부동산 급매물 투자 요령

부동산 급매물 투자 요령

타이밍 맞추고 권리관계 챙겨라

박원갑 중앙일보 조인스랜드 기자

정부의 강도높은 부동산 투기억제책이 이어지면서 급매물이 꽤 나오고 있다. 자금 압박이나 이사 등이 배경이다. 관심 지역의 부동산업소와 친분을 쌓아두고 자금 계획을 잘 짜둔다면 한 번 노려볼 만한 투자 대상이란 분석이다.

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부동산 급매물 시장이 주목받고 있다. 정부의 메가톤급 투기억제책으로 거래 두절 사태가 지속되면서 시세보다 싸게라도 처분하려는 사람들이 늘고 있기 때문이다. 올해 초만 해도 찾아볼 수 없던 현상이다. 요즘 급매물은 특정지역이나 평형, 종류에 관계없이 골고루 나온다. 실수요자 입장에선 그만큼 선택의 폭이 넓다는 뜻일 수 있다. 하지만 값이 싸다고 덜컥 매입을 해선 안 된다. 하자 있는 물건이 아닌지, 시세가 오를 만한 곳인지 꼼꼼히 따져봐야 한다.

◇아파트 급매는 시세보다 10% 이상 싸야=직장인 박모(42)씨는 지난 8월 초 급매로 나온 서울 서초구 잠원동 H아파트 34평형을 4억4,000만원에 매입했다. 시세보다 5,000만원 정도 쌌다. 인근의 롯데캐슬 아파트에 입주하는 집주인이 입주기한이 지나 연체료를 내야 하자 시세보다 싸게 내놓은 매물이었다. 박씨는 “지난해 가을 최고 시세에 비하면 1억원 가량 빠진 것이어서 ‘무릎’이라고 생각하고 매수를 했다”고 말했다.

박씨처럼 요즘 이런 급매물을 매수하는 수요자들이 제법 된다. 아파트값이 떨어진다 해도 매수가격에서 크게 떨어지지 않을 것이라고 판단한 수요자들이 사자에 나선 것이다. 급매물 시장이 형성돼 있는 곳은 단기간에 가격이 많이 내린 서울 강남권 지역이 많다. EBS수능 방송과 내신 위주의 대학입시 발표 이후 휘청거리고 있는 강남구 대치 ·도곡동 지역은 시세보다 최고 1억원 싼 급매물도 나온다.

대치동 석사부동산 김선옥 대표는 “예년 같으면 시세보다 1,000만∼2,000만원 정도 싸면 급매물 축에 끼었지만 지금은 5,000만원 이상 낮아야 급매물 대접을 받는다”고 말했다. 그만큼 시장이 경색돼 있다는 뜻이다. 요즘 급매물은 은행에서 무리하게 돈을 빌렸거나 이사를 가야 하는데 팔지 못해 내놓은 매물들이 대부분이다. 강철수 부동산컨설팅 대표는 “투자수요가 많았던 재건축 아파트일수록 과다한 금융비용을 견디다 못해 내놓는 매물이 주류를 이룬다”고 말했다.

그런데 급매물은 생각만큼 많지 않다. 단지별로 많아야 1~3개 정도다. 지난 8월 콜금리 인하 조치 이후 급매물은 상당수가 팔렸기 때문이다. 주목할 만한 점은 이런 급매물이 팔려도 다른 매물 호가에는 큰 영향을 미치지 않는다는 사실이다. 외환위기 때만 해도 급매물이 소화되면 곧바로 다른 매물도 호가가 낮아졌지만 지금은 그렇지 않다. 금리가 워낙 낮다 보니 규제완화책이 나올 때까지 버티겠다는 사람들이 의외로 많기 때문이다.

