부동산이 절대 안떨어지는 5가지 이유

<부동산이 절대 안 떨어지는 5가지 이유>

<자료출처: 매일경제신문>

부동산 가격 하락 징후가 여기저기서 나타나고 있지만 실제 가격 하락으로 이 어진 곳은 많지 않다.

정부의 강력한 부동산 시장 규제책에도 불구하고 부동산 가격이 떨어지지 않을 것이라고 보는 근거는 어디에 있을까.



부동산 전문가들은 드러내 놓고 말은 하고 있지 않지만 정부의 부동산 규제 강 경책이 오래가지 못할 것이라고 보고 있다.

일부 부동산 전문가들은 ‘정권은 앞으로 3년, 부동산은 100년’이라며 정부 정책에 대한 노골적인 불신을 드러 내기도 한다.

이렇게 정부의 부동산 시장 강경책이 지속되기 어려울 것으로 보는 배경은 내 수 시장의 침체와 서민 경제 붕괴에 대한 우려에 있다.

자칫 부동산 가격 하락 이 내수 경기 회복 불씨마저 꺼뜨릴 수 있다는 판단에서다.

실제 노무현 대통령은 언론사 경제부장 간담회에서 “집값은 서민들의 재산 목 록 1호인데다 금융 시장과도 맞물려 있어 집값을 깎는 것은 엄두가 나지 않고 붙들어 놓자는 게 원칙”이라고 밝힌 바 있다.

최근 입안된 부동산 보유세제 개편안에서도 이런 정부의 미묘한 변화가 감지된 다는 게 부동산 전문가들 견해다.

실제 정부는 지난해 10월 부동산 안정대책을 발표할 당시만 하더라도 1가구 1주택자를 제외한 주택 소유자에 대해서는 최고 세율을 매기겠다고 공언했다.

그러나 개편안에서는 비거주 주택에 대한 최고세 율 적용을 제외시켰다.

금융 시스템 붕괴에 대한 우려로 인해 정부가 부동산 가격 하락을 가져올 만한 강경책을 내기 어렵다는 전망도 있다.

실제 외국계 증권사에서 조차 부동산 가 격의 급락 시나리오를 경계하는 목소리가 계속해서 제기된다.




97년 외환위기를 계기로 한 차례 위기를 맞기도 했던 ‘부동산 불패 신화’에 대한 투자자들의 믿음은 이미 회복된 지 오래다.

오히려 더욱 강화됐다는 평가 가 정확하다.

실제 강남에 30억원 대 빌딩을 신축 중인 임대 사업자 A씨는 “ 어차피 가격이라는 게 부침이 있는 것 아니냐”며 “지금 당장 안 좋아 보일 것 같지만 그래도 언젠가 오른다”고 말해 자신의 믿음을 버리지 않고 있다.

전문가들은 보통 사람들의 이런 부동산 불패 신화 과신이 ‘선취매 현상’과 ‘손절매 회피’ 현상을 강화시켜 주택 시장을 항상 ‘수요자 위주 시장’으로 고착시켰다고 말한다.

박재룡 삼성경제연구소 수석연구원은 “부동산에 대해서는 더 오르기 전에 사 둬야 손해를 안 본다는 선취매 욕구와 지금 떨어지더라도 언젠가는 오른다는 생각에 손절매는 꿈도 안 꾸는 특징이 있다”고 말했다.



지난 3월 말 현재 한국은행에서 조사한 우리나라 부동자금의 규모는 대략 388 조원. 그러나 은행, 투신, 신탁 등 전체 금융기관의 만기 6개월 미만 단기 예 금 등 ‘보수적인 기준’의 부동자금이 388조원이지 실제 통계에 잡히지 않는 금액을 고려하면 400조원을 훨씬 넘긴다는 분석이다.

고준석 신한은행 부동산재테크팀장은 “부동산 시장은 규제만으로는 잡기 어려 울 뿐 아니라 그래서도 안 된다.

특히 부동자금 흡수방법이 마련되지 않는 한 집값은 오를 수밖에 없다”고 강조한다.

그러나 현재로서는 마땅한 부동자금 흡수처가 없어 보인다.

부동산 시장의 대체 시장이라고 할 수 있는 주식시장은 개인들이 철저히 외면하고 있다.

또 기업들의 설비투자 심리도 위축돼 있어 대 규모 자금을 끌어들일 만한 요인도 없다.



현재 예금 금리는 시중은행의 보통 예금금리는 0.1%, 1년 만기 정기예금 금리 는 3.5% 수준에 불과하다.

물가 상승률을 고려하면 1년 만기 정기예금에 가입 해 있다고 해도 실질 금리는 마이너스인 셈이다.

