평범한 그들이 어떻게 30대에 건물주가 되었을까?- 서울 행복지킴이외8,부동산쪽집게집약서

평범한 그들이 어떻게 30대에 건물주가 되었을까? - 젊은 투자자들이 건물을 가질 수 있었던 가장 현실적이고 합리적인 재테크 비결
서울행복지킴이 외 지음 / 매일경제신문사 / 2023년 1월

경제적 한계가 없는 삶이 너무나 간절합니다. 처음에는 빚이 없는 삶이 간절했고, 이젠 경계적인 자유를 만끽하고픈 간절함이 솟구치고 있습니다. 그래서 늘, 마음다지는데서만 끝낼 것이 아닌, 그런 삶을 위한 실천이 절박해서 요즘엔 내집마련을 기반으로 공부를 하고 있습니다. 이론적인 공부에서 바로 실전경험을 쌓아야 할 때인 건 분명합니다. 그만큼 간절하니까요. 하지만, 경제적 자유를 누리기 위한 처음이자 과감한 도전이 너무나 막막하고 두렵기만 합니다. 임장을 나서서 물건을 분석하는 것쯤이야 도전해볼 만한 과제이지만 마음에 드는 매물이 나와도 이를 거래하고 대출을 활용하는 등, 너무나 넘사벽 같아서 두려움을 늘 마음에 쥐고 있어서 문제이긴 합니다. "나는 과연 과감하게 나설 수 있을까?"라는 의구심과 함께요. 이런 두려움과 의구심을 떨치기 위한 동기를 《평범한 그들이 어떻게 30대에 건물주가 되었을까》를 통해서 얻게 되었습니다. 이 책을 읽고선 부자가 되고 싶거든 무조건 고!!!라는 울림을 받았습니다.

● 평범한 그들이 어떻게 30대에 건물주가 되었을까 구성

이 책의 저자는 총 9명입니다. 평범한 그들이 각자가 30대에 건물주가 된 과정과 노하우를 세부적으로 담았습니다. 1)서울행복지킴이의 4,000만원으로 시작해서 약 60억 원의 자산가가 되기까지 2)정설의 20년 투자와 5년 공부로 알게 된 가치보다 싸게 건물 사는 투자 비밀 3)라이언 79의 프랜차이즈 대표가 부동산 연결고리를 통해 투자에 성공한 노하우 4)빅토리아의 친구 따라 30대에 재개발지 상가주택으로 건물주 되기 5)고고고의 건물 매수부터 공사 완료까지 빌런들의 이야기 6)나비의 압구정 현대아파트에서 미국 싱글하우스, 나아가 갓물주가 되기까지 7)32년 100억의 30대 직장인의 소액으로 건물 사기 8)행복하자아의 27년차 평범한 직장인이자 두 아이 엄마의 월급만으로 건물주 되기 9)알렉스김의 꼬꼬마건물로 시작하는 건물주 프로젝트 무작정 따라하기, 총 9파트로 구성되어 있으며, 별책부록 "하락장에도 상승장에도 소자본으로 건물주되는 실전 꿀팁"도 있습니다.

● 느낀점

경제적 자유를 바란다고 하면서도 정확하게 어떤 방법으로 어떻게 실천을 해야될지 몰라서 뜬구름을 잡고 있는 1인입니다. 각오는 단단히 다지지만, 내면 저 깊은 곳에는 두려움이 자리잡고 있는거 분명합니다. "내가 과연 부자가 될 수 있을까? 부동산 사무실 문이라도 두드릴 수 있을까? 어떻게 분석하고 어떻게 접근하는 것이 좋을까? 나한테 맞는 입지는 과연 찾을 수 있을까? 대출을 잘 활용할 수나 있을까?" 새로우면서 엄청난 큰 프로젝트에 몸을 던질려고하니 진심으로 생각만 많고 나아가질 못해서 스스로도 참 답답했습니다. 그럼에도, 부동산 관련 자료를 꾸준히 접하면서 기본기를 다지고 있었고, 막연했지만 가닥을 잡아가는 나를 접하곤 합니다. 게다가, 생소했던 부동산 용어들도 조금씩 눈에 들어오고 부동산 시장의 매커니즘을 이해하기도 합니다. 이론을 벗어나 실천을 망설이는 나를 이끌어 준 책이 《평범한 그들이 어떻게 30대에 건물주가 되었을까》입니다.