송파구 잠실동 송파공인 최명섭 대표는 “내년 양도세 ·보유세 중과조치를 앞두고 올 가을에도 급매물은 꾸준히 나올 것”이라며 “시세보다 10% 이상 싸지 않은 매물은 굳이 급히 살 필요가 없다”고 설명했다.
특히 재건축 대상 아파트는 개발이익환수제 등 아직 악재가 잠복해 있으므로 매수 여부는 잘 판단해야 한다. 정부의 정책 집행 과정을 봐가며 투자해도 늦지 않다. 잠원동 양지부동산 이덕원 대표는 “재건축 열풍이 한 번 식은 만큼 단기간에 쉽게 달아오르겠느냐”고 말했다.

◇주택거래신고제 지역은 분양권 급매물 유망=강남구 등 주택거래신고제 지역에선 분양권의 취득 ·등록세 부담이 기존 아파트보다 덜하므로 적극 노려볼 만하다. 다만 입주일이 많이 남아있는 데도 급매물이라고 해서 급히 사는 것은 바람직하지 않다.
예년 같으면 분양권은 입주 6개월 전부터 상승세를 보이지만 요즘은 입주가 임박하면서 값이 되레 내리는 경우가 흔하다.

다주택자에 대한 세제상 불이익을 받지 않기 위해 주택 수에 포함되지 않는 분양권 상태에서 처분하려는 사람들이 많기 때문이다. 주로 중도금 무이자나 이자후불제를 적용한 단지들에서 이런 현상이 심하다.
강북권 재개발구역에도 요즘 급매물이 제법 나온다. 태형컨설팅 김종기 사장은 “재건축 초기단계로 바람을 안탄 곳일수록 급매물을 쉽게 잡을 수 있다”며 “이런 매물을 잡기 위해선 중개업소에 1,000만원 정도를 예치해둬야 한다”고 말했다.

◇상가 ·오피스텔은 신중 또 신중=상가 ·오피스텔 ·원룸주택은 공급과잉 쇼크에 시름을 앓고 있는 대표적인 상품이다. 급매로 나온 매물을 섣불리 샀다가는 두고 두고 속병을 앓을 수 있다. 상가의 경우 저금리 바람을 타고 우후죽순으로 들어서면서 세입자를 구하지 못해 텅텅 비어 있는 곳이 많다. 수도권 인기지역으로 꼽히는 분당 백궁 정자지구를 가보면 주상복합 아파트 내 상가들이 많게는 절반 이상 비어 있다.
상가114 유영상 소장은 “상가는 경기에 가장 민감하게 반응하는 상품인데 당분간 경기가 좋아질 가능성이 없으므로 급매물 매입에 신중을 기해야 한다”고 말했다. 급매보다는 시공사 부도 등으로 많이 나올 법원 경매 시장을 주목하는 게 더 낫다는 것이다.

오피스텔은 요즘 강남권 테헤란로 지역에서도 분양가보다 500만~2,000만원 싼 매물들이 많이 나온다. 하지만 오피스텔은 앞으로 값이 오를 가능성이 작고, 세입자를 구하기도 어렵기 때문에 투자 매력이 크지 않다. 건국대 부동산학과 조주현 교수는 “오피스텔은 공급과잉 후유증에서 벗어날 때까지 투자대상에서 제외해두는 게 좋다”고 말했다.

요즘 투자 1순위로 꼽히는 토지는 사기에 쉽게 휘말릴 수 있으므로 조심해야 한다. 충남 천안시 퍼스트 디앤시 백성일 사장은 “천안 등 충청권에서도 농가들이 빚을 청산하기 위해 급히 내놓은 매물이 제법 된다”며 “하지만 급매물이라도 중개업자의 말만 믿고 매수하는 것은 위험천만한 일”이라고 밝혔다. 땅 시세는 입지에 따라 천차만별이고 전문가들이 아니면 적정가를 제대로 파악하기 힘들다.

때문에 믿을 만한 토지전문가를 통해 평가를 받은 뒤 매수를 해야 한다. 레피드코리아 권대중 사장은 “다리품을 많이 팔아 어느 정도 ‘땅 냄새’를 맡은 뒤 땅을 사는 게 좋다”며 “중개업자에 의존하지 말고 직접 지적도 등본 ·토지대장 ·국토계획이용확인원을 떼 용도를 확인해야 한다”고 설명했다.

