.. 다음카페 "모기지론"에서 퍼온 글입니다...
< 이 글은 「그들은 어떻게 부자가 되었을까?」(릭에들먼 지음, 청림출판)의 내용中 일부를 현재 국내 모기지론의 내용에 맞추어 재편집 한것입니다. 릭에들먼은 미국의 유명한 재정 컨설턴트中 한사람으로 재정적으로 성공한 그의 고객 5,000명을 통해 얻은 내용을 책에 담고 있습니다. 물론 모든 사회현상이 이책의 내용처럼 이론데로 되는것은 아니지만 현재 국내에 도입된 모기지론에 대해 다른 시각으로 접근할수 있는 논리를 제시해 줍니다. 혹 더 자세한 내용을 내용을 알고 싶으시면 책을 참고바랍니다. ("04.3.30) >
지금 바로 주택저당대출(Mortgage,모기지)을 갚을수 있는 충분한 돈이 있다면 그렇게 하겠는가? 많은 사람들이 그렇다고 대답할 것이다. 20년後, 즉 240개월 매달 대출금을 갚아 나간後, 그 집이 이제 영원히 당신것이 되었다는 기쁨을 상상해보라. 그것은 무척이나 멋진 일일 것이다. 하지만 경제적으로 성공한 수천명의 고객들이 집을 살 때 빌린 돈을 갚지 않고 있는 이유는 무엇일까? 설문조사에서 나온 답은 이렇다.
1. 그들이 사는 집의 평균 시세는 3억이고, 대출금의 평균잔액은 1억7천이다. 조사 대상자는 모두 빚을 지지 않고도 자기 집을 살 능력이 있음에도 불구하고, 83%의 응답자가 아직 대출금을 갚지 않고 있다.
2. 조사 대상자 100퍼센트가 월 대출 상환금 外에도 추가로 원금을 상환할 능력이 있지만 90%가 그렇게 하지 않고 있다. 오히려 그들 중 85%가량이 30년 상환의 대출을 받았으며, 그들 중 어느 누구도 중도에 원금을 상환하지 않고 있다.
설문조사의 답이 이상하지 않은가?
대출 금액이 크고 상환 기간이 길수록 유리하다.
저당에는 두가지 측면의 문제가 있다. 하나는 대출금을 매달 갚아나갈 수 있는가에 관한 문제이고, 다른 하나는 대출 원금과 함께 매달 납부해야 하는 이자에 관한 문제이다.
첫번째 경우, 당신은 다달이 월납입금을 붓지 못할 경우가 생길까봐 두려워하고 있는가? 이는 대출금을 제때 갚지 못할 경우 대출기관에서 집을 압류하지 않을까 하는 우려에서 생겨나는 문제이다. 그래서 당신은 갑자기 직업을 잃기라도 하면 어떻게 하나 걱정을 하는 것이다. 수입이 없다면 대출금을 갚아 나갈 수 없을 것이고 결국 집을 잃게 되기 때문이다.
그런데, 이것이 하루라도 빨리 대출금을 갚아야 하는 충분한 이유가 될까?
대답은 아니오이다.
좀더 현실적으로 생각해보자. 가지고 있는 돈이 적을수록 당신은 직업을 잃을까봐 더욱 전전긍긍하게 되지만, 그럴수록 많은 금액을 저당 잡히는 것이 유리하다. 이런 주장이 다소 이상하게 들릴지 모르지만 사실이다.
여기서 이 점을 명확히 이해하고 넘어갈 필요가 있다. 저당을 잡혔다고 해서 그의 인생에 별다른 변화가 생기지는 않을 것이기 때문이다. 그러나 돈도 없고 직업도 안정적이지 못한 당신에게는 저당을 설정하는것이 집을 가장 안전하게 보유할수 잇는 길이다.
예를 들어보자.
A와 B의 연봉은 둘다 3,000만원이다. 두사람 모두 수입의 20%를 세금으로 내고 6천만원씩을 저축해 두었다. 그리고 1억5천만원의 집을 구입했다.
A는 대출에 대한 부담을 줄이고 싶어 저축한 돈 6,000만원을 모두 털어. 연이율 6.7%에 15년 상환으로 9천만원 대출을 받았다. A가 매달 내야하는 대출상환금은 79만원인데, 이중 60%내외가 이자이기 때문에 년간 580만원정도의 이자에 대한 소득공제를 받으면(이자분의 22%정도를 돌려받는다고 가정) 실제 68만원정도를 매달 내게 되는 셈이다..
