당신의 집, 안전합니까?

아파트의 몰락 - 내 집 마련이 절실한 3040세대가 반드시 알아야 할 진실
남우현 지음 / 랜덤하우스코리아 / 2011년 12월

“필자가 보기에 ‘한국판 잃어버린 10년’을 맞을 가능성이 점점 더 커지고 있다.” 그 시작은 “코앞까지 다가온 부동산 버블 붕괴”와 함께일 것이다.가장 일어날 가능성이 높은 우리나라 부동산의 미래는 간단하게 다음과 같이 요약할 수 있다: 지난 7년의 부동산 잔치는 끝났다. 그 동안의 불패신롸는 완전히 잊힐 정도의 극심한 7년에 걸친 흉년이 시작될 것이다. (최윤식, 정우석)

부동산시장이 바닥을 기고 있다. 언론에선 지금이 바닥이니 다시 오르기 전에 사두어야할 절호의 기회라 한다. 그러나 그럴까? 부동산 시장에서 투기자본은 일찌감치 빠져나간 상태이다. 배가 침몰하기 전 쥐들이 알아차리듯 언론이 뭐라 떠들건 그 바닥의 프로들은 손을 털었다. 미래가 없기 때문이다.

부동산의 몰락은 몇 년전부터 부동산 전문가들이면 예견하던 것이다. 새삼스러울 것은 없다. 단지 그 시점이 언제인가, 시작이 어떤 식일까가 다를 뿐이었다. 그러나 몰락은 예상보다 일찍 찾아왔다. 저자는 그 이유를 일본의 버블과 미국의 서브프라임 사태와 마찬가지로 버블을 키웠던 부채의 무게가 감당하기 힘들어졌기 때문이라 말한다.

외환위기 이후 뚜렷한 소득증가는 없었다. 오히려 양극화가 시작되면서 소득은 감소했다고 보아야 한다. 그런데도 부동산은 잔치판이었다. 이유가 뭔가? 단순하다. 일본도 그랫고 미국도 그랬듯이 돈이 많이 풀렸기 때문이다. 그리고 그 돈은 대출이었다.

“1998년 가계대출은 166조원으로 GDP 대비 33% 수준이었지만 1998년 이후 가계대출이 계속 증가해 2010년에 4.5인 746조원으로 늘어 64%까지 증가했다.” 빚잔치는 가계만 한 것이 아니다. 정부부채 역시 “1997년 6조3000억원에서 2009년 359조6000억원으로 500%나 증가했다.” 대출이 증가하면 물가는 당연히 오른다. 그런데 통화량 증가는 일반소비재보다 자산의 가격을 더 크게 끌어올린다. 부동산의 7년 호황은 단순한 이유였다고 저자는 본다.

그러면 왜 그렇게 돈이 풀렸던 것일까? 저성장때문이다. 저성장이 고착화되면서 그렇게라도 하지 않으면 안되기 때문이엇다. “국가부채의 GDP 기여도를 계산하면 약 4.8%가 된다. 결국 국가부채의 GDP 기여도를 감안했을 때 우리나라의 경제 자력에 따른 GDP 성장률은 -1%다. 우리나라 경제는 지난 10년간 양적으로는 잠재성장률 수준의 성장을 해온 것처럼 보이지만 그 내면을 자세히 들여다보면 국가 채무 증가에 따른 것일 뿐 경제 자체의 성장은 대단히 미약한 수준이다.”

저자는 미국이 서브프라임 사태를 맞게 된 메커니즘이나 한국의 지난 10년동안 부동산 호황을 겪은 이유나 마찬가지라 본다. 그리고 미국과 유럽은 이번 금융위기로 죽을 쑤고 있지만 한국은 그 위기를 견뎌낸 것도 같은 메커니즘이엇다고 본다.

“우리 정부는 글로벌 금융위기의 대응으로 ㅅ건진국들과 공조해 공적자금 투입 외에도 금리를 사상 최저로 인하해 개인의 대출 확대를 유도했다.” 그러나 미국등 선진국은 버블의 붕괴기에 있었지만 한국은 형성기에 있었다는 차이점 때문에 한국은 위기를 비켜가는 것처럼 보였다고 저자는 말한다. “미국 등 선진국의 금융완화 정책은 거품이 빠진 이후 그 후유증으로 나타난 대출 축소를 완화하기 위한 것이엇다. 그러나 국내의 금융완화정책은 이미 금증하고 있던 대출에 기금을 부었고 이 정책의 실행으로 거품이 더욱 팽창했다. 이것이 2009냔 우리나라만 금융위기를 비캬갈 수 있었던 이유다.”