그렇다고 금리가 급격히 상승 할 것으로 보이지도 않는다.

기업들은 설비 투자를 꺼리면서 돈을 빌리기는커녕 쌓아두고 쓸 줄 모른다.

전 세금과 월세가 하락해 임대수익률이 하락했다고는 하지만 저금리 여파로 임대 수익률은 여전히 예금 금리를 웃돌고 있다는 점도 부동산 시장 하락을 막는 버 팀목이다.

부동산 가격 하락폭이 크지 않다고 가정할 경우 평균 8∼10%대의 임 대수익률은 예금 금리에 비해 훨씬 매력적이기 때문이다.



2003년 말 현재 우리나라의 주택 보급률은 102.2%. 산술적으로 보면 1가구 당 1주택을 보유하고 있는 셈이다.

반대로 1세대 2∼3주택의 단독 가구가 많기 때 문에 주택 보급률은 현실적으로 70%선에 불과하다는 분석도 있다.

고 팀장은 “2002년 말 현재 단독 가구가 160만가구에 달한다”며 “이를 주택 보급률에 적용하면 실제 보급률은 70%대에 불과하다”고 설명했다.

그러나 주택 보급률에 대한 견해 차이는 차치하고라도 전문가들은 선진국의 예 를 들어 120% 정도의 주택 보급률에 도달해야 부동산 가격 안정세에 접어들 수 있다고 보고 있다.

실제 120%대의 주택 보급률을 기록하고 있는 미국만 해도 보급률과 상관없이 가격이 상승하고 있다.

부동산이 떨어질 수 밖에 없는 5가지 이유

<부동산이 떨어질 수 밖에 없는 5가지 이유>

<자료출처: 매일경제신문>

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부동산 가격 하락의 가장 큰 근거는 정부의 강력한 부동산 정책. 현 정부의 부동산 안정책 방향은 수급조절과 거래시장 직접 규제의 두 가지다.

신도시 개발이나 투기과열지구 지정, 분양권 전매 금지 등이 대표적인 수급 조 절책이다.

부동산 가격 하락에는 이러한 수급조절 책보다는 직접규제가 영향이 더 큰 것으로 평가된다.
올 상반기 실시된 주택거래신고제가 대표적이다.

4월 서울 강남과 송파 지역에서 실시된 주택거래신고제 이후 이 지역 아파트는 거 래가 급감했다.

정부에서는 올 하반기에 재건축 개발이익 환수제도, 아파트 원 가연동제와 채권입찰제 등 규제책을 추가 예고하고 있어 부동산 시장에 대한 직접 규제는 더욱 강화될 전망이다.

김희선 부동산114 상무는 “정부에서 거래시장을 직접 조절하는 정책을 선호하 고 있어 부동산 시장이 하향 안정세를 유지할 가능성이 높다”고 내다봤다.

특 히 시장에선 정부가 수도권 부동산 가격의 5∼10% 하락을 목표로 각종 규제 정 책을 실시하고 있는 것으로 판단한다.

김선덕 건설산업연구소 소장은 “가격 하락에 대한 정부의 의지가 확고해 보인다”면서 “강력한 규제책이 지속될 가 능성이 높다”고 밝혔다.



정부 규제와는 별도로 이미 부동산 특히 주택시장에서 공급이 수요보다 더 많 다는 분석도 나온다.

IMF 경제위기 이후 시작됐던 공급 감소로 인한 수급 문제 가 어느 정도 해소된 데다, 저금리에 대한 시장 적응도 됐다는 게 그 이유다.

이미 다세대·다가구는 공급과잉 상태에 빠져있다.

곧 오피스텔과 주상복합, 장기적으로는 아파트로 이러한 추세가 이어질 가능성이 크다.

실제 수도권에서 새로 입주한 아파트 10가구 중 3∼4가구는 비어있는 상태다.

전국에서 팔리지 않는 미분양 주택도 4만여가구로 지난해 동기보다 60%나 급증 했다.

여기에 올 하반기 전국 아파트 입주물량은 14만7994가구에 이른다.

김선덕 소장은 “올 초 폭발적인 인기를 끌었던 주상복합 아파트들에 대한 프 리미엄이 급락한 게 (공급초과의) 단적인 사례다”면서 “내년에는 입주량이 더 늘어날 전망이다.

시장검증이 시작되면 일부 지역에선 부동산 가격이 급락 할 가능성도 있다”고 분석했다.



부동산 시장 활황은 3년 동안 이어졌다.

