면서 이자를 감당하기 힘든 대출자들이 속출하면서 엄청난 연체 상황에 직면하게 됩니다. 그때 부동산 버블이 터지면서 미국 국내는 물론 세계적으로 미국발 금융 위기가 발생하게 됩니다.

이처럼, 부동산은 자금이 졸졸 흐르는 구조만 보면 안되고, 세계와 국가/금융기관/국민들의 매도 매수 심리 등 모든 전반의 걸친 구조적 흐름을 파악할 줄 알아야 합니다.

부동산 시장은 정부 정책과 시장 심리가 맞물려 움직이는 유기체와 같다. 정책이 수요와 공급, 금융과 세제, 심리와 규제의 톱니바퀴를 맞물려 돌리며 시장을 이끄는 듯 보여도 그 이면에는 분명한 한계가 존재한다. 규제 완하, 금리 정책, 세금 인하 등 갖가지 대책도 어느 순간 시장 심리의 벽에 부딪히며 힘을 잃는다. 투자자라면 바로 이 지점, '정책과 심리의 한계'를 가장 먼저 읽어내야 한다. p. 146

박감사의 책 《부동산 최저점을 읽은 핵심 수업》은 얽히고 설킨 금융 구조적 흐름과 대출 상황, 수요와 공급 등을 언급하며 부동산발 대공항의 조짐을 책 전반에 걸쳐서 언급합니다. 최저점의 타이밍에 부동상을 매수하는 노하우도 담겨 있긴 합니다만, 부동산 버블 붕괴의 조짐을 빨리 파악해서 원하는 집이나 건물을 매수할 수 있는 준비된 사람이 될 수 있도록 독려합니다.

투자자는 이 한계 상황을 단순히 '시장이 죽었다'는 절망의 언어로만 소비해서는 안 된다. 오히려 시장의 본질적 한계를 직시하고, 자신의 투자 전략을 점검하는 계기로 삼아야 한다. 정부가 더 이상 시장을 지탱하지 못하고, 심리가 상승을 이끌지 못할 때가 바로 시장이 진짜 얼굴이 드러나는 순간이다. 그리고 그때가 투자가 단 한 번의 진정한 기회를 잡을 수 있는 시점일지도 모른다. p. 147

>> 문장수집

p. 24 경제가 사람의 몸이라면 그 안을 흐르는 피는 바로 '가처분소득'이다. 가처분소득이란 국민소득 중 가계가 임의로 처분이 가능한 소득으로 세금, 연금 등을 제외하고 자유롭게 소비하거나 저축할 수 있는 소득을 말한다. 즉, 경제가 원활하게 움직이게 하는 윤활유인 셈이다.

p. 30 트럼프의 관세 정책은 미국의 무역적자를 해소하고 제조업 부흥을 위한 압박 수단이다. 이는 일본의 장기 불황을 초래했던 '플라자 합의' 전략과 유사한데, 플라자 합의가 달러 약세를 유도했던 데 비해 지금은 달러 패권 자체가 흔들릴 수 있는 양상이 펼쳐지며 시장이 더 불확실해지는 상황이다. 그 결과 환율의 변동성은 극대화되고 있고, 이는 중간재수출에 주력하는 한국과 같은 국가, 또 부채가 많은 국가에 위기가 될 수 있다. 미국은 패권을 잃지 않기 위한 고도의 전략을 펼치겠지만, 결국에는 자국의 이익을 위한 길을 선택할 것이다.

p. 35 서울과 수도권의 주택 공급 계획은 여전히 대규모로 추진되고 있다. 수요는 줄고 공급은 늘고 있다. 이러한 역전 현상은 전통적으로 시장 붕괴의 핵심 촉매다. 특히 베이비붐 세대가 고령화되며 '수요자'에서 '공급자'로 전환되고 있다는 점이 중요하다. 기존 다주택자는 세금 부담과 상속 문제 등으로 매도에 나서고 있으며, 이는 시장에 일정한 물량 압박으로 작용한다. 수요가 줄어드는데, 공급은 그대로라면 가격은 하락한다. 지금 한국 부동산 시장이 이러한 구조에 진입하고 있다.

p. 36 가장 중요한 변화는 사람들의 심리다. 과거에는 '지금 안 사면 평생 못 한다'라는 불안이 시장을 이끌었다. 하지만 지금은 '조금만 기다려보자', '다시 떨어질 것 같다'라는 관망 심리가 우세하다. '다음 하락이 더 무섭다'라는 불안감 때문이다. 부동산 시장은 심리의 총합이다. 사람들이 집을 더 이상 '오르는 자산'으로 보지 않고 '불확실한 리스크'로 보기 시작하는 순간, 시장은 이미 무너지기 시작한 것이다.

p. 75-76 진짜 시장의 흐름을 읽으려면 공급 통계만이 아니라 매물수, 거래량, 실거래가, 심리 지표를 함께 분석해야 한다. 공급에서는 언제나 정책보다 시장이 먼저 움직인다. 공급을 했을 때 이익이 있을 것이라고 판단되는 곳에는 시장이 먼저 공급을 위해 움직인다는 것이다.

p. 94 공급 과잉의 결과는 미분양과 미입주라는 형태로 나타난다. 현재 짓고 있거나 이미 지은 집에는 당장 닥칠 현실이다. 집값을 치를 사람이 없어서 쌓인 물량에 더해 수분양자가 입주와 잔금 입금을 포기하는 물량까지 늘고 있다. 이 또한 또 다른 공급이다.

p. 97 2020년부터 2021년까지, 초저금리와 풍부한 유동성 속에서 부동산 시장은 극도의 과열 국면에 진입했다. 영끌, 패닉바잉, 갭투자 같은 이름으로 포장된 이 가수요는 실제 필요 이상의 매수세를 만들어냈고, '지금 사지 않으면 평생 못 산다'라는 대중의 공포 심리는 순식간에 수요곡선을 밀어 올렸다. 문제는 이 비정상적인 매수세가 정책 당국과 건설업계의 판단 기준이 되어버렸다는 점이다.

p. 107 현명한 투자자라면 물건보다 시장의 구조와 리스크 지도를 먼저 살핀다. 지금은 개별 아파트의 호가보다 시장의 거래량, 금리 동향, 금융 규제, 실수요자의 매수 심리, 인근 신규 공급 등을 종합적으로 봐야 한다. 약한 고리가 터지면 시장에 대한 신뢰가 무너지고, 규제가 풀려도 매수세가 살아나지 않는다. 이럴 때 무리하게 들어가는 것은 오히려 스스로를 약한 고리로 만드는 셈이다.

p. 125 기업의 유동성 위기는 수익 감소나 외부 환경 악화만으로는 설명할 수 없다. 한국 PF 구조의 총체적 한계, 즉 자기자본 부족, 과도한 보증, 책임준공, 미분양 확대, 금융차환 실패가 동시에 작용한 결과다. 이 구조는 시행사, 금융기관, 건설사를 연결하는 고리이자 부동산 시장과 기업 시장이 동시에 무너지게 하는 고리다.

