종부세 줄이려면

종부세 줄이려면…
 
[자료출처] 서울신문
내년부터 종합부동산세가 도입되는 등 부동산 관련 세금제도가 대폭 강화돼 절세(節稅)에 대한 관심이 높아졌다.
1가구 다주택자에게는 양도소득세가 중과되고 취득·등록세는 실거래가 기준으로 부과된다.

●3억원 이내 배우자 증여시 세금 면제 종합부동산세는 개인별로 소유 부동산을 합산해 주택은 기준시가 9억원 이상, 나대지는 6억원 이상일 경우 과세한다.

따라서 가족간 증여를 통해 1명당 소유 부동산이 9억원을 넘지 않으면 종부세를 내지 않아도 된다.

주택 한채가 기준시가 9억원을 넘더라도 부부간 공동명의 등기를 하면 종부세를 내지 않는다.

증여할 경우 증여세 및 취득·등록세를 내야 한다는 점을 고려해야 한다.

증여세율은 보통 10∼50%로 종부세보다 훨씬 높은 데다 시세를 기준으로 부과되므로 기준시가의 50%를 기준으로 부과되는 종부세보다 불리하다.

다만 배우자에게 증여할 경우 10년 동안 증여한 금액이 3억원을 넘지 않으면(성년 자녀는 3000만원까지, 미성년 자녀 1500만원까지) 증여세가 면제된다.

주택을 한두채 보유했는데 종부세 부과 대상이 된다면 배우자에게 3억원 이내로 증여해 증여세를 피하고 종부세도 줄이는 것이 좋은 방법이다.

만약 고가의 부동산을 많이 갖고 있다면 부동산 보유기간, 종부세율, 증여비용 등을 종합적으로 감안해 증여여부와 범위를 결정해야 한다.

●매도·매수는 내년 6월1일 이전에 종부세도 재산세처럼 매년 6월1일이 과세 대상의 판정 기준일이 될 가능성이 높다.

따라서 부동산을 처분할 경우 6월1일 이전까지 등기를 마치면 그해 종합부동산세가 부과되는 것을 피할 수 있다.

반대로 주택을 구입할 경우에는 6월1일 이후 등기를 마쳐야 그해 종부세를 절세할 수 있다.

분양권은 종합부동산세 대상이 아니며 입주시 소유권 등기를 마쳐야 부과대상이 된다.

따라서 분양받은 아파트 때문에 종합부동산세를 내야 할 경우 전매가 가능한 지역이라면 소유권 등기 전에 매도 혹은 증여해야 종부세를 피할 수 있다.

●보유 부동산을 분산하라 종부세는 보유 부동산을 모두 합해서 중과하는 것이 아니라 재산 종류별로 나눠서 합산 과세한다.

따라서 ‘주택 기준시가 9억원’ ‘나대지 공시지가 6억원’ ‘사업용 토지는 공시지가 40억원’ 이상이라는 종부세 부과기준을 피해 부동산 포트폴리오를 다시 짜는 것도 방법이 될 수 있다.

상가 등 사업용 건물의 경우 부속 토지만 별도로 합산해 공시지가 40억원 이상이면 종부세를 내고 건물분에 대해서는 지금처럼 재산세를 내면 된다.

오피스텔 역시 주거용은 주택에 합산되지만 사무용은 기존처럼 건물과 토지가 나뉘어 세금이 매겨진다.

부동산 투자 실패 유형

부동산 투자 실패 유형
<자료출처> 파이낸셜 뉴스

부동산이 재테크의 좋은 수단이라고 해도 투자에 성공을 거두기 위해서는 철저한 준비가 필요하다. 정보에만 의존해 투자하는 사람이 있는가 하면 분위기에 휩쓸려 무작정 뛰어드는 사람도 있다. 모두 투자에 실패할 확률이 가장 높은 부류다.

전문가들은 재테크에 정답은 없지만 사전에 성공사례를 분석하고 현장에서 장·단점을 파악한 뒤 매입을 결정해야 실패확률을 낮출 수 있다고 충고한다.

다음은 부동산정보제공업체 네인즈가 제시한 전형적인 부동산투자 실패유형.

◇언제나 뒷북형〓“그때 사야 했는데…”, “지금 사도 늦지 않은 것인가” 등의 얘기를 하며 아쉬워하는 경우다. 유망한 물건을 접해도 이것 저것 계산하다 타이밍을 놓치고 나중에 후회한다. 투자를 해도 항상 상투만 잡다가 손해를 보게 된다. 그런데도 부동산에 대한 관심은 높아 열심히 주변을 맴도는 것이 특징이다.

◇안절부절형〓아파트를 팔고 난 후 시세가 올라 ‘조금만 더 기다릴 것을…’하며 땅을 치고 후회하는 유형이다. 다른 지역의 아파트 가격은 오르는데 자신이 매입한 아파트는 요지부동일 때 ‘팔아야 될지 더 기다려야 할지’를 놓고 안절부절하다 결국 팔아버린 뒤 후회한다.