이 책을 통해서 30대에 건물주가 된 9인을 만났고, 건물 임대사업의 매력을 어필합니다. 이 책이 매력적인 이유는영웅담처럼 영웅적인 성공담만 담지 않고, 그들 각자가 겪었던 시행착오와 시행착오를 보완하는 방법들까지 모조리, 다 알려주기 때문입니다. 나와 같은 부동산 초보자에겐 시작하는 방법과 시행착오를 보와하는 방법이 그렇게 중요하거든요. 그런데, 이 책에선 건물 임대사업의 빛과 그림자를 모두 알려주고 대처하는 방법을 전해서, 아주 신뢰감이 가고, 그들처럼 하고 싶은 욕구가 꿈틀댑니다.

물론, 책 제목에서 어필하는 "평범한"이라는 표현이, "평범했던" 그들처럼 해낼 수 있다고 "평범한" 우릴 부추깁니다. 허나, 그들 각자의 글을 읽다보면 느끼게 됩니다. "평범한" 삶을 살았을 그들이라도, 이미 마음가짐과 실천력에서부터 다르다는 것을요. "부"를 이루겠다고 마음 먹는 순간, 그들은 부동산에 매료되서 공부하고, 입지를 분석하고 예산을 측정하여, 건물을 사들이고, 그 건물의 가치를 올립니다. 절박함이 그들이 부자가 될 수 있도록 집중케합니다. 9명 저자 각자 자신만의 노하우를 다 쏟아내어 주려고 애쓰는 모습이 책에 고스란히 담겨져 있습니다. 부동산에 처음 접근하는 사람들이 이해하기 쉽게 정보가 담겨져 있어요. 부동산 쪽집게 집약서라고 해도 과언이 아닙니다.

내집마련을 시작으로, 건물을 매입하는 전략, 부동산 중개인과의 협상방법, 매수 우위와 매도 우위의 상황, 대출 레버리지 활용법, 매수한 건물의 가공하여 건물 가치를 올리는 방법 등, 건물주가 되면서 감당해야 할, 그렇지만 감당하고픈 여러가지 경우의 수들을 친절하게 알려줍니다. 마치 모든 비법을 마음편히 썰을 풀어주는 듯한 기분이 듭니다. 그래서 재미있게 몰입해서 읽었습니다. 부동산공부가, 특히 넘사벽일 것이라 여겨지는 건물주의 길을 가보고 싶게 만듭니다. 무엇보다 부린이에게 힘을 팍팍 실어주는 듯해서, 그 힘을 믿고 실천하고픈 욕구가 솟아나요. 그래서, 이 책은 따라할 수 있는 부분을 따라하면서 나의 방향과 기준을 잡고 실천하게 만듭니다.

● 책글귀

p. 32 "부동산에서 큰 수익을 얻는 재건축, 재개발 역시 내 의지와 무관하게 진행되는 수동적 투자의 한 종류다. 하지만 건물투자는 자기주도형 투자라고 생각해야 한다. 건물을 볼 때 내가 의지대로 할 수 잇는 영역이 있는지를 생각해야 한다. 그중에서도 임대차, 신축, 리모델링 등 가장 중요한3가지 사항을 계획에 맞게 할 수 있는지 판단하는 게 중요하다."-서울행복지킴이

p. 45 "금리 상승기 때 대출이자금액이 폭등하게 되고, 내수 경기는 불안정해지고, 이는 소비의 위축을 야기하고, 임대차에서 가장 중요한 자영업자들이 견디기 힘들게 되면서, 마지막으로 공실의 확대로 이어진다."-서울행복지킴이