p. 135 부동산 PF 부실은 증권업계를 실적 악화와 유동성 경색, 구조조정이라는 삼중고로 몰아넣고 있으며, 이는 금융권 전반에 걸친 시스템 리스크의 또 다른 축으로 작동하고 있다. PF 시장은 손실이 현실화되고, 회계와 자본이 무너지고, 금융기관의 지속 가능성을 흔들고 있다. PF 부실은 자산시장의 문제에서 금융기관의 위기로 전이되고 있다.

p. 160-161 부동산 시장을 떠받치기 위해 반복된 정부 부양책은 이제 정책기관의 부실이라는 결과를 낳고 있다. 겉으로는 '시장 안정'이라는 명분을 앞세우고 있지만,실제로누 정부 신용을 담보로 한 유동성 공급, 그리고 그 유동성의 후폭풍을 공공기관이 책임지는 구조적 왜곡이 당연시 되고 있기 때문이다.

p. 163 정부의 개입은 HUG에게는 보증, 캠코에게는 구조조정, LH에게는 매입, 한국주택금융공사에는 대출이라는 폭탄을 안기며 관련 공공기관 모두 위험으로 몰아넣고 있다. 시장을 살리려 시작된 개입이 이제 시장보다 먼저 정책 시스템을 무너뜨리고 있고, 그 결과 점점 더 '회복할 누 없는 부채'와 '돌이킬 수 없는 신뢰 붕괴'로 돌아오고 있다.

p. 166-167 소수의 고가 거래는 존재할 수 있다. 그러나 그 거래를 통해 가격을 유지한다면, 문제는 그 소수가 언제 어떻게 탈출할 수 있느냐다. 이들이 매도하려 할 때, 다음 매수자는 없다. 모든 시장이 그렇듯, 수요가 존재하지 않는 가격은 결국 붕괴의 전조일 뿐이다. 지금 부동산 시장은 '거래가 없어도 가격이 오를 수 있다'는 착시가 더는 작용하지 않는 시점에 도달했다. 닿을 수 없는 가격은 심리가 떠받치던 마지막 지지선이 무너졌음을 보여주는 결정적 징후다.

p. 182 한국 역시 글로벌 금리 흐름에 민감한 개방경제 구조의 나라로, 외국인 투자자 신뢰 유지를 위해 한미 금리차를 관리해왔다. 그러나 팬데믹 이후 장기화된 저금리와 경기부양 필요성 속에서, 일시적인 기준 금리 역전을 허용하며 경제를 떠받쳐 왔다.

p. 190 외국인 자금은 단순히 주식·채권 투자에 머무르지 않고 국내 기업의 흐름과 PF 유동 공급선 전체를 좌우하는 결정적 변수로 작동한다. 외국계 은행이나 증권사가 리스크 회피에 나설 경우, 국내 금융기관 역시 자금 여력 부족으로 이어받지 못하고, 이는 고스란히 PF 연체율 상승, 분양 시장 침체, 건설사의 도산 압력으로 이어진다.

P. 191-192 한국 경제는 수출 의존도와 외자 의존도가 모두 높은, 전형적인 대외의존형 구조이다. 전체 GDP의 약 40% 이상이 수출에 기반하며, 원자재·에너지 등 핵심 중간재 대부분을 해외에 의존하고 있다. 또한, 자본 시장 개방 수준이 높아 외국인 투자자의 동향에 따라 금융시장과 환율이 민감하게 반응한다. 이러한 구조 속에서 글로벌 금리, 무역, 환율, 지정학 리스크는 단기간에 국내 실물경제로 파고들 수 있다.

p. 203 부동산 시장은 늘 순환한다. 상승이 있으면 하락이 있고, 침체가 지나면 회복이 찾아온다. 지금 우리가 마주한 하가장은 두려움의 시기가 아니라, 사이클의 또 다른 국면일 뿐이다. 시장의 방향도 중요하지만, 더 중요한 것은 나의 상황과 선택이다. 같은 장세 속에서도 유주택자와 무주택자가 서 있는 자리, 그리고 취해야 할 전략은 근본적으로 다르다.

p. 213 부동산은 장기전이다. 그러나 지금 같은 구조적 전환기에는 무작정 버티는 것이 능사가 아니다. 중요한 것은 재무 구조를 점검하고, 명확한 전략을 갖는 것이다.

p. 216 "집값이 떨어져도 나는 여전히 이 집에 살 것인가(또는 소유할 것인가)?" 이 질문은 투자 대상으로서가 아니라 집 그자체의 본질을 묻는다. 우리는 지금까지 집값이 떨어지면 손해라고만 여겨왔지만, 다른 어떤 소비재처럼 집도 시간이 흐르면 가치가 떨어질 수 있다는 사실을 받아들여야 한다. 이것이 바로 감가상각의 관점에서 부동산을 바라보는 전환점이다.

p. 224 급매는 준비된 사람에게만 찾아오는 기회이다. 시세보다 현저히 낮은 가격으로 주택을 살 수 있는 급매물은 분명 존재하지만, 그 기회를 잡기 위해선 꾸준한 관찰과 빠른 판단력이 필요하다.

p. 229 과거 부동산 투자는 '언젠가 오를 것'이라는 기대에 근거한 자본 이득 중심 게임이었다. 하지만 이제는 다르다. 자산이 아닌 현금흐름을 중심에 두지 않으면, 투자 자체가 유지되지 않는다. 특히 고금리 시대, 대출 이자와 세금, 유지관리비 등 눈에 보이지 않는 비용들이 실질적으로 커진 지금, 부동산 투자의 기준은 하나다. "자신의 수익만으로 그 자산을 유지할 수 있는가?"

바빌론 부자들의 돈 버는 지혜

바빌론 부자들의 돈 버는 지혜 - 부의 본질을 꿰뚫는 7가지 비결과 통찰 질문 152
조지 S. 클레이슨 지음, 이선주 옮김 / 현대지성 / 2024년 8월

이 책은

고대 바빌론 부자가 전해주는 돈을 잘 버는 방법이 아니라

말그대로 지혜가 담겨져 있는 책입니다.

"진리는 언제나 단순한 법입니다(p.61)"하는 글귀는 깊은 울림을 줍니다.

고대 바빌론 부자가 전하는 돈을 빨리 잘 버는 비법서를 기대하고, 책장을 펼치면 우리가 흔히 아는 방법들이 열거 되어 있습니다. 속으로 "조금더 그럴싸한 방법은 없는건가?"라는 생각을 품으며 책장을 넘겼더니 마치 나의 마음에 허를 찌르기라도 하듯, 위의 문장이 떡~하니 나타납니다.

한대 얻어 맞은 기분이 들더라고요.

그리고 곰곰히 생각하게 됩니다.