하지만 부동산도 경기 사이클이 있는 만큼 더 이상 호황이 지속되기는 힘들다는 의견. 김희선 상무는 “가격 급등기 가 3년 정도 이어졌기 때문에 추가가격 상승을 기대하기 어렵다”면서 “여기 에 전반적인 경기 침체가 겹쳐서 투자 심리가 냉각되고 있다”고 밝혔다.

전문가들은 거래량 급감을 단적인 사례로 꼽는다.

부동산 정보업체 유니에셋에 따르면, 전국 중개업소당 부동산 매매거래 건수가 지난 1∼4월 월평균 1.82건 에 머문 것으로 나타났다.

이는 지난 93년 월평균 거래 건수가 1.52건을 이래 가장 낮은 수치다.

부동산경기의 하락과 극심한 내수 부진이 연결된 점도 간과 할 수 없다.

부동산 가격 상승의 한 축을 담당하던 금리도 더 이상 낮아지기는 힘들다.

미국을 비롯한 국제 추세는 금리 상승 쪽이다.

경제상황에 따라서는 한국에서도 금리 상승 압박이 있을 수 있다.




현 정부가 ‘명운’을 걸고 추진하고 있는 행정수도 이전도 현 수도권 지역 부 동산 경기에는 부정적 영향을 미칠 수밖에 없다.

실제 행정수도 추진위원회측 은 행정수도 이전으로 서울의 집값과 땅값이 평균 1∼2% 정도 하락할 것이란 분석을 내놓았다.

신행정수도가 건설돼 입주 인구가 50만명에 이르는 2030년에 수도권 인구가 51만3000명 정도 감소될 것이란 추정이다.

이에 따라 수도권 집 값은 1.0%, 땅값은 1.5% 각각 하락할 것으로 내다봤다.

서울의 경우 집값이 1. 6%, 땅값은 2.4% 정도 내려갈 것으로 예측됐다.

김희선 상무는 “장기적으로는 부동산 가격안정요인이 될 가능성이 높다”고 밝혔다.

특히 2∼3년 내에 수도 이전이 가시화하면 부동산 투자 심리에도 상당한 영향을 미칠 가능성이 높다.




이미 시장에선 부동산 시장이 하향 안정세로 접어들었다는 지표가 곳곳에서 드 러나고 있다.
김선덕 소장은 “부동산 하락 징후로 흔히 사용되는 지표는 경매증가와 거래량 , 공급 감소 등이 있다”면서 “지금은 이런 현상이 동시에 나타나고 있다”고 밝혔다.

실제 미분양이 급증하자 주택업체들은 신규공급을 줄이고 있다.

하반기 공급물 량은 당초보다 30% 이상 줄어들 전망이다.

또한 지난해 매월 2000∼3000건 정 도였던 다가구·다세대 주택의 경매 건수는 올 들어 월 평균 5000건을 넘어서 고 있다.

집값이 급등할 당시 대출을 받아 집을 짓거나 매입한 서민들이 이자 를 갚지 못하면서 경매시장으로 나오고 있는 것. 경매로 집이 팔려도 대출금을 다 갚지 못하는 깡통주택도 등장하는 실정이다.

종자돈 5천만원으로 내집마련

<자료출처: 부동산신문>

종자돈 5,000만원으로 내집마련에 나서보자.

장기주택담보대출 모기지론이 본격 출시됨에 따라 내집마련을 위한 실수요자들에게 희소식이 되고 있다.

이는 모기지론 이용시 집값의 70%까지 대출이 가능하기 때문에 현재의 전세금 수준인 5,000만원으로도 1억∼1억5,000만원 정도의 아파트를 쉽게 구입할 수 있기 때문이다. 뿐만 아니라 기존 주택담보대출의 경우 최대 대출비율이 집값의 40%에 불과하고, 그마저도 3년미만의 단기자금인 것을 감안하면 파격적인 조건이다.

모기지론 본격 출시

한국주택금융공사(www.khfc.co.kr)에 따르면 3월 25일부터 10개 시중은행과 보험회사 창구를 통해 모기지론 상품이 일제히 시판에 들어간다.

모기지론 대출금리는 6.8% 선에서 결정될 전망이다. 모기지론 대출을 원하는 소비자들은 △국민은행 △기업은행 △우리은행 △외환은행 △제일은행 △하나은행 △농협 △삼성생명 △대한생명 등 총 9곳의 시중 금융기관을 이용하면 된다.

당초 연합캐피탈도 참여할 예정이었으나 제외됐고, 신한은행과 조흥은행도 첫 시판에서는 참여하지 않는다. 모기지론을 이용하기 위해서는 매월소득이 원리금 상환액의 3배 이상이어야 하지만, 고정소득이 있다는 것만 입증될 경우도 60%까지 대출이 가능하다. 