◇지레 포기형〓앞으로 시세가 더 오를 가능성이 있느냐에 따라 투자가치가 좌우되는 것은 당연지사. 그러나 대부분 현재의 시세만을 보며 즉흥적으로 판단해 지레 포기하는 유형이다. 비싸더라도 앞으로 더 오를 가능성이 있다면 과감하게 투자하는 것이 돈을 버는 사람들의 특징이다.

서울 아파트값 차별화 심화

서울 아파트값 차별화 심화

<자료출처> 파이낸셜 뉴스

정부의 강력한 주택시장 안정대책으로 전반적으로 아파트가격이 하향안정세를 보이고 있는 가운데 서울지역의 아파트값 차별화 현상이 더욱 심화되고 있는 것으로 나타났다.

부동산정보업체 스피드뱅크(www.speedbank.co.kr)는 최근 서울 지역 아파트 평당가격(재건축 아파트 제외)을 비교한 결과,지난 1일 기준 서울지역 최고가 아파트와 최저가 아파트간 가격차는 2.78배로 조사됐다고 25일 밝혔다. 이는 지난해 같은기간의 가격차 2.63배에 비해 확대된 것이다.

조사대상 25개 구 가운데 강남구, 송파구, 양천구, 영등포구는 올해 들어서도 도 최고가와 최저가 아파트 평당가격이 4배 이상 차이가 있는 것으로 보여 아파트의 ‘부익부 빈익빈’ 현상이 다른 지역보다 더 크게 나타났다.

강남구 등 4곳은 지난해에도 최고가 대비 최저가 차이가 3배였던 곳으로, 1년간 상한가 상승률이 더 높아지면서 최고가 아파트와 최저가 아파트간 격차가 4배까지 벌어졌다.

강남구의 최고가 아파트의 평당가는 3053만원에서 3326만원으로 상승한 데 비해 최저가 아파트는 822만원에서 819만원으로 하락해 최저가 대비 최고가 아파트의 차이는 3.71배에서 4.06배로 커졌다. 송파구는 최고가 아파트 평당가가 2230만원에서 2522만원으로, 최저가 아파트 평당가가 변동없이 560만원을 유지해 가격차는 지난해 3.98배에서 올해는 4.50배로 커졌다.

영등포구 역시 최저가 아파트 평당가는 변동없이 468만원이었지만 최고가 아파트 평당가는 1849만원에서 1947만원으로 올라 최고가 대비 최저가가 비율이 지난해 3.95배에서 올해 4.16배 상승했다.

이에비해 금천구(1.75배→1.65배), 동작구(1.72배→1.82배), 중구(1.72배→1.75배) 등은 최저가 아파트에 비해 최고가 아파트의 가격 차이가 2배에도 못미친 것으로 나타났다.

‘10·29 부동산대책’ 한돌 평가

‘10·29 부동산대책’ 한돌 평가

<자료출처> 서울신문

[서울신문]오는 29일이면 ‘10·29 부동산종합대책’이 나온 지 한돌이 된다.

1년 전에 폭등하는 집값을 잡기 위해 정부가 내놓은 정책은 전례가 없는 고강도 처방이었다. 주택거래신고제와 재건축개발이익 환수제 등 주택공개념제도의 도입과 보유세 강화 등 각종 부동산세제 개혁이 바로 그것이다.

치솟는 집값을 잡기 위한 궁여지책이었지만 이 대책은 부동산 시장을 ‘거래중단’ 상태에 빠뜨리면서 건설경기 경착륙 논란을 불러왔다. 게다가 최근 헌법재판소의 신행정수도 건설 위헌결정으로 그동안 부동산시장을 이끌었던 충청권마저 ‘공황’상태에 빠졌다.

정부는 충청권 부동산 시장의 공황상태가 다른 지역은 물론, 침체상태인 일반 경기까지 확산되는 현상을 차단하기 위해 고심하고 있다. 이런 상황을 감안할 때 정부의 부동산정책이 부양책으로 전환되는 것이 아니냐는 분석도 나오고 있다.10·29대책이 너무 충격이 컸던데다 행정수도 이전 위헌결정이란 새 변수가 등장했기 때문이다.

●10·29의 빛과 그림자

10·29대책이 집값을 잡는데는 즉효약이었지만 이로 인해 정부가 치른 대가도 혹독했다. 대책 이후 전국적으로 집값은 2.2% 하락했다. 특히 재건축아파트는 강남구가 8.2%, 강동구 6.98%, 강서구 7.19%, 송파구는 4.96%씩 하락했다.