뻔하다고 생각하고 단순하다고 생각했던 돈 버는 방법을 믿고 실천에 옮겨본 적은 있는지 말이죠.

생각해보니 없습니다.

조금더 빠른 방법을 원하고 있을 뿐, 진리같은 방법을 이행해본 적도 없으면서

비법을 바라고 있었습니다.

앞서 언급한대로 이 책은 비법서도 아니고 방법론도 아닙니다.

저와 같이 빠른 성공을 원하는 사람들에게

인내하면서 천천히 돈을 벌어들이는 지혜를 알려주고 있습니다.

즉, 인내하고 절제해하는 이유를 말해주고 있죠.

돈의 흐름의 원리를 잘 활용하여 알려주는 지혜는

지금 자본주의 사회에서 돈을 벌어들이는 방법에 적용할 수 있을만큼 

진리에 가깝습니다. 

부자는 아무나 되는 것이 아니라는 걸 알고는 있었지만

이 책을 읽고 더 잘알게 되었습니다.

특별한 능력이 있는 사람이 아닌 평범한 사람들 중에 유달리 인내심과 절제력이 남다르고

인내하고 전제하는 과정 속에서 지혜를 얻는, 그런 사람들이 진짜 부자가 될 수 있다는 걸 세삼 느끼게 해 준 책입니다.

그래서 읽고 또 읽게 됩니다.

마음과 세포에 각인하여

바빌론 부자가 알려준 지혜를 실천에 옮기려고 말이죠.

이 책은 부자가 되는 고전이자 기본서입니다.

<본 포스팅은 서평단 참여로 제공된 도서를 읽고 솔직하게 작성되었습니다>

평범한 그들이 어떻게 30대에 건물주가 되었을까?- 서울 행복지킴이외8,부동산쪽집게집약서

평범한 그들이 어떻게 30대에 건물주가 되었을까? - 젊은 투자자들이 건물을 가질 수 있었던 가장 현실적이고 합리적인 재테크 비결
서울행복지킴이 외 지음 / 매일경제신문사 / 2023년 1월

경제적 한계가 없는 삶이 너무나 간절합니다. 처음에는 빚이 없는 삶이 간절했고, 이젠 경계적인 자유를 만끽하고픈 간절함이 솟구치고 있습니다. 그래서 늘, 마음다지는데서만 끝낼 것이 아닌, 그런 삶을 위한 실천이 절박해서 요즘엔 내집마련을 기반으로 공부를 하고 있습니다. 이론적인 공부에서 바로 실전경험을 쌓아야 할 때인 건 분명합니다. 그만큼 간절하니까요. 하지만, 경제적 자유를 누리기 위한 처음이자 과감한 도전이 너무나 막막하고 두렵기만 합니다. 임장을 나서서 물건을 분석하는 것쯤이야 도전해볼 만한 과제이지만 마음에 드는 매물이 나와도 이를 거래하고 대출을 활용하는 등, 너무나 넘사벽 같아서 두려움을 늘 마음에 쥐고 있어서 문제이긴 합니다. "나는 과연 과감하게 나설 수 있을까?"라는 의구심과 함께요. 이런 두려움과 의구심을 떨치기 위한 동기를 《평범한 그들이 어떻게 30대에 건물주가 되었을까》를 통해서 얻게 되었습니다. 이 책을 읽고선 부자가 되고 싶거든 무조건 고!!!라는 울림을 받았습니다.

● 평범한 그들이 어떻게 30대에 건물주가 되었을까 구성

이 책의 저자는 총 9명입니다. 평범한 그들이 각자가 30대에 건물주가 된 과정과 노하우를 세부적으로 담았습니다. 1)서울행복지킴이의 4,000만원으로 시작해서 약 60억 원의 자산가가 되기까지 2)정설의 20년 투자와 5년 공부로 알게 된 가치보다 싸게 건물 사는 투자 비밀 3)라이언 79의 프랜차이즈 대표가 부동산 연결고리를 통해 투자에 성공한 노하우 4)빅토리아의 친구 따라 30대에 재개발지 상가주택으로 건물주 되기 5)고고고의 건물 매수부터 공사 완료까지 빌런들의 이야기 6)나비의 압구정 현대아파트에서 미국 싱글하우스, 나아가 갓물주가 되기까지 7)32년 100억의 30대 직장인의 소액으로 건물 사기 8)행복하자아의 27년차 평범한 직장인이자 두 아이 엄마의 월급만으로 건물주 되기 9)알렉스김의 꼬꼬마건물로 시작하는 건물주 프로젝트 무작정 따라하기, 총 9파트로 구성되어 있으며, 별책부록 "하락장에도 상승장에도 소자본으로 건물주되는 실전 꿀팁"도 있습니다.

● 느낀점

경제적 자유를 바란다고 하면서도 정확하게 어떤 방법으로 어떻게 실천을 해야될지 몰라서 뜬구름을 잡고 있는 1인입니다. 각오는 단단히 다지지만, 내면 저 깊은 곳에는 두려움이 자리잡고 있는거 분명합니다. "내가 과연 부자가 될 수 있을까? 부동산 사무실 문이라도 두드릴 수 있을까? 어떻게 분석하고 어떻게 접근하는 것이 좋을까? 나한테 맞는 입지는 과연 찾을 수 있을까? 대출을 잘 활용할 수나 있을까?" 새로우면서 엄청난 큰 프로젝트에 몸을 던질려고하니 진심으로 생각만 많고 나아가질 못해서 스스로도 참 답답했습니다. 그럼에도, 부동산 관련 자료를 꾸준히 접하면서 기본기를 다지고 있었고, 막연했지만 가닥을 잡아가는 나를 접하곤 합니다. 게다가, 생소했던 부동산 용어들도 조금씩 눈에 들어오고 부동산 시장의 매커니즘을 이해하기도 합니다. 이론을 벗어나 실천을 망설이는 나를 이끌어 준 책이 《평범한 그들이 어떻게 30대에 건물주가 되었을까》입니다.

이 책을 통해서 30대에 건물주가 된 9인을 만났고, 건물 임대사업의 매력을 어필합니다. 이 책이 매력적인 이유는영웅담처럼 영웅적인 성공담만 담지 않고, 그들 각자가 겪었던 시행착오와 시행착오를 보완하는 방법들까지 모조리, 다 알려주기 때문입니다. 나와 같은 부동산 초보자에겐 시작하는 방법과 시행착오를 보와하는 방법이 그렇게 중요하거든요. 그런데, 이 책에선 건물 임대사업의 빛과 그림자를 모두 알려주고 대처하는 방법을 전해서, 아주 신뢰감이 가고, 그들처럼 하고 싶은 욕구가 꿈틀댑니다.