반면 B는 집값으로 저축한돈中 4천5백만원만 지급하고 나머지는 대출을 받기로해, 연이율 6.7%에 20년 상환의 대출을 선택했다. 대출금은 1억 5백만원으로 A의 대출금 9천만원보다는 많지만 매달상환하는 금액은 79만원이다. 이중 70%내외가 이자이기 년간 660만원정도의 이자에 대한 소득공제를 받으면(이자분의 22% 정도를 돌려받는다고 가정) 실제 66만원정도를 매달 내게 되는 셈이다. 이는 A보다 내는 돈이 2만원정도 작아 년간 24만원 절약할수 있고, 남은 1천5백만원을 (年 4%의 이자 가정) 투자시 절약분과 합쳐 5년후에 총 2천만원 가까이 모을수 있다.
5년후에 A와 B 두사람 모두 갑작스럽게 실직을 하게 되었다. A는 그동안 번돈을 모두 대출을 갚는데 썼기 때문에 모아놓은 돈이 없다. 그녀는 처음부터 무리하게 대출금을 갚아나갔기 때문에 현재 대출금은 6천3백만밖에 남지 않았다. 하지만 그것은 A가 생활을 꾸려나가는데는 아무런 도움도 되지 않는다. A는 실직하자 당장 생활을 꾸려가기가 어려워졌고, A는 남은 대출금을 갚을 능력이 없어 집을 포기해야 할지도 모른다. 이런 일이 생길까봐 두려워 그토록 열심히 대출금을 갚아나갔건만!
A는 모기지론의 월납입금은 자신의 수입에 맞춰서 정해야지 집의 가격에 맞춰서 정하는 것이 아니라는것을 알게되었다.
이와 대조적으로 B는 2천만원가량의 저축액이 있으므로 실직을 했어도 월납입금을 붓는데 지장이 없고, 당분간은 생활비 걱정도 할 필요가 없다. 사실 B는 직장이 없어도 앞으로 2년 가까이 월납입금을 낼 수 있는 돈을 가지고 있는 것이다.
이 얼마나 아이러니한 일인가. A는 많은 금액의 빚을 지고 있는 것이 두려워서 될 수 있는 한 빨리 갚아버리려고 했다. 그러나 이제는 집을 지키려는 A의 전략이 오히려 집을 잃게 만들 수도 있다는 것을 알게 되었다. 분명한 것은 매달 내야 하는 월납입금을 너무 크게 잡아서는 안되며, 대출금을 빨리 상환하려고 서둘러서도 안된다는 것이다. 현금이 없을수록, 수입이 일정하지 않을수록 대출금액이 크고 상환기간이 긴 것이 유리하다.
그러나 큰 액수와 장기간의 저당을 설정한다는 것에는 또다른 면도 있다는 것을 알아야 한다. 여기에 부자가 되고자 하는 사람들이 꼭 알아야 할 중요한 가르침이 있는데, 즉 돈을 저축하지 않으면 부자가 될 수 없다. 다시 말해 빚을 갚는 것과 부자가 되는 것은 별개의 일이다.
이제 그 이유를 살펴보자.
월납입금을 줄이거나 아니면 대출금을 완정히 상환해버린다면, 내야할 이자만큼의 많은 돈을 절약할 수 있다. 당연하다. 하지만 동시에 당신은 아주 중요한 사실을 망각하고 있다. 대출금을 상환하는데 들어갈 돈은 당신이 다른곳에 투자할 수도 있는 돈이라는 사실이다.
이건 아주 중요한 사실이다. 6.7%의 이자율을 감안할때 20년이라는 투자기간을 생각해보면 그 정도를 벌지 못하겠는가? 7%의 이자가 무서워서 필요이상으로 돈을 상환하는 것은 장기 채권이나 주식의 경우 10년이상의 기간으로 장기투자를 한다면 10%가까운 수익을 올릴수 있는 투자 기회를 잃는 것이 된다. 6.7%를 아끼는 대신 10%를 벌수 있는 기회를 잃게 되는 것이다. 그래서 돈을 모으기보다 대출금을 갚아버리는 것은 사실 매년 3%를 잃는 것과 같다. 나무는 보되 숲을 보지 못하는 결과가 되는 것이다.
대출금을 갚는 것은 훌륭한 투자라고 생각하는 것 자체가 아이러니이다. 사실 그들이 하는 일은 돈을 침대밑에 묻어두는 것과 같다. 이것은 투자와는 거리가 멀다. 왜냐하면 집값은 20년간 저당을 잡혀있든 말든 올라갈 가능성이 많다.