p. 71 "부동산 투자는 일등 입지의 물건에 투자하는 게임이 아니다. 가치가 있고 싸게 나온 한마디로 가성비 좋고 수익률 좋은 물건을 사는 게임인 것이다."-정설

p. 85 "좋은 물건이 나와도 급하게 분석하고 초조해할 필요 없이 계속 지켜보면 된다. 건물은 그 특성상 매도하는 데 오래 걸린다. 충분히 검토하고 가격이 조정될 때까지 기다리면 된다. 상승기에 살 때도 가치 대비 충분히 싸게 사야 하고, 침체기라면 더 많이 싸게 사야 한다."-정설

p. 105-106 "큰 부자가 되고 싶다면 투자는 불가피하다는 말을 해주고 싶다. 투자 없이는 부를 축적하는 데 한계가 있다는 것을 꼭 알려주고 싶다. 아마 나 역시 더 빨리 투자에 관심을 가졌다면 지금보다도 더 큰 자산을 이루었을 것이다."-라이언79

p. 118-119 "경기침체기가 와도 밥은 먹는다. 저가커피도 마실 것이다. 생필품 또한 그렇다. 이러한 곳을 고려하여 지역을 선택한다. 나는 사업가다. 무에서 유를 창조해야 하고 혁신과 창의성이 없으면 살아남지 못한다. 건물도 가공되어야 한다. 남들과 같은 뻔한 방법으로는 높은 수익을 얻을 수 없다. 건물을 고작 한 개 매수했을 뿐인데 시야가 너무 넓어졌다. 아마 수년간 건물을 갖고 싶어 공부했고 마음에 드는 건물을 찾기 위해 노력한 시간이 만들어 준 선물이 아닐까 생각한다. 내가 생각하는 건물 투자는 이렇다."-라이언79

p. 143 "첫 투자는 매우 무섭다. 나의 결정과 판단에 대한 책임이 너무 크게 느껴진다. 그럴 땐 투자 잘하는 분들을 그냥 무작정 따라하는 방법을 추천한다. 그리고 실패한다고 인생이 끝난 것도 아니라는 점, 아직 30대라는 점을 알았으면 한다. 인생은 길다."-빅토리아

p. 149 "정말 말 그대로 부동산을 쇼핑하듯 보러 다녔고,그 당시 내 머릿 속은 온통 부동산 생각뿐이었다. 돈이 보인다고 생각한 투자는 다 했고, 매수 매도를 통해 수익 300만원부터 2억 원까지 다양한 투자를 경험하게 된다. (중략) 그땐 난 정말 돈을 벌 수 있는 방법을 계속적으로 찼았다. 회사원이 돈을 벌 수 있는 방법에는 한계가 있었지만 이렇게 하지 않으면 나는 돈을 모을 수 없는 사람이긴 했다. 워낙 소비도 좋아하고, 삶의 질을 유지하기 위한 비용도 많이 드는 사람이다. 법인 투자에 대한 나쁜 시선도 분명 존재했고, 현재는 법인 대출 규제, 종부세 등으로 그때처럼 투자할 수 는 없다. 덕분에 나의 화려했던 법인 투자 시기도 일단락되었고 자산을 정리하면서 효율적으로 유지하고 있다. "-빅토리아

p. 161 "그 1주택이 소형이든 대형이든 세금 면에서 갖게 되는 장점은 같으므로 이왕이면 소형주택 여러 개를 합친 가격으로 가장 위치가 좋은 곳에 대형주택 한 채를 보유하는 것이 가장 합리적이다. 그래서 '똘똘한 한 채'라는 말이 생겨난 것이다."-고고고

