2006년에 공급될 아파트 분양 시장 물량은 양적인 면뿐만 아니라 질적인 면에서도 풍성하다. 은평 뉴타운, 중구 황학동 황학 2구역 재개발 아파트, 성수동 KT부지 내 신규 단지 등이 최대어로 꼽히지만 아무래도 판교 신도시가 신규 물량의 중심에 서 있는 것이 사실이다. 이처럼 물량이 많고 청약자격도 까다로워 어떤 아파트에 청약해야 할지 헷갈릴 수 있기 때문에 신중하게 전략을 짜야 한다.
2006 병술년 내집 마련의 해법은 분양 시장에서 찾아야 할 판이다. 그만큼 올해 공급되는 신규 물량은 어느 때보다 풍성하며 양적인 면 외에 질적 수준 역시 상당하다.
서울에서는 뉴타운 시범지구로 관심을 모으는 은평 뉴타운 물량이 일반에 선보인다. 47년 만에 물길을 연 청계천의 후광 효과가 빛나는 중구 황학동 황학 2구역 재개발 아파트와 서울숲 개장으로 인해 상당한 프리미엄이 예상되는 성동구 성수동 KT부지 내 신규단지도 최대어로 꼽힌다.
수도권 지역은 더욱 눈길을 끈다. 지난 2004~2005년 분양시장을 달군 화성 동탄에 이어 판교·파주·김포 등 제2기 신도시가 수요자들을 유혹한다. 하남 풍산, 화성 향남, 성남 도촌 등 주요 택지지구 내 아파트들도 올해 안에 쏟아진다. 지방에서는 역시 행정중심복합도시 인근과 기업도시, 혁신도시 인접 물량이 돋보인다.
이들 신규 분양 물량의 중심에는 역시 판교 신도시가 서 있다. 판교는 이미 분양 가구수나 품질, 입지여건 면에서 국민적 관심사가 돼 있다. 그만큼 분양 시장의 최대 화두라고 표현해도 지나치지 않다. 내집 마련을 원하는 실수요자나 좀더 큰 평형으로 갈아타기를 희망하는 기존 주택 소유자 모두 군침을 흘릴 만한 물량임에 틀림없다.
이처럼 물량이 워낙 많고 청약자격도 복잡해 어떤 아파트에 청약할지 헷갈릴 정도다. 제일 먼저 알아둬야 할 것은 각기 다른 분양시기만큼 단지별 분양 일정과 청약 자격 등을 정확히 이해하고 자신에게 맞는 전략을 짜야 한다는 것이다.
특히 판교 신도시와 같이 공공택지에서 공급되는 아파트는 평형에 따라 5~10년간 분양권을 전매할 수 없기 때문에 자금 조달 계획도 꼼꼼히 세워야 한다. 분위기에 휩쓸려 무작정 청약에 나섰다가는 청약통장만 날릴 수 있다는 점에서 각별한 주의가 요구된다. 올 한 해 분양 물량에 대한 청약 전략을 통장 유형별로 정리해본다.
 ◈ 청약저축 60회 이상 납입했다면
청약저축에 가입한 후 만 5년 이상 납입했다면 수도권에서 내집 마련을 노리는 게 낫다. 대상은 당연히 오는 3월 첫선을 보이는 판교 신도시 공공분양분이다. 총 2,219가구. 판교의 경우 청약저축자 몫으로 아파트 계약 10년 후 분양 전환되는 공공임대 1,918가구와 민간 건설업체들이 공급하는 1,696가구도 있다.
물량은 충분하기 때문에 설령 떨어지더라도 실망할 필요가 없다. 우선 오는 4월 분양 예정인 성남 도촌지구에 관심을 가지면 된다. 도촌지구는 거리상 분당보다 서울 접근성이 좋다. 분당 신도시 북동쪽에 이웃해 분당 기반시설을 쉽게 이용할 수 있다. 판교의 후광 효과도 기대할 수 있다는 점에서 이미 청약자들의 관심이 쏠리는 곳이다.
이 때문에 판교 신도시의 높은 경쟁률을 부담스러워하는 청약자들에게는 대체지로 유망하다는 평가를 받는다. 오는 4월 대한주택공사가 408가구를 내놓을 예정이다. 총 5,242가구 가운데 절반 이상인 2,920가구가 국민임대주택으로 구성된다.