물론, 책 제목에서 어필하는 "평범한"이라는 표현이, "평범했던" 그들처럼 해낼 수 있다고 "평범한" 우릴 부추깁니다. 허나, 그들 각자의 글을 읽다보면 느끼게 됩니다. "평범한" 삶을 살았을 그들이라도, 이미 마음가짐과 실천력에서부터 다르다는 것을요. "부"를 이루겠다고 마음 먹는 순간, 그들은 부동산에 매료되서 공부하고, 입지를 분석하고 예산을 측정하여, 건물을 사들이고, 그 건물의 가치를 올립니다. 절박함이 그들이 부자가 될 수 있도록 집중케합니다. 9명 저자 각자 자신만의 노하우를 다 쏟아내어 주려고 애쓰는 모습이 책에 고스란히 담겨져 있습니다. 부동산에 처음 접근하는 사람들이 이해하기 쉽게 정보가 담겨져 있어요. 부동산 쪽집게 집약서라고 해도 과언이 아닙니다.

내집마련을 시작으로, 건물을 매입하는 전략, 부동산 중개인과의 협상방법, 매수 우위와 매도 우위의 상황, 대출 레버리지 활용법, 매수한 건물의 가공하여 건물 가치를 올리는 방법 등, 건물주가 되면서 감당해야 할, 그렇지만 감당하고픈 여러가지 경우의 수들을 친절하게 알려줍니다. 마치 모든 비법을 마음편히 썰을 풀어주는 듯한 기분이 듭니다. 그래서 재미있게 몰입해서 읽었습니다. 부동산공부가, 특히 넘사벽일 것이라 여겨지는 건물주의 길을 가보고 싶게 만듭니다. 무엇보다 부린이에게 힘을 팍팍 실어주는 듯해서, 그 힘을 믿고 실천하고픈 욕구가 솟아나요. 그래서, 이 책은 따라할 수 있는 부분을 따라하면서 나의 방향과 기준을 잡고 실천하게 만듭니다.

● 책글귀

p. 32 "부동산에서 큰 수익을 얻는 재건축, 재개발 역시 내 의지와 무관하게 진행되는 수동적 투자의 한 종류다. 하지만 건물투자는 자기주도형 투자라고 생각해야 한다. 건물을 볼 때 내가 의지대로 할 수 잇는 영역이 있는지를 생각해야 한다. 그중에서도 임대차, 신축, 리모델링 등 가장 중요한3가지 사항을 계획에 맞게 할 수 있는지 판단하는 게 중요하다."-서울행복지킴이

p. 45 "금리 상승기 때 대출이자금액이 폭등하게 되고, 내수 경기는 불안정해지고, 이는 소비의 위축을 야기하고, 임대차에서 가장 중요한 자영업자들이 견디기 힘들게 되면서, 마지막으로 공실의 확대로 이어진다."-서울행복지킴이

p. 71 "부동산 투자는 일등 입지의 물건에 투자하는 게임이 아니다. 가치가 있고 싸게 나온 한마디로 가성비 좋고 수익률 좋은 물건을 사는 게임인 것이다."-정설

p. 85 "좋은 물건이 나와도 급하게 분석하고 초조해할 필요 없이 계속 지켜보면 된다. 건물은 그 특성상 매도하는 데 오래 걸린다. 충분히 검토하고 가격이 조정될 때까지 기다리면 된다. 상승기에 살 때도 가치 대비 충분히 싸게 사야 하고, 침체기라면 더 많이 싸게 사야 한다."-정설

p. 105-106 "큰 부자가 되고 싶다면 투자는 불가피하다는 말을 해주고 싶다. 투자 없이는 부를 축적하는 데 한계가 있다는 것을 꼭 알려주고 싶다. 아마 나 역시 더 빨리 투자에 관심을 가졌다면 지금보다도 더 큰 자산을 이루었을 것이다."-라이언79

p. 118-119 "경기침체기가 와도 밥은 먹는다. 저가커피도 마실 것이다. 생필품 또한 그렇다. 이러한 곳을 고려하여 지역을 선택한다. 나는 사업가다. 무에서 유를 창조해야 하고 혁신과 창의성이 없으면 살아남지 못한다. 건물도 가공되어야 한다. 남들과 같은 뻔한 방법으로는 높은 수익을 얻을 수 없다. 건물을 고작 한 개 매수했을 뿐인데 시야가 너무 넓어졌다. 아마 수년간 건물을 갖고 싶어 공부했고 마음에 드는 건물을 찾기 위해 노력한 시간이 만들어 준 선물이 아닐까 생각한다. 내가 생각하는 건물 투자는 이렇다."-라이언79

p. 143 "첫 투자는 매우 무섭다. 나의 결정과 판단에 대한 책임이 너무 크게 느껴진다. 그럴 땐 투자 잘하는 분들을 그냥 무작정 따라하는 방법을 추천한다. 그리고 실패한다고 인생이 끝난 것도 아니라는 점, 아직 30대라는 점을 알았으면 한다. 인생은 길다."-빅토리아

p. 149 "정말 말 그대로 부동산을 쇼핑하듯 보러 다녔고,그 당시 내 머릿 속은 온통 부동산 생각뿐이었다. 돈이 보인다고 생각한 투자는 다 했고, 매수 매도를 통해 수익 300만원부터 2억 원까지 다양한 투자를 경험하게 된다. (중략) 그땐 난 정말 돈을 벌 수 있는 방법을 계속적으로 찼았다. 회사원이 돈을 벌 수 있는 방법에는 한계가 있었지만 이렇게 하지 않으면 나는 돈을 모을 수 없는 사람이긴 했다. 워낙 소비도 좋아하고, 삶의 질을 유지하기 위한 비용도 많이 드는 사람이다. 법인 투자에 대한 나쁜 시선도 분명 존재했고, 현재는 법인 대출 규제, 종부세 등으로 그때처럼 투자할 수 는 없다. 덕분에 나의 화려했던 법인 투자 시기도 일단락되었고 자산을 정리하면서 효율적으로 유지하고 있다. "-빅토리아

p. 161 "그 1주택이 소형이든 대형이든 세금 면에서 갖게 되는 장점은 같으므로 이왕이면 소형주택 여러 개를 합친 가격으로 가장 위치가 좋은 곳에 대형주택 한 채를 보유하는 것이 가장 합리적이다. 그래서 '똘똘한 한 채'라는 말이 생겨난 것이다."-고고고

p. 165 "시장이 과열되었던 초반에 너무 따지지 말고 매입했으면 어땠을까 하는 후회도 있었지만, 건물 매입이라는 것이 충분한 검토 없이 실행하기에는 위험이 크기 때문에 일부러라도 시행착오를 겪는 시기를 약 1년 정도는 갖는 것이 낫다고 본다. (중략) 개인적인 생각은 수익률 없는 곳에 시세차익이 있을 수 없다고 보기 때문에 일단 수익률 우선이다. 단, 이러한 기준은 서울 주요 지역에 한해서다."-고고고

