부동산 경기 예측의 논리를 배운다

2011년 부동산 대폭등시대가 온다
김종선 지음 / 비전비엔피(비전코리아,애플북스) / 2009년 4월

투자자 입장에서 이책이 돈값을 하는 내용은 두가지 정도이고 그 두가지는 다른 평범한 투자서들보다 잘 되어 잇다.

우선 첫번째는 내년 이후의 부동산 경기 예측논리이다. 대부분 2010년이면 부동산 시장이 상승사이클로 돌아설 것이라고 예측한다. 이책은 3부는 그런 예측이 어떻게 정당화되는지를 상당히 강력한 논거를 들어 증명하고 잇다. 예를 들어 외환위기와 카드대란 이후 가계대출을 축소정리하는 과정이 있었고 그 과정에서 부동산 시장이 얼어붙었다. 그러나 정리과정이 끝난 후 자금이 부동산시장으로 흐르면서 부동산경기는 폭등했다.

금융여건이외에도 저자가 동원하는 논거는 상당히 설득력이 있다. 현재 예측대로 올해말이나 내년초 세계경기가 회복된다면 대부분 예측하듯이 내년에는 부동산 시장이 회복되는 것도 확실시된다. 그러나 상황이 그럴 것이라는 것과 그 예측의 논거와 논리를 이해하는 것은 다르다. 이책에서 당신이 배울 것은 그 논리이다.

그리고 대부분의 부동산 서적이 그렇듯 투자유망처를 다루는 4부 역시 마찬가지이다. 유망한 곳을 아는 것도 좋지만 저자가 어떤 논리로 그 지역을 유망처로 꼽는지가 더 중요하다. 그래야 그곳에 투자를 하더라도 제대로 투자할 수 있기 때문이다. 이책이 유망하다고 하는 이촌지역에 투자한다고 하자. 이촌을 통채로 살 것이 아니라면 그곳이 왜 유망한지를 알고 있어야 제대로 된 투자를 할 수 있다.

그런 점에서 이책의 저자가 유망한 지역으로 꼽으면서 설명하는 논거와 논리를 상당히 배울 점이 많다.

그런데 4월말에 출간된 이책의 1부를 읽으면서 이런 생각이 들었다. 5월초인 지금도 한물간 자료들을 사용하고 있는데 이책의 수명은 얼마일까? 1부에서 다루어지는 내용은 부동산거품붕괴와 같은 사태는 일어나지 않는다는 것이다. 작년부터 미국의 서브프라임사태와 같이 주택담보대출연체사태가 일어나 부동산거품붕괴가 일어난다는 설이 있었다. 그리고 프라젝트 파이낸싱 즉 PF의 부실화로 금융사태가 일어날 것이란 우려가 있었다. 두가지 설은 작년부터 부정하는 것이 대세였고 5월인 지금 시점에서 그러한 부정은 옳았다는 것이 확실해지고 있다. 물론 1부에서 다루는 내용이 그것만은 아니다. 대체로 예측하듯이 경기회복이 올해 말이나 늦어도 내년초일 것으로 예상하고 있다. 그러나 1부를 장황하게 다룰 이유가 무엇인지는 모르겠다. 게다가 이정도 예측은 경제지를 구독하고 잇다면 거의다 알고 있는 내용이다. 가장 내용이 많은 1부를 왜 써야 했는지 이해가 안된다.