기회는 또 있다. 8월 분양되는 판교 신도시 2차 공공분양 물량이 그것이다. 1,774가구가 공급되는 2차 분양 물량은 현행 투기과열지구와 같이 75%를 무주택자가 우선 청약할 수 있다. 이 가운데 40%는 40세 이상, 10년 이상 무주택 가구주에 최우선 청약 기회가 돌아간다. 이어 35%는 35세 이상, 5년 이상 무주택 가구주가 청약 가능하다.
오는 11월에는 고양시 행신지구에서 584가구가 청약저축자용으로 나온다. 이와 함께 올 하반기에는 김포 신도시와 바로 접한 장기지구에서 469가구가 선보이고 파주 운정 신도시도 청약저축자를 대상으로 한 아파트가 대거 선보인다.
또 하나, 은평 뉴타운에서도 청약저축통장을 가진 수요자들에게 기회를 준다. 지난해 4월 착공한 은평 뉴타운 1지구에는 분양아파트 2,608가구(26~60평형)와 임대아파트 1,696가구(18~33평형)를 비롯해 모두 4,375가구(단독주택 71가구 포함)가 공급된다.
공급기관은 서울시 산하기관인 SH공사(옛 도시개발공사)지만, 시공은 국내 내로라하는 대형업체들이 참여한다는 점도 수요자들의 귀를 솔깃하게 하는 대목이다. 공사 측은 이들 아파트를 시공업체 브랜드를 이용해 고품격화할 계획이기 때문이다. 일반분양 시기는 공정이 80% 정도 진행된 시점 이후라는 점을 감안할 때 올 하반기에 선보일 공산이 크다. 준공은 2007년 6월 예정이며 사용검사 후 같은 해 7월 입주하게 된다.
롯데건설과 삼환기업이 시공하는 A공구에는 1,593가구(18~60평형)가 지어진다. 1지구 가운데 지하철 3호선 구파발역과 가장 가깝다. B공구는 현대산업개발과 태영이 공동시공하며, 모두 1437가구(26~60평형)를 공급한다. 이곳은 습지공원 등이 조성돼 녹지공간이 풍부할 전망이다. C공구는 대우건설과 SK건설이 참여해 1,274가구(26~60평형)를 짓는다. 이쯤되면 청약저축 가입자의 경우 올 분양 시장에 대해 관심을 갖지 않을 수 없다.
여기서 잠깐!
은평 뉴타운 주택전시관은 당초 예정보다 5개월가량 늦은 지난해 12월 26일 지하철 3호선 구파발역 인근에 문을 열었다. 하루 수백 명씩 방문객의 발길이 꾸준히 이어질 정도로 관심도 상당하다. 올 하반기부터 분양이 시작되면 평면과 마감재 등을 다시 손볼 계획이지만, 민간주택과 경쟁하기에 충분하다는 평이다.
24평형과 34평형 등 중소형 평형 마감재는 화이트와 베이지 톤을 사용했다. 41평형, 51평형, 65평형 등 중대형은 월넛과 체리 톤을 사용했다. 특히 41평형 이상 중대형 아파트는 현관을 기준으로 공간이 좌우로 분리되는 구조로 두 세대가 독립적으로 생활할 수 있도록 꾸몄다.
65평형 최상층 가구에는 복층형 설계를 선보였다. 복층형 구조의 거실은 천장 높이가 5.5~6m로 개방감이 느껴진다. SH공사 뉴타운사업본부 관계자는 “실제 분양할 때는 30~40평형대도 복층형 구조를 선보일 계획이며, 주택전시관에는 대표 평형의 유닛만 마련했지만 분양 일정에 따라 다양한 설계와 평면을 도입할 예정”이라고 말했다.
◈ 청약부금 1순위자가 노려야 할 아파트는
지난해 10월 동시분양 폐지로 개별분양에 나서는 서울 지역 유망 아파트가 눈에 띈다. 청계천 복원 수혜가 돋보이는 중구 황학동 재개발사업인 ‘롯데캐슬’과 서울숲 개발 호재가 장점인 성동구 성수동 KT부지 내 ‘현대아파트’가 대표적이다. 여기에 강남권 노른자위로 꼽히는 강남구 삼성동 영동차관(AID) 재건축단지인 ‘현대아파트’도 빼놓을 수 없다.