p. 190 "어떤 정책이 나와도 무주택이신 분들은 자신이 살 집만큼은 반드시 장만해야 한다고 생각한다."-나비

p.195 "집은 내가 직접 거주하는 사용재료도 가능하고, 차익을 발생시키는 재화로도 기능한다. 급할 때는 집을 담보로 은행대출도 할 수 있다. 집은 현물이기 때문에 사라지지 않는다."-나비

p. 198-199 "우리는 투자의 눈을 길러야 한다. 그리고 대출 이자의 공포를 이길 능력을 길러야 한다. 예를 들어, 내 연봉이 1억 원이라면 1억 원만큼의 레버리지를 일으킬 수 있다. 연봉 1억 원은 1년에 1억 원을 벌어들이는 부동산이 되는 셈이다. 나는 자산으로 레버리지를 일으키는 것이 중요하다. 우리는 대출이자의 공포로 이걸 못했다. 부동산 투자를 할 때도 결국 자신의 능력을 길러야 한다. 그 능력이 삶의 기반이 되고 그 기반으로 삶이 시작되기 때문이다. 자신이 가장 잘할 수 있는 무기를 가지고 있으면 무서울 게 없다. 자신에게 투자해야 한다. 나 자신이 가장 큰 자산이다."-나비

p. 201 "중개인이 권한다고 깊이 있는 공부 없이 부동산을 매수하면 안 된다는 교훈을 얻은 거래였다. 부동산 중개인 말을 다 믿지 말라. 뭐든 그렇지만 내가 아는 만큼 보인다. 부동산 투자의 경우 그 무엇보다 물건을 보는 눈이 중요하다. 내가 따져보고 공부해서 좋은 매물이라는 확신이 들어야 한다. 세입자가 그 월세를 감당할 수 있는 업종인지 파악하는 것도 중요하다. 나는 중개인의 말만 믿고 덜컥 매수를 하는 실수를 했다. 친한 것과 부동산 거래는 다르다."-나비

p. 220 "'내 집'이란 '내 명의로 된 집'을 말한다. 내 집에서 꼭 내가 살 필요는 없다. 이렇게 생각을 바꾸면 여러 가지 선택지가 생겨난다. 우선 집값이 비싼 서울을 고집할 필요가 없어진다. 내 자금 사정이 허락되는 지역 중 미래 가치가 있는 곳에 투자하면 된다."-32년100억

p. 221 "관심 지역을 정하고 그곳이 실거래가를 꾸준히 추적해보자. 정확한 시세를 알고 있으면 기회가 왔을 때 빠른 의사 결정을 할 수 있다. 나한테 좋은 물건은 남한테도 좋다. 미리 준비하지 않으면 결코 좋은 물건을 잡을 수 없다. 건물 투자도 마찬가지다. 정확한 시세 파악 및 빠른 의사 결정은 좋은 물건을 잡기 위한 필수 능력이다."-32년100억

p. 223 "무주택이라는 자격은 이러한 막대한 세금에서 자유롭다. 너무나도 소중한 자격이다. 이토뢰 소중한 자격을 가지고도 이용하지 않는다면 너무도 아깝다. 만약 당신이 무주택자라면 반드시 첫 투자는 아파트라는 내 집 마련으로 시작하길 권한다."-32년100억

p. 225-226 "모든 자산이 하락하고 있는 지금이 공부에 최적기라 생각한다. 당장 투자를 하지 않더라도 지금부터 준비하고 공부해야 다가오는 기회를 포착하고 잡을 수 있다. 모든 투자에는 사이클이 존재한다. 사람들이 공포에 질려 아무것도 하지 못할 때 누군가는 큰 부를 쌓는 기회로 본다는 사실을 반드시 기억하기 바란다."-32년100억

p. 235-236 "지금 유망한 곳이 아닌 유망해질 곳을 선별하여 투자해야 한다. 이전에는 현재 좋은 상권 중에서 시세 대비 싼 물건을 사는 것에 집중했다면 이제는 없던 지하철이 생기거나 새로운 대단지 아파트가 들어선다든가 하는 별 볼일 없던 지역 중에 좋아질 곳을 찾는 것에 집중한다."-32년100억

p. 242-243 "추가로 입지와 임차인을 분리해서 생각해야 한다. 아무리 입지가 좋은 곳도 입차인이 능력이 부족하면 장사가 되지 않는다. 반대로 입지가 별로여도 수퍼 임차인의 능력 덕에 장사가 잘되는 곳도 있다. 그러니 상가의 가치를 판단할 때는 임차인을 배제하고 오로지 입지로만 판단해야 한다. 지금 잘하고 있는 그 임차인은 언제 나갈지 모른다. 현재 임차인이 나가도 새로운 임차인을 쉽게 구할 수 있는 입지인지, 거기에 초점을 맞추고 판단해야 한다."-32년100억

p. 251 "나는 투자를 할 때는 정확한 매도 시점과 목표 가격이 있어야 한다고 생각한다. 막연히 '시세보다 싸게 샀으니 오르겠지'식의 투자는 '나무에서 감이 떨어지겠지'라며 기다리는 사람과 다를 게 없다. 30대 대부분 시드머니가 적다. 눈덩이를 키우기 위해서는 눈덩이를 가만히 둬서는 안 된다. 정확한 엑시트 계획이 없다면 당신의 소중한 돈이 묶일 수 있다."-32년100억

p. 252 "판다는 걸 그저 산다고 했을 뿐인데 매번 쉽게 성사된 적이 없다. 하지만 다르게 생각하면 그만큼 좋은 물건이라는 뜻이기도 하다."-32년100억

p. 254 "나는 금리가 상승하고 경기가 안 좋아도 전혀 불안하지 않다. 나의 투자 원칙대로 무리한 투자를 하지 않았으며 미래를 보고 샀기에 지금 가격은 크게 중요하지 않다. 나는 그저 내 돈이 스스로 일할 것을 믿고 하루하루 충실히 살아갈 뿐이다. 이번에 또 느꼈지만 하고자 한다면 어디에든 길이 있다. 지금처럼 부동산 분위기가 좋지 않다면? 오히려 싸게 살 수 있는 기회로 보고 환호를 질러야 한다. 대중들과 반대로 행동하면 돈을 벌 수 있다는 말도 있지 않은가."-32년100억

p. 295-296 "실패를 피하려면 극에 다다르지 않게 항상 경계해야 한다. 상권을 선택할 때도 마찬가지다. 즉, 극에 다다른 상권은 피해야 한다. 극에 다다랐는지 아직 알 수 없으나 굳이 극에 가까워지는 상권을 고를 필요가 있을까?"-알렉스김

p.305 "꼬마빌딩의 수익성은 스스로 노력해서 조금씩 만들어 가는 것이다. 모든 과정이 다 그렇지만 건물도 한 단계씩 해결해 갈 때마다 가치가 점프한다."-알렉스김

p. 308 "'비관론이 최고조에 달했을 때가 매수의 최적기이며, 낙관론이 최고조에 달했을 때가 매도의 최적기'이다. 금리 인상으로 주식 및 부동산이 모두 위축되어 있지만, 누구나 가는 길을 간다면 부자가 될 수는 없다."-알렉스김