당신에게는 선택권이 있다. 집을 완전히 소유하기 위해 대출금을 모두 갚아버릴수도 있고, 아니면 집값의 일부만 지급하고 나머지는 저당 잡힌채 살수 있다. 어떻게 하면 부자가 되는 길에 한층 더 가까워 질수 있는지 알아보자.
여기 C와 D가 있다.
둘다 모두 2억정도의 현금이 있고 생각하자. C는 2억을 들여 새집을 사버렸다. 집값상승률을 매년 3%내외로 가정하면 20년 후 집값이 4억 정도가 될것이다. C는 꽤 현명한 판단을 한것 같다.
그런데 D는 다른 방법을 취했다. D는 6천만원만 현금으로 지급하고 1억 4천만원은 모기지론을 받았다. 월 할부금은 106만원인데 소득 공제 혜택을 받아(이자분의 22%정도를 돌려받는다고 가정) 월 83만원 정도를 내게 된다. 나머지 1억 4천만원은 투자를 해서 연 10%의 수익을 올린다(20년이라는 장기투자를 다시한번 생각하라). D는 장기투자를 선택했기 때문에 수익에 대해서 또 세금 감면혜택을 받을수 있다.
1억 4천만원으로 실제 이자지급분보다 1%만 더 수익을 얻는다 하더라도 일년에 140만원이 남으며 이돈으로 다시 투자를 한다면, 20년後 매년수익분 + 수익분의추가투자수익을 더하게 되면 3천5백만원의 수익에다 결국 1억 6천만원 원금은 남아 있다. 또한 C처럼 D도 20년후 집값도 4억이 되었다면 D는 6억가까운 돈을 가지게 되는 셈이다.
C와 D의 차이점은 한가지이다.
C는 저당으로 인한 이자 지출을 피하고 싶었던 것이고, D는 재산을 불리고 싶었던 것이다. 그 결과가 20년 후에 4억과 6억이라는 차이를 가져온 것이다. (물론, 지출되지 않는 C의 이자분에 대한 투자소득에 대한 이의를 제기할수 있으나, 발생이자 83만원씩을 매달 투자하는것과 처음부터 1억 4천만원의 투자금을 갖고 시작하는 투자의 차이를 생각한다면 결국 D쪽이 유리할 수 밖에 없다.)
그러니 대출 이자에 대해서 너무 부담스러워할 필요가 없다. 대신 처음부터 돈을 전부 상환하지 않음으로써 유용하게 사용할수 있는 돈을 생각해야 한다.
또한 20년동안 집값은 오를 가능성이 많으며 시간이 흐를수록 월납입금이 점점 싸진다는 점에 유의할 필요가 있다. 월납입금은 시간이 지나도 변하지 않지만 대부분 수입은 올라갈 것이기 때문에 사실상 싸지는 것이므로 모기지론이 영원이 크게 보이지는 않을 것이다.
앞에서 살펴본바와 같이 모기지론은 길게 사용하는 것이 좋으며 필요이상의 원금을 상환하는 것은 되도록 피하는 것이 좋다. 다시 한번 그 이유를 살펴보자.
1. 대출 상환금 중 원금에는 세금 혜택이 없다. 세금 혜택은 단지 이자에
대해서만 주어진다.
2. 상환하는 돈은 재대출을 하지 않는한 다시 만질수 없는 돈이다.
더 많은 이윤을 내기 위해 그 돈을 다른 곳에 투자하거나 필요한 때를
대비해 가지고 있는 것이 낫지 않는가?
3. 여분의 돈을 상환하지 않는 가장 중요한 이유중 하나는 현금이 꼭 필요
할때가 있기 때문이다. 긴급한 의료비, 가족의 결혼, 학자금, 뜻하지
않은 사고등으로 인해 돈이 필요할수 있는 것이다.
지금까지 설명한 내용들에 동감할수 없다면 이 내용들은 미국에서 재정적으로 성공한 사람들의 이야기라는것을 기억할 필요가 있다. 그들은 아직 대출금을 다 갚지 않았다. 당신도 그들처럼 부자가 되고 싶다면, 이제 그들이 하는것처럼 해야 한다.
<모기지론 핵심정리>
1. Tax Benifit Maximize : 소득공제로 세제관련 혜택 극대화
2. Risk management : 주택에 모든 돈을 투자하는것이 아니라 유사시의
위험에 대한 일정 관리자금 필요
3. Leverage : 저금리 대출로 고금리 투자 가능
4. Inheritance tax : 담보력 범위내 대출받아 장기간 대출원리금을
부모가 대신납부한다면 상속세 감면 효과발생