주상복합아파트로 이르면 오는 2월 선보이는 황학동 ‘롯데캐슬’은 지하 4~지상 33층, 6개동 규모로 16~45평형 1,870가구의 대단지로 조성된다. 이 가운데 16평형 336가구는 모두 임대아파트로 꾸며지고 조합원분을 제외한 24~45평형 491가구가 일반 분양된다. 인근에 흐르는 청계천으로 인한 프리미엄이 기대되는 단지로, 지하철 1·6호선 동묘역과 2호선 신당역이 인접해 있다. 숭신초, 광희초, 숭인여중, 성동고 등이 가깝다.
현대건설이 짓는 성수동2가 ‘현대아파트’는 한강 조망이 돋보인다. 지하2~지상 29층 5개동으로 24~92평형 445가구 규모다. 영동차관 재건축 아파트도 눈여겨볼 대상. 지하 3~지상 23층 29개동, 2개 단지에 12~43평형 2,070가구 규모의 매머드급 단지로 지난해 말 조합원분 분양을 마쳤다. 오는 3월쯤 12~18평형 416가구를 일반분양할 예정이다.
수도권에서는 역시 3월 분양 예정인 판교 신도시 물량을 노려야 한다. 대상 단지는 ‘건영캐스빌’ 33평형 225가구, ‘한성필하우스’ 33평형 272가구, ‘대광로제비앙’ 24∼33평형 257가구, ‘풍성신미주’ 32∼33평형 1,167가구 등이다.
이보다 앞서 오는 3월 초 분양하는 김포 장기택지개발지구 1차 공급 물량도 공략 대상이다. 이번 1차 공급물량은 4개 단지 1,417가구. 이중 34평형 290가구 규모인 EG건설의 ‘더원’(The1), 34평형 364가구인 제일건설의 ‘풍경채’ 등에 청약통장을 쓸 만하다.
 전용면적 25.7평형 이하인 이들 단지는 원가연동제가 적용되지만, 분양권 전매 제한기간은 5년으로, 판교(10년)보다는 절반가량 짧다. 분양가는 확정되지 않았지만, 올 1월 분양 계약을 실시한 고촌면 신곡리 ‘현대아파트’에 비해 다소 낮을 것으로 예상된다. 분양권 전매 제한기간이 짧은 만큼 지역 내 수요나 갈아타기를 원하는 수요자들의 경우 관심을 가져볼 만하다는 게 전문가들의 의견이다.
공급업체 사정으로 분양 일정이 다소 늦춰진 하남시 풍산지구도 눈여겨볼 곳이다. B-7블록 ‘동부센트레빌’은 32평형 단일평형 168가구로, 상업용지와 가까워 편의시설 이용이 수월하다. B-8블록에 32평형 단일평형 217가구로 지어지는 ‘동원베네스트’는 인근에 단독주택과 공원, 녹지공간이 조성돼 쾌적하고 조망권 확보가 가능하다.
파주 운정 신도시도 놓쳐서는 안 될 지역 가운데 한 곳이다. 판교보다 물량은 적지만 임대주택이 없는 순수 민영 공급이 강점이다. 강북 대체 수요를 끌어들일 것으로 보이는 운정 신도시는 오는 3월부터 연말까지 7,279가구가 연차적으로 공급된다.
이 가운데 올 하반기에 선보일 24평형과 32평형 2,340가구 규모의 ‘GS자이’는 물량만큼이나 관심을 끈다. 제2 자유로가 건설될 예정인데다 서울외곽순환도로 등을 쉽게 이용할 수 있어 강북 생활권자들은 주목할 만하다.
◈ 서울 지역 청약 예금자는 어디로 갈까?
청약예금 가입자는 금액대별로 청약할 수 있는 평형대부터 알아두는 것이 좋다. 서울 청약예금 3백만원(경기 200만원) 1순위자는 청약부금 가입자와 같은 전용면적 25.7평형 이하에 청약할 수 있다. 따라서 청약부금 1순위자와 같이 노려볼 만한 유망 아파트도 다르지 않다.
