일본 건설,부동산 산업전망을 통해 보는 한국의 미래

2015 건설부동산 - 한국의 미래, 일본에서 예측한다
노무라종합연구소 지음, 이민영 옮김, 송진화 외 감수 / 매일경제신문사 / 2010년 1월

2007년부터 일본 노무라 연구소가 진행한 2015년 미래 시점의 건설,부동산 산업 전망 보고서다.

책을 읽으면 놀랐던 점이 몇 가지 있다.

우선 일본의 건설 산업 비중이 매우 컸다. 무려 20%.

한국은 9%, 스페인은 12%, 나머지 나라들은 훨씬 낮은 6% 수준이다. 

일본이 높은 이유는 자연재해가 많기에 여기에 대비하기 위한 비용이 높게 책정되기 떄문일 것이다.

덕분에 건설 지상주의인 정치권의 건설족이 많이 발달되고 다시 이들이 예산을 마구 책정하는 통에 악순환이 발생한다.

건설경기의 가장 큰 암운은 무엇보다 인구의 감소다.

인구가 정점을 찍고 내려가는데 더해서 세대도 감소하고 있다.

그 결과 자연스럽게 주택 수요가 줄어들게 된다.

더해서 신규 매매 수요 보다는 그냥 빌려 살겠다는 방식으로 바뀐다.

덕분에 소유에서 임대로 개념이 전환된다.

또 하나 일본의 특징으로는 도심 재개발이다.

고층빌딩은 상당한 하이테크다. 특히 일본처럼 지진이 많은 나라는 그렇다.

하지만 기술발달로 고층건물이 만들어지게 된다.

대표적인 것이 도쿄청사와 롯뽄기 힐스다.

참고로 2014년 연초 한국정부는 부동산 부양책을 발표할 때 

한국판 롯뽄기 힐스를 만들어 보겠다는 대목이 눈에 띄었다.

일본 동경 시내에서 재개발을 통해 탄생한 거대한 주상복합체 롯뽄기 힐스는 하나의 랜드마크다. 이를 보고 난다면 한국의 Mall 들이 장난감 처럼 보일 것이다.

직장과 주거가 복합되고 더해서 쇼핑과 문화까지 공존하는 이곳은 새로운 라이프스타일의 창조물이다.

이유 중의 하나로는 일본의 높은 대중교통비를 들 수 있다. 정말 무지막지한 수준이다.

덕분에 외곽에 만들어 놓은 거대한 신도시들은 베드타운 노릇도 못하고 노인들만 남게 된다. 

대중교통비를 마구 풀어준다면 자연히 하늘 높이 올라가고 그 결과 내수산업 특히 관광 쇼핑 등은 확 죽어 버리게 된다.

한국도 지하철 9 호선에서 이런 꼴들을 잘 보았었다.

다시 주제로 돌아가서 

일본에서 인상적이었던 대목 하나는 

건설업의 이익율은 3% 내외로 극히 낮고 반면 상위 부동산업은 15% 넘게 상당히 높이 차지하고 있었다.

부동산업의 범위는 개발사업을 총괄하여 컨셉을 잡고 사업 시행의 리스크를 안으면서 리츠와 같은 신개념의 금융과 소비자를 연결하는 일들을 해낸다.

이 부분들은 한국의 건설,부동산 업의 미래에 대해 좋은 참고들이 될 것 같았다.

마지막으로 해외 분야였는데..

일본의 해외 사업이 활발하지 못한 것은 아마

국내에서 워낙 원가개념이 없이 일해왔기 떄문아닐까 생각된다.

초강력 초고성능을 고집하다 보니 가격이 문제 되는 해외 소비자들의 니즈와 맞지 않을 때가 많다.

반면 한국의 경우는 일단 따고 원가를 낮추는데 귀재들이다.

앞으로는 어떨까?

일본의 경우 원전이나 신간센 수출에 적극적이다.

가장 핵심은 그들의 낮은 금융비용이다.

워낙 금리가 낮은 덕분에 손정의 같은 기업인은 해외 대기업을 자유롭게 엠엔에이 하는 마법을 부린다.

같은 방식의 사업 확장을 건설에서도 적용해볼 수 있다.

한국은 여기에 어떻게 대응해야 할까?

국내나 국외에서 이들과의 대결은 상대의 강점을 피하고 약점을 공략하는 싸움이 될 것이다.

이런 저런 측면에서 한국의 미래와 세계 시장에서의 경쟁이 보이는 괜찮은 독서였다.