>본 포스팅은 서평단 참여로 제공된 도서를 읽고 솔직하게 작성되었습니다<

메타버스-김상균, 디지털 세상에 적응하고 살아남는 방법

메타버스 - 디지털 지구, 뜨는 것들의 세상 ㅣ 메타버스 1
김상균 지음 / 플랜비디자인 / 2020년 12월

코로나 시대에 접어들기 전부터 다행히 블로그를 비롯한 SNS활동을 활발히 했던 편이였습니다. 그러나, 코로나 시대에 접어들면서 디지털 세상이 더더욱 활발해지기 시작했고, 디지털 문명이 아주 급속도로 우리 일상에 자리잡고 있으며, 디지털 문명이 진화되고 있음을 확인할 수 있습니다. 너무 발빠르게 변화가 감지되어서 이에 따라가는게 참 버겁게만 느껴지는데요. 코로나 시대 전엔 아주 여유롭게 디지털 세상을 즐겼다면, 지금은 따라가기 바쁩니다. 무엇보다, 아이가 생겼고, 아이가 앞으로 살아갈 세상이 디지털 문명과 아주 근접하기에, 부모로서 이 변화를 간과할 수 없겠더라고요. 그래서, 추월 혹은 가상이라는 의미를 지닌 메타 META와 우주를 뜻하는 유니버스 UNIVERSE의 합성어인 《메타버스》라는 신간도서를 읽어봤습니다.

■ 메타버스 내용 및 구성

서문에서도 언급했지만, 현실을 초월한 지구, 혹은 가상의 지구를 표현하는 메타버스. 디지털 지구라고도 표현하는데요. 디지털 문명이 우리일상에서 자기잡고 있는 이 시점에서, 디지털 지구에서 적응하고 살아남는 방법을 알아야 합니다. 이에 대한 개념정리와 디지털 지구 속 문화를 이해할 수 있는 맥락으로 책은 구성되어 있습니다. 이 책은 1) 인류는 디지털 지구로 이주한다 2) 증강현실 세계: 현실에 판타지 & 편의를 입히다 3) 라이프로깅 세계:내 삶을 디지털 공간에 복제한다 4) 거울 세계 : 세상을 디지털 공간에 복제한다 5) 가상 세계 : 어디에도 없던 세상을 창조한다 6) 메타버스, 이렇게 개척하자 7) 메타버스가 낙원은 아니다, 총 7 파트로 구성되어 있습니다. 메타버스, 즉 디지털 지구의 음과 양을 담고 있습니다.

■ 느낀 점

천리안 시대에서 월드와이드웹의 세상이 우리 일상에 잡아가고 있을 때만해도, 아주 혁신적이고 기발하며, 새로운 세상이 펼쳐진다고 생각했었죠. 인터넷이 발달하기 전엔 정보를 파악하려면 발품을 열심히 팔아야만했지만, 인터넷이 발달하고 부턴 손품, 즉 정보검색을 잘하는 사람일수록 정보력이 갑이었던 세상이었습니다. 그러나, 예상치도 못한 전염병, 코로나가 온 세상을 뒤덮은 이래로, 디지털 세상의 변화엔 속도가 붙었습니다. 개인적으론 유일하게 SNS를 통해서 개인적인 일상을 기록하고, 유사한 관심사를 가진 분들과 소통하며 시간을 보내고 있습니다. 그리고 스마트폰으로 간단하게 육아에 필요한 아이템들을 주문하고, SNS를 이용하고 소액의 경제활동을 하고 있어요. 나이 40에 접어들면서 디지털 세상에 잘 적응하고 있다며 굳게 확신하고 있었는데요. 코로나 시대에 도래하면서, 저의 확신은 또르르 물거품이 되었습니다. 내가 생각했던 디지털 세상은 세상으로 그치지 않고, 디지털 지구로 불릴만큼 디지털 문명은 진화하고 있습니다.

그리고 이 책을 통해서 가상 세계라는 표현 이외에도, 현실에 판타지와 편의가 덧입혀진 "증강현실", 개인적인 일상을 디지털 공간에 기록하는 "라이프로깅", 현실 세계를 디지털 세계로 복제하여 새로운 비즈니스 모델을 쏟아낸다는 "거울세계"라는 표현이 더해졌습니다. 게다가, 디지털 지구로 진화하면서, 예전엔 생소하게 느껴졌을 법한 새로운 문화가 자릴 잡았지요. 그건 바로 비대면. 물론, 코로나의 전염병을 예방하기 위해서 "비대면 현실"이 자릴 잡았지만, 이러한 비대면 현실에서 우리가 의존해야만하는 것은 디지털 세상밖에 없습니다. 그나마도 디지털 공간에서 사람들을 소통하고, 대면할 수 있으니까요. 무엇보다 생계와 생존을 위해서라도 이 변화의 심각성을 인지한 사람들 대부분은 디지털 지구에 발을 딛고 있습니다.

그럼에도, 디지털 지구를 생소하게 느끼는 사람들도 여전히 존재하고, 알려곤 하지 않습니다. 아무래도 인류적이라 인간답다는 느낌과는 거리가 멀기 때문이지요. 그래서 아날로그적인 감성에 머물러 있으려고 합니다. 그렇다고 아날로그적인 감성이 무시해선 안됩니다. 그 감성또한 디지털 공간에 복제되어서 새로운 문화 혹은 비즈니스의 매개가 될 수도 있으니까요. 다만, 디지털 지구에 적응하기 위한 최소한의 기술력은 확보해야만, 우리의 생존이 위협받지 않을 수 있기 때문이예요. 삶에 대한 기본적인 본질은 변하진 않지만, 본질을 적용하는 기술력은 진화하고, 또 일상에 자릴 잡으니까요. 변화에 대비하지 않으면 안된다고 생각해요. 변화에 발 빠르게 움직이는 사람들은 새로운 문명에 적응을 잘하고, 그 반대의 경우엔 혼란만 경험합니다. 그러니, 메타버스, 디지털 지구가 어떤 흐름으로 흘러갈 것인지를 파악하고, 적응하고 생존하는 방법을 모르는 것보다 아는 것이 더 중요하다는 것을, 이 책을 통해서 알게 되었습니다.

