강남권 부동산 부자들은 무엇을 하고 있나?

강남권 부동산 부자들은 무엇을 하고 있나?

<자료출처> 닥터아파트

[2004년 09월 20일]

'충청권 땅은 사절, 법원 경매에 나온 상가빌딩에 눈독'.

부동산 흐름에 발 빠르다는 서울 강남권 부동산 큰손(자산가)들의 요즘 부동산 투자 패턴이다. 개미(일반 투자자)들이 새 수도 후보지인 충청권 땅 시장으로 몰리고 있지만 큰손들은 이곳에 관심이 거의 없다.

땅값이 많이 오른 데다 수도 이전 작업이 정치적인 일정에 따라 불확실해질 수도 있는 등 위험이 크다는 이유에서다. 국민은행 PB사업부 박합수 부동산 팀장은 "큰손들이 안전 위주로 투자하는 성향 때문인지 검증이 안 된 충청권 땅은 기피 대상 1호인 것 같다"고 말했다.

이들이 관심을 갖는 땅은 수도권이나 강원도 지역이다. 예컨대 서울에서 가까운 용인.시흥.연천 등 수도권 지역 땅을 주로 사들인다. 발전 가능성이 크다는 이유에서다. 우리은행 대치동지점 박상준 PB 팀장은 "뭉칫돈을 투자하다 보니 땅을 고르는 데 1~2개월씩 걸리는 경우도 많다"고 전했다.

강남 큰손들, 이 불경기에 뭐하나

부동산으로 돈을 번 강남권 부자들은 지금 무엇을 할까? 부자노트 여러분들도 정말 궁금해 할 것입니다.

먼저 현재 강남권 아파트시장 상황을 보면 부동산 부자들의 움직임을 어느정도 알수 있습니다.

주택거래신고제로 거래에 발목이 잡힌 강남권의 경우 주택 보유세 개편으로 세금부담이 더 늘게돼 침체상황은 좀처럼 바뀌지 않고 있습니다.

다주택 소유자들이 급매물을 내놓고 매수자들이 이를 소극적으로 매입을 시도하고 있는 상황입니다. 재건축 단지는 9월이후 급매물이 소진되고 있으나 이번 보유세 개편 때문에 다시 위축될 것으로 보입니다.

결론적으로 강남권 아파트시장은 9월 들어 급매물은 소진되고 있으나 거래건수는 평년에 비해 매우 미약한 수준입니다.

이를 보고 알수 있듯이 강남권 부자들은 요즈음 한마디로 부동산 투자에 거의 복지부동 수준인 상황입니다. 특히 자산규모가 클수록 현재 부동산 투자에 대해 소극적입니다.

대다수 강남권 부자들은 ‘현금도 투자’라고 생각하며 무리하지 않고 정치및 경제적 상황이 좋아지기를 기다리고 있습니다.

그렇다고 부자들이 부동산 투자를 포기한 것은 아닙니다. 투자는 매우 제한적으로 하면서 때를 기다리고 있다는 표현이 정확할 것입니다.

이와관련 부동산 자산관리 컨설팅업체인 저스트알이 최근 은행 프라이빗뱅킹(PB) 고객 가운데 자산 10억원 이상인 2백78명을 대상으로 설문 조사한 결과 가장 관심 있는 투자처로는 부동산(66.3%)이 압도적으로 많았습니다.

부동산 상품에서는 토지가 44.2%로 가장 많았고 상가(16.0%)와 아파트(15.5%), 중소형 빌딩(11.6%), 골프장(11.0%) 등이 뒤를 이었습니다.

2004년 9월 현재 현금화로 이미 유동성을 확보한 부자들은 비아파트 상품을 중심으로 조심스럽게 선별 투자를 하고 있습니다.

그나마 관심있는 상품은 토지가 꾸준히 관심대상이고 이어 상가 빌딩 급매물을 찾고 있습니다. 이 때문에 법원경매가 활기를 띠고 있습니다.