◇이런 건 꼭 명심=어느 상품이든 급매물은 권리관계가 복잡한 경우가 많다. 저당, 사채, 가압류 등이 얽혀 있는 매물은 소유권을 넘겨받는 데 어려움이 생길 수 있다. 또 급매물을 내놓는 주요한 이유가 급전 마련인 만큼 매도자가 계약금~잔금 지급 시기를 앞당겨 줄 것을 요구할 수 있으므로 미리 자금계획을 짜 두는 게 좋다. 일시금으로 대금을 치르면 값을 더 깎을 수 있다.

부동산 정보업체들은 아파트를 중심으로 급매물을 따로 분류해 놓고 있으므로 참고할 만하다. 하지만 중개업소들은 돈이 될 만한 급매물은 인터넷에 띄우지 않고 알음알음으로 파는 경우가 많아 한계가 있다. 이런 매물을 잡기 위해선 믿을 만한 중개업소와 친분을 쌓아둬야 한다. 그만큼 다리품을 많이 팔아야 한다는 뜻이기도 하다. 국민은행 PB사업단 박합수 과장은 “급매물이 나오면 연락해달라며 미리 예약을 해두는 것도 좋은 방법”이라고 말했다.

포르피린증

<자료출처> 과학읽어주는 여자

프로피린증은 한때 영국 왕실의 불치의 유전병이었다. 스코틀랜드의 메리 여왕도 포르피린증 환자였다.

포르피린증은 우전적 이상으로 나타나는 일종의 혈액 질환이다. 우리 몸의 피가 붉게 보이는 이유는 산소를 운반하는 적혈구의 주요 성분인 헤모글로빈의 중심 입자가 철이기 때문이다. 철이 산소와 결합하면 산화되어, 즉 녹이 슬어 붉게 변하기 때문에 피가 붉은 색을 띠는 것이다. 오징어나 낙지 같은 연체 동물은 산소 운반 금속이 구리여서 구리여서 혈액은 산화구리의 색인 파란색을 띤다.

 포르피린은 헤모글로빈 합성에 중요한 역할을 하는 물질이어서 그 자체는 인간의 생존에 매우 중요한 역할을 하지만, 이 반응을 주도하는 효소들에 이상이 생겨 포르피린이나 포르피린 전구체들이 과다하게 쌓이면 각종 이상 증상을 나타낸다. 포르피린증은 임상 증상도 다양하고 종류도 여러 가지가 있으며, 매우 특이한 증상들을 나타낸다. 포르피린이 간에 쌓이면 간 기능 이상과 함께 복통, 빈혈로 고통 받으며 혈액이 제대로 생성되지 않아 피의 양이 줄어들고 창백해진다. 또한 소변이 레드 와인처럼 붉게 나오기도 한다. 햇빛에 대한 과민 반응을 일으켜 햇빛을 받으면 피부에 물집이 생기거나 벗겨지고 잇몸이 약해져서 송곳니가 두드러져 보이는 특징이 나타난다. 따라서 이들은 어둠 속에서 생활할 수 밖에 없어 점점 더 창백해진다.

 게다가 이 병 자체가 혈액 이상으로 생긴 병이라서 이상을 일으킨 효소를 바로 잡아주면 증상을 완화시킬 수 있다. 현재 치료법으로는 환자의 피를 뽑아내는 사혈과 수혈 요법, 효소의 이상을 바로잡아줄 수 있는 물질 투여 등이 있다.

자외선에 관한 상식

<자료출처> 과학 읽어주는 여자

자외선(ultraviolet:UV)은 파장에 따라서 A,B,C로 갈린다.

이 중에서 UVC는 파장이 가장 짧고(200-290nm) 가장 강력하지만, 대부분 성층권의 오존층에 흡수되어 지구상에 도달하지 못한다.

