<부동산이 절대 안 떨어지는 5가지 이유>
<자료출처: 매일경제신문>
부동산 가격 하락 징후가 여기저기서 나타나고 있지만 실제 가격 하락으로 이 어진 곳은 많지 않다.
정부의 강력한 부동산 시장 규제책에도 불구하고 부동산 가격이 떨어지지 않을 것이라고 보는 근거는 어디에 있을까.
부동산 전문가들은 드러내 놓고 말은 하고 있지 않지만 정부의 부동산 규제 강 경책이 오래가지 못할 것이라고 보고 있다.
일부 부동산 전문가들은 ‘정권은 앞으로 3년, 부동산은 100년’이라며 정부 정책에 대한 노골적인 불신을 드러 내기도 한다.
이렇게 정부의 부동산 시장 강경책이 지속되기 어려울 것으로 보는 배경은 내 수 시장의 침체와 서민 경제 붕괴에 대한 우려에 있다.
자칫 부동산 가격 하락 이 내수 경기 회복 불씨마저 꺼뜨릴 수 있다는 판단에서다.
실제 노무현 대통령은 언론사 경제부장 간담회에서 “집값은 서민들의 재산 목 록 1호인데다 금융 시장과도 맞물려 있어 집값을 깎는 것은 엄두가 나지 않고 붙들어 놓자는 게 원칙”이라고 밝힌 바 있다.
최근 입안된 부동산 보유세제 개편안에서도 이런 정부의 미묘한 변화가 감지된 다는 게 부동산 전문가들 견해다.
실제 정부는 지난해 10월 부동산 안정대책을 발표할 당시만 하더라도 1가구 1주택자를 제외한 주택 소유자에 대해서는 최고 세율을 매기겠다고 공언했다.
그러나 개편안에서는 비거주 주택에 대한 최고세 율 적용을 제외시켰다.
금융 시스템 붕괴에 대한 우려로 인해 정부가 부동산 가격 하락을 가져올 만한 강경책을 내기 어렵다는 전망도 있다.
실제 외국계 증권사에서 조차 부동산 가 격의 급락 시나리오를 경계하는 목소리가 계속해서 제기된다.
97년 외환위기를 계기로 한 차례 위기를 맞기도 했던 ‘부동산 불패 신화’에 대한 투자자들의 믿음은 이미 회복된 지 오래다.
오히려 더욱 강화됐다는 평가 가 정확하다.
실제 강남에 30억원 대 빌딩을 신축 중인 임대 사업자 A씨는 “ 어차피 가격이라는 게 부침이 있는 것 아니냐”며 “지금 당장 안 좋아 보일 것 같지만 그래도 언젠가 오른다”고 말해 자신의 믿음을 버리지 않고 있다.
전문가들은 보통 사람들의 이런 부동산 불패 신화 과신이 ‘선취매 현상’과 ‘손절매 회피’ 현상을 강화시켜 주택 시장을 항상 ‘수요자 위주 시장’으로 고착시켰다고 말한다.
박재룡 삼성경제연구소 수석연구원은 “부동산에 대해서는 더 오르기 전에 사 둬야 손해를 안 본다는 선취매 욕구와 지금 떨어지더라도 언젠가는 오른다는 생각에 손절매는 꿈도 안 꾸는 특징이 있다”고 말했다.
지난 3월 말 현재 한국은행에서 조사한 우리나라 부동자금의 규모는 대략 388 조원. 그러나 은행, 투신, 신탁 등 전체 금융기관의 만기 6개월 미만 단기 예 금 등 ‘보수적인 기준’의 부동자금이 388조원이지 실제 통계에 잡히지 않는 금액을 고려하면 400조원을 훨씬 넘긴다는 분석이다.
고준석 신한은행 부동산재테크팀장은 “부동산 시장은 규제만으로는 잡기 어려 울 뿐 아니라 그래서도 안 된다.
특히 부동자금 흡수방법이 마련되지 않는 한 집값은 오를 수밖에 없다”고 강조한다.
그러나 현재로서는 마땅한 부동자금 흡수처가 없어 보인다.
부동산 시장의 대체 시장이라고 할 수 있는 주식시장은 개인들이 철저히 외면하고 있다.
또 기업들의 설비투자 심리도 위축돼 있어 대 규모 자금을 끌어들일 만한 요인도 없다.
현재 예금 금리는 시중은행의 보통 예금금리는 0.1%, 1년 만기 정기예금 금리 는 3.5% 수준에 불과하다.
물가 상승률을 고려하면 1년 만기 정기예금에 가입 해 있다고 해도 실질 금리는 마이너스인 셈이다.
그렇다고 금리가 급격히 상승 할 것으로 보이지도 않는다.
기업들은 설비 투자를 꺼리면서 돈을 빌리기는커녕 쌓아두고 쓸 줄 모른다.
전 세금과 월세가 하락해 임대수익률이 하락했다고는 하지만 저금리 여파로 임대 수익률은 여전히 예금 금리를 웃돌고 있다는 점도 부동산 시장 하락을 막는 버 팀목이다.
부동산 가격 하락폭이 크지 않다고 가정할 경우 평균 8∼10%대의 임 대수익률은 예금 금리에 비해 훨씬 매력적이기 때문이다.
2003년 말 현재 우리나라의 주택 보급률은 102.2%. 산술적으로 보면 1가구 당 1주택을 보유하고 있는 셈이다.
반대로 1세대 2∼3주택의 단독 가구가 많기 때 문에 주택 보급률은 현실적으로 70%선에 불과하다는 분석도 있다.
고 팀장은 “2002년 말 현재 단독 가구가 160만가구에 달한다”며 “이를 주택 보급률에 적용하면 실제 보급률은 70%대에 불과하다”고 설명했다.
그러나 주택 보급률에 대한 견해 차이는 차치하고라도 전문가들은 선진국의 예 를 들어 120% 정도의 주택 보급률에 도달해야 부동산 가격 안정세에 접어들 수 있다고 보고 있다.
실제 120%대의 주택 보급률을 기록하고 있는 미국만 해도 보급률과 상관없이 가격이 상승하고 있다.