그러나 이제 한국도 버블 붕괴기에 들어섰다고 저자는 말한다. 버블붕괴기에 나타나는 거래량 축소가 그 증거이다. 거래량이 축소되면서 더 이상 버블은 커지지 않고 시장은 정체된다. 그리고 가격도 내려갈 수 밖에 없다. “우리나라 아파트 가격은 이미 붕괴국면에 접어들고 있음을 인정해야 한다. 다만 집값 하락에 다른 대출축소, 그리고 대출축소가 다시 집값 하락을 가속화하는 악순환이 본격화되지 않았을 뿐이다.”

그리고 남은 것은 그 악순환이 시작되는 것인데 그 시작은 일본과 미국에서 그랫듯 금리 인상과 함께 시작될 것이라 저자는 말한다. 그리고 금리인상이 불가피한 것이 문제의 핵심이라 저자는 본다. 작년부터 시작된 미국 등의 출구전략때문이다.

“미국이 금리를 올렸는데 우리나라가 낮은 금리를 유지할 경우 국내에 있는 달러가 미국으로 유출된다. 달러가 급속히 유출되면 지난 금융위기와 마찬가지로 원화가치가 떨어지기 때문에 원-달러 환율을 유지가기 위해서라도 금리를 올릴 수 밖에 없다.” 세계화된 세상에서 국가는 정책자유를 잃어버린다. 그러므로 버블이 터질 것이라는 것을 뻔히 알면서도 어쩔 수 없이 정부는 금리를 올릴 수 밖에 없다.

금리가 오르면 서브프라임 사태와 동일한 메커니즘이 시작된다고 저자는 말한다. “글로벌 금융위기의 가장 직접적인 원인은 미국의 가계가 주택을 구입하기 위해 진 빚의 원금과 이자를 자신이 벌어들인 소득으로 감당해내지 못한 데 있다. 그런데 이들이 감당하기 어려울 정도로 빚을 낼 수 있었던 것은 미국정부가 저금리 정책을 펼쳤고 동시에 은행이 공격적으로 가계대출을 확대했기 때문이다. 우리나라 정부와 은행들 역시 미국과 동일한 정책을 취했고 국내 가계 역시 대출을 받아 아파트 투자에 열을 올렸다. 이 열기는 결코 미국에 뒤짖 않았다. 문제는 가계가 부채를 상환하는 능력을 나타내는 가처분소득 대비 가계부채비율에 있다. 이 수치가 미국 서브프라임 사태의 시작 시점인 2007년 말 미국은 136%였는데 2010년 우리나라는 무려 146%를 기록했다.”

물론 아직 정부는 금리인상의 시동을 걸지 않았다. 이유는 선거때문이다. 선거가 끝날 때까지는 더 이상 감당할 수 없는 재정적자(재정적자의 상당부분은 부양효과가 좋은 건설업으로 흘러들어가 부동산시장을 떠받친다)를 버틸 수 밖에 없고 금리도 버틸 수 있을 때까지는 버틴다. 그러나 이미 한계다. 본격적인 버블 붕괴는 선거 이후일 것이라는 게 보편적인 예상들이다.

그러면 거품이 터진 후이다. 거품 붕괴 후 한국의 상황은 아마 일본 못지 않을 것이다. 이책에선 그런 논의를 하지는 않는다. (그런 논의는 앞에서 인용한 ‘부의 정석’이 좋은 예이다) 이책에선 아파트가 어떻게 될 것인가를 말한다. 한마디로 아파트의 몰락이 저자의 결론이다.

지금까지 아파트는 부동산의 꽃이었다. 선진국에선 저소득층을 위한 별볼일 없는 주거가 왜? 이유는 정부가 아파트를 밀었기 때문이지만 ‘헌집 줄게 새집다오’가 가능했기 때문이다. 바로 재개발 때문에. 아파트가 재개발되면 용적율을 올리면서 더 넓은 새집을 공짜로 얻을 수 있엇다. 그러므로 아파트 가격에는 그 미래가치가 반영되었고 다른 주거형식보다 아파트의 가치는 더 높았다. 그러나 부동산 시장이 몰락한 후에는 그런 방식은 더 이상 가능하지 않다.

일본의 버블이 터진 시점이나 미국 서브프라임 사태의 시점은 인구의 고령화 시점과 동일하다. 다시 말해 주택수요층의 감소와 함께 시작되었다. 수요층의 감소는 저출산고령화와 함께 더 심각해지고 고착화될 것이다. 앞으로 부동산 시장에는 미래가 없다는 말이다. 미래가 없는 시장에서 헌집 줄게 새집다오가 가능한가?

그렇다면 현재 입주한 아파트가 재개발되어야 하는 시점이 문제이다. 과거처럼 공짜로 새집을 얻는 것이 아니라 분담금을 내고 사야된다. 아마도 현재 집값보다 더 비싸게 먹힐 것이다. 그럴 때 아파트가 여젼히 주도적인 주거공간이 될 수 있을까? 아파트의 몰락이다. 그 시점은 일산등에 1차 신도시에 건설된 아파트들이 재건축 연한에 들어갈 때가 될 것이라 저자는 본다.