■ 책글귀

p.326 메타버스가 현실을 완전히 대체해서는 안됩니다. 모두가 뉴럴링크를 통해 메타버스에서 살아가고, 인간에게 필요한 양분은 현실세계의 휴머노이드와 인공지능 시스템이 자동으로 만들어서 공급하는 세상을 꿈꾸는 이들이 있습니다. 어찌보면 물질적 속박에서 벗어나 더 깊은 정신세계에서 사는 것처럼 보이지만, 그런 삶은 물질 세계에 대한 탐구나 도전을 포기하는 것일 뿐입니다. 인간에게 정신이 없다면 물질은 무의미하겠으나, 물질 없이 우리의 정신도 존재할 수 없습니다.

p. 331-332 메타버스에서 우리가 사람들과 소통하는 방식, 시스템과 소통하는 방식은 매우 빠른 피드백과 불규칙한 보상규칙 구조로 설계되어 있습니다. 소셜미디어에 글을 올리고, 이런 생각이 드는 경우가 있지 않으신가요? '왜 댓글이 빨리 안 붙지? 이것보다는 반응이 좋아야 하는데, 이 정도 반응이 다야?' 현실세계에서의 소통보다 우리는 메타버스에서의 소통에 더 큰 기대감을 갖는 면이 있습니다. 큰 기대에는 큰 실망과 피로가 따라오기 마련입니다.

p. 349 메타버스의 질서를 그 세계의 법에 해당하는 메타버스 운영 기업의 규칙, 약관에만 의지할 수는 없습니다. 사용자들 스스로 메타버스 세계관을 존중하고, 다른 사용자들과 공생하기 위해 노력해야 합니다. 현실 세계의 여러 상점들을 옮겨놓은 거울 세계가 존재합니다. 거울 세계에 있는 상점에 허위 정보를 올리고, 거짓 리뷰를 올리면 그 거울 세계가 온전히 성장할 수 있을까요? 그런 행위가 문제가 될지 안 될지는 그 메타버스의 규칙, 약관을 들춰보지 않아도 누구나 알수 있습니다.

 p.371 메타버스는 인류의 삶을 확장하기 위한 영토여야 합니다. 누군가를 위한 도피처, 누군가를 위한 수용소가 되어서는 안 됩니다. 메타버스를 창조하고자 꿈꾼다면, 당신의 목적이 무엇인지, 당신의 메타버스가 우리의 삶을 어떻게 확장할지 고민해 주시기 바랍니다. 메타버스의 사용자라면, 당신이 그 세계에 머무는 이유는 무엇인지, 그 세계가 당신 삶을 어떻게 확장하고 있는지 돌아봐주시기 바랍니다.

■ 본 포스팅은 서평단 참여로 제공된 도서를 읽고 솔직하게 작성되었습니다■

버블 : 부의 대전환-윌리엄 퀸 외/최지수 옮김, 부의 흐름 이해하기

버블 : 부의 대전환 - 돈의 미래를 결정하는 지각변동
존 D. 터너 & 윌리엄 퀸 지음, 최지수 옮김 / 브라이트(다산북스) / 2021년 1월

코로나 시대가 도래하기 전부터 돈공부에 관심이 많았어요. 물론 여전히 돈공부 중이고, 앞으로도 알아가고 싶은 분야이기도 합니다. 금융지식을 쌓고 실천에 옳기고 싶은 가장 첫번째 이유는 돈으로부터 자유롭고 싶기 때문이에요. 돈때문에 전전긍긍하는 삶이 지긋지긋했거든요. 돈 때문에 허덕이던 삶을 살았던 건 아무래도 금융지식이 완전 밑바닥수준이었기 때문이고요. 더욱이, 엄마가 되면서, 경제개념을 파악하고 금융지식을 쌓아서 아이에게도 가르쳐줘야 한다는 책임의식이랄까요? 그래서 돈 혹은 부의 흐름이 어떻게 흘러가는지 늘 주시하고 있어요. 코로나 시대를 맞이하면서 돈을 벌어들이는 방식들이 많이 바뀌고 있는데요. 을 읽으면서 돈의 미래를 결정하는 요인들은 무엇인지 들여다 볼 수 있었습니다. 

■ 버블 : 부의 대전환 내용 및 구성

이 책은 경제 시장의 버블, 즉 거품이 신기술 혹은 정치적인 이슈에 대한 반응과 과정을 들여다보면서, 미래 경제의 흐름을 판별할 수 있는 힘을 키우는데 도움이 될 수 있는 자료들로 구서되어 있습니다. 1)떠오르거나 무너지거나(버블의 두 얼굴) 2)버블이 만드는 흥망사(거품의 탄생) 3)넘쳐나는 유동성이 몰려간 곳(최초의 이머징마켓 버블) 4)쏟아지는 돈다발(투기의 민주화가 시작되다) 5)타인의 돈을 집어삼킨 사람들(부동산 버블) 6)창조적 파괴릴 일으킨 대유행(두 바퀴가 뒤바꾼 세계) 7)경제적 대지진이 일어나다(금융의 중심이 무너지던 날) 8)정치적 목적을 위한 머니게임(욕망과 혼돈의 기록) 9)놀라운 혁신 혹은 비이성적 과열(디지털 세계의 낙관과 회의) 10)누군가 잘못된 게임을 하고 있다(경제의 초석을 흔들다) 11)대륙이 움직인다(카지노 자본주의) 12)꿈 꿔 본 적 없는 미래(버블 예측하기), 총 12 파트로 구성되어 있으며, 각 파트마다 조금더 디테일한 내용을 담고 있습니다.

■ 느낀점

2021.01.06 코스피 지수가 3000을 돌파하기 전에, 남편과 저는 주식에 투자를 했습니다. 코스피 지수가 3000을 돌파했을 때 우리 부부가 투자했던 주식의 단가도 껑충 뛰었습니다. 남편은 거품이니 지금 주식을 매도해야 한다고 주장했고, 저는 조금더 오를 것이라며 매도를 늦추자고 고집을 피웠습니다. 결론부터 말씀드리자면, 남편의 말이 맞았습니다. 시간이 지나니, 부풀었던 거품이 꺼지기 시작하더니, 투자했던 주식의 단가가 푹~ 꺼지기 시작했어요. 결국엔 더 큰 손해를 보기 전에 손절을 해야만 했지요. 이처럼 버블은 경제 시작의 판도를 흔들어 놓습니다. 버블경제를 이해하는 누군가는 버블이 부풀어 오르기 전에 투자했다가, 버블이 커지면 빠져나와서 이득을 보는 반면, 누군가는 그 반대가 되어 버립니다.

이 책의 부제에서 언급한 <돈의 미래를 결정하는 지각변동>이라는 표현처럼, 버블은 부의 전환점임은 분명합니다. 버블은 신기술 개발이나 정치적인 이슈에도 크나큰 영향을 주기도 하고 영향을 받기도 합니다. 이에 대한 방대한 내용을 짜임새 있게 구성했는데요. 경제의 세계사를 들여다보는 것 같아요. 역사적인 근거와 데이터를 바탕으로 버블의 장단점을 언급하고, 이를 기반으로 미래경제가 어떻게 흘러가는지를 판단하는 힘을 기르는데 큰 도움이 될 것 같아요.

