<부동산이 떨어질 수 밖에 없는 5가지 이유>
<자료출처: 매일경제신문>
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부동산 가격 하락의 가장 큰 근거는 정부의 강력한 부동산 정책. 현 정부의 부동산 안정책 방향은 수급조절과 거래시장 직접 규제의 두 가지다.
신도시 개발이나 투기과열지구 지정, 분양권 전매 금지 등이 대표적인 수급 조 절책이다.
부동산 가격 하락에는 이러한 수급조절 책보다는 직접규제가 영향이 더 큰 것으로 평가된다.
올 상반기 실시된 주택거래신고제가 대표적이다.
4월 서울 강남과 송파 지역에서 실시된 주택거래신고제 이후 이 지역 아파트는 거 래가 급감했다.
정부에서는 올 하반기에 재건축 개발이익 환수제도, 아파트 원 가연동제와 채권입찰제 등 규제책을 추가 예고하고 있어 부동산 시장에 대한 직접 규제는 더욱 강화될 전망이다.
김희선 부동산114 상무는 “정부에서 거래시장을 직접 조절하는 정책을 선호하 고 있어 부동산 시장이 하향 안정세를 유지할 가능성이 높다”고 내다봤다.
특 히 시장에선 정부가 수도권 부동산 가격의 5∼10% 하락을 목표로 각종 규제 정 책을 실시하고 있는 것으로 판단한다.
김선덕 건설산업연구소 소장은 “가격 하락에 대한 정부의 의지가 확고해 보인다”면서 “강력한 규제책이 지속될 가 능성이 높다”고 밝혔다.
정부 규제와는 별도로 이미 부동산 특히 주택시장에서 공급이 수요보다 더 많 다는 분석도 나온다.
IMF 경제위기 이후 시작됐던 공급 감소로 인한 수급 문제 가 어느 정도 해소된 데다, 저금리에 대한 시장 적응도 됐다는 게 그 이유다.
이미 다세대·다가구는 공급과잉 상태에 빠져있다.
곧 오피스텔과 주상복합, 장기적으로는 아파트로 이러한 추세가 이어질 가능성이 크다.
실제 수도권에서 새로 입주한 아파트 10가구 중 3∼4가구는 비어있는 상태다.
전국에서 팔리지 않는 미분양 주택도 4만여가구로 지난해 동기보다 60%나 급증 했다.
여기에 올 하반기 전국 아파트 입주물량은 14만7994가구에 이른다.
김선덕 소장은 “올 초 폭발적인 인기를 끌었던 주상복합 아파트들에 대한 프 리미엄이 급락한 게 (공급초과의) 단적인 사례다”면서 “내년에는 입주량이 더 늘어날 전망이다.
시장검증이 시작되면 일부 지역에선 부동산 가격이 급락 할 가능성도 있다”고 분석했다.
부동산 시장 활황은 3년 동안 이어졌다.
하지만 부동산도 경기 사이클이 있는 만큼 더 이상 호황이 지속되기는 힘들다는 의견. 김희선 상무는 “가격 급등기 가 3년 정도 이어졌기 때문에 추가가격 상승을 기대하기 어렵다”면서 “여기 에 전반적인 경기 침체가 겹쳐서 투자 심리가 냉각되고 있다”고 밝혔다.
전문가들은 거래량 급감을 단적인 사례로 꼽는다.
부동산 정보업체 유니에셋에 따르면, 전국 중개업소당 부동산 매매거래 건수가 지난 1∼4월 월평균 1.82건 에 머문 것으로 나타났다.
이는 지난 93년 월평균 거래 건수가 1.52건을 이래 가장 낮은 수치다.
부동산경기의 하락과 극심한 내수 부진이 연결된 점도 간과 할 수 없다.
부동산 가격 상승의 한 축을 담당하던 금리도 더 이상 낮아지기는 힘들다.
미국을 비롯한 국제 추세는 금리 상승 쪽이다.
경제상황에 따라서는 한국에서도 금리 상승 압박이 있을 수 있다.
현 정부가 ‘명운’을 걸고 추진하고 있는 행정수도 이전도 현 수도권 지역 부 동산 경기에는 부정적 영향을 미칠 수밖에 없다.
실제 행정수도 추진위원회측 은 행정수도 이전으로 서울의 집값과 땅값이 평균 1∼2% 정도 하락할 것이란 분석을 내놓았다.
신행정수도가 건설돼 입주 인구가 50만명에 이르는 2030년에 수도권 인구가 51만3000명 정도 감소될 것이란 추정이다.
이에 따라 수도권 집 값은 1.0%, 땅값은 1.5% 각각 하락할 것으로 내다봤다.
서울의 경우 집값이 1. 6%, 땅값은 2.4% 정도 내려갈 것으로 예측됐다.
김희선 상무는 “장기적으로는 부동산 가격안정요인이 될 가능성이 높다”고 밝혔다.
특히 2∼3년 내에 수도 이전이 가시화하면 부동산 투자 심리에도 상당한 영향을 미칠 가능성이 높다.
이미 시장에선 부동산 시장이 하향 안정세로 접어들었다는 지표가 곳곳에서 드 러나고 있다.
김선덕 소장은 “부동산 하락 징후로 흔히 사용되는 지표는 경매증가와 거래량 , 공급 감소 등이 있다”면서 “지금은 이런 현상이 동시에 나타나고 있다”고 밝혔다.
실제 미분양이 급증하자 주택업체들은 신규공급을 줄이고 있다.
하반기 공급물 량은 당초보다 30% 이상 줄어들 전망이다.
또한 지난해 매월 2000∼3000건 정 도였던 다가구·다세대 주택의 경매 건수는 올 들어 월 평균 5000건을 넘어서 고 있다.
집값이 급등할 당시 대출을 받아 집을 짓거나 매입한 서민들이 이자 를 갚지 못하면서 경매시장으로 나오고 있는 것. 경매로 집이 팔려도 대출금을 다 갚지 못하는 깡통주택도 등장하는 실정이다.