p. 165 "시장이 과열되었던 초반에 너무 따지지 말고 매입했으면 어땠을까 하는 후회도 있었지만, 건물 매입이라는 것이 충분한 검토 없이 실행하기에는 위험이 크기 때문에 일부러라도 시행착오를 겪는 시기를 약 1년 정도는 갖는 것이 낫다고 본다. (중략) 개인적인 생각은 수익률 없는 곳에 시세차익이 있을 수 없다고 보기 때문에 일단 수익률 우선이다. 단, 이러한 기준은 서울 주요 지역에 한해서다."-고고고

p. 190 "어떤 정책이 나와도 무주택이신 분들은 자신이 살 집만큼은 반드시 장만해야 한다고 생각한다."-나비

p.195 "집은 내가 직접 거주하는 사용재료도 가능하고, 차익을 발생시키는 재화로도 기능한다. 급할 때는 집을 담보로 은행대출도 할 수 있다. 집은 현물이기 때문에 사라지지 않는다."-나비

p. 198-199 "우리는 투자의 눈을 길러야 한다. 그리고 대출 이자의 공포를 이길 능력을 길러야 한다. 예를 들어, 내 연봉이 1억 원이라면 1억 원만큼의 레버리지를 일으킬 수 있다. 연봉 1억 원은 1년에 1억 원을 벌어들이는 부동산이 되는 셈이다. 나는 자산으로 레버리지를 일으키는 것이 중요하다. 우리는 대출이자의 공포로 이걸 못했다. 부동산 투자를 할 때도 결국 자신의 능력을 길러야 한다. 그 능력이 삶의 기반이 되고 그 기반으로 삶이 시작되기 때문이다. 자신이 가장 잘할 수 있는 무기를 가지고 있으면 무서울 게 없다. 자신에게 투자해야 한다. 나 자신이 가장 큰 자산이다."-나비

p. 201 "중개인이 권한다고 깊이 있는 공부 없이 부동산을 매수하면 안 된다는 교훈을 얻은 거래였다. 부동산 중개인 말을 다 믿지 말라. 뭐든 그렇지만 내가 아는 만큼 보인다. 부동산 투자의 경우 그 무엇보다 물건을 보는 눈이 중요하다. 내가 따져보고 공부해서 좋은 매물이라는 확신이 들어야 한다. 세입자가 그 월세를 감당할 수 있는 업종인지 파악하는 것도 중요하다. 나는 중개인의 말만 믿고 덜컥 매수를 하는 실수를 했다. 친한 것과 부동산 거래는 다르다."-나비

p. 220 "'내 집'이란 '내 명의로 된 집'을 말한다. 내 집에서 꼭 내가 살 필요는 없다. 이렇게 생각을 바꾸면 여러 가지 선택지가 생겨난다. 우선 집값이 비싼 서울을 고집할 필요가 없어진다. 내 자금 사정이 허락되는 지역 중 미래 가치가 있는 곳에 투자하면 된다."-32년100억

p. 221 "관심 지역을 정하고 그곳이 실거래가를 꾸준히 추적해보자. 정확한 시세를 알고 있으면 기회가 왔을 때 빠른 의사 결정을 할 수 있다. 나한테 좋은 물건은 남한테도 좋다. 미리 준비하지 않으면 결코 좋은 물건을 잡을 수 없다. 건물 투자도 마찬가지다. 정확한 시세 파악 및 빠른 의사 결정은 좋은 물건을 잡기 위한 필수 능력이다."-32년100억

p. 223 "무주택이라는 자격은 이러한 막대한 세금에서 자유롭다. 너무나도 소중한 자격이다. 이토뢰 소중한 자격을 가지고도 이용하지 않는다면 너무도 아깝다. 만약 당신이 무주택자라면 반드시 첫 투자는 아파트라는 내 집 마련으로 시작하길 권한다."-32년100억