아파트는 2~3년뒤 확실히 시세차익을 노릴수 있는 미분양 아파트를 5억원 전후 자산가들이 노크하고 있으며 강남권 재건축단지는 투자용으로는 현재 관심밖입니다. 올 1분기(1~3월)까지 매도타이밍을 놓친 강남권 부자들은 초조해 하며 시장상황이 지금보다 개선되는 시점에 팔려고 보유중인 상태입니다.

토지의 경우 지역적으로 여전히 수도권과 충청권에 대한 관심이 많고 춘천 등 강원권은 틈새상품으로 공략을 하고 있습니다.

강남권 부동산 부자들도 이처럼 신규 투자에는 매우 조심스러운 상황입니다. 하지만 부동산으로 부자가 된 사람들은 지금도 2~3년뒤 뜰수 있는 상품을 찾는데 예의주시하고 있는 점은 참고하기 바랍니다.

부동산 보유세 인상 어떻게 대비할까요?

[물어보세요] 부동산 보유세 인상 어떻게 대비할까요

 

다주택 보유자의 경우 하반기에 매각을
■ Q. 양천구 목동에 거주하고 있는 주부입니다. 지난 7월에 재산세 고지서를 받아보니 작년에 비해 2배 가까운 재산세가 나왔습니다. 앞으로도 부동산 보유세가 계속 오른다던데 얼마나 오르고 어떻게 대비해야 할까요? 
■ A. 정부의 부동산 규제책의 하나로 부동산 세제가 올해 대폭 개편됐고, 그 효과는 7월 건물분 재산세 부과를 계기로 피부에 와닿고 있습니다. 재산세는 전국적으로는 10% 정도 상승했지만 주택가격이 상대적으로 고가인 수도권 특히 서울의 경우에는 최고 98.3% 상승했습니다. 
하지만 내년에 부과될 재산세, 종합토지세, 종합부동산세 부담에 비교하면 2004년 재산세 부과 금액은 태풍 전야에 불과하다고 할 것입니다. 
2002년까지 부동산 보유과세 실효세율은 시가의 0.1% 수준인 것으로 파악됩니다. 이런 세금 부담은 향후 시세의 0.5~1% 수준으로 상승할 것이라는 예상이 주류를 이루고 있습니다. 
즉 5억원짜리 부동산의 경우 1년에 50만원 정도였던 보유과세가 250만~500만원으로 뛰어오를 것으로 예상됩니다. 향후 보유과세의 상승요인으로는 크게 세 가지가 있습니다. 
첫째, 시가표준액 산정 기준금액과 적용비율이 내년부터 상향 조정되면서 건물분 재산세와 토지분 종합토지세의 상승요인이 있습니다. 
둘째, 주택에 대해서는 토지와 건물을 합산하여 통합재산세를 부과할 예정입니다. 
셋째, 내년부터 지방자치단체가 걷는 종합토지세와 재산세 외에 중앙 정부에서 걷는 종합부동산세가 신설될 예정입니다. 
이에 따라 정부가 세율을 인하하지 않을 경우 3~5배 정도의 보유세 부담이 증가할 것으로 예상됩니다. 보유과세의 과세 기준일은 매년 6월 1일입니다.
따라서 지금은 법 개정 추이와 정부의 정책 방향을 지켜보다가 내년 상반기에 세 부담이 과중한 개인 부동산 임대업자의 경우 법인 전환을 고려한다든지 아니면 자녀에게 증여를 하여 급격한 보유과세의 상승을 완화할 수 있는 대책을 논의하는 것이 좋을 것으로 보입니다. 
다만 1가구 3주택 이상 보유자의 경우엔 내년부터 60%의 양도소득세율이 적용될 예정이므로 다주택 보유자의 경우에는 보유과세와 양도소득세 부담을 고려해 올해 하반기에 매각 등 대비책을 세우실 필요성이 있을 것으로 보입니다. 

자료원 : 조선일보

인생의 동반자가 될 책입니다.