UVA는 자외선 중에서 파장이 제일 길고(320-400nm) 피부 속으로 침투해 피부의 멜라닌 색소를 활성화시켜 피부를 검게 만드는 선탠현상을 일으킨다.

UVB는 중간 정도의 파장(290-320nm)으로, 피부 노화에 직접 영향을 미쳐 잔주름과 피부암을 일으키고 기미도 악화시크는 탓에 특히 이 UVB를 유해 자외선이라 부른다.

시중에 나와있는 자최선 차단 크림 겉에 적혀있는 SPF는 Sun Protection Factor의 약자로 자외선 차단지수라는 뜻이다. 자외선 차단 크림이 자외선, 특히 UVB로부터 피부를 보호할 수 있는 시간을 수치화한 것이다.  예를 들어 아무 것도 바르지 않은 상태에서 밖에 나갔을 때 20분 만에 얼굴이 빨개지고 자와선 때문에 일광 화상의 징조가 나타났다고 하자. 이 때 SPF 15라고 적힌 제품을 바르면 20분x15=300분(5시간) 정도 자외선을 막아줄 수 있다고 생각하면 된다. 따라서 햇빛의 강도에 따라 자외선 차단 크림의 차단 시간은 달라진다. 또한 이 수치는 우리가 흔히 사용하는 양보다 훨씬 더 많은 양을 발랐을 떄의 수치고, 자외선 차단 크림은 땀이나 물에 잘 지워지기 떄문에 자주 덧발라 주는 것이 좋다. 보통 수치가 높을 수록 차단 효과는 높으나 그만큼 피부에 대한 자극도 커지므로, 일상생활에서는 SPF20 이상이면 충분히 보호 효과를 나타낸다. 요즘 들어서는 SPF 수치에 + + 나 + + + 같은 기호가 붙어 있기도 한데, +표시가 많은 수록 UVA를 차단하는 효과가 크다는 뜻이다.

나노 테크놀러지

나노 테크놀로지는 분자나 원자 수준의 물질을 만들고 제어하는 기술로, 원자나 분자들을 적절히 배합, 결합시켜 기존 물질의 변형이나 개조, 신물질 창출을 가능하게 하는 기술을 통틀어 말한다.

<자료출처> 과학 읽어주는 여자

<우리가 사용하는 도량형>

10의 3승=킬로(K)

10의 6승=메가(M)

10의 9승=기가(G)

10의 12승=테라(T)

10의 마이너스 3승=밀리(m)

10의 마이너스 6승=마이크로

10의 마이너스 9승=나노

10의 마이너스 12승=피코

나도 인터넷 중독?

$지난 12개월 동안에 인터넷 사용에서 다음 항목 중 적어도 세가지 이상의 행동 유형을 보이면 인터넷 중독이라 정의한다#

<뉴욕의 정신분석자인 이반골드버그가 인터넷 중독증의 진단기준을 현재 정신의학계의 표준형식에 맞추어 제시한 것임>

1. 인터넷에 내성이 나타나 점점 더 많은 시간을 소모하는 경우

2. 인터넷 금단 증상, 즉 인터넷을 사용하지 못하면 초조함을 느끼고, 이를 해결하기 위해 다른 유사한 통신망에 접속하는 경우

3. 계획한 것 보다 인터넷 사용 빈도와 사용 시간이 더 길어지는 경우

4. 인터넷 사용을 중지하거나 줄이려는 지속적인 욕구와 노력이 실패하는 경우

5. 상당량의 시간을 인터넷 관련 행동에 소모하는 경우(인터넷 관련 서적 구입, 새 웹브라우저 사용 시도, 인터넷 관련 상품 판매 검색, 내려 받은 파일 정리 등)

6. 주용한 사회, 직업, 여가 활동을 인터넷 사용 때문에 포기하거나 감소하는 경우

7. 인터넷 사용 때문에 발생하거나 악화된 신체적, 사회적 직업적, 혹은 심리적 문제를 지각하고 있는데도 지속적으로 인터넷을 사용하는 경우