p. 225-226 "모든 자산이 하락하고 있는 지금이 공부에 최적기라 생각한다. 당장 투자를 하지 않더라도 지금부터 준비하고 공부해야 다가오는 기회를 포착하고 잡을 수 있다. 모든 투자에는 사이클이 존재한다. 사람들이 공포에 질려 아무것도 하지 못할 때 누군가는 큰 부를 쌓는 기회로 본다는 사실을 반드시 기억하기 바란다."-32년100억

p. 235-236 "지금 유망한 곳이 아닌 유망해질 곳을 선별하여 투자해야 한다. 이전에는 현재 좋은 상권 중에서 시세 대비 싼 물건을 사는 것에 집중했다면 이제는 없던 지하철이 생기거나 새로운 대단지 아파트가 들어선다든가 하는 별 볼일 없던 지역 중에 좋아질 곳을 찾는 것에 집중한다."-32년100억

p. 242-243 "추가로 입지와 임차인을 분리해서 생각해야 한다. 아무리 입지가 좋은 곳도 입차인이 능력이 부족하면 장사가 되지 않는다. 반대로 입지가 별로여도 수퍼 임차인의 능력 덕에 장사가 잘되는 곳도 있다. 그러니 상가의 가치를 판단할 때는 임차인을 배제하고 오로지 입지로만 판단해야 한다. 지금 잘하고 있는 그 임차인은 언제 나갈지 모른다. 현재 임차인이 나가도 새로운 임차인을 쉽게 구할 수 있는 입지인지, 거기에 초점을 맞추고 판단해야 한다."-32년100억

p. 251 "나는 투자를 할 때는 정확한 매도 시점과 목표 가격이 있어야 한다고 생각한다. 막연히 '시세보다 싸게 샀으니 오르겠지'식의 투자는 '나무에서 감이 떨어지겠지'라며 기다리는 사람과 다를 게 없다. 30대 대부분 시드머니가 적다. 눈덩이를 키우기 위해서는 눈덩이를 가만히 둬서는 안 된다. 정확한 엑시트 계획이 없다면 당신의 소중한 돈이 묶일 수 있다."-32년100억

p. 252 "판다는 걸 그저 산다고 했을 뿐인데 매번 쉽게 성사된 적이 없다. 하지만 다르게 생각하면 그만큼 좋은 물건이라는 뜻이기도 하다."-32년100억

p. 254 "나는 금리가 상승하고 경기가 안 좋아도 전혀 불안하지 않다. 나의 투자 원칙대로 무리한 투자를 하지 않았으며 미래를 보고 샀기에 지금 가격은 크게 중요하지 않다. 나는 그저 내 돈이 스스로 일할 것을 믿고 하루하루 충실히 살아갈 뿐이다. 이번에 또 느꼈지만 하고자 한다면 어디에든 길이 있다. 지금처럼 부동산 분위기가 좋지 않다면? 오히려 싸게 살 수 있는 기회로 보고 환호를 질러야 한다. 대중들과 반대로 행동하면 돈을 벌 수 있다는 말도 있지 않은가."-32년100억

p. 295-296 "실패를 피하려면 극에 다다르지 않게 항상 경계해야 한다. 상권을 선택할 때도 마찬가지다. 즉, 극에 다다른 상권은 피해야 한다. 극에 다다랐는지 아직 알 수 없으나 굳이 극에 가까워지는 상권을 고를 필요가 있을까?"-알렉스김

p.305 "꼬마빌딩의 수익성은 스스로 노력해서 조금씩 만들어 가는 것이다. 모든 과정이 다 그렇지만 건물도 한 단계씩 해결해 갈 때마다 가치가 점프한다."-알렉스김

p. 308 "'비관론이 최고조에 달했을 때가 매수의 최적기이며, 낙관론이 최고조에 달했을 때가 매도의 최적기'이다. 금리 인상으로 주식 및 부동산이 모두 위축되어 있지만, 누구나 가는 길을 간다면 부자가 될 수는 없다."-알렉스김

>본 포스팅은 서평단 참여로 제공된 도서를 읽고 솔직하게 작성되었습니다<