다만, 경제공부의 초보라면, 방대한 내용의 경제분야를 이해하는데 다소 시간이 걸릴 것으로 보입니다. 개인적으로도 이해하기 위해서 읽었던 부분을 반복해서 읽고 있어요. 경제시장은 단순히 돈거래만 오고가는 것이 아니라, 심리, 정치, 역사와 환경적인 관점으로 분석하고 해석하는 힘이 있어야만, 버블이 일어나는 시점을 알고 이에 대처하는 방법과 판단력을 갖출 수 있을 것 같아요. 이 책에서 역사는 반복된다고 했습니다. 돈의 매개는 다르겠지만 맥락적으론 비슷하게 흘러갈 수 있기 때문에, 세계사를 다루는 듯한 이 방대한 자료를 면밀하게 들여다 볼 필요는 있을 것 같아요.

■ 책글귀

p. 20 버블은 3가지 점에서 유용하게 작용한다. 첫째, 혁신을 촉진하고 많은 사람들이 기업가가 되도록 장려함으로써 궁극적으로 미래 경제 성장에 기여하다록 한다. 둘째, 버블로 인해 탄생한 기업들이 개발한 신기술은 미래 혁신을 촉진하는 데 도움이 될 수 있고, 버블이 신기술을 다른 산업 분야로 옮겨가기 전까지 활발히 사용될 수 있다. 셋째, 금융시장에서 자금을 조달받을 수 없었던 기술 프로젝트에 새로운 기회를 제공할 수 있다. 역사상 발생한 버블 중 많은 경우가 철도, 자동차, 광섬유, 인터넷과 같은 기술과 관련되어 있다.

p. 21 오늘날 버블은 자산 가격이 실체 가치에 비해 너무 높아 보일 때 일컫는 용어로 사용되곤 한다. 그러나 경제학자들 사이에서는 이러한 쓰임마저도 논란거리다. 한 학파에서는 버블이 아예 금융 현상에 관한 설명이 될 수 없다고 보고 있으며, 이보다 더 잘 설명할 수 있는 단어가 없을 경우에만 한정적으로 적용할 수 있는 일종의 호칭에 불과하다고 주장하고 있다.

p. 116 투자자를 보호하고 버블에 대한 경고의 메세지를 보내기 위해 존재하던 금융 언론들은 새로운 투기 계급이 알아차라기에는 광풍을 너무나 늦게 보도했다. 버블의 결과 만들어진 뒤죽박죽인 네트워크와 장기적인 비효율성은 200년이 흐른 지금도 사회적 저축의 비용으로 남아 있다. 우리가 배울 수 있는 교훈은 결국 투자자가 스스로 조심해야 한다는 것이다. 투자자들은 기본적으로 신중해야 한다. 타인은 대신 책임져주지 않는다.

p. 136-137 철도 역사가들의 말에 의하면 가난한 사람보다는 여성이나 성직자와 같이 주식 투자 경험이 없던 투자자들의 투자 참여가 있었고, 특히 중산층을 비롯한 평민 졸부들이 개인투자자의 핵심 축이었다고 한다. 일례로 살럿 브론테나 윌리엄 메이크피스 새커리와 같은 문학계 거장들, 그리고 찰스 다윈과 같은 저명산 과학자들도 철도 투기에 참여했다.

p. 182 호주의 부동산 버블은 타인의 돈으로 자금을 조달하여 만들어진 버블이 결국 터져버릴 땐 상당한 수준의 경제적 비용과 인적 피해를 초래할 수 있음을 보여준다. 또한 금융 시스템이 토지와 같은 자산을 투기의 장으로 바꿀 수 있다는 것 역시 보여주었다. 호주 부동산 버블이 비록 타인의 돈으로 형성된 최초의 자산버블은 아니었지만, 똑똑한 금융인들이 토지나 주택을 금융시장에서 투기의 대상으로 만들 마지막 사례 역시 결코 아닐 것이다.

p. 242-243 지출 감소는 신용대출 역시 감소하는 결과를 가져왔다. 버블붕괴 이후 브로커 론이 급격히 줄었고, 이어서 모기지와 소비자금융 역시 줄었다. 연이은 지출과 대출 감소는 총 수요 하락ㅇ로 이어졌고, 총 수요 하락은 디플레이션으로 이어져, 미국 경제는 침체의 길로 돌아갈 수밖에 없었다. 기업들은 그래도 1930년 상반기에는 침체의 기조가 완만해질 것으로 예상했고, 그래서 생산량이 오히려 증가했다.

p. 251-252 일본 경제계획 당국에서는 기계화를 장려하는 데 에너지를 집중했다. 처음에는 농업과 광신업의 기계화, 나중에는 제조업의 기계화를 장려했다. 제조업의 기계화는 주로 한국전쟁으로 인해 더욱 촉진되었고, 한국전쟁은 일본 제품에 대한 수요를 크게 높여, 한국전쟁 이후 일본의 경제회복 속도는 금세 정상궤도로 돌아왔다. 1955년이 되자 일본의 경제성과는 이미 전쟁 전 수준을 호ㅣ복했고, 1960년대에는 비약적인 경제성장을 이룩해서 10년간 일본 GDP는 144퍼센트 증가했다. 1980년이 되자 일본은 영국과 비슷한 소득수준인, 완전히 발전된 경제수준이 되어 있었다.

p.353 서브프라임 버블은 우리에게 많은 교훈을 준다. 가장 주목할 교훈은 버블이 경제적·사회적·정치적으로 부정적인 결과를 초래할 수 있다는 점이다. 모든 버블이 긍정적인 효과가 있거나 사회적으로 유용할 수는 없다. 서브프라임 버블의 붕괴가 이렇게나 파괴적이었던 데에는 3가지 이유가 있다. 일단 정치적 불꽃이 있었다. 그리고 허술한 규제를 누리던 은행들이 제공한 연로의 양이 무한대였다. 마지막으로 경제적으로 중요한 자산이 가정 주거용 주택을 시장성이 높은 투기의 대상으로 만들어놓았다.

p. 406 우리 책에서 투자자들이 얻어 갈 수 있는 가장 중요한 교훈은 버블 트라이앵글의 세 변의 요소가 충족된 상태인지 각각 살피고 정치적 또는 기술적 불꽃을 경계하면서 마치 화재 안전 검사관이라도 된 듯 행동할 필요가 있다는 것이다. 그러기 위해서는 정치인들을 움직이게 하는 동기와 정치체계의 구조에 대해 길고 치열하게 생각해볼 필요가 있다. 우리가 전하고 싶은 궁극적 메세지는 금융과 경계의 지식과 면면만 살펴볼 게 아니라 그 이상의 사회, 기술, 심리, 정치과학에 대해 이해할 필요가 있고, 더 중요한 건, 투자자 개인의 정신적 모델을 각자 형성하기 위해서는 반드시 역사를 돌아보아야 한다는 것이다. 

■ 본 포스팅은 서평단 참여로 제공된 도서를 읽고 솔직하게 작성되었습니다■