행운
알렉스 로비라 셀마 외 지음, 김수진 옮김 / 에이지21 / 2004년 6월

누구나 자신이 운이 있기를 바랍니다. 학교에서, 직장에서, 가정에서 운이 있기를 바랍니다. 그런데 이렇게 운을 바라는 사람은 많지만 자신이 운이 있다고 생각하는 사람은 많지 않은 것 같습니다. 그러면서 주변에 운이 있어 보이는 사람을 부러워하게 되지요. 운을 바라는 사람은 이렇게 많은데 왜 운이 있는 사람은 많지 않을까요? 또는 어쩌다 왔던 운은 왜 그렇게 빨리 지나가 버리는 것일까요? 이런 의문을 가지고 계신 분이라면 이 책을 꼭 추천해 드리고 싶습니다.

이 책에서는 그 이유를 운(luck)과 행운(good luck)으로 나누어 설명해 주고 있습니다. 운이란 자신의 노력여부와는 관계없이 오는 것이기 때문에 내게 오기도 힘들지만 왔다 할지라도 지켜내기가 어렵다고 합니다. 반면 행운은 자신이 만들어낸 것이기 때문에 누구에게도 올 수 있으며, 사라져 버리지도 않는다고 합니다. 어찌보면 너무 평범하고 흔한 이야기 같지만 이 책은 저의 마음의 흥분과 감동을 주었습니다. 저자는 운과 행운의 차이를 알려주기 위해 두 기사(백기사와 흑기사)가 나오는 이야기를 들려줍니다. 두 기사는 놀라운 힘을 준다는 네잎 클로버를 찾아 모험을 떠납니다. 그런데 두 기사가 네잎 클로버를 찾기 위해 하는 행동은 매우 다릅니다. 흑기사는 운으로 네잎 클로버를 찾으려 하지만 백기사는 네잎 클로버를 찾을 수 있는 행운을 만들어 나갑니다. 결국 행운을 준비했던 백기사는 네잎 클로버를 찾게 되지만 운에 매달려 있던 흑기사는 네잎 클로버를 찾지 못하게 됩니다.

이 책에서 제시되고 있는 행운의 법칙들이 모두 마음에 와 닿았지만 그 중에서도 행운을 불러오는 사람늠 바로 나 자신이라는 평범하면서도 절대적인 법칙이 가슴에 와 깊게 꽂혔습니다. 행운은 운과는 달리 어느 특정한 사람에게만 가는 것이 아니라 준비하는 모든 사람에게 간다고 합니다.

이 책을 읽고난 느낌이나 감상, 깨우침은 사람마다 다를 수 있습니다. 이 책을 읽고 저와 같이 인생의 지침으로 삼으신다면 이 책을 만난것이 여러분의 행운이 될 수 있을 것입니다.

부동산 중개 수수료 계산

예상되는 부동산 중개 수수료를 계산해 줍니다. 참고하세요. ^^

http://est.kbstar.com/quics?page=A010617

신흥 역세권 미분양단지 노려라

[가을 분양시장 가이드] 신흥 역세권 미분양단지 노려라

   

내수침체와 부동산거래 부진으로 신규 분양시장에 미분양이 크게 증가하고 있 다.
이런 분위기 탓에 입지나 가격조건이 괜찮은 알짜 아파트까지 수요자들의 관망 세에 눌려 
제 주인을 찾지 못하고 있다.

이에따라 건설사들은 중도금 무이자혜택,계약금 5%할인,무료 새시 등의 조건을 내걸고 미
분양털이에 나서고있지만 수요자들 역시 넘쳐나는 미분양속에서 좋은 "물건"을 골라내기
가 여간 까타롭지않다.

하지만 이럴때일수록 과거 외환위기당시 미분양됐던 아파트가 추후에 대거 가격 이 상승
해 내집마련과 시세차익이라는 두 마리토끼를 잡았던 기억을 떠올릴 필 요가있다.

특히 이미 가격이 상당히 올라있는 기존 역세권보다는 2~3년뒤인 입주시점을 감 안,향후 
개통예정인 전철역 역세권 미분양아파트를 공략할 필요가 있다는 게 전 문가들의 조언이
다.