주택금융공사 관계자는 "모기지론 대출금리의 경우 시중금리 상황에 유동적으로 대처, 주기적으로 기준금리를 고시할 예정"이라며 "하지만 기준금리에 따라 모기지론 대출이 이뤄진 이후에는 고정금리를 적용해 소비자들 입장에서는 향후 금리변동에 신경쓸 필요가 없다"고 말했다. 이어 그는 "이자에 대한 소득공제를 받을 수 있기 때문에 실제금리는 기준금리에 비해 1∼2% 낮은 셈"이라고 덧붙였다.

실례로 모기지론(금리 6.8%적용, 20년기준)을 통해 5,000만원을 빌릴 경우 월 상환액은 34만원 선이며, 대출금액이 1억원일 경우 매월 상환액은 67만원정도가 된다는게 주택금융공사측 설명이다. 

5000만원으로 내집마련, 유망아파트 어딧나 관련표 (유망아파트)다운로드

이에따라 모기지론을 활용해 서울에서 5,000만원을 가지고 매입해 볼만한 유망 아파트를 찾아 나서보자. 

모기지론 대출이 최대 70%임을 감안하면 1억∼1억5,000만원선의 아파트가 가장 적당하다.  다만, 10∼20평형의 소형아파트가 대부분이라는 점을 간과해선 안된다.

이같은 단지는 강북구, 노원구, 도봉구, 양천구 등에 많이 포진돼 있으며 강동구, 강서구는 물론 서초구, 송파구 등에서도 찾을 수 있다. 내집마련정보사 함영진 팀장은 "실투자금이 적다고 해서 마냥 아무 아파트나 선택하는 것은 금물"이라며 "시장이 점차 차별화·양극화되고 있기 때문에 가격상승 여력이 충분한 아파트를 찾는 신중한 자세가 필요하다"고 조언했다.

이를 위해서는 가장 기본적으로 대단지 아파트 선택이 필수적이라는 것. 강북구 수유동 벽산아파트와 강서 가양동 도시개발 2단지, 노원 상계 주공 7단지 등이 눈에 띈다.

1,000∼2,000가구의 메머드급 규모로 수요가 많고 거래가 잦아 환금성이 뛰어난 점이 장점이다.

교통환경을 감안할 때 역세권도 빼놓을 수 없는 요소다. 서대문구 홍제동 삼성래미안 아파트가 관심을 끈다. 지하철 3호선 무악재역이 도보 3분 거리로 가깝고, 도심 접근성도 뛰어나다.

또 서초구 잠원동 대우아이빌(12평형)의 경우도 7호선 논현역과 3호선 신사역의 더블역세권으로 교통여건이 우수하다. 매매가는 1억3,000만∼1억 5,000만원선. 168가구로 단지규모가 작은 것이 단점이다.

이밖에 강남권에서는 강동구 암사동 중앙하이츠1차와 송파구 문정동 시영 아파트가 눈에 들어온다. 중앙하이츠의 경우 암사역 도보5분거리의 역세권이며, 시영아파트는 8호선 문정역과 5호선 개농역이 도보 10∼15분 거리로 이용 가능하다.

주택투기지역

[ 투기지역 지정현황 ]

ㅁ 주택투기지역(전국 총 55개 지역)

주 택 투 기 지 역		지정일
서울 (14)	강남구	2003.4.30
	강동구, 송파구, 마포구	2003.5.29
	서초구, 영등포구, 광진구, 용산구	2003.6.14
	은평구, 금천구, 양천구, 중랑구, 동작구	2003.7.19
	서대문구	2004.3.19
인천 (3)	남동구, 서구	2003.6.14
	부평구	2003.7.19
경기 (21)	광명시	2003.4.30
	수원시, 안양시, 과천시, 안산시, 화성시	2003.5.29
	성남 수정·중원구, 부천시, 군포시, 구리시, 김포시, 파주시	2003.6.14
	고양 일산구, 용인시	2003.7.19
	오산시	2003.8.18
	성남 분당구, 고양 덕양구, 평택시, 하남시, 안성시	2003.10.20
충청 (9)	대전 서·유성구, 충남 천안시	2003.2.27
	충북 청주시	2003.6.14
	충남 아산시	2003.8.18
	대전 대덕구·동구, 충남 공주시	2003.10.20
	충북 청원군	2004.2.26
기타 (8)	경남 창원시	2003.6.14
	부산 북·해운대구, 강원 춘천시	2003.7.19
	대구 서구·수성구·중구, 경남 양산시	2003.10.20

아파트 입주전 체크리스트

<자료출처>한국경제신문

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