서울 청약예금 6백만원(경기 3백만원) 1순위자도 거의 마찬가지다. 이 금액대는 전용면적 30.9평형 이하, 즉 분양 평형으로는 37∼38평형대에 청약할 수 있다. 이 같은 평형대는 물량이 워낙 적다는 점이 걸린다. 김포 장기지구 내 7블록 ‘반도보라빌’이나 파주 운정 신도시 9블록 ‘한라비발디’ 정도가 눈에 띈다.
청약예금 1천만원 이상 가입자는 전용면적 30.9평 초과∼40.9평형 이하에 청약이 가능하다. 분양 평형으로는 대략 37~49평형대다. 또 청약예금 1천5백만원 가입자는 이보다 더 넓은 전용면적 40.9평형 초과가 대상 평형이다. 분양 평형으로는 50평형 초과에만 청약할 수 있는 셈이다.
이들 역시 중대형 평형 분양이 많지 않아 통장을 쓸 만한 곳도 제한적이다. 먼저 2월 중 분양하는 마포구 하중동 ‘한강 밤섬자이’에 관심을 가질 만하다. GS건설이 시공하는 이 아파트는 한강 조망이 뛰어나다. 총 488가구 가운데 44평형 12가구, 49평형 13가구, 51평형 18가구 58평형 10가구, 60평형 22가구 등 75가구가 일반분양된다.
서울 중구 황학동 ‘롯데캐슬’ 46평형도 필수적이다. 성수동 ‘현대아파트’의 경우 공급 물량 중 45·55평형과 펜트하우스인 85·92평형이 있다. 펜트하우스 5가구(85평형 3가구, 92평형 2가구)는 모두 한강 조망을 누릴 수 있고, 45평형과 55평형에서도 상당수가 한강을 볼 수 있어 적잖은 프리미엄을 얻을 수 있을 것이란 게 현대건설의 설명이다.
또 오는 3월 분양할 것으로 보이는 용인 성복지구 ‘GS자이’1·4차의 일부 물량도 대형 평형으로 공급된다. 성복지구는 판교 신도시 후광 효과를 기대할 수 있는 곳으로, GS건설은 오는 5월에도 나머지 2차와 3차 단지를 분양할 예정이다. 다만 판교와의 연관성, 기부채납, 기반시설부담금 등으로 인해 분양가 수준이 걸림돌이다.
하반기 분양 예정인 은평 뉴타운 1지구는 아직까지 중대형 평형 분양 물량이 확정되지 않았지만, 65평형 274가구는 거의 확정된 상태다. 또 53평형 548가구와 43평형 745가구 가운데 절반 이상이 일반분양돼 청약예금 1천만원 가입자에게 돌아갈 전망이다.
11월에는 서울 서초구 반포동 반포한양아파트가 재건축을 통해 42~58평형 100가구 정도가 선보인다.
서울 청약예금 1천만원이나 1천5백만원 1순위자는 오는 8월 9,249가구가 2차로 공급되는 판교 중대형 아파트를 노리는 게 최우선 전략이다. 일반분양 물량은 6,767가구이며, 임대아파트는 2,482가구. 이중 주택공사가 공급하는 공공임대는 2,085가구(전세형 임대 포함)이며 민간건설사의 중형 임대아파트는 397가구다. 중대형 물량은 채권입찰제가 적용돼 계약과 동시에 주택채권을 매입해야 하기 때문에 초기부담금이 크다. 예컨대 45평형의 경우 현 시세를 감안할 때 채권 매입액 규모는 1억 3천만~1억 8천만원에 달할 전망이다.
판교 중대형 평형의 경우 당첨 확률이 낮아 부담된다면 후광 효과를 기대할 수 있는 용인 신봉지구나 성복지구 대형 평형을 주목할 필요가 있다. 신봉지구에서는 동부건설이 올 하반기 중대형 평형 944가구를 분양할 예정이다.
파주 교하지구에서도 하반기에 삼부토건이 45평형 1,460가구를 내놓는다. 김포 장기지구에서는 반도건설과 동익건설이 각각 40~50평형대 분양 물량을 공급한다. 하남 풍산지구의 경우 우남건설이 70평형 100가구(연립)를 곧 선보이고, 대명레저산업과 제일건설도 각각 40~50평형대 물량을 분양할 예정이다.
글 / 문성일(머니 투데이 기자) 사진 / 경향신문 포토뱅크
자료출처1:레이디경향 |