내집마련정보사 김영진 사장은 "개통예정인 전철노선은 지역개발과 시세상승에 가장 큰 
영향을 미친다"며 "내년 시행예정인 원가연동제와 채권입찰제를 고려 해 중대형 평수의 미
분양 아파트를 눈여겨봐야한다"고 조언했다.

◆수도권 남부권,역세권 예정단지 풍부 

분당선 연장선,수원~천안간수도권 전철 등 신흥 역세권 예정지가 많다.

분당선은 지난해 9월 개통된 분당선에 이어 오는 2008년까지 기흥~수원역 5차구 간이 개
통예정이며 수원~병점~천안을 연결하는 철도구간도 올해 말까지 복선화 작업이 완료될 
예정이다.

이에따라 향후 경부고속도로 축선상에 위치한 인근 도시들의 대중교통여건이 크 게 개선
될 것으로 보인다.

현재 분당선 인근에 분양중인 아파트는 일선건영이 수원시 영통구 망포동의 "신 영통 휴먼
빌"로 분당선 방죽역과 인접해있다.

수원~천안간 연장선인 병점역까지 자동차로 10분거리에 있어 향후 교통접근성이 크게 나
아질 전망이다.

32평형 기준으로 분양가는 2억3천5백50만원선이다.

수원~천안간을 잇는 수도권 전철 인근의 아파트도 관심단지다.

인근에 동탄 신도시와 삼성전자 연구단지등이 들어설 예정이라 향후 임대수요가 크게 늘
어날 것으로 예상되기때문이다.

현재 경기도 화성시 봉담읍에서 분양중인 남광토건과 신일건설의 단지들이 5백 ~7백여가
구의 중대형 단지이고 병점역까지 자동차로 10분거리에 위치해 눈에띈 다.

모두 20~30%의 미분양물량을 갖고있다.

또 동문건설이 화성시 태안읍에 분양한 단지도 병점역까지 걸어서 15분거리에 있는 준역
세권 단지로 32평형 기준으로 분양가는 1억9천9백만원선이다.

◆강원도에 인접한 수도권 동부권 지역 주목

청량리~덕소를 잇는 중앙선과 성남~여주복선전철 후광효과가 기대된다.

오는 2005년 개통예정인 중앙선복선전철은 7호선 상봉터미널역에 환승역이 들어 선다.

특히 지하철 5,6,8호선 연장구간이 추진되는 구리시와 서울~춘천간 고속도로,을 석~삼패
간도로신설로 강남권 진입이 한층 개선될 것으로 기대되는 남양주의 반 사이익이 기대된
다.

특히 송파구와 가까운 덕소는 한강조망권과 주변녹지가 풍부해 미분양단지에 관 심을 가
져볼 필요가있다.

현재 덕소에는 최근에 분양한 현대산업개발과 동부건설의 단지가 각각 1천가구 이상의 대
단지이고 미분양률이 18~23%에 달해 일부 평형은 로열층 공략도 가능 하다.

중앙선 인근에서는 금호건설이 망우동에 분양한 "금호어울림"이 걸어서 3분거리 에 중앙
선 복선전철 개통예정역인 송곡역이 지나며 구시시 인창동의 "대림e편한 세상"도 미분양
된 일부 평형을 추가 분양중이다.

광주 이천 여주 인근 아파트들은 오는 2010년 개통예정인 성남.여주간 복선전철 효과가 기
대되는 지역이다.

판교~이매~광주~이천~여주를 잇는 사업으로 향후 분당선 및 신분당선과도 성남 에서 연
결될 예정이다.

따라서 가격이 이미 오른 성남권 보다는 이천이나 여주 광주 일대의 미분양단지 를 주목
할 필요가있다.

최근 이 지역에서 분양된 아파트 중에서는 현대건설의 "이천홈타운스위트"와 현 진종건
의 "사음동 현지에버빌"이 대표단지들이다.

이천 홈타운스위트는 30~50평형대의 중대형인점이 특징이고 현진에버빌은 30평 형 중심
으로 구성되며 성남~여주간 복선전철예정인 신둔역과 이천역과 가깝다.

자료원 : 한국경제