특히 집값 상승 때마다 단골메뉴로 등장했던 서울 대치동 은마아파트는 31평형이 지금은 5억 8000만원대로 1년전보다 1억 5000만원 이상 빠졌다. 인근의 개포주공 3단지 11평형도 1년 전 4억 7000만∼4억 8000만원선이었으나 요즘은 3억 1000만∼3억 2000만원선이다.

주택거래신고제 실시로 취득·등록세를 실거래가로 내게 됨에 따라 주택시장은 거래가 올 스톱 상태에 빠졌다.

문제는 이같은 대책은 정부가 주택경기 부양을 통해 경기진작을 꾀했던 불과 1∼2년 전의 정책기조와 완전히 다르다는데 있다.2001∼2002년까지만 해도 중도금 무이자나 이자후불제, 주택담보대출 비율 등에 별달리 규제를 하지 않았던 정부가 10·29대책을 통해 고강도 대책을 내놓자 아예 시장이 얼어붙어 버린 것이다.

뒤늦게 나온 이같은 고강도 대책은 투기수요는 물론 실수요까지 꺾어버렸다. 이로 인해 수도권 지역에 입주대란이 가시화됐다. 수도권 지역에 새로 지어진 아파트의 60%는 비어 있는 상태다. 입주대란은 부산, 대구 등에서도 나타났고, 잔금납입 지연은 건설업체의 경영난으로 이어지고 있다.

실제로 10·29대책 이후 1년사이에 부도난 일반 건설업체 수는 전년보다 29개 늘어난 123개나 됐다. 또 미분양 물량은 5만가구에 달한다. 수도권에만 1만여가구나 쌓여 있다.

서울 강남권에 정책의 초점이 맞춰졌지만 실질적인 피해는 다른 지역에서 보는 역효과도 나타났다. 대책 이후 서울의 집값은 1.5% 하락했지만 지방은 2.6%나 떨어졌다. 또 평형별로는 서울의 경우 51평형 이상 대형 아파트는 대책에도 불구하고 4.48% 오른 반면 서민이 주로 사는 20평 이하는 6.04%나 떨어졌다.

●돌발변수로 기로맞은 부동산정책

정부는 10·29대책 등 일련의 투기억제책으로 건설경기 경착륙이 우려되자 건설경기 연착륙 대책을 준비 중이었다. 여기에는 행정수도 이전 등 충청권 개발도 포함돼 있었다.

물론 이 대책은 주택거래신고제 등 10·29대책의 골간은 건드리지 않는다는 대원칙이 전제돼 있었다. 그런데 건설경기 연착륙 대책 가운데 하나였던 신행정수도 건설이 헌재의 위헌 결정으로 급브레이크가 걸린 것이다.

위헌 결정으로 충청권 부동산시장은 투자자·보유자 모두 심리적 공황상태에 빠지면서 거래는 중단됐다. 이미 분양된 아파트도 해약문의가 빗발치고 있다.

특히 충청권을 불황타개의 돌파구로 삼았던 주택업계는 연말까지 이곳에서 1만 5000여가구의 아파트를 분양할 계획이었으나 차질을 빚게 됐다.

충청권 특수를 노리고 2003,2004년 서울·지방에서 충청권으로 본사를 옮긴 30여개 일반건설업체도 난감한 상황이다. 가뜩이나 어려운 부동산 시장이 장기침체로 들어서는 것 아니냐는 우려의 소리도 높다.

정부는 충청권 건설·부동산시장의 패닉현상이 다른 곳으로 확산되지 않도록 각종 대책을 마련하고 있다. 광주나 부산 등의 투기과열지구 해제도 검토 중인 것으로 알려졌다. 기업·혁신도시의 건설속도도 빨라질 전망이다. 그러나 문제는 이들 정책만으로 침체의 늪에 빠진 부동산시장이 움직일 것 같지 않다는 것이다.

세중코리아 김학권 대표는 “그동안 충청권이 주택시장에서 차지하는 비중이 매우 컸는데 위헌 결정으로 정부 부동산정책의 분수령이 될 것”이라면서 “다만, 방향전환을 하든 안 하든 다음대책은 10·29대책처럼 시장을 한꺼번에 죽이거나 살리는 극단적인 것은 아니었으면 한다.”고 지적했다.

내집마련정보사 김영진 사장은 “시장이 지나치게 과열되는 것도 안 되지만 지금은 너무 죽어 있다.“면서 “정부의 대책이 절실한 시점”이라고 말했다. 시간과 공간사 한광호 대표는 “투기과열지구의 일부 해제 정도로 시장이 살아날지 의문”이라며 “10·29대책의 일부 조항도 필요하다면 손질할 필요가 있다.”고 설명했다.

그러나 이같은 부동산관련 규제 완화에 대한 반발도 만만치 않아 정부가 어떤 결정을 내릴지 관심을 모으고 있다. 경기도 못 살리고 어렵게 잡은 집값마저 놓칠 수 있기 때문이다.

증여세